איזה כיף להיווכח שאני לא היחיד שנמאס לו לראות ולשמוע את הטיפוס הזה.....

אכן כן

אם כל הכבוד tby, יש להרגשה שאתה מוציא דבריו מהקשרם. אם אתה מעריך או לא את זליכה זה סיפור אחר. אני לא חושב שהוא טוען שירידת הריבית גורמת לכניסת משקיעים זרים. במקרה הטוב הדברים שאתה מביא הם להוציא דברים מהקשרם: " ...הוריד את הריבית וניפח את המניות. המשקיעים הזרים נכנסו, ושער החליפין ירד" אתה מפרש כאן את הו של "ושער" כסיבתיות כאשר למעשה ברור שזה שני דברים שונים. כוונת המשפט היא "...הוריד את הריבית וניפח את המניות:
המשקיעים הזרים נכנסו, שער החליפין ירד" בקיצור זו ו" של וגם ולא ו" של ולכן.

עכשיו לדיון על זליכה. אני דווקא חושב שאם מודדים את אחוז הדברים החכמים והנכונים שהוא אומר ביחס לכל פוליטיקאי (זה לא קשה), טיקון (עוד יותר קל) או אפילו כלכלן נקבל את המספרים הטובים ביותר.

הטענות שלו לגבי הון שלטון, לגבי מנהל "תקין" ולגבי מה שתוקע את המשק הן לדעתי די מדויקות. עכשיו, האם הוא עשה מספיק, האם הוא מרוצה מעצמו יותר ממה שנחוץ זה כבר לא כל כך מענין.

אני חושב שזליכה דווקא נלחם בהרבה גופים וחוליים של המשק בזמנו והצליח לקומום את הטיקונים מחד ואת נערי האוצר מצד שני נגדו.

בכתבה אין הרבה תוכן לגבי מה דעותיו של זליכה, הוא אומר שהרגולציה בתחום הרכב עולה לנו לפחות 2 מילאירד לשנה, ושישראל כץ בורח מלתקן שם דברים וזה נראה לי הגיוני.

בכל אופן שבת שלום

אם אתה מבין משהו שונה בסיבה לכך ש"המשקיעים הזרים נכנסו" אשמח להבין מהיא - עפ"י מיטב ידיעתי ההקשר הוא הריבית .

אני חייב להגיד שגם לי הציטוט הזה קרס כשקראתי אותו - עד כדי כך שאני בכלל לא בטוח שזליכה אמר את הדברים, ואלא אם מישהו מכם ראה הקלטה שלו אומר אותם, אני ממשיך להחזיק בדעה שהכתב הנאור פשוט לא הבין מה זליכה אמר, וכתב מה שהוא רוצה (כבר ראיתי לא מעט מקרים כאלה בעבר, בייחוד בעיתונות הכלכלית).

לנקודה ספציפית זו של הריבית, זליכה התייחס מספר פעמים בעבר, אז הוא אמר שזה לא נכון להוריד את הריבית כדי להגן על ההייטק והייצוא, כי על כל משרת הייטק שמשמרים כך, מפסידים הרבה יותר משרות בשאר המשק.
זו כבר טענה הרבה יותר קוהרנטית (גם אם עדיין ניתן להתווכח על נכונותה).
אישית אני חושב שלא נורא להפסיד כמה נקודות בשוק העולמי בתמורה להעלאה מסויימת של רמת החיים בארץ (מטבע מקומי חזק יחליש את הייצוא ויחזק את הייבוא - תוך הוזלת מוצרי צריכה רבים). כמו כן אסור לנו לשכוח שההפסד בייצוא הוא לא נטו: חלק מסויים מהייצוא, בעיקר בתעשיה, הוא תלוי תשומות שמחירן נקבע במט"ח, כך שחלק ממה שנפסיד שם, נרוויח בחזרה כאן בכך שייבוא מכונות יוזל והקמת עסקים קטנים התלויים בהם (למשל בתחומי החקלאות, דפוס) תהיה קלה יותר - כך שהדברים הם לא שחור ולבן. אני לא אומר שצריך להתפרע, אבל קצת יותר גמישות לא תהרוס את המשק.

אני מסכים שיש מרחב גמישות בניהול שער השקל, ואפילו חושב שרמה של 3.5 ש"ח לדולר היא "בסדר" . הבעיה היא שיורדים מתחת לזה לקראת רמה של 3.2 - זה מחסל את הריווחיות / כדאיות של מרכזי מחקר, ייצוא תעשייתי בעל שולי רווח לא גבוהים , ייצוא חקלאי ויהלומים - כל פעילות שתיסגר זה אבטלה נטו ועלות אדירה למשק לייצר משרות חדשות

אם רוצים לראות שיעור השתתפות של עובדים חרדים / ערבים - ולזה זילכה מטיף - אין מנוס מלשמור על תעשיית הייצוא הישראלית

אני חושב שבגדול אנחנו מסכימים לגבי מדיניות שע"ח ויכול להיות שגם זליכה היה חותם על מה שאמרת (לא יודע), אבל בנוגע לתעסוקת חרדים וערבים הוא אומר שהאבטלה נוצרת כתוצאה מרמת צריכה נמוכה, ורמת הצריכה הנמוכה היא תוצאה של חלוקה לא שיוויונית של ההכנסות במשק כתוצאה ממדיניות הממשלות האחרונות. הכנסה נמוכה בעשירונים הנמוכים (כתוצאה מהעלאת המע"מ וכו") היא ירידה נטו בצריכה מקומית (ולפיכך בפעילות במשק) בעוד שהרווחים המתקבלים בעשירונים הגבוהים הולכים או לחיסכון, או לצריכת שרותים בחול (תיירות, מותגי-על) - כך שבפועל מפסידים צריכה ופעילות משק מקומית בעשירונים התחתונים ללא פיצוי מהעשירונים העליונים --> פחות מקומות עבודה --> אבטלה --> גם אם ערבים וחרדים ירצו להשתלב, אין להם איפה.

מי שחשב שהשטויות של זילכה היו ציטוט לא נכון, הנה הוא מכה שנית, כנראה זו תקופת הרישום למכללת קרית אונו:

"מתקפה חריפה של פרופ" ירון זליכה נגד נגיד בנק ישראל היוצא: "פישר לקח מאות אלפי זוגות צעירים, שהם מנוע הצמיחה העתידי של המשק, ודחף אותם לקחת הלוואות-עתק כדי לקנות דירות במחירים המאמירים. מה התוצאה? מיתון"

שוב הקשר ריבית נמוכה = מיתון.

הגאון פשוט לא יודע לקרוא נתונים כלכליים - שהיצוא יורד ב - 15% זה אומר שיש בעיה ליצואנים והם מצידם משחררים אנשים.

מי שעוד חשב שזילכה ער לקשר בין שער חליפין , ריבית, ופעילות כלכית בישראל - התבדה.....

האבסורד הגדול ביותר - מחירי הדירות עולים בגלל מחסור בדירות - זו מדיניות ממשלתית שזילכה היה חלק אינטגרלי ממנה.

כבר הבנו כולנו שללא קשר לגובה בריבית, הזוגות הצעירים היו לוקחים את אותו עומס משכנתא - במשטר ריבית יותר גבוה, הדירות אולי היו קצת יותר זולות (גודל הקרן) אך החזרי הריבית היו גבוהים משמעותית - ועדיין הזוגות הצעירים היו נחנקים .

כלומר לשיטתו של זליכה, לא רק שהזוגות הצעירים היו נחנקים מהמשכנתא, הם גם היו נזרקים מהבית בגלל שפוטרו מעבודתם בשל קריסת הייצוא של מדינת ישראל הנובעת משער חליפין לא תחרותי שנגרם מארביטראז ריבית של שחקני ריבית בין לאומיים, כי זליכה רוצה שער חליפין גבוה כדי שהדירות יהיו זולות שזוגות צעירים לא יחנקו , שיגרום לכך שהצריכה הפרטית תרד דבר המוליך למיתון....

מי יודע - אולי זה האינטרס של זליכה? אולי של אודי?

שלום ידידי TBY,

לצערי, חשבתי שאתה רק סוחר אשליות מצטיין.
לשמחתי, גיליתי שאתה סוחר מצטיין אף יותר בהוצאתדברים מהקשרם. כבר טובים אחרים לפניי (לעיל) הדגישו עניין זה.

אנצל את תגובתי הקצרה כדי לקעקע את דבריך החוזריםונשנים לגבי הריבית ורווחיות הייצוא. זה שאתה חוזר על זה שוב ושוב לא הופך את זהלנכון במלואו.
כל מי שיש לו רגל בהבנת ניהול כספים בחברה, יודע כיאחד הכלים שעושים בו שימוש רב הוא מאזן החשיפה של החברה (בהתייחס גם לרו"ה וגםלמאזן(.
וכך, חברים יקרים, במרבית החברות מאזן החשיפה מתארמצב בו החברה מוגנת ב-40%-50% ואולי אף יותר.
לדוג": חומרי גלם שנקנים בחו"ל, הלוואות במטבעועוד ועוד צעדים כולל תפעוליים.
לגבי השאר ניתן לדאוג להגנה - ופה יש לנו מלא כליםכידוע לכולם.
אני מניח, שיותר זול ופחות כאב ראש ומאמץ, לזעוקשהתעשיה מתמוטטת ותיכף כולם מפוטרים ולהעסיק מלא לוביסטים בדרישה לממשלה/בנק ישראל.
הון-שלטון על רגל אחת ובקצרה.

שימו לב, שהשרלטנים למיניהם מפנים אתכם להשקעותבחו"ל (פיזור, סחירות, כדאיות ושאר סיבות) מסבירים לכם שצריך להיזהר מענייןהמטבעות ושע"ח. אז הם כמובן מסבירים לכם שיש
אפשרויות הגנה והן קלות לביצוע ולא מהוות מכשול להשקעה בחו"ל.

בברכה,
אודי

אודי ידידי,

כל מי שיש לו רגל בהבנת ניהול כספים בחברה, יודע כיאחד הכלים שעושים בו שימוש רב הוא מאזן החשיפה של החברה (בהתייחס גם לרו"ה וגםלמאזן(.
וכך, חברים יקרים, במרבית החברות מאזן החשיפה מתארמצב בו החברה מוגנת ב-40%-50% ואולי אף יותר.
לדוג": חומרי גלם שנקנים בחו"ל, הלוואות במטבעועוד ועוד צעדים כולל תפעוליים.
לגבי השאר ניתן לדאוג להגנה - ופה יש לנו מלא כליםכידוע לכולם.

מי שיש לו רגל, זו ההבנה שלו, מי שמבין , מכיר את המציאות....

בוא נבדוק את תעשיית הייצוא הישראלית:

1. חקלאות - איזה ח"ג מיובאים בדיוק? איזה מאזן 50% מוגן? - התשומות זה אדמה, מים , עבודה, זרעים - מרכיב מטבע זר בהם זניח - להגן על שער חליפין אפשר אך זה עולה כסף , וטוב לתקופה יחסית קצרה.
2. ההיטק - תוכנה / מו"פ - עיקר העלות - שכר עבודה , שכירות וכו - הכל שיקלי -עלות מהנדס ישראלי מתורגמת לדולרים - שקל חזק - התעשיה הזו סובלת
3. היטק - אלקטרוניקה - כאן יש רכיבים שנרכשים מחו"ל, אך העלויות הדולריות הם רחוקות מ- 50% מחזור
4. תיירות - כן, זו תעשית ייצוא - הכל שיקלי - האם יוקר השירותים בארץ במונחים דולריים לא משפיע על כניסת תיירים? האם שקל חזק לא ישפיעה על כמה שקלים הם משאירים כאן?
5. כימיקלים - אילו תשומות דולריות יש ? אנרגיה? אז לקחת מימון בדולרים - הרווחת תקופה בה אתה קצת מוגן, מה אח"כ שצריך למחזר ההלוואה?

הייצוא הישראלי ככלל נסמך על מרכיב מו"פ גבוה ומרכיב ייצור נמוך - איו אפשרות להגן באופן אפקטיבי לטווח ארוך על הריווחיות במתווה של שקל מתחזק, קשה להתחרות במכרזים בינלאומים והתוצאה - ירידה בייצוא, ירידה בתעסוקה - מיתון.

יש להבחין בין הגנה מטבעית לטווח קצר של חודשים או שנה שנתיים קדימה (שזה ביטוח שעולה לא מעט) לבין הצורך להסתגל למצב בו ההכנסות יורדות באופן קבוע ב 15% כי השקל חזק וכך זה ישאר - תעשה ניסוי עם השכר שלך - אני אעביר אותו לדולר לפי שער 4.5 ונראה אותך, עם כל הניסיון וההבנה הגדולה , מגן על עצמך 15 שנים קדימה שהשער 3.6-3.4 - זה צריך להיות קל - את המשכנתא תיקח בדולר, מחיר הרכב צמוד לדולר, הדלק גם מושפע מהדולר, אתה משתמש באין ספור מוצרי ייבוא ורוב האוכל שלך הוא מח"ג מיובאים. - אך אין לך דרך להסתדר עם שחיקה כזו בהכנסה - זה ההבדל בין תאוריה למציאות

אני מבין שזילכה מדבר אליך כי הוא תמיד משתמש בשפה של "קטסטרופה" , אבל מה לעשות - פופוליזם זה לא דרך לנהל או להשקיע.

לכולם,

ראשית אני מסכים כי בסביבת ריבית עולמית של 0-1% ריבית בנק ישראל לא יכולה להיות 4-5% כי הדבר יגרום לתסוף של carry trade ודומיו שיכנס לארץ ויקנה ש"ח ובאג"ח הזה יקנה אגרות חוב ממשלתיות ומדורגות ויחייה על הפרש הריבית.

ישראל של 2008 היא מדינה שתלוייה בעולם ביבוא חומרי גלם ותשומות ותלוייה בעולם [BstockB="704015"] ביצוא [/BstockB] שירותים ומוצרים.

אחד מאבני היסוד של הכלכלה הוא שירותי מחקר ופתוח של חברות רב לאומיות שמשלמות בארץ בש"ח אבל מודדות את העולם ב-$. מהנדס ישראל שמשכורתו 20,000 ש"ח בחודש נראה אחרת במאזנים של החברות באם $ = 4ש"ח או $ = 2.5 ש"ח. בשער חליפין של 2.5 מהנדס ישראלי מקבל 8,000$ בחודש או 96,000$ בשנה. תוסיפו ~ 30% חופש, פנסיה, קרן השתלמות ואחזקת משרדים ותקבלו כי מהנדס ישראלי ממוצע עם כמה שנות ניסיון אמור היה לקבל שכר של ~ 130,000$ - בשיא המשבר של 2009 היה בקלות ניתן להשיג את הכח אדם הזה ברחבי ארה"ב או אירופה.

אי אפשר להתעלם ממרכיב שירותי הפתוח בכלכלה הישראלית.

קל מאוד לגרש מכאן את google, applied materials, IBM, apple, microsoft, ודומותיהן והרבה יותר קשה להחזיר אותן בעתיד. מרכז שנסגר ומאות מעובדיו מפוטרים יהיה קשה מאוד להחזיר ואל נא לשכוח את שיא המשבר של 2009 בהסתכלות על מה שקורה בעולם.

המסקנה: מהלך של התאמת הריבית לנעשה בעולם וקניית המט"ח על מנת להגן על שוק התעסוקה המקומי היה הכרחי.

לגבי אופן בצוע הרכישות של המט"ח יש לי סימני שאלה האם לא ניתן היה לעשות זאת אחרת? האם במקום לקנות בכל יום 100M$ או 25M$ לא היה חכם יותר לבצע מארבים של קניה לא שגרתית בעיקר בימי שישי וערבי חג ללא כל אינדיקציה שמשהו הולך לקרות ולבצע קניה של מאות מיליוני $ תוך העלה של השער החליפין ב- 10אג ויותר ואז לתת לשוק לעשות את שלו, אם שוב היה גולש כלפי מטה היה נעשה ניסיון לרכוש בסכומים גדולים וזמנים אקראיים.

לגבי שוק הנדל"ן, רבים טוענים לבועת נדל"ן - אני חושב שההגדרה הטובה יותר היא בועת חובות.

בישראל של 2010 - 2013 גודלה וטופחה בועת חובות הנובעת משוק דיור שקיבל מימון זול לרכישת נכסים יחד עם אוזלת יד ממשלתית בהגדלת היצע תוך שילוש ויותר של כספי המגרשים המשווקים על ידי המנהל בתוך כמה שנים ספורות. הממשלה הכניסה דרך מנהל מקרקעי ישראל את ידה הארוכה לכיסו של האזרח ובעיקר הוריו המזדקנים ומרוקנת את תוכנם תוך שעבודם במשכנתאות ענק ל- 30 שנים כשהוריו\ה של הזוג מוותרים על מאות אלפי ש"ח מכספי הפנסיה העתידית שלהם על מנת לשלם מקדמה על חשבון דירתם העתידית של בני הזוג.

אין לי שום בעיה אם היתה מתרחשת עליית מחירים כתוצאה מעליה בשכר החציוני במשק - השכר החציוני בישראל זז בכמה עשרות אחוזים בעשור בעוד מחירי הדיור כמעט ושלשו עצמם באותם תקופה.

בישראל יש בועת חובות, זוגות רבים נטלו: 800,000 - 1,000,000 ש"ח חוב ללא קביעות בעבודה, כשמשברים עולמיים כלל עולמיים פוקדים אותנו כל ~ 5-8 שנים במחזוריות. הם נטלו הלוואות ענק ל- 30 שנים כששוק העבודה הישראלי הוא מאוד לא טולרנטי לגיל. שוק העבודה ממדר רבים וטובים בני 45-50+ משוק העבודה שלא נאמר על אנשים בני 55-60. ולתוך הקלחת הזאת נכנסו עשרות אלפי זוגות בשנה בשנות ה- 20-30 שלהם.

המציאות הזאת גוררת כי בעלי הדירות שרבים מהם בני 50-60 וקבלו את הדירות הללו בירושה או קנו בעבר בזול משכירים אותם במחירים הזויים ביחס לשכר החציוני. אז יש לנו צמיחה ועלייה בביקושים מצד הדור המבוגר על חשבון הדור הצעיר שהוא כיום בני 25-45.
[BstockB="338012"]
מר [/BstockB] וגברת בעלי דירה יסעו בכסף הזה לאוסטרליה ובשנה הבאה לגלפגוס - אבל התרומה למשק מתחילה בהוצאות על שירותי חינוך איכותיים של ילדי שהם בני 0-10 דהיום. מי שמחוייב במשכנתאות ענק מקטין צריכה על מנת לייצר מעט רזרבות ליום סגריר. והחנק הזה לשנים ארוכות הורס את הכלכלה ולזה לדעתי זליכה התכוון.

הבעיה היא בעיה מלאכותית. כי ביום שמשהו בממשלת ישראל יחליט להזיז את הישבן בתוך כמה חודשים מחירי הדיור יכולים לפול בעשרות אחוזים סביב אזורי הבקוש ובמאה אחוז יותר בפריפריה הרחוקה.

חברה סינית קבלנית הציע לבנות 30,000 - 100,000 דירות של 5 חדרים 120מ^2 בעלות בניה של 400,000 ש"ח ליחידה. זה סוד ידוע בקרב הקבלנים כי עלות בניה של יחידת דיור 100מ^2 הוא סביב 300,000 - 400,000 ש"ח. באם מדינת ישראל תשווק קרקעות לבניה רוויה או עדיף כי תפנה למגה פרויקטים של שקום שכונות בפריפריה התרבותית של מדינת ישראל (דרום ת"א כדוגמא בדגש על אזור תחנה מרכזית ישנה), הריסה של החורבות הקיימות והגדלת מצאי הדירות ליחידת קרקע פי 7-8, שמירת חלק מהדירות לטובתה כדיור צבורי, הוצאת הסטודנטים משוק הדיור ובניה רחבת היקף לעשרות אלפי חדרים לטובת סטודנטים (לא רואה סיבה כי סטודנטים של אוניברסיטת ת"א כדוגמא לא יגיעו ברכבת מרמלה או לוד אם יבנה שם קמפוס מגורים מודרני - דבר שישפר את המצב הסוציואקונומי של האזור).

דרושה בסה"כ החלטה ממשלתית על מנת להחזיר את מחירי הדיור למחירי 2008 (נניח 700,000 ש"ח לדירה חדשה 100מ^2, עם מחסן, מעלית וחניה במרחק של 10 דקות מנתיבי תחבורה עקריים).

גם כיום ראש הממשלה נתניה, ושרי האוצר והשכון יכולים להחליט כי הם דוחים את הבעיה - ככל שידחה משך הטיפול נקבל פיצוץ דוגמאת יוון או ספרד להרבה שנים. כי הלוואות קל לקחת הרבה יותר קשה להחזיר בטח אם לא קיימת התאמה בין גודל החוב והמשכורות הנהוגות במשק.

אני קונה את המונח בועת חובות.

בנק ישראל , כמפקח על הבנקים, תפקידו לוודא כי לבנקים הון עצמי מספק להתמודד עם תרחישי קיצון, וקים היום פיקוח, שלא היה קיים בעבר, שעוסק במבחני לחץ , אז אני בזהירות מניח שיש מי שבודק את יציבות הבנקים אל מול חובות המשכנתא.

צריך להבין שכאשר מגיע משבר, הטיפול המאזני בהפסדי אשראי בבנקים הוא גמיש ברמה שלא תאמן - כפי שמקרה פאני מיי / פראדי מק לימדו אותנו, אפשר ללכת עם הראש בקיר ולהפריש להפסדים כל מה שנראה שיקרה במסגרת התסריט הגרוע ביותר ולמחוק את ההון העצמי בין לילה - רק כדי להחזיר חלק ענקי מהמחיקות כשההתייצבות / התאוששות מגיעה, או לחילופין למחוק את המינימום ההכרחי, אחרי שכופפת את ידם של רואי החשבון וקיבלת סיוע בנזילות מהממשל - כפי שיתר הבנקים עשו.

את הבעיה של עומס חובות על האזרח קשה לפתור באמצעות רגולציה - איך אפשר למנוע מזוג לקחת משכנתא שמהווה 70% מהנכס, כאשר המשכנתא היא 30% מהכנסת הזוג? האם להיכנס לרזולוציה יותר נמוכה ולתפור כללים שיורידו את ה - % מההכנסה במקרים של זוגות לא ילדים? האם לשנות את המשכנתאות כך ש- 30% מההכנסה יהיה מקסימום לקרן אך את ההלוואה בפועל לתת עם 25% מהקרן ששולם בתשלום אחרון - ואז עומס התשלומים השוטף יקטן ויהיה מרווח ביטחון ?

מי יודע?

הפתרון הוא הגדלת משמעותית של ההיצע, לא שום דבר אחר.

לדעתי הבעיה העקרית היא ביקוש.
כאשר ירדה הריבית לא הגיעה עלייה גדולה לארץ ולכן הגידול בביקוש הוא בעיקר בגלל אפיקי השקעה אלטרנטיבים.
כיוון שכך להגדיל את ההיצע זה קצת אינפנטילי שכן הריבית יכולה לעלות בשניה ויתקעו הקבלנים עם הדירות האלה. (המשקיעים כבר לא יבואו.)

אם יש כלכך הרבה ביקוש לדירות להשקעה - זה בין היתר בגלל אפליית מס מול שוק ההון בצירוף של ריביות אפסיות.
לכן להבנתי כל מה שצריך לעשות זה פשוט למסות את ענף השכרת הידרות בצורה רצינית.

25% מס על רווחי שכירות או אם זה קשה לגביה אפשר פשוט לקחת מס של 1% מערך הנכס כל שנה בלי קשר לשאלה האם הנכס מושכר או לא. בכל מקרה אני לא מומחה לגבי שיטות לגביית מיסים אני בטוח שאם [BstockB="382010"] באמת [/BstockB] היו רוצים לפתור את זה אפשר למסות דירות בצורה כזאת שזה הופך לנכס כלכך לא אטרקטיבי שמשקיע רציונאלי יעדיף כל נכס אחר שהוא לא דירה למגורים.

בינתיים מה שמקבלים על השקעה בנדל"ן = זה פטור ממס רווחי הון לרוב מי שמחזיק, פטור ממס רכישה ושבח בתנאים מסויים (שכולם עומדים בהם) וכו". והשאלה העיקרית היא מדוע מלכתחילה נותנת המדינה הטבות מס אלה, איזה מטרה הן משרתות ?

בכל מקרה, אם בעיה נוצרת בצורה מלאכותית - ריבית ריאלית שלילית לדוגמא אזי הפתרון הדרוש הוא גם מלאכותי מיסוי והרבה.
אם המחסור בדירות היה נובע בעלייה או גידול טבעי באוכלוסיה הייתי אומר שכדאי לבנות יותר. אבל בפועל לדעתי בונים עכשיו אפילו קצת יותר ממה שבנו לפני שהעלו את הריבית ואז זה הספיק.

לעניין פישר - לא פישר ניפח את בועת הנדל"ן כל נגיד אחר היה מוריד את הריבית בצורה דומה. מי שניפח את הבועה זו הממשלה שלא רואה את הנולד. ואחרי שמבינים שיש בעיה, רוב הצעדים שנקטה הממשלה רק החריפו את הבעיה, היו אלה הקלות זמניות במיסוי של דירות (צריך להגדיל את הנזילות), מעניקים לרכישת דירה (צריך לעזור לאנשים להגיע לדירה לא ? ) , העלאת מס רווחי הון (פגיעה באפיקי השקעה אלטרנטיבים של כסף).

המגבלות על נטילת משכנתאות שנקט בנק ישראל - לא משפיעות על משקיעים הם לוקחים רמות מינוף שפויות מלכתחילה. הן גם לא לטובת הזוגות הצעירים, הן פשוט לטובת היציבות של הבנקים.

בעצם אני לא יכול לחשוב על צעד אחד הגיוני שנקטה הממשלה כדי להתמודד עם הזינוק במחירי הדירות. דווקא מבחינת ההיצע אנחנו בסדר לדעתי [BstockB="382010"] באמת [/BstockB] תסתכלו מסביב יש המון בניה.
לא שיש לי התנגדות לעוד המון בניה - אבל תאכלס עד שדירה שבונים היום תיכנס להיצע לא בטוח שהריבית תשאר נמוכה.

לכן הגדלת ההיצע היא דרך איטית שאולי צריך לעשות בלי קשר לזינוק במחירי הדירות אם אנחנו רוצים לאפשר דירות זולות לאורך זמן בארץ כאינטרס [BstockB="604611"] לאומי [/BstockB] לסביבה בה אנשים מסוגלים לצבור רכוש כדאי לכתוב תוכנית חומש שתדאג שתמיד יהיה עודף היצע. ומחירים יציבים שזוחלים מטה של דיור, למה ? כי זוחלים מטה יקטין מאוד את האטרקטיביות מצד משקיעים, ויאפשר לאנשים להגיע לדירה ראשונה בשלב מוקדם בחיים.

אבל כל אלה פתרונות לטווח ארוך מאוד - לא כיבוי שריפות. פתרון אמיתי ומהיר השפעה יהיה רפורמה אגרסיבית במיסוי - שהיה קיצונית כמו ההורדה של הריבית באיזה 4 אחוז לאורך השנים האחרונות.

הגידול בביקוש הוא בעיקר בגלל אפיקי השקעה אלטרנטיבים.

אינני חושב שקיים וויכוח שבונים פחות ממה שצריך עפ"י גודל השנתונים ונישואין / גרושים - יש קונסנזוס שהבעיה היא בהיצע

השאלה העיקרית היא מדוע מלכתחילה נותנת המדינה הטבות מס אלה, איזה מטרה הן משרתות ?

המטרות הן עידוד חסכון והשקעה במשק , דירות זה נכס "לבן" - רשום , מדווח וממוסה - אתה משלם מס רכישה (כולם) ומס שבח ומס על שכירות - לדעתי 75% מהדירות השכורות בת"א חייבות במס.

דווקא התשואה הנמוכה על שכירות מראה כי המשקיעים "עושים טובה" למשק - הם מקצים הון שיושב בדירה ומקבלים תמורה נמוכה, אלו ששוכרים את הדירה משתמשים בהון שלהם למטרות אחרות , או שבכלל אין להם הון - אך יש להם קורת גג זולה.

"תהרוג" את המשקיעים - שכ"ד יעלה ועימו מחירי הדירות - כי הביקוש ירד.....