בשנים האחרונות אנו עדים למגמה הולכת וגוברת של משקיעים ישראלים אשר בוחרים לגוון את תיק ההשקעות שלהם באמצעות פנייה לשוקי הנדל"ן מעבר לים, ובמיוחד לארצות הברית. הפיתוי ברור וכולל פוטנציאל תשואה גבוה, פיזור סיכונים והזדמנויות עסקיות מגוונות שקשה למצוא בשוק המקומי הקטן. עם זאת, השקעה מעבר לים מביאה עמה סבך משמעותי של חובות דיווח וסוגיות מיסוי מורכבות, הדורשות הבנה מעמיקה של שתי מערכות מס שונות הפועלות במקביל – המערכת האמריקאית והמערכת הישראלית. הבנת מנגנוני המיסוי, הטפסים הנדרשים וחלופות המס העומדות בפני המשקיע, היא קריטית לשמירה על רווחיות ההשקעה ולהימנעות מקנסות כבדים.
כאשר תושב ישראל שאינו אזרח אמריקאי בוחר להשקיע בארצות הברית, למשל באמצעות הקמת חברה מסוג LLC, הוא נכנס למטריה החוקית של רשויות המס האמריקאיות. חברת LLC, שהיא חברה בערבון מוגבל, נחשבת לרוב בארצות הברית כ"יישות שקופה" לצורכי מס. המשמעות היא שהרווחים וההפסדים של החברה מיוחסים ישירות לבעלי המניות, בהתאם לשיעור החזקתם, והם אלו שנדרשים לדווח ולשלם עליהם מס באופן אישי. תהליך זה מתבצע בראש ובראשונה באמצעות קבלת דוח המס K1, אשר מונפק על ידי השותפות או החברה השקופה ומפרט את חלקו של המשקיע בהכנסות. זהו הבסיס לדיווח האישי לרשויות בארצות הברית, הנעשה באמצעות טופס 1040 המוכר, המיועד לדיווח הכנסות של יחידים זרים. דיווח זה מחייב היכרות עם הדין האמריקאי, שכן גם מי שאינו אזרח נדרש לדווח על הכנסות שהופקו על אדמת ארצות הברית, ולעיתים אף לשלם מס פדרלי ומס מדינתי.
אולם, חובת הדיווח אינה מסתיימת עם שליחת הטפסים לוושינגטון. שיטת המיסוי בישראל היא פרסונלית ופררוגטיבית, כלומר, תושב ישראל חייב בדיווח ובתשלום מס על הכנסותיו מכל מקום בעולם. לכן, כל הכנסה שמקורה בארצות הברית צריכה למצוא את דרכה גם אל פקיד השומה הישראלי. כאן נכנסים לתמונה טפסים ישראלים כמו טופס 1301 למס הכנסה, וכן נספח ד' המוכר למייצגים אשר מיועד לדיווח על הכנסות מחוץ לארץ. במקביל, קיים גם טופס 150 שדרכו מדווח הנישום על החזקותיו בחברות זרות כגון חברת LLC. הטיפול בחברת LLC בישראל הוא נושא מורכב בפני עצמו, שכן רשות המסים הישראלית רואה בחברה זו תאגיד החייב במס חברות, בניגוד להשקפתה של רשות המסים האמריקאית. כדי למנוע מצב של כפל מס, יש לבחון היטב את הוראות המיסוי וניתן בתנאים מסוימים להתייחס ל-LLC כאל חברה שקופה גם בישראל, אך הדבר דורש תכנון מס קפדני.
סוגיה מרכזית נוספת שמעסיקה משקיעי נדל"ן ישראלים בחוץ לארץ, ולא רק בארצות הברית אלא גם ביעדים פופולריים כמו בריטניה למשל, היא בחירת חלופת המיסוי על הכנסות מהשכרת מקרקעין. החוק הישראלי מציע שתי חלופות עיקריות למיסוי הכנסות אלו עבור יחידים המחזיקים בדירות מגורים בחוץ לארץ. החלופה הראשונה היא מסלול מס קבוע בשיעור של חמישה עשר אחוזים. מסלול זה מציע פשטות וודאות מסוימת בחישוב, אך הוא אינו מאפשר לקזז הוצאות שונות שהוצאו בייצור ההכנסה מעבר לפחת, וכמו כן אינו מאפשר הזדכות על המס ששולם במדינה שבה נמצא הנכס. הדבר עשוי להיות חיסרון משמעותי במדינות שגובות מס מהותי במקור.
החלופה השנייה היא מסלול המס השולי, שבו ההכנסות משכר הדירה מצטרפות לשאר הכנסותיו של הנישום וממוסות בהתאם למדרגות המס הרגילות שלו. למרות ששיעורי המס במסלול זה עשויים להיות גבוהים יותר בהתאם לזהות המשקיע, יש לו יתרונות מובהקים. במסלול השולי ניתן לנכות את ההוצאות הקשורות לנכס, כגון פחת, ארנונה והוצאות תחזוקה, וכמו כן ניתן לדרוש זיכוי בגין המס הזר ששולם בחוץ לארץ. בחירה בין החלופות דורשת בחינה כלכלית מדוקדקת של כל נתון רלוונטי, החל מגובה ההכנסות וההוצאות, דרך המס ששולם במדינת המקור ועד למדרגת המס של הנישום בישראל, ולשם כך נהוג לבצע סימולציות והשוואות מס אופטימליות עבור כל יחיד ויחיד.
במציאות הכלכלית הנוכחית, שבה שוקי הנדל"ן העולמיים מושפעים מסביבת ריבית משתנה ומאינפלציה שעדיין נותנת את אותותיה גם בארצות הברית וגם בישראל, חשיבותו של התכנון הפיננסי והמיסויי מתעצמת אף יותר. ההחלטה כיצד לאגד את הפעילות העסקית בחוץ לארץ, כיצד לסווג את ההכנסות מול רשויות המס ואיזה מסלול מיסוי לבחור, ישפיעו בצורה ישירה על התשואה נטו שתישאר בידי המשקיע. תכנון לקוי או התעלמות מחובות הדיווח עלולים להוביל לא רק לתשלומי כפל מס מיותרים, אלא גם לחשיפות משפטיות ופיננסיות. על כן, שיתוף פעולה מוקפד עם מומחי מיסוי וידיעת הזכויות והחובות השונות בישראל ובחוץ לארץ הם כלי העבודה החשובים ביותר בבניית תיק נדל"ן יציב ורווחי מעבר לים.
