חברת מקס סטוק בע"מ פועלת בתחום הקמעונאות ומפעילה רשת חנויות דיסקאונט בפריסה ארצית לשיווק מוצרים לבית ולצריכה יומיומית. החברה מדווחת על התקשרות בהסכם שכירות מול חברת ג'י טי (וואן) החזקות בע"מ. ההסכם נוגע להקמת פרויקט בשטח של כ-45 אלף מטר רבוע בעיר אופקים, אשר מיועד לשמש כמרכז לוגיסטי (מרלו"ג) נוסף עבור פעילותה התפעולית. כיום מבוצעת הפעילות הלוגיסטית של מקס סטוק באמצעות שני מרכזים קיימים בשומריה ובקיסריה, לצד הסתייעות בספקים חיצוניים.
המשכירה, ג'י טי (וואן) החזקות בע"מ, היא חברה פרטית שהתאגדה בישראל. מר אורי מקס, המכהן כמנכ"ל ודירקטור במקס סטוק, מחזיק ב-50% מהון מניותיה של המשכירה ביחד עם צדדים שלישיים שאינם קשורים לחברה. בשל אחזקותיו של המנכ"ל בחברה המשכירה, סווגה ההתקשרות כעסקת בעלי עניין וכעסקה חריגה לפי חוק החברות, אשר דרשה את אישורן של ועדת הביקורת ודירקטוריון החברה.
תקופת השכירות שנקבעה בהסכם תעמוד על 10 שנים, והיא צפויה להתחיל במועד מסירת המושכר בחודש דצמבר 2028, לאחר השלמת הקמת המרלו"ג על ידי המשכירה. ההסכם כולל מנגנון להארכה אוטומטית לשתי תקופות נוספות בן 5 שנים כל אחת, בכפוף לתנאים מוסכמים, הכוללים עלייה של 5% בדמי השכירות הריאליים בתחילת כל אחת מתקופות ההארכה. להערכת החברה, דמי השכירות החודשיים הצפויים יעמדו על כ-1.7 מיליון שקלים, בתוספת מע"מ והצמדה למדד המחירים לצרכן.
לצורך התאמת המרכז הלוגיסטי החדש לצרכיה התפעוליים, מעריכה מקס סטוק כי תידרש להשקעה בהיקף של כ-20 מיליון שקלים. המושכר יימסר לחברה במצב מעטפת, כאשר הוא נמצא כעת בשלבי בנייה ולפני קבלת היתרים. בהתאם לחלוקת השימוש שנקבעה, כרבע משטח המושכר מיועד לשמש לפעילות מסחרית (עם אפשרות לשימוש לוגיסטי), בעוד יתרת השטח תוקצה באופן בלעדי לפעילות לוגיסטית.
המשכירה נושאת באחריות להשגת ההיתרים הנדרשים לשימוש המיועד, לרבות היתר לשימוש חורג או שינוי תכנית בניין עיר (תב"ע) במידת הצורך. ההסכם קובע כי ככל שלא יושג ההיתר הנדרש לשימוש המסחרי, תהיה מקס סטוק זכאית להקלות מוגדרות עד לקבלתו, ואף תהיה רשאית לבטל את ההסכם ביחס לחלק המיועד לפעילות המסחרית ככל שיחלף פרק זמן מוסכם ללא קבלת האישורים. להבטחת התחייבויותיה, תעמיד מקס סטוק במועד המסירה ערבות בנקאית בגובה של שלושה חודשי שכירות, בתוספת מע"מ והצמדה למדד.
מבחינה ארגונית ופיננסית, אישרו ועדת הביקורת ודירקטוריון החברה את העסקה לאחר שקבעו כי היא משרתת את טובת החברה. הנימוקים לאישור מתבססים על בחינת הנתונים ההשוואתיים למושכרים דומים ולמרלו"גים הקיימים, אשר הראו כי תנאי העסקה והתמורה סבירים והוגנים. כמו כן, צוין כי הצמיחה בהיקפי הפעילות ובמלאי בשנים האחרונות מצריכה הרחבה של המערך הלוגיסטי כדי לשפר את הגמישות והעלויות התפעוליות. האורגנים המוסמכים מצאו כי התנאים המסחריים, המיקום הגיאוגרפי והמאפיינים של האתר באופקים עדיפים עבור החברה בהשוואה לחלופות שנבחנו.
על פי דיווחי החברה, הנתונים הנוגעים למועדי המסירה, קבלת ההיתרים, היקפי ההשקעה וייעול העלויות מבוססים על תכניות והערכות נוכחיות. מדובר במידע צופה פני עתיד אשר התממשותו אינה ודאית ואינה מצויה בשליטתה הבלעדית של החברה, והוא עשוי להשתנות בהתאם להתקדמות תהליכי הבנייה, הרגולציה והרישוי. המהלך הלוגיסטי של מקס סטוק משקף את האסטרטגיה של החברה להתאמת התשתיות התפעוליות לקצב התרחבות הרשת. הבחירה בהקמת מרכז לוגיסטי נרחב בדרום מיועדת להעניק לרשת יכולת אגירה והפצה משופרת, תוך מענה לגידול בהיקפי המסחר והרחבת פריסת החנויות בשנים הקרובות.
