החלום של רכישת דירה בישראל הולך ומתרחק עבור זוגות צעירים רבים, ומציאות זו הופכת את תוכניות הסיוע הממשלתיות לגלגל הצלה של ממש. עבור יותר ממאה אלף הזכאים אשר נרשמו רק לאחרונה לתוכנית הממשלתית "דירה בהנחה", הזכייה נתפסת כהזדמנות נדירה ואולי יחידה לרכוש דירה במחיר הנמוך משמעותית ממחירי השוק החופשי. על רקע העלייה החדה והמתמשכת במחירי הדירות בישראל והריבית הגבוהה במשק שהכבידה מאוד על נוטלי המשכנתאות, התוכנית הפכה עבור רבים כמעט לאפיק היחיד שבו ניתן להגיע לבעלות על נכס. אלא שהמציאות בשטח מורכבת הרבה יותר, ולא כל זכייה בהגרלה הממשלתית מתבררת בהכרח כעסקה משתלמת וכלכלית לחלוטין. לצד פרויקטים שמתעכבים במשך שנים ארוכות ואף כאלה שבוטלו, מתרבים המקרים שבהם היתרון הכלכלי המקורי של התוכנית נשחק באופן משמעותי. משפחות צעירות שחיכו בכיליון עיניים להודעת הזכייה מגלות לעיתים קרובות שהפער בין המחיר המובטח לבין העלויות האמיתיות בפועל מצמצם מאוד את ההטבה הכלכלית.

דוגמה מובהקת למורכבות זו ניתן למצוא באחת ההגרלות שנערכו בעיר חריש, אשר התקיימה בחודש מאי של שנת 2023. מה שאמורה הייתה להיות עסקה אטרקטיבית במיוחד וכרטיס כניסה נוח לעולם הנדלן, הפכה לסימן שאלה גדול עבור חלק ניכר מהזכאים. על רקע החולשה הכללית בשוק הדיור המקומי, השוואה מדוקדקת למחירי עסקאות דומות שנעשות כיום בשוק החופשי בעיר, מגלה שיתרון המחיר של הדירות המסובסדות כבר אינו תמיד ברור ומובהק כפי שהיה בעבר. המצב הכלכלי הוביל לכך שמוכרים רבים מתגמשים, והפערים מצטמצמים. השבוע, אחד ה"זוכים" באותו פרויקט פרסם ברשתות החברתיות, תחת מעטה של אנונימיות, כי קיבל הודעה משמחת לכאורה על זכייתו בהגרלה ביישוב, וזאת בעקבות ביטול של זוכים אחרים שהיו לפניו בתור.

הנתון המעניין והמחשיד ביותר בסיפורו של אותו זוכה היה מיקום הזכייה שלו. מיקומו המקורי בהגרלה ההיא היה 3,393, וזאת מתוך פרויקט שכלל בסך הכל 115 דירות בלבד. העובדה הסטטיסטית החריגה שהוא דילג על יותר מ-3,000 איש אחרים ברשימת ההמתנה, עוררה בצדק רב את הספק שמדובר בהגרלה לא כל כך אטרקטיבית כפי שניתן היה לחשוב תחילה. אומנם מיקום הזכייה אינו מלמד בהכרח כי אלפי זכאים ויתרו אקטיבית על הפרויקט הספציפי, שכן לאורך הדרך הארוכה רבים יוצאים מרשימות ההמתנה לאחר שזכו בפרויקטים אחרים או מחליטים לוותר מסיבות אישיות שונות. אולם, הפוסט האנונימי הצית באופן מיידי דיון רחב ונוקב סביב סוגיה מהותית הרבה יותר: האם פרויקטי "דירה בהנחה" בכלל, ובחריש בפרט, עדיין מציעים הטבה אמיתית לרוכשים, נוכח המצוקה הגדולה בשוק הדיור והצורך הגובר של מוכרים רבים, הן בשוק הדירות החדשות והן בשוק היד השנייה, להתפשר בצורה ניכרת על המחיר כדי להשלים עסקאות מהירות.

כדי להבין לעומק את הכדאיות, יש לצלול אל המספרים המדויקים של הפרויקט. הפרויקט המדובר, אשר מוקם על ידי חברת י.א אלון, נסגר להרשמה במאי 2023. על פי תנאי המכרז, מחיר הדירה בפרויקט נקבע על 12,400 שקלים למטר רבוע לפני חישוב מע"מ, מה שמתרגם ל-14,632 שקלים למטר רבוע כולל מע"מ. במסגרת תנאי התוכנית הממשלתית, ההנחה הניתנת לזוכים עומדת על 20% ממחיר הדירה הכולל מע"מ, או לחלופין עד תקרה מקסימלית של 300 אלף שקלים, כאשר הכלל קובע כי יינתן תמיד הסכום הנמוך מבין השניים. חישוב פשוט מראה כי דירת ארבעה חדרים ממוצעת בשטח של כ-100 מטרים רבועים, כולל מע"מ ולאחר הפחתת ההנחה הממשלתית המקסימלית, תעמוד על מחיר סופי של כ-1.16 מיליון שקלים. סכום זה משקף מחיר ריאלי של כ-11,632 שקלים לכל מטר רבוע של שטח פלדלת.

במבט ראשון, מדובר בהטבה חסרת תקדים, אך השוואה לנתוני האמת בשטח מציירת תמונה מורכבת בהרבה. על פי נתונים רשמיים של רשות המסים, מחיר זה אכן נחשב עדיין למחיר זול בהשוואה לעסקאות על דירות רגילות בעיר. בעסקאות שבוצעו במהלך החודשים האחרונים ברחבי חריש, המחיר הממוצע למטר רבוע בעסקאות של דירות יד שנייה עמד על כ-12,700 שקלים למטר רבוע. במקביל, מחירן הממוצע של דירות חדשות לחלוטין הנרכשות ישירות מקבלן עמד על כ-14,500 שקלים למטר רבוע. הפער המספרי הקיים מצביע על כך שישנה עדיין הנחה, אך השאלה הגדולה היא האם היא מספיק משמעותית כדי להצדיק את כלל חסרונות התוכנית. השוואה זו אינה מסתכמת בשום אופן במחיר הרכישה היבש בלבד, ויש לקחת בחשבון פרמטרים כלכליים רחבים הרבה יותר המושפעים ממשך הזמן. בעוד שדירת "דירה בהנחה" נמכרת בדרך כלל "על הנייר", הרוכשים הצעירים צפויים להמתין מספר שנים תמימות עד לקבלת המפתח המיוחל לדירתם.

תקופת ההמתנה הארוכה נושאת עימה עלויות כבדות שלעיתים נעלמות מעיני הזוכים בעת החתימה על החוזה. בתקופה ארוכה זו, מרבית הזוכים אינם מתגוררים בחינם וממשיכים לשלם שכר דירה חודשי כבד. לפי הערכות של מתווכים הפועלים באופן שוטף בעיר חריש, שכר הדירה הממוצע בעיר כיום עומד על כ-4,000 שקלים בחודש. המשמעות הכלכלית הישירה היא שמשק בית שימתין לאכלוס הדירה במשך תקופה סבירה של כשלוש שנים, יוציא בתקופה זו סכום מצטבר של כ-144 אלף שקלים על שכר דירה בלבד. סכום עצום זה נגרע למעשה באופן ישיר משווי ההנחה המקורית שקיבלו הזוכים מהמדינה, ומקטין משמעותית את הכדאיות הכלכלית של העסקה כולה.

מעבר לעלויות השכירות הברורות, ישנה שורה ארוכה של הוצאות נוספות שאינן מגולמות במחיר הדירה הראשוני ונופלות במלואן על כתפי הרוכשים. בין ההוצאות הללו ניתן למנות את ההצמדה ההכרחית למדד תשומות הבנייה, וכן עלויות התקנה של מערכות מיזוג אוויר מתקדמות, התקנת רשתות, בחירת גופי תאורה ושדרוגים פנימיים נוספים. לצד זאת, צריך תמיד לזכור שפרויקטים רבים המשווקים במסגרת "דירה בהנחה" מגיעים לעיתים קרובות עם מפרט טכני בסיסי יחסית, מה שגורם לכך שרוכשים רבים בוחרים להשקיע סכומים ניכרים נוספים בהתאמת הדירה לסטנדרט המגורים המודרני ולצורכיהם האישיים. יתרה מכך, במקרים רבים הפרויקטים הללו מתאפיינים בבניינים גבוהים יותר המכילים מספר רב של דיירים, וכוללים יותר מעליות ומערכות משותפות מתקדמות הדורשות תחזוקה שוטפת. הדבר מתבטא באופן ישיר בדמי ועד בית חודשיים גבוהים בהרבה בהשוואה לדמי הניהול בבניינים הנמוכים יותר בעיר. מנגד, דירות יד שנייה בחריש, עיר חדשה שרובה המוחלט נבנתה רק במהלך העשור האחרון, מגיעות בדרך כלל כשהן מאובזרות ומוכנות לחלוטין למגורים מיידיים. דירות אלו מתאפיינות פעמים רבות בבנייה נמוכה ואינטימית יותר, ובמקרים רבים אף לאחר שבעליהן הקודמים כבר השקיעו ממיטב כספם בשדרוג המטבח, בהתקנת מערכות מיזוג מרכזיות ובתוספות איכותיות אחרות.

כדי לקבל פרספקטיבה עמוקה יותר על הנעשה בשטח, שגיא אקשטיין, המשמש כבעלים של משרד התיווך "נדל"ן חריש", מספק תובנות מעניינות. אקשטיין מסביר ששוק הדיור המקומי בחריש השתנה בצורה דרמטית בשנים האחרונות. לדבריו, שוק המכירות בעיר נחלש משמעותית מאז תחילת מגמת עליית הריבית, בעוד ששוק השכירות בעיר דווקא התחזק וצובר תאוצה ממושכת. הוא מציין כי המלחמה הנוכחית, גיוסי המילואים הנרחבים והעובדה שמדובר בעיר המאופיינת ומונעת בעיקר על ידי זוגות צעירים, הביאו להאטה בולטת בביקוש הכללי לרכישת דירות באזור. במקביל למגמות אלו, התרחש תהליך משמעותי נוסף כאשר תמה תקופת ההגבלה על מכירת דירות שנרכשו בעבר במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן". סיום ההגבלות הביא לכך שנוספו לשוק המקומי דירות רבות מאוד שהוצעו למכירה, מה שהגדיל באופן טבעי את ההיצע הזמין והפעיל לחץ נוסף על השוק.

השינויים המהותיים בתנאי השוק המקומי השפיעו באופן ישיר גם על מידת האטרקטיביות של חלק ניכר מההגרלות הממשלתיות במסגרת "דירה בהנחה". אקשטיין משתף מניסיונו כי כבר היו בחריש פרויקטים ספציפיים שבהם המחירים הסופיים שהוצעו לזכאים במסגרת ההגרלה פשוט לא היו אטרקטיביים מספיק ביחס לשפע החלופות שהמתינו להם בשוק החופשי. הוא אף מדגיש ומציין כי היה פרויקט מסוים שבו מחירה של דירת ארבעה חדרים מסובסדת הגיע לסכום גבוה של כ-1.6 מיליון שקלים, רף מחיר שגרם לאנשים רבים פשוט לוותר לחלוטין על הזכייה שלהם ולחפש אלטרנטיבות אחרות.

מנגד, התגובה הרשמית של רשויות המדינה מנסה לעשות סדר בטענות. ממשרד הבינוי והשיכון נמסר בתגובה כי מחירי הדירות בתוכנית "דירה בהנחה" נקבעים באופן מקצועי בהתאם לשומה הנקבעת על ידי רשות מקרקעי ישראל, בדיוק כפי שנהוג בכלל מכרזי התוכנית ברחבי הארץ ובהתאם לתנאי המכרז המחייבים והברורים. גורמי המקצוע במשרד מבהירים כי במקרה הספציפי הנדון מדובר בשומה מקצועית שנערכה עוד בשנת 2022, ועל פיה נקבעו באופן סופי מחירי הדירות המוצעות לזכאים. במשרד מבקשים לציין כי המחירים המדויקים ותנאי המכרז המלאים מפורסמים מראש בשקיפות מלאה, וכל זכאי רשאי לבחון אותם בכובד ראש ולהחליט באופן חופשי לחלוטין אם ברצונו לממש את זכייתו ולבחור בדירה בפרויקט הממשלתי. בנוסף, חשוב למשרד השיכון להדגיש כי השוואה ישירה בין דירות חדשות לחלוטין הנמכרות בתוכנית הממשלתית לבין דירות יד שנייה המוצעות בשוק החופשי אינה משקפת בהכרח את תמונת המצב המדויקת בשטח הנדלן. זאת מכיוון שמדובר בשני מוצרי נדלן שונים, בעלי מאפיינים שונים לחלוטין ובעיקר בעלי מועדי מסירה שונים מאוד שמשפיעים על התמחור הסופי של הנכס. המשרד מבהיר כי ימשיך לפעול באחריות להגדלת היצע הדיור בישראל ולירידת מחירי הדירות, במטרה ברורה שכלל רוכשי הדירות במדינה יזכו לאפשרויות רכישה הולמות ומשתלמות יותר. ההחלטה הסופית לגבי רכישת נכס נשארת בידי הזוגות הצעירים, אשר נדרשים לשקלל את כלל הנתונים, המשתנים המאקרו-כלכליים וההוצאות העתידיות בטרם יקבלו את ההחלטה הפיננסית החשובה בחייהם.