חלום הדירה של הזוגות הצעירים בישראל עובר בעשור האחרון טלטלה משמעותית, כזו שמשנה לא רק את היכולת להגיע לנכס אלא גם את רמת הסיכון הכלכלי שהם נאלצים לקחת על עצמם. דוח בנק ישראל לשנת 2025 מצביע על מגמה ברורה שבה שיעור הזוגות הצעירים מתוך כלל נוטלי המשכנתאות נמצא בירידה, אך אלו שבכל זאת נכנסים לשוק עושים זאת בתנאים מאתגרים הרבה יותר מבעבר. בעוד שבין השנים 2015 ל-2025 קפץ סכום המשכנתא הממוצעת ביותר מ-50% והגיע לרמה של כ-1.1 מיליון שקלים, הנטל הכלכלי על כתפי הרוכשים הצעירים הפך לכבד ומסוכן יותר. מגמה זו מתחדדת על רקע נתוני ה-OECD המראים כי ישראל היא אחת המדינות שבהן מחירי הדיור רשמו את הזינוק החד ביותר, כאשר יחס המחיר להכנסה (Price-to-Income) הגיע בשנת 2024 לרמה של 149.9 – נתון המציב את ישראל בראש טבלת אי-היכולת להגיע לדירה לצד מדינות כמו פורטוגל וניו זילנד.
אחד הממצאים המרכזיים בדוח נוגע למידת המינוף של ההלוואות ולשיעור ההחזר מההכנסה. אם בשנת 2015 רק כ-15% מהלווים הצעירים נטלו משכנתאות בשיעורי מינוף גבוהים (מעל 60% משווי הנכס) או כאלו שההחזר החודשי שלהן עלה על 30% מהכנסתם הפנויה, הרי שבשנה החולפת נתון זה זינק ל-35%. לצד זאת, נתוני בנק ישראל חושפים כי בשנת 2025 כ-69,000 משפחות בחרו לשנות את תנאי המשכנתא שלהן , נתון הגבוה ב-50% מהממוצע בחמש השנים שקדמו לה. מעניין לגלות כי רוב המלווים הללו לא פעלו מתוך מצוקה פיננסית או קושי לעמוד בהחזרים, אלא מתוך רצון לשפר תנאים ולשלם פחות ריבית. למעשה, רק 15% מהן עשו זאת כדי להפחית את התשלום החודשי במחיר של הארכת תקופת ההלוואה. הניתוח מראה כי הלווים העדיפו לצמצם מסלולים הצמודים לריבית הפריים או למדד ובמקומם להגדיל את הרכיב של ריבית משתנה שאינה צמודה, במטרה להתגונן מפני עליות חדות בריבית לקראת מועדי העדכון.
התהליכים הללו אינם מתרחשים בחלל ריק והם תוצאה ישירה של עליות המחירים החדות שנרשמו בשנים האחרונות לצד סביבת ריבית גבוהה, מה שדחק החוצה מהשוק בעיקר את בעלי ההכנסות הנמוכות והבינוניות. נתוני ה-OECD מחזקים תמונה זו ומראים כי יוקר המחיה בישראל גבוה בכ-35% מהמצופה ביחס לתוצר לנפש, מה שמפעיל לחץ כבד במיוחד על משקי בית צעירים. בנק ישראל משרטט תמונת מצב שבה רכישת דירה הפכה למשימה כמעט בלתי אפשרית ללא הון עצמי משמעותי, ואלו שמצליחים לעבור את סף הכניסה נאלצים להתמודד עם רמות מינוף גבוהות וסיכונים פיננסיים משמעותיים שמלווים אותם לאורך עשורים. הפער שנפתח בין מחירי הדיור שזינקו ב-8.8% בממוצע שנתי לבין השכר הריאלי שצמח בשיעור נמוך בהרבה, מוביל לירידה מתמשכת בשיעור המשפחות הצעירות שמתגוררות בדיור בבעלותן ומעמיק את אי-השוויון הבין-דורי בשוק הדיור הישראלי.
