חברת דלק ישראל נכסים (ד.פ) בע"מ פועלת כזרוע הנדל"ן וההשקעות של קבוצת דלק ישראל, תוך התמקדות באיתור, השבחה, פיתוח וניהול של פורטפוליו נכסים מניבים, קרקעות ומתחמים מסחריים אסטרטגיים ברחבי הארץ. מודל הפעילות הייחודי של החברה נשען במידה רבה על זיהוי פוטנציאל נדל"ני חבוי במתחמים היסטוריים המשמשים כיום כתחנות תדלוק ומרכזי שירות מהדור הישן, והפיכתם לפרויקטים מודרניים של עירוב שימושים המשלבים מגורים, תעסוקה ומסחר באזורי ביקוש עירוניים צפופים. באמצעות שיתופי פעולה אסטרטגיים עם חברות יזמיות וקבלניות מובילות בשוק המקומי, דלק ישראל נכסים מצליחה להציף ערך פיננסי משמעותי מנכסי הקרקע שבבעלותה, תוך ניצול תהליכי שינוי ייעוד מול גופי התכנון והבנייה המוניציפליים והפיכתם למנועי צמיחה המניבים רווחי יזמות גבוהים לצד נכסים מניבים עתידיים.
כעת, מדווחת החברה על התפתחות תכנונית וכלכלית דרמטית באחד מנכסי המפתח המבטיחים ביותר בתיק ההשקעות שלה בבירה, אשר פעילי שוק ההון עוקבים אחריו מזה זמן רב. דלק ישראל נכסים מעדכנת כי לאחר פרסום רשמי למתן תוקף בילקוט הפרסומים, נכנסה לתוקף תוכנית מפורטת המכונה "מגדל עמק הצבאים", החלה על המקרקעין המצויים בצומת פת האסטרטגי בירושלים. כניסתה לתוקף של התוכנית המפורטת מהווה אבן דרך קריטית עבור פעילי שוק הנדל"ן והסוחרים העוקבים אחר מניות הסקטור, שכן מכוחה ניתן כעת להוציא היתרי בנייה בפועל ולהתחיל בשלב הביצוע הפיזי והשיווק של הפרויקט. הזכויות במקרקעין אלו מוחזקות בחלקים שווים, כאשר דלק ישראל נכסים מחזיקה ב-50% מהזכויות ואילו יתרת 50% מהזכויות מוחזקת על ידי חברת אזורים, אחת מחברות הבנייה, הייזום והתחדשות העירונית המובילות בישראל.
צומת פת בירושלים נחשב לאחד מצירי התנועה והתחבורה החשובים והמבוקשים בדרום העיר, המקשר בין שכונות מגורים מרכזיות כמו קטמונים, גילה ובית צפאפא, וממוקם בסמוך לפארק עמק הצבאים – אחד מאתרי הטבע העירוניים הגדולים והייחודיים בישראל. התוכנית החדשה שאושרה משנה לחלוטין את אופי השימוש בקרקע האסטרטגית הזו, ומאפשרת את פינויה של תחנת הדלק הפעילה כיום במתחם לטובת הקמת מגדל עירוב שימושים מודרני ורחב היקף בגובה של 30 קומות, מעל 4 קומות של מרתפי חניה תת-קרקעיים. הפרויקט המתוכנן צפוי לכלול 216 יחידות דיור למגורים, שטחי מסחר ותעסוקה נרחבים בהיקף של כ-8,000 מטרים רבועים, וכן מבנה ציבורי לרווחת הקהילה בשטח של כ-4,300 מטרים רבועים. אלמנט ייחודי ואטרקטיבי בתוכנית, הצפוי להעלות משמעותית את האטרקטיביות של יחידות הדיור ולייצר פרמיית תמחור גבוהה בשוק המגורים המקומי, הוא הקמתו של גשר להולכי רגל שיחבר ישירות בין מתחם המגורים החדש לבין פארק עמק הצבאים השוכן מעבר לרחוב הרצוג.
מבחינת פעילי שוק ההון והסוחרים, הנתונים הפיננסיים המצורפים לדיווח המיידי מציגים פוטנציאל ייצור ערך יוצא דופן ושיעורי רווחיות גבוהים במיוחד, הנובעים מכך שעלויות הקרקע ההיסטוריות אינן נכללות בתחשיב העלויות הנוכחי של הפרויקט. דלק ישראל נכסים מעריכה כי סך ההכנסות הצפויות ממכירת הדירות בפרויקט (ללא מס ערך מוסף), בצירוף שווי שטחי המסחר והתעסוקה שיישארו בידיה לאחר השלמתו, יסתכם בכ-730 מיליון שקלים עבור חלקה בפרויקט המהווה מחצית מהזכויות. מנגד, עלויות הקמת הפרויקט הכוללות, לרבות הקמת מבנה הציבור הנדרש אך ללא עלות הקרקע עצמה, מוערכות בכ-450 מיליון שקלים עבור חלקה של החברה. בניתוח של מאה אחוזים מהפרויקט המשותף עם חברת אזורים, מדובר על צפי הכנסות כולל של כ-1.46 מיליארד שקלים אל מול עלויות הקמה כוללות של כ-900 מיליון שקלים. נתונים אלו משקפים רווח גולמי מוערך של כ-280 מיליון שקלים עבור חלקה של דלק ישראל נכסים לבדה, נתון המצביע על מרווח יזמי ממוצע גבוה במיוחד של כ-38.3% מעל עלויות הבנייה וההקמה הישירות.
בכוונת דלק ישראל נכסים וחברת אזורים לפעול במשותף ובאופן מהיר לקידום וקבלת היתר הבנייה המלא לפרויקט החדש כדי להתחיל בעבודות הפיתוח בשטח מהר ככל הניתן. שיתוף הפעולה בין שתי החברות מייצר סינרגיה תפעולית ברורה בשוק הייזום: דלק מביאה את הקרקע במיקום האסטרטגי ואת השבחתה התכנונית, בעוד אזורים מביאה את המוניטין היזמי, מערכי המכירות המשומנים ויכולות הביצוע והניהול המוכחות של פרויקטי מגורים מורכבים בלב המטרופולין. עם זאת, המשקיעים בשוק החוב והמניות של החברה לוקחים בחשבון כי המעבר משלב התכנון לשלב הביצוע כרוך באיבוד זמני של תזרים המזומנים השוטף שמניבה תחנת הדלק הפעילה כיום במתחם, שתפונה לטובת המגדל החדש, אם כי תזרים זה צפוי להתגמד אל מול רווחי היזמות ושווי הנכסים המניבים העתידיים של פרויקט מגדל עמק הצבאים.
הנהלת דלק ישראל נכסים מבהירה בדיווחה כי ההערכות הנוגעות לעלויות הקמת הפרויקט, אומדן ההכנסות העתידיות ושווי שטחי המסחר והתעסוקה מהווים מידע צופה פני עתיד כהגדרתו בחוק ניירות ערך, התשכ"ח-1968. הערכות אלו מבוססות על התוכניות המקודמות נכון למועד הנוכחי, אולם תוצאות הפיתוח בפועל, ההכנסות הממשיות ושווי השטחים המסחריים עלולים להיות שונים באופן מהותי מהתחזיות שהוצגו. שונות זו עלולה להיווצר כתוצאה מגורמי סיכון ענפיים ומאקרו-כלכליים, דוגמת שינויים חדים בעלויות הבנייה והתשומות, תנודות בריביות המשפיעות על נגישות האשראי של רוכשי הדירות, עיכובים בלתי צפויים בקבלת היתרי הבנייה הסופיים מצד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בירושלים, או גורמים חיצוניים אחרים שאינם מצויים בשליטת החברה ומשפיעים על שוק הנדל"ן הישראלי כולו. פרטים נוספים אודות גורמי הסיכון הללו מופיעים בסעיף 4.14 לדוח התקופתי של החברה, המשמש כבסיס להערכת החשיפות הפיננסיות של הפרויקט.
