שוק הנדנ"ל למגורים בישראל חווה טלטלה משמעותית במהלך חודש אפריל 2026, כאשר היקף העסקאות רשם צניחה חדה לרמות נמוכות במיוחד מבחינה היסטורית. על פי נתוני אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, במהלך החודש נרכשו 5,081 דירות בלבד, נתון הכולל דירות חדשות, דירות יד שנייה ועסקאות במסגרת סבסוד ממשלתי. מדובר בירידה של 19% בהשוואה לחודש אפריל אשתקד, ונסיגה חדה עוד יותר של 31% לעומת חודש מרץ שקדם לו. בעוד שחודש מרץ התנהל כולו תחת צילה של המלחמה והציג ירידות מתונות יחסית, אפריל הביא עמו שילוב של גורמים שהקפיאו את הפעילות בשוק. בין המשקולות המרכזיות שרבצו על הענף ניתן לציין את חפיפת חג הפסח עם ימי הלחימה של מבצע "שאגת הארי" בתחילת החודש, לצד השפעות מאקרו-כלכליות מתמשכות. הנתונים הנוכחיים מציבים את השוק באחת מנקודות השפל העמוקות ביותר מאז תחילת שנות האלפיים, כאשר רמות נמוכות יותר נרשמו רק באפריל 2020 עם פרוץ מגפת הקורונה ובאפריל 2023.

כאשר מנטרלים את המכירות בסבסוד ממשלתי, התמונה בשוק החופשי הופכת למאתגרת עוד יותר. מספר העסקאות בשוק החופשי הסתכם ב-4,340 דירות, ירידה שנתית של 20% ונפילה חודשית חדה של 36%. הפגיעה ניכרת היטב גם במכירות הקבלנים, שהסתכמו ב-2,107 דירות בסך הכל. בשוק החופשי מכרו הקבלנים 1,366 דירות, נתון המהווה צניחה של 37% לעומת החודש הקודם. עם זאת, הירידות לא היו אחידות ברחבי הארץ. בעוד שאזורים מרכזיים כמו באר שבע, המרכז ורחובות ספגו פגיעה קשה עם נפילות של בין 30% ל-45% במכירות הקבלנים, מחוז תל אביב הציג דווקא זינוק חריג של 133% במכירות אלו, שהסתכמו ב-314 דירות. אלא שכלכלני האוצר מבהירים כי לא מדובר בהתאוששות אמיתית של הביקוש במחוז, אלא בתוצאה ממוקדת של מימוש אופציות שנחתמו חודשים ספורים קודם לכן באחד הפרויקטים הגדולים בעיר.

מגמה בולטת נוספת שמעסיקה את הענף היא הפיחות ההדרגתי ברכישת דירות "על הנייר". שיעור הדירות החדשות שנרכשו בשוק החופשי בשלב זה עמד על 59% ברמה הארצית, ירידה של חמש נקודות אחוז לעומת אפריל אשתקד. מגמה זו מתפתחת בהתמדה מאז רמת השיא שנרשמה במרץ 2025, אז נכנסו לתוקף מגבלות מחמירות של בנק ישראל על הטבות המימון של הקבלנים. אותן מגבלות, שנועדו לצמצם את הסיכונים הפיננסיים, נותנות את אותותיהן בשטח: שכיחות הטבות המימון המדווחות ירדה ל-21% בלבד בחמשת האזורים המרכזיים שנבחנו, צניחה חדה לעומת שיעור של 38% שנרשם באפריל אשתקד. עם זאת, באזור המרכז קבלנים עדיין נשענים בכבדות על כלי זה, והוא מקיף 35% מהעסקאות. במקביל, ניכר כי בשוק מתפתחות הטבות חלופיות שאינן מדווחות תמיד, כגון סבסוד ריביות משכנתא או הנחות מותנות, שמקשות על שרטוט מלא של היקף ההטבות בפועל.

ההאטה התפעולית הזו מתורגמת ישירות למחנק אשראי ותזרים מזומנים לחוץ עבור היזמים. אמנם תזרים המזומנים הפוטנציאלי ממכירות עמד על 4.9 מיליארד שקלים, אך מדובר בירידה ריאלית של 20% לעומת השנה שעברה. אולם הנתון המדאיג באמת עבור החברות הקבלניות מגיע מחשבון תזרים המזומנים בפועל לאחר ניכוי תשומות: בחודש אפריל נרשם תזרים שלילי של מינוס 200 מיליון שקלים, וזאת עוד לפני שקלול הוצאות המימון הכבדות של החברות. נתון זה ממחיש את הלחץ הפיננסי הגובר שבו נמצאים פרויקטים רבים, במיוחד לנוכח העובדה שחלק משמעותי מהתקבולים הנוכחיים מבוסס על עסקאות עבר שבהן רוב התשלום נדחה למועד האכלוס.

תפנית היסטורית מעניינת נרשמה בפלח השוק של דירות יד שנייה, שספג לראשונה מזה תקופה ארוכה ירידה חדה יותר מאשר פלח הדירות החדשות. סך העסקאות ביד שנייה צנח ב-24% ברמה השנתית וב-35% ברמה החודשית, והסתכם ב-2,974 דירות בלבד. מוקד הקריסה של שוק זה התרכז בעיר תל אביב, שבה נרשם שפל חסר תקדים עם מכירתן של 86 דירות יד שנייה בלבד בכל חודש אפריל – נפילה דרמטית של 60% בהשוואה לאשתקד. הניתוח המבני של רוכשי הדירות בתל אביב חושף כי המנוע מאחורי הקיפאון בעיר הוא נסיגתם ההמונית של עובדי ענף ההייטק. אם באפריל אשתקד היוו אנשי הטכנולוגיה 26% מרוכשי הדירות יד שנייה בעיר, הרי שבאפריל הנוכחי צנח חלקם ל-11% בלבד. יתרה מכך, רמת השכר של מעט המועסקים שהמשיכו לרכוש דירות בעיר זינקה משכר שנתי ממוצע של 540 אלף שקלים בשנה שעברה ל-900 אלף שקלים השנה, ממצא המצביע על כך שההאטה הנוכחית הבריחה מהשוק התל-אביבי בעיקר את עובדי ההייטק בדרגי הביניים ובמשרות הזוטרות יותר, והותירה בו רק את השכבה האמידה ביותר.

המשבר בשוק התל-אביבי מקבל משנה תוקף כשבוחנים את סוגיית המיגון הדירתי בצל המצב הביטחוני. בעוד שברמה הארצית נרשמה עקביות ברמה גבוהה של עסקאות יד שנייה שבהן יש ממ"ד בדירה (64% מכלל העסקאות, כחלק מהשפעות הלחימה), הרי שבעיר תל אביב שכיחות הממ"ד בעסקאות דווקא ירדה ל-30% בלבד. נתון זה מוכיח כי הירידה החדה בהיקף הרכישות בתל אביב אינה נובעת מהעדפה פתאומית של הרוכשים לדירות ממוגנות, אלא משקפת בעיה כלכלית עמוקה ומבנית של ביקוש קשיח וירידה ביכולת המימון.

בזירות הנוספות של השוק נרשמת מגמה דומה של הצטמצמות הפעילות. רכישות המשקיעים צנחו ב-43% לעומת החודש הקודם והסתכמו ב-751 דירות בלבד, כאשר מלאי הדירות הכולל שבידי משקיעים הצטמצם ב-170 דירות במהלך החודש. גם תושבי החוץ, המהווים חלק מסגמנט זה, הורידו פרופיל ורכשו 77 דירות בלבד לעומת 106 באפריל אשתקד. מרביתם של רוכשי החוץ הגיעו מארצות הברית (כמחצית מהרכישות) ומצרפת, בעוד שחלקם של בעלי הדרכון הבריטי רשם עלייה קלה אך נותר מצומצם בהיקפו. כאשר מוסיפים לתמונה את הנתונים על רוכשי דירה ראשונה, שרשמו ירידה חודשית של 20%, ומשפרי הדיור שרכישותיהם נחתכו ב-44%, מתקבלת תמונת מצב אחידה של משק הנמצא בהמתנה. נראה כי שילוב הזמנים המאתגר של חג הפסח, מגבלות המימון הבנקאיות וההסלמה הביטחונית יצרו אפקט מצטבר אשר בלם את זרימת הכספים לענף, והותיר הן את הקבלנים והן את ציבור הקונים בעמדת מגננה וציפייה לשינוי במגמות המאקרו.