שוק הנדל"ן המניב בארצות הברית עובר טלטלה חסרת תקדים המייצרת הזדמנויות רכישה במחירים שנראו דמיוניים רק לפני שנים ספורות. החברות הפועלות בסקטור זה, החל מיזמי נדל"ן פרטיים ועד לקרנות השקעה מתמחות, מתמודדות עם מציאות של "מכירת חיסול" גלובלית במרכזי הערים הגדולות. מדובר בחברות ובגופי השקעה המנהלים נכסי משרדים, שטחי מסחר ולוגיסטיקה, אשר המודל העסקי שלהם נשען על תפוסה גבוהה ותזרימי מזומנים יציבים משכירויות ארוכות טווח. כעת, אותם גופים נאלצים לבצע הערכות שווי מחדש או לממש נכסים בהפסדי עתק בשל שינויים מבניים בשוק העבודה וסביבת ריבית גבוהה המקשה על גלגול חובות ומורידה את ערכי הנכסים.
הנתונים העולים מהשטח מצביעים על קריסה דרמטית במחירי הנכסים. בשיקגו, בניין משרדים בשטח של כ-45 אלף מ"ר שנמכר לפני כעשור תמורת 68.1 מיליון דולר נרכש לאחרונה על ידי היזם מארק קלבריה בסכום של 4 מיליון דולר בלבד – ירידה של כ-94% בערכו. דוגמה קיצונית נוספת מגיעה מדנבר, שם קומפלקס ה-Denver Energy Center שנמכר בשנת 2013 תמורת 176 מיליון דולר עבר לידי היזם אשר לוצאטו תמורת 5.3 מיליון דולר בלבד במסגרת הליך כינוס נכסים. אפילו הממשל הפדרלי האמריקאי נאלץ להכיר במציאות החדשה כאשר מינהל השירותים הכלליים (GSA) מכר בניין בוושינגטון בשטח של כ-87 אלף מ"ר תמורת 24 מיליון דולר – שבריר מערכו בעבר.
תהליך זה אינו מקרי אלא תוצאה של "התפכחות" כואבת בשוק. בעלי נכסים ומלווים נאחזו במגדלי המשרדים במשך שנים בתקווה להתאוששות לאחר מגפת הקורונה, אך כעת הם מקבלים על עצמם הפסדי עתק. המציאות שבה עובדים רבים ממשיכים לעבוד במודל היברידי, בשילוב עם שיעורי ריבית גבוהים המייקרים את עלויות המימון לקונים פוטנציאליים, הובילה לצניחה תלולה בענף. לפי פירמת האנליזה Green Street, אפילו נכסים באיכות גבוהה (Class A) איבדו בממוצע כ-35% מערכם לעומת נקודת השיא.
עבור הסוחרים והמשקיעים מחיר הכניסה הנמוך פותח פתח למודלים עסקיים יצירתיים שהיו בלתי כלכליים בעבר. קלבריה, למשל, מתכנן להפוך את בניין המשרדים שרכש בשיקגו לחווה עירונית ומרכז חינוכי תוך שימוש בטכניקות הידרופוניות לייצור מזון. "מחיר הכניסה הנמוך במצב המצוקה הנוכחי מאפשר לנו את ההזדמנות לממן את השינוי", הסביר קלבריה. במקביל, מגמת ההסבה למגורים צוברת תאוצה כאשר בתחילת השנה הנוכחית היו למעלה מ-90 אלף דירות בתהליכי הסבה ברחבי ארה"ב, עלייה של 28% לעומת אשתקד. המחירים הזולים מאפשרים ליזמים להצדיק שינויים מבניים יקרים, כמו יצירת אטריומים וחללים פתוחים שנדרשים כדי להפוך קומות משרדים עמוקות לדירות מגורים ראויות.
היקף העסקאות בנכסים במצוקה נמצא בעלייה מתמדת. בשנת 2025 נרכשו 204 בנייני משרדים בכינוס או במצוקה לעומת 133 מכירות בלבד בשנת 2024, כאשר היקף המכירות הכולל הגיע ל-5.2 מיליארד דולר. ג'ים קוסטלו, מנהל בכיר ב-MSCI, מציין כי "זה הזמן שלוקח למישהו להיכנע ולוותר על נכס בעל ערך גבוה כל כך" שש שנים אחרי הלם הקורונה. המלווים, שכבר אינם מוכנים להאריך הלוואות ללא קץ, דורשים כעת את הפירעון או מוכרים את הנכסים בעצמם, מה שמעיד על כך שהשוק מתקרב לתחתית.
בעוד שהמשקיעים המוסדיים הגדולים נסוגים מהסקטור, משקיעים פרטיים וקרנות אשראי מתמחות נכנסים בנחישות לתמונה. פירמת Cross Ocean Partners גייסה לאחרונה מאות מיליוני דולרים לקרן ייעודית לרכישת נכסי משרדים במצוקה בערים כמו מיניאפוליס, אוסטין ובוסטון. האסטרטגיה שלהם מתמקדת ברכישה בהנחות עמוקות וביצירת רווח מתזרימי המזומנים של השוכרים הקיימים, גם אם הביקוש העתידי למשרדים יישאר חלש. במקביל, יזמים כמו חוסיין פאטה, שעשה את הונו במרכזי נתונים, רוכשים נכסי ענק להסבה למגורים בוושינגטון מתוך הבנה שאם המחיר לא היה נמוך כל כך, העסקה הזו פשוט לא הייתה עובדת. הדינמיקה הזו מסמנת את תחילתו של מחזור נדל"ן חדש שבו הערכים הישנים נמחקים לטובת שימושים עירוניים רלוונטיים יותר למאה ה-21.
