חברת The Zarasai Group Ltd היא חברת החזקות שהתאגדה באיי הבתולה הבריטיים ומרכזת את פעילותה העסקית בתחום הנדל"ן המניב למגורים בעיר ניו יורק. בשנים האחרונות נקלעה החברה למערבולת פיננסית עמוקה שהובילה לשחיקה חמורה בשווי נכסיה, להרעה דרסטית במצבה התזרימי והמאזני, ולשרשרת של אירועים משפטיים סוערים בבתי המשפט. החברה, שהנפיקה בעבר שתי סדרות אגרות חוב הנסחרות בבורסה בתל אביב בהיקף מצטבר של למעלה ממיליארד שקל, מתמודדת כיום עם חדלות פירעון מובהקת, שגרת אכיפה מצד בנקים זרים בארצות הברית, ומאבק קשוח בין מחזיקי אגרות החוב השונים על השליטה בתמורות המימוש של נכסיה.
שורשי המשבר נעוצים בשילוב של שינויים רגולטוריים בשוק השכירות המפוקחת בניו יורק, עלייה חדה בעלויות המימון בעקבות גל העלאות הריבית בארצות הברית, וירידה עקבית בשווי נכסי הנדל"ן של הקבוצה. לכך התלווה אפקט מטבעי מובהק, שכן חובות החברה מנקובים בשקלים בעוד שהכנסותיה מופקות בדולרים, נתון שהחמיר את פגיעותה מול היחלשות המטבע האמריקאי. בדוחותיה הכספיים לרבעון הראשון של שנת 2026 דיווחה החברה על גירעון עצום בהון העצמי המאוחד בסך של כ-310.3 מיליון דולר, כאשר רואי החשבון המבקרים שלה מפנים כבר משנת 2024 הערות עסק חי ומזהירים מפני יכולתה להמשיך בפעילותה. מצב זה הוביל לכך שנכסי הקבוצה אינם מניבים תזרימי מזומנים מספקים לכיסוי ההוצאות, והחברה הודתה כי אין ברשותה מקורות מימון לפירעון התחייבויותיה.
ההידרדרות העסקית התורגמה לצעדי אכיפה מצד מלווים בכירים בארצות הברית, שהפעילו את זכויותיהם והעמידו הלוואות לפירעון מידי. בין היתר, הנושה Flagstar Bank הודיע על הפרת הלוואות שהועמדו לחברות נכס בקבוצה, מה שהוביל לפתיחת הליכי חדלות פירעון בארצות הברית ולמכירת פורטפוליו נכסים תמורת כ-451.3 מיליון דולר, בהפסד מימוש של כ-107 מיליון דולר שלא הותיר יתרה למחזיקי האג"ח. במקביל, נרשמו דרישות תשלום והליכי אכיפה מצד גופים פיננסיים נוספים כמו Capital One, Citizens Bank ו-Axos Bank, אשר נטלו חלק במימוש נכסים נוספים במסגרת מאמצי הגבייה של הבנקים הבכירים.
זירת המסחר באגרות החוב של החברה בתל אביב פוצלה לשתי סדרות המציגות פרופיל סיכון שונה: סדרה ג' שהונפקה כסדרה לא מובטחת, וסדרה ה' שהונפקה כסדרה מובטחת בשעבוד ראשון על חמישה נכסי מקרקעין מניבים בניו יורק. בשנת 2024, לאחר מגעים ארוכים, גובש ואושר הסדר חוב לסדרה ג' שכלל דחיית מועדי פירעון, העלאת הריבית ל-8% לשנה, והקמת מערך בטוחות חדש שכלל שעבודים וערבויות על נכסי החברה וחברות הבנות, לצד התחייבויות אישיות מצד בעלי השליטה ג'ואל ושרי וינר. אף שמחזיקי סדרה ה' לא היו צד לאותו הסדר, הם בחרו שלא להתנגד לו לאחר שנחתם נספח חלוקה שנועד להבטיח מנגנון איזון מסוים בתקבולי הבטוחות העתידיים בין שתי הסדרות.
מנגד, סדרה ה' המובטחת בנכסים ספציפיים עמדה בפני אתגרים לאחר שמועד הפירעון הסופי שלה ביום 31 באוגוסט 2025 לא זכה למענה, מה שהביא לגיבוש הסדר חוב שאושר בבית המשפט במרץ 2026. במסגרת הסדר זה נדחתה יתרת קרן האג"ח בסך של כ-276.8 מיליון שקל לתשלום בולט ביום 31 בדצמבר 2026, על בסיס הנחה שקידום מכירה סדורה והסבת הנכסים המשועבדים לנכסי קונדו ימקסמו את התמורות. אולם, מומחה מטעם בית המשפט התריע מפני פער של למעלה ממאה מיליון שקל בין אומדן התמורה הצפוי לבין יתרת החוב כלפיה, עובדה שהשאירה את מחזיקי סדרה ה' עם חשיפה לא מובטחת ניכרת. בהמשך, ביוני 2026, הודיעה החברה כי לא עמדה באבני הדרך שנקבעו להסבה, לרבות אי-קבלת מכתב קיבול מרשויות ניו יורק, מה שהעניק למחזיקי סדרה ה' את עילת ההעמדה לפירעון מידי.
העימות הנוכחי שהביא להגשת הבקשה לצו פתיחת הליכים לבית המשפט המחוזי בתל אביב נובע מהתנגשות חזיתית סביב חלוקת כספים שהתקבלו ממימוש נכסים ששועבדו לטובת סדרה ג'. לאחר השלמת מכירת פורטפוליו הקונדו ונכס נוסף ברחוב West 6th Street, הועברו לחשבון נאמן סדרה ג' סכומי עתק המסתכמים בכ-58.9 מיליון דולר (כ-155 מיליון שקל). בעוד שנאמן סדרה ג' פעל לחלק את הסכומים הללו למחזיקי סדרתו, החברה עצמה הבהירה במכתבים רשמיים כי הכספים הועברו לחשבון הנאמן מטעמים טכניים בלבד וכי אין לבצע שום חלוקה טרם בירור מלוא סדרי הקדימויות וזכויות יתר הנושים, לרבות מחזיקי סדרה ה'. במסגרת הודעתה הרשמית הדגישה החברה את הדברים הבאים: "הכספים שהועברו לחשבון הנאמן הם כספי החברה ו/או חברות הבנות, לפי העניין. העברתם לחשבון הנאמן נעשתה מטעמים טכניים בלבד עד להשלמת הבירורים הנדרשים, ואין בה כדי להוות תשלום או פירעון למחזיקי אגרות החוב (סדרה ג'), או כדי להקנות להם זכות עדיפה כלשהי". למרות זאת, נאמן סדרה ג' קיבל אישור מאסיפת המחזיקים שלו לנקוט צעדים משפטיים והודיע על כוונה לבצע את החלוקה ב-14 בספטמבר 2026.
צעד זה נתפס בעיני מחזיקי סדרה ה' כמהלך דורסני המהווה דיספוזיציה בלתי הפיכה וגריעת נכסים מנושיית החברה עוד בטרם הוכרעו המחלוקות העמוקות סביב תוקף הבטוחות החדשות של סדרה ג' והשלכותיהן על כלל הנושים. בעקבות זאת, התכנסה אסיפת מחזיקי סדרה ה' והורתה לנאמן להגיש לבית המשפט המחוזי בתל אביב בקשה דחופה למתן צו לפתיחת הליכים נגד החברה, בפני כבוד השופט הבכיר חגי ברנר. הבקשה מדגישה כי החברה מצויה בחדלות פירעון עמוקה ותזרימית המצדיקה פיקוח שיפוטי כולל, ולא מהלכים חד-צדדיים של סדרה אחת העלולים לקפח נושים אחרים. מנגד, החברה הביעה התנגדות פורמלית להליך חדלות הפירעון בנימוק שקיים רצון להמשיך במתווה הסדר מוסכם, אך נאמן סדרה ה' דחה עמדה זו והבהיר כי נושאי המשרה והחברה אינם יכולים להתנער מאחריותם לחלוקה כדין של כספי קופת הנשייה.
