הורדת שער הריבית במשק מספקת הקלה מסוימת לציבור נוטלי המשכנתאות, אך פותחת מחדש את הדיון על האיתנות הפיננסית של משקי הבית בעידן של אשראי יקר. עבור מי שהמשכנתא שלו משולבת במסלול הפריים, כל שינוי מוניטרי כלפי מטה מתורגם באופן מיידי להפחתה בהחזר החודשי השוטף, גם אם מדובר בסכומים שבינתיים נותרים צנועים יחסית. בניתוח של תיק משכנתא ממוצע בהיקף של 1.1 מיליון שקל שבו רכיב הפריים מהווה כ-45 אחוזים מכלל ההלוואה, ההוזלה האחרונה חותכת את התשלום החודשי בכ-73 שקל. אמנם בחישוב שנתי מדובר בחיסכון מצטבר של כ-876 שקל, ובחישוב מול שיא הריביות של שנת 2023 אז עמד הפריים על 6.25 אחוזים מדובר בחיסכון מצטבר של קרוב ל-4800 שקל בשנה, אך הפערים לעומת תקופת הריבית האפסית של תחילת שנת 2022 עדיין בולטים ומשקפים תוספת חודשית של כ-800 שקל שנובעת מהמחיר הגבוה של כסף בישראל בשנים האחרונות.

ההבדל בין סוגי הלווים בשוק הנדל"ן מתבטא כיום בצורה חדה באסטרטגיית לקיחת הסיכונים ובהרכב מסלולי ההלוואה. בזמן שבעלי המשכנתאות הוותיקות נהנים מהחשיפה הגבוהה למסלול הפריים ונאבקים לשמור על רמת החזר סבירה, הלווים החדשים בשוק נוקטים משנה זהירות וממעטים לקחת סיכונים מיותרים. אותם לווים חדשים בוחרים לצמצם את רכיב הפריים בתיק שלהם לרמה ממוצעת של כ-10 אחוזים בלבד, לעומת כ-45 אחוזים בתיקים הקיימים, מה שמעיד על חוסר אמון מצדם בהמשך מגמת ירידה מהירה בשער הריבית ועל רצון להגן על עצמם מפני זעזועים עתידיים. גישה זו מייצרת שוק מפוצל שבו הרוכשים החדשים מקבעים מסלולים בטוחים יותר, בעוד שהלווים הוותיקים ממשיכים לשאת את עיקר הנטל של תנאי המאקרו-התנודתיים שמכתיב בנק ישראל.

למרות מהלך ההפחתה בריבית שאמור באופן תיאורטי להקל על נטל ההחזרים ולצנן את הצורך בפתרונות אשראי יקרים, נתוני השוק מצביעים על תופעה מדאיגה בדמות זינוק בשימוש בהלוואות גישור ובלון. בחודש יולי האחרון, היקף האשראי במסלולים אלו המאפשרים לדחות את סילוק קרן ההלוואה לסוף תקופה טיפס לשיא של 29.2 מיליארד שקל, לעומת 28.7 מיליארד שקל בחודש קודם לכן. העלייה המתמשכת הזו מעידה כאלף עדים על כך שמשקי בית רבים ורוכשי דירות מתמודדים עם לחצים תזרימיים כבדים ועם קושי אמיתי לעמוד בתשלומים השוטפים של הלוואות הדיור, מה שמאלץ אותם לדחות את הקץ ולמצוא פתרונות מימון זמניים כדי לא לקרוס תחת העומס הפיננסי.

הנתונים הללו ממחישים את המורכבות שבה מצויים הצרכנים והמשקיעים בשוק הנדל"ן המקומי, שבו כל הקלה קטנה בעלויות האשראי מתקזזת מול שחיקה מצטברת בכוח הקנייה ועלויות מחיה מרקיעות שחקים. ההחלטה להשתמש בהלוואות בלון אינה מעידה על חוזק פיננסי אלא על מצוקה תזרימית של ציבור שמתקשה לנהל את מחויבויותיו לאורך זמן בסביבת ריבית ריאלית חיובית וגבוהה. עבור מנהלי תיקים ויועצים פיננסיים, המציאות הזו מחייבת בחינה מחודשת של מבנה ההתחייבויות של הלקוחות, שכן כל טעות בתכנון תמהיל המשכנתא עלולה להוביל את המשפחות הללו למבוי סתום במקרה שבו האינפלציה תחזור להרים ראש והריבית תאלץ לשנות כיוון חזרה כלפי מעלה.