שוק הנדל"ן הישראלי, ובמיוחד פלח הדיור להשכרה מוסדית וארוכת טווח, צפוי לעבור טלטלה משמעותית בעקבות המלצות חדשות של ועדה בין-משרדית שמינה מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ. הוועדה, המורכבת מנציגי רשות המסים, אגף התקציבים במשרד האוצר והרשות לניירות ערך, הוקמה מתוך הבנה כי למרות שחלפו קרוב לשני עשורים מאז כניסתן של קרנות הריט לישראל, הפוטנציאל שלהן לשנות את כללי המשחק טרם מומש. קרנות הריט, שהן קרנות השקעה בנדל"ן מניב הנסחרות בבורסה, נועדו במקור להנגיש את שוק הנדל"ן גם לאזרחים חסרי הון עצמי גדול, על ידי מתן אפשרות להשקיע בנדל"ן באמצעות רכישת מניות רגילות בשוק ההון. הרעיון הבסיסי הוא פשוט: הקרן רוכשת נכסים, משכירה אותם ומחויבת לחלק 90% מרווחיה לציבור המשקיעים כדיבידנד , תמורת הטבות מס וייעול מבני.
למרות המודל המבטיח, נתוני הוועדה חושפים תמונה עגומה בהשוואה למדינות מפותחות. מדד שווי השוק של קרנות הריט לנפש בישראל עמד בשנת 2024 על 290$ בלבד. לשם השוואה, בארצות הברית המדד עומד על 3,630$, בבריטניה על 919$, ואפילו במדינות קטנות יותר מאירופה המספרים גבוהים משמעותית מישראל. כיום פועלות בישראל שש קרנות בלבד , המתחלקות בין נדל"ן מניב מסחרי לבין פרויקטים של מגורים להשכרה , היקף נמוך משמעותית מהציפיות שהיו בעת אישור החוק ב-2006. הוועדה זיהתה שורה של חסמים רגולטוריים ומיסויים מורכבים שמונעים מהקרנות לגייס הון בצורה יעילה, להתחרות על מכרזים ממשלתיים ולהרחיב את מצבת הנכסים שלהן.
גולת הכותרת של המלצות הוועדה נוגעת לתחום הרגיש והחשוב של הדיור להשכרה. כיום, המדינה מנסה לקדם פרויקטים של השכרה מוסדית, בין היתר דרך חברת "דירה להשכיר", אך קרנות הריט נתקלות בקשיים קריטיים. לפי החוק הקיים, אם קרן ריט זוכה במכרז שבו מותר לה למכור חלק מהדירות בשוק החופשי – דירות שמוגדרות כ"יחידות מימוש" שנועדו לסייע במימון הפרויקט – הרווח מהמכירה עלול להיות מסווג כ"הכנסה חריגה" ולהתחייב במס דרקוני של עד 70%. החסם הזה פוגע קשות ביכולת של הקרנות לגייס אשראי לפרויקטים עתירי הון ולמעשה משאיר אותן מחוץ למשחק לעומת יזמים פרטיים. הוועדה ממליצה לתקן את העיוות ולאפשר לקרנות למכור את יחידות המימוש מבלי להיענש במיסוי חריג , בתנאי שהיקף המכירה יוגבל לעד 33% מהדירות בפרויקטים באזורי ביקוש, ועד 50% באזורי פריפריה. בנוסף, ממליצה הוועדה לייצר גמישות שחסרה כיום ולאפשר לקרנות למכור פרויקטים בשלמותם ל"משכיר ממשיך" – גוף שייכנס בנעלי הקרן ויתחייב להמשיך להשכיר את הדירות לטווח ארוך , מה שיאפשר לקרנות לממש רווחים ולגלגל את ההון לפרויקטים חדשים.
שינוי דרמטי נוסף נוגע למגבלת הייזום, המוכרת בענף כ"מכסת הייזום". כיום, מותר לקרן ריט להחזיק רק 5% מנכסיה כנכסים שאינם מניבים עדיין, כלומר קרקעות בשלבי בנייה או תכנון. מגבלה זו נחשבת למחמירה ביותר בעולם המערבי. היא מאלצת את הקרנות בישראל לקנות נכסים בנויים ומוכנים, שבהם היזם הקודם כבר גזר את הקופון שלו, במקום לבנות בעצמן וליהנות מחיסכון בעלויות והשבחה טבעית. הוועדה ממליצה להרחיב את המכסה פי ארבעה, כך שהקרנות יוכלו להחזיק עד 20% מנכסיהן בשלבי ייזום והקמה. כדי למנוע מצב שהקרנות יהפכו לחברות יזמיות רגילות העוסקות בנדל"ן ספקולטיבי, נקבע מנגנון הגנה הדורש מהן להחזיק את הנכס לתקופת הנבה מינימלית לאחר סיום הבנייה לפני שיוכלו למכור אותו.
כדי לאפשר צמיחה משמעותית ויעילות תפעולית, הוועדה גם ממליצה לבטל את האיסור על שרשור חברות. בשוק הנדל"ן העסקי המודרני, נכסים מוחזקים פעמים רבות תחת מספר שכבות של חברות בנות ואיגודי מקרקעין למטרות של הגבלת אחריות וניהול סיכונים. החוק הישראלי הנוכחי מחייב את קרנות הריט להחזיק בנכסים באופן ישיר או לכל היותר דרך שכבה אחת של חברה בת , מה שפסל עסקאות רבות מראש. ביטול המגבלה ישווה את המצב בישראל לזה הנהוג בארצות הברית, בבריטניה ובמדינות מובילות אחרות. הוועדה מציעה לאפשר גם ביצוע שינויי מבנה ומיזוגים לתוך קרנות ריט ללא אירוע מס מיידי , כדי שקרנות קטנות יוכלו להתאחד וליצור גופים גדולים ויציבים יותר שימשכו משקיעים מוסדיים.
יישום המלצות הוועדה נתפס כמהלך קריטי שעשוי לעורר מחדש את הענף. בשנים האחרונות, נוכח סביבת ריבית מאתגרת ועלויות בנייה מאמירות, שוק הדיור להשכרה בישראל חווה האטה משמעותית. גופים מוסדיים רבים הדירו את רגליהם מפרויקטים חדשים בטענה של היעדר כדאיות כלכלית. המתווה שגובש מבקש לאזן בין שמירה קפדנית על שקיפות ועל ייעודן המקורי של הקרנות כמכשיר להשקעה ארוכת טווח, לבין התאמתן לכללי המשחק המודרניים בשוק תחרותי. אם ההמלצות יתורגמו לחקיקה, הן צפויות להסיר אבני נגף מרכזיות בדרך להזרמת הון חדש לבניית אלפי דירות להשכרה , לעידוד משקיעים ולפיתוח מואץ של שוק השכירות המוסדי בישראל.
