השינויים הרגולטוריים החדשים בשוק הדיור והאשראי מאיימים לשנות מקצה לקצה את תנאי המימון עבור אלפי רוכשי דירות בישראל. בשנים האחרונות שוק הנדל"ן המקומי התאפיין בהיקפי פעילות אדירים, כאשר רק בתקופה שבין ינואר לאוגוסט ניטלו מהבנקים משכנתאות בסכום מצטבר של 80 מיליארד שקל. קצב שנתי זה, העומד על כ-120 מיליארד שקל, מלמד על ביקוש קשיח ומתמשך לדיור מצד ציבור הרוכשים, על אף סביבת הריבית המאופקת והאתגרים הכלכליים המורכבים במשק. לצד מבצעי המימון האגרסיביים של חברות הבנייה והיזמים, שדחפו קונים לרכוש נכסים עוד על הניואר עם הון עצמי נמוך, התפתח מרוץ סמוי מן העין שבו לווים רבים מנסים להשלים את עסקאותיהם בטרם יסגרו חלונות ההזדמנויות הרגולטוריים. הבנקים למשכנתאות מדווחים על עומסים ניכרים בדלפקים, שכן ההבנה כי תנאי האשראי עומדים להשתנות מקשה משמעותית על יכולת ההחזר העתידית של משקי הבית ומחייבת היערכות מוקדמת מצד זוגות צעירים ומשקיעים כאחד.

האיום המרכזי הראשון שנכנס לתוקפו נוגע לעדכון הכללים ביחס ההחזר להכנסה, המוכר במערכת הבנקאית כ-PTI. תקנה זו נועדה במקור להגן על הציבור מפני נטילת סיכון מופרז ומינוף יתר שאינו הולם את יכולת ההשתכרות הפנויה נטו של משק הבית. מעתה מחויבים הבנקים לבצע בדיקה רוחבית ומקיפה שאינה מתרכזת רק בהלוואה הספציפית המבוקשת, אלא משכללת את כלל ההתחייבויות לדיור של הלווים מול כלל המערכת הפיננסית. המשמעות המעשית היא שקלול מלא של הלוואות קיימות, בין אם ניטלו באותו בנק או בגופים חוץ-בנקאיים שונים, כך שהיחס המותר לא יעלה על הספים שקבע הרגולטור. דרישות הפיקוח המחמירות על הקצאות הון בגין הלוואות בסיכון גבוה מציבות בפועל תקרת מקסימום הדוקה בהרבה, המצמצמת את נפח האשראי שניתן לאשר לכל לקוח. מגמה זו משתלבת עם לחצים מאקרו-כלכליים רחבים יותר במשק, לרבות מדדי האינפלציה המעודכנים המצביעים על קצב שנת של כ- 3.1 %, נתון הממשיך להכביד על עלויות המחיה ומחייב את בנק ישראל לנקוט משנה זהירות בשמירה על יציבות המערכת הבנקאית והפחתת הסיכונים בתיקי האשראי הצרכני.

לצד מגבלת יחס ההחזר, הרגולטור מקדם צעד נוסף שצפוי להשפיע דרמטית על משפחות רבות המבקשות סיוע משפחתי ברכישת דירה. מדובר בשינוי הכללים הנוגע לתופעת "היפוך הלווים" או מישכון הנכס לחיובו של אחר, פרקטיקה שבמסגרתה הורים נרשמים כלווים עיקריים לצד הילדים הרוכשים כדי להישען על בסיס השכרתם הגבוה וליהנות מריביות משכנתא אטרקטיביות בהרבה בהเทียบ להלוואות לכל מטרה. על פי מתווה הבחינה של בנק ישראל, היכולת להסתמך על מלוא ההכנסה של ההורים צפויה להשתנות, כך שתישקל לכל היותר מחצית מהכנסתם לצורך חישוב היכולת לעמוד בהחזרים. שינוי דרסטי זה פוגע באופן ישיר ברוכשי דירות במסגרת פרויקטים ממשלתיים וציבוריים דוגמת תוכניות הנחה שונות, שם הצעירים מתקשים להציג תלושי שכר גבוהים די הצורך בכוחות עצמם. בנוסף, הנפגעים הבולטים מהגבלה זו כוללים בנים ממשיכים בנחלות חקלאיות ומשפחות במגזר הערבי המבקשות לבנות את ביתן על קרקע משפחתית קיימת, עובדה המותירה אותם ללא חלופות מימון נוחות ומעבירה אותם לזרועות המערכת החוץ-בנקאית שם בריביות הגבוהות בהרבה.