עסקת הענק שהייתה אמורה לטלטל את שוק הנדלן הישראלי הגיעה לקיצה המפתיע עוד לפני שהספיקה לרקום עור וגידים באופן מעשי. איש העסקים חיים כצמן, בעל השליטה בחברת נורסטאר המחזיקה בחברת ג'י סיטי, החליט לבטל את העסקה למכירת נתח משמעותי ממניות החברה לקבוצת רוכשים בראשות צחי אבו. ההחלטה הדרמטית התקבלה בשיחת טלפון שערך כצמן עם אבו, לאחר השתלשלות אירועים המזכירה יותר מותחן עסקי מאשר התנהלות שגרתית בבורסה. במוקד הפיצוץ עומד גילוי של הסכם פנימי בין השותפים החדשים, שחשף כוונות שונות מאלו שהוצגו למוכר בתחילה, והוביל לשבר עמוק באמון בין הצדדים. המהלך שולח גלי הדף בשוק ההון ומהווה את אחת העסקאות המדוברות ביותר של התקופה.

העסקה המקורית נרקמה בין כצמן לבין צחי אבו, בעל השליטה בחברת ארי נדלן. על פי המתווה שסוכם, ארי נדלן הייתה אמורה לרכוש 26% ממניות ג'י סיטי מידי נורסטאר תמורת סכום של 661 מיליון שקלים. המהלך כלל גם הבנה לרכישה של 7% נוספים במסגרת השלב השני של העסקה, שלב שהרוכשים אף ביקשו להקדים ולבצע מהר ככל האפשר. התמונה החלה להסתבך כאשר אבו החליט לצרף לעסקה שותפים חדשים בתוך קבוצת הרכישה – חברת ישפרו, אשר נמצאת תחת שליטתם של כידן דהרי וירון אדיב. צירוף שותפים בעסקאות אינו אירוע חריג, שכן פיזור סיכונים והבאת מקורות הון הם צעדים לגיטימיים, אך הבעיה האמיתית התעוררה סביב אופי השותפות והכוונות הנסתרות שהתלוו אליה.

נקודת השבר החריפה התרחשה כאשר כצמן דרש לעיין באופן אישי בהסכם שנחתם בין ארי נדלן לבין ישפרו. תחילה, אבו סירב להעביר את המסמך לידיו של כצמן, החלטה שעוררה סימני שאלה כבדים בקרב המוכרים. כאשר ההסכם הועבר בסופו של דבר לעיון אנשי נורסטאר, התגלה בו סעיף שהדליק נורות אזהרה בוהקות במשרדי ההנהלה. בהסכם בין השותפים בקבוצת הרכישה צוין במפורש כי הרוכשים יפעלו להשגת שליטה מלאה בחברת ג'י סיטי במהירות האפשרית. מבחינתו של חיים כצמן, מדובר היה בחציית קו אדום. הוא הבין מיד שהעסקה שניצבת מולו היא מהלך מתוכנן שנועד לדחוק את רגליו החוצה מהחברה שאותה טיפח ובנה, בניגוד גמור להבנות המקוריות שעליהן בוסס המשא ומתן.

הנסיבות שבהן נודע לכצמן על כניסת השותפים החדשים הוסיפו נופך רגיש במיוחד לפרשה המורכבת. כצמן שיתף כי קיבל את ההודעה הטלפונית על חתימת ההסכם בדיוק בזמן ששהה בבדיקה רפואית והיה תחת השפעת חומרי טשטוש. באותו רגע מעורפל הוא לא הביע התנגדות ברורה למהלך, אך כאשר התפזר הערפל הרפואי למחרת בבוקר, המציאות טפחה על פניו. בשיחה טעונה עם אבו הוא תיאר את התחושה הקשה תוך שימוש במטפורה חריפה ומדויקת, כשאמר לו במילים פשוטות שהוא הלך לישון עם רחל וקם בבוקר עם לאה. תחושתו המובהקת הייתה שחתם על עסקה מול גורם אחד שהוא סומך עליו, רק כדי לגלות שגורמים אחרים מצאו את דרכם פנימה בדלת האחורית.

אירוניה מעניינת נוספת בסיפור הזה קשורה לזהותם של עורכי הדין שליוו את מהלכי העסקה. את חברת ארי נדלן ייצג בעסקה עורך הדין תומר סלע ממחלקת שוק ההון של משרד עורכי הדין מיתר. במקביל, את חברת נורסטאר ייצג עורך הדין אריאל עמינצח, אחד הבכירים באותה מחלקה בדיוק באותו משרד מוכר. מציאות משפטית זו, שבה עורכי דין מאותו בית מקצועי מוצאים את עצמם משני צידי המתרס של עסקת ענק שהופכת לעימות חזיתי ומתוח, מדגישה את המורכבות והרגישות הרבה שמלווה עסקאות השתלטות במשק המקומי.

ההשלכות של ביטול העסקה הן דרמטיות עבור חברת נורסטאר ופעילותה של ג'י סיטי. שוק ההון מיהר להגיב, ומניית נורסטאר ספגה ירידה של 4.5% בתום יום המסחר שבו החלו להתפשט השמועות הראשוניות על הפיצוץ המסתמן. הירידה משקפת חשש אמיתי של משקיעים, שכן הכסף שהיה אמור להתקבל נדרש לחברה באופן קריטי כדי לעמוד בהתחייבויותיה ולפירעון חובות שוטפים למחזיקי איגרות החוב. מתוך סך התמורה בעסקה, כ-280 מיליון שקלים היו אמורים לחזור לקופתה של ג'י סיטי כחלק מהשתתפות הרוכשים במהלך של הנפקת הון רחבה. הנפקה זו תוכננה לצאת לפועל מתוך מטרה לגייס סכום כולל של כמיליארד שקלים שיבטיח את היציבות הפיננסית.

הסביבה הכלכלית הנוכחית מאתגרת במיוחד עבור חברות נדלן ממונפות, ודורשת נזילות גבוהה כדי לצלוח תקופות של חוסר ודאות. התוכנית המקורית, שכללה הכנסת שותף חזק וביצוע גיוס הון, נועדה בדיוק כדי לחזק את השדרה הפיננסית של החברה. כעת הנהלת נורסטאר תיאלץ למצוא פתרונות חלופיים ויצירתיים כדי לעמוד ביעדים שהציבה לעצמה, להוריד את רמת המינוף ולהרגיע את השוק שעוקב בדריכות אחר כל מהלך.

מהצד השני של שולחן הדיונים, קבוצת הרוכשים שנותרה בידיים ריקות צפויה לקבל בחזרה את פיקדון המזומן בסך 20 מיליון שקלים שהופקד. למרות קבלת הכסף חזרה, עדיין לא ברור האם בכוונתם של אבו, דהרי ואדיב להשלים בשקט עם החלטתו החד-צדדית של כצמן או לבחור בנתיב של צעדים משפטיים. עולם העסקים מכיר לא מעט מקרים שבהם פיצוץ משא ומתן בשלבים כה מתקדמים התגלגל למאבקים משפטיים ארוכים וסבוכים.

הדרמה לא פסחה גם על הגורמים המקצועיים שליוו את המשא ומתן לאורך הדרך. צחי סולטן, המכהן כיושב ראש דיסקונט קפיטל חיתום, ליווה את התהליך מקרוב כיועץ הפיננסי המרכזי של חברת נורסטאר. עבור גוף החיתום, השלמת העסקה הייתה אמורה להניב עמלת תיווך וייעוץ מכובדת המוערכת בשווי של כעשרה מיליון שקלים. ביטול המהלך ממש ברגע האחרון משאיר גם את יועצי ההשקעות ללא התמורה שקיוו לקבל, ומאלץ את כלל הגורמים המעורבים להתארגן מחדש.

האירוע הנוכחי ממחיש בצורה החדה ביותר את החשיבות העצומה של שקיפות, תום לב ואמון בעולם העסקים, במיוחד כאשר מעורבות חברות ציבוריות ענקיות. כל ניסיון להסתיר כוונות אסטרטגיות עתידיות או לשנות את זהות השחקנים ללא תיאום מלא, עלול להוביל לתוצאות קשות. חיים כצמן, איש עסקים עתיר ניסיון שחווה משברים והצלחות בשוק הנדלן, הראה כי אינו מוכן למסור את מפתחות השליטה של מפעל חייו למי שאינו משחק מולו בקלפים פתוחים לחלוטין. האתגר שניצב כעת בפניו הוא ענק, והוא יצטרך לנווט את הספינה בחוכמה כדי להבטיח את עתידה הפיננסי של ג'י סיטי ללא השותפים שאליהם כמעט וחבר.