החלטה כלכלית של נטילת משכנתה או הלוואה לדיור היא ככל הנראה אחת ההתחייבויות הפיננסיות המורכבות והמשמעותיות ביותר בחייו של משק בית בישראל. בשנים האחרונות, במטרה לצלוח את התהליך הסבוך, משפחות רבות נעזרות בשירותיהם של יועצי משכנתאות ונציגי לקוחות שונים. אותם גורמים מקצועיים מלווים את הלווים לאורך כל הדרך, מסייעים להם בהשוואת הצעות המימון, מנהלים עבורם משא ומתן מול גופי האשראי ומתאימים את תמהיל ההלוואה לצרכים הספציפיים שלהם. עם זאת, התרחבות התופעה הציפה בעיה מובנית של קשרים מסחריים בין הגופים המממנים לבין היועצים, אשר עלולים לפגוע באובייקטיביות של התהליך.
כדי להתמודד עם המצב, רשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון מפרסמת כעת להערות הציבור טיוטת חוזר חדשה ומשמעותית. מטרת המהלך היא להסדיר את אופן הפעילות של חברות אשראי חוץ-בנקאי מול אותם יועצים וסוכני ביטוח בתחום ההלוואות המגובות בנכס נדל"ן. הצעד המרכזי בטיוטה נועד לנתק לחלוטין את התלות הכלכלית שבין הגוף הפיננסי ליועץ, ולמנוע מצב שבו שיקול דעתו של היועץ מושפע מתמריצים סמויים. על פי ההנחיות החדשות, חל איסור מוחלט על מתן תגמול או כל טובת הנאה מגוף האשראי ליועץ המייצג את הלקוח. התגמול היחיד שיוכל היועץ לקבל יינתן ישירות מהלקוח ששכר את שירותיו. איסור זה הוא גורף וכולל גם מניעת הטבות עקיפות, כמו מימון כנסים מקצועיים, השתתפות בהוצאות פרסום, מימון הכשרות או כל הטבה אחרת בעלת ערך כלכלי.
ברשות שוק ההון מסבירים כי ההחלטה התקבלה לאחר בחינה מקיפה וניתוח נתונים מעמיק של שוק האשראי. הממצאים העלו חשש ממשי כי קיומם של תמריצים כלכליים מטעם נותני האשראי עלול לפגוע בעצמאותו של היועץ ובחובת הנאמנות הבלעדית שלו כלפי הלקוח. המהלך הצרכני הנוכחי מבקש להבטיח שהייעוץ שיינתן לציבור הלווים יהיה מקצועי, נטול פניות ושקוף לחלוטין.
לצד האיסור על העמלות, הטיוטה מסדירה גם את חלוקת האחריות המקצועית בין הגורמים המעורבים. הרשות מבהירה בצורה חד משמעית כי האחריות המלאה לבחינת בקשת ההלוואה, ביצוע הליך החיתום והערכת רמת הסיכון נשארת תמיד בידי הגוף המממן. אחריות זו אינה ניתנת להעברה או לגלגול אל היועץ, והיא שרירה וקיימת גם כאשר הבקשה מוגשת כולה דרך נציג מטעמו של הלקוח. כדי להבטיח את יישום ההוראות, נדרש כל גוף אשראי לקבוע מדיניות עבודה פנימית מסודרת ונהלים ברורים המסדירים את העבודה מול נציגי לקוחות. הגופים ייאלצו להקים מנגנוני פיקוח ובקרה קפדניים, והדירקטוריון של כל חברה יחויב לאשר את המדיניות הזו ולוודא שהיא מיושמת בפועל תוך שמירה על הגינות וטובת הלקוח.
הממונה על שוק ההון, ביטוח וחיסכון, עמית גל, התייחס למהלך והדגיש כי פיתוח שוק האשראי החוץ-בנקאי ועידוד תחרות בריאה הם ממטרותיה המרכזיות של הרשות. לדבריו, החובה הרגולטורית היא לוודא שהצרכן מקבל ייעוץ המבוסס אך ורק על האינטרס האישי שלו, כשהוא מנותק מכל זיקה זרה. החרגת האפשרות לתגמול מצד הגופים המממנים תשמור על כך שהיועץ יישאר נאמן אך ורק לאינטרס של נוטל ההלוואה, ותחזק את האמון והשקיפות בין הצדדים.
המהלך הנוכחי הוא רק יריית הפתיחה בדרך להסדרה כוללת של הענף כולו. בכוונת רשות שוק ההון לפרסם בעתיד הקרוב הנחיה מקבילה ודומה שתחול גם על כלל הגופים המוסדיים. צעד משלים זה יבטיח יצירת סטנדרט מחייב ואחיד בכלל שוק ההלוואות לדיור בישראל, ללא הבדל בין סוגי הגופים המממנים, ויעניק ללווים מעטפת הגנה צרכנית רחבה ושוויונית.
