מכירת נכסי מקרקעין על ידי חברות תעשייה ומסחר מהווה בשנים האחרונות מהלך מרכזי להצפת ערך מאזנית, ארגון מחדש של שרשרת האספקה ושיפור נזילות. מהלך כזה בדיוק הושלם השבוע, כאשר חברת בת בבעלות מלאה של כסלו תחבורה התקשרה בהסכם מחייב למכירת מלוא זכויותיה במרכז הלוגיסטי שלה. הנכס הנמכר משתרע על שטח כולל של כ 15.6 אלפי מ"ר וכולל שני מחסנים לוגיסטיים יעודיים לאחסון צמיגים בשטח בנוי כולל של כ 8.4 אלפי מ"ר. העסקה נחתמה במתכונת של מכירה כפי שהוא, כאשר הרוכש נכנס לנעלי המוכרת תוך שמירה על תקופת שכירות מעודכנת המאפשרת לכסלו להמשיך ולפעול מהאתר עד לאמצע חודש אוקטובר עם אופציה להארכה קצרה נוספת.

תמורת מכירת הזכויות במקרקעין הועמדה על סך כולל של 95 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ כדין. המנגנון הכספי שנקבע בין הצדדים מגדיר כי התמורה תועבר למוכרת כנגד מסירת החזקה המשפטית בנכס ורישום שיעבוד מתאים ברשם התאגידים להבטחת זכויות הרוכש. מתוך סכום זה ינוכו 7.5% כמקדמה לתשלום מס שבח אשר תועבר ישירות לרשויות המס. מבחינת חלוקת החבויות, המוכרת צפויה לחול עלויות עסקה ומס שבח בהיקף של כ 16 מיליון ש"ח, בעוד שהרוכש יטול על עצמו את יתר המיסים, ההיטלים ותשלומי החובה החלים על המקרקעין, למעט שוטף דמי השכירות והחיובים הנגזרים משימוש כסלו בשטח עד לפינויו.

במישור החשבונאי והפיננסי, האומדן הראשוני של הנהלת החברה מעריך כי העסקה תניב רווחי אקוויטי מחברת כסלו בטווח של 9% עד 12% מיליוני ש"ח, וזאת לאחר השלמת הניכויים הנדרשים בגין הפחתת עודפי עלות של המקרקעין ובהתחשב בדמי השכירות שישולמו לאורך תקופת המעבר. מדובר בהשפעה חיובית המשתקפת באופן ישיר בדוחותיה הכספיים של חברת האם, אם כי הדוח המיידי מדגיש כי באומדנים אלו עשויים לחול שינויים בהתאם להשלכות העסקה בפועל וסגירת התקבלויות המס הסופיות.

החלטת המכירה אינה עומדת בפני עצמה, אלא משתלבת במהלך רחב יותר של שדרוג והרחבת התשתיות הלוגיסטיות. כסלו צפויה לעבור עד לתום תקופת השכירות למרכז לוגיסטי חדש ומתקדם בהרבה, אשר ישתרע על שטח כולל של כ 22.7 אלפי מ"ר וכולל מחסן בנוי של כ 15 אלפי מ"ר. המעבר לנכס החלופי מייצג גידול של עשרות אחוזים בשטחי האחסון והתפעול, מה שיאפשר לחברה להגדיל באופן ניכר את קיבולת האחסון של צמיגים ומערכות מידוף מתקדמות ולייעל את שרשרת האספקה עבור לקוחותיה.

תנאי החכירה של המרכז הלוגיסטי החדש נקבעו לתקופה של 10 שנים החל ממועד קבלת החזקה, עם אופציה להארכה לתקופה נוספת של 10 שנים באותם התנאים. דמי השכירות וההוצאות הנלוות הועמדו על כ 9.4 מיליון ש"ח בשנה כשהם צמודים למדד המחירים לצרכן. כדי להבטיח יציבות במבנה הנגזרות הכספיות, מנגנון המכרז קובע כי בשנים הראשונות דמי השכירות יישארו קבועים, והחל מהשנה החמישית ואילך הם יעודכנו ב שיעור של 2% מדי שנתיים. מבנה זה מעניק לחברה ודאות תזרימית לצד גמישות תפעולית לטווח הארוך.

העתקת מרכז לוגיסטי בסדר גודל כזה כרוכה בהשקעות קפיטליות נרחבות. עלויות המעבר, איבזור שטחי האחסון, התקנת מערכות מידוף חדשות ושדרוג מערכות ניהול המלאי הממוחשבות נאמדות בסך של כ 22 מיליון ש"ח. החברה מבהירה כי עיקר עלויות אלו צפויות להיות מופחתות כרכוש קבוע על פני תקופת החכירה, מה שמאפשר פריסה חשבונאית נוחה ומניעת עומס מיידי על נתוני הרווח והפסד השוטפים.

עיכוב הדיווח אודות המשא ומתן בוצע בהתאם לתקנות ניירות ערך, במטרה להבטיח את השלמת כל הסעיפים המשפטיים והסחריים ללא סיכון חשיפת פרטי העסקה בטרם עת. חתימת ההסכם הסופי והגשת הדיווח המיידי חותמים מהלך המוכיח ניהול אקטיבי של נכסי נדל"ן עסקי, תוך ניצול הזדמנויות שוק ליצירת נזילות והסטת המשאבים לתשתיות חדישות ורחבות יותר שישרתו את צמיחת הקבוצה בשנים הבאות.