אין לי את כל הפרטים לגבי החברה (מחכה לדוחות) ויש להם חשיבות להערכת שווי האגח (יתואר להלן). עם זאת, אני חושב שראוי לעשות עבודה מקדימה (ואשלים אותה אולי עם פרסום הדוחות).
אז מי זו אאורה? [BstockB="373019"]
אאורה [/BstockB] היא חברת ייזום נדלן (בעיקר בארץ - דרך [BstockB="373019"] אאורה [/BstockB] ישראל) ונדלן מניב (בעיקר בחול - רומנייה וארהב) שהתרחבה מהר מדי וההדף השני של המשבר תפס אותה לא מוכנה. לאחר משא ומתן, השותף שלה [BstockB="373019"] באאורה [/BstockB] ישראל השתלט על החברה, תוך כדי הסדר נושים והחברה הנפיקה במסגרתו אגח להמרה מסדרה 1, כתחליף לאגרות הלא מובטחות בהיקף של 100M ש"ח (חלף 150M ש"ח פארי). במסגרת ההסדר, הזרים המשקיע 40% מאאורה ישראל לתוך [BstockB="373019"] אאורה [/BstockB] השקעות וכעת [BstockB="373019"] אאורה [/BstockB] השקעות מחזיקה 100% מאאורה ישראל (שהיא חברה מאוד רווחית עד היום).
לוח הסילוקין הרשמי (על פיו מחושבת התשואה הרשמית - ריבית מסומנת מהקרן הנותרת):
2012 - 5% קרן + 1% ריבית (צמוד מדד).
2013 - 5% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2014 - 5% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2015 - 5% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2016 - 5% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2017 - 5% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2018 - 7% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2031 - 63% קרן + 26% קרן (ריבית דחויה).
הבטוחות והשפעתן על לוח הסילוקין:
הבטוחות אינן בטוחות רגילות במקרה דנן. החברה מחויבת לממש את כל הבטוחות עד 2020 ולפרוע עד אז את כל אשר הבטוחות מכסות. המצב הכלכלי כיום קשה ולכן החברה תתקשה לממש במחיר סביר. עם זאת, אם המצב ישתפר בהמשך, יהייה כדאי לחברה לממש, לפדות את האגח ולהימנע מתשלום הריבית. אך, עקב תנאי האגח, יש נקודה בזמן בה מה שימומש אחריה לא יהייה כדאי בפדיון מוקדם (ריבית נמוכה על הכסף). אנו נניח שעודף הבטוחות מעל 37 מליון ש"ח (אם יהייה כזה) יתחלק שווה בין השנים 2014, 2015, 2016, 2020.
שיעבוד שני על 31% עודפי פרויקטים שמשועבדים לאגחים ה,ו ושיעבוד ראשון על עודפים במספר פרויקטים אחרים (כולם ייזום למגורים בארץ) -
השיעבוד שלנו יסתמך על (10%-33%) מהערכת החברה לרווח בפרויקט נתון (בהתאם להתקדמות).
מונטיפיורי (שיעבוד ל-ה):
רווח צפוי: 4M ש"ח.
שיערוך שיעבוד: 1M ש"ח.
רוטשילד (שיעבוד ל-ה):
רווח צפוי: 6M ש"ח.
שיערוך שיעבוד: 2M ש"ח.
124 יח"ד חולון (שיעבוד ל-ה):
רווח צפוי: 10M ש"ח.
שיערוך שיעבוד: 1M ש"ח.
אטלנטיס (שיעבוד ל-ה):
רווח צפוי: 10M ש"ח.
שיערוך שיעבוד: 2M ש"ח.
66 יח"ד חולון (שיעבוד ל-ו):
רווח צפוי: 6M ש"ח.
שיערוך שיעבוד: 1M ש"ח.
52 יח"ד פרדס חנה (שיעבוד ל-ו):
רווח צפוי: 7M ש"ח.
שיערוך שיעבוד: 1M ש"ח.
32 יח"ד מצליח על הפארק א (שיעבוד ל-ו):
רווח צפוי: 7M ש"ח.
שיערוך שיעבוד: 1M ש"ח.
80 יח"ד חולון (שיעבוד ל-ו):
רווח צפוי: 5M ש"ח.
שיערוך שיעבוד: 1M ש"ח.
142 יח"ד פרדס חנה (שיעבוד ראשון):
רווח צפוי: 18M ש"ח.
שיערוך שיעבוד: 4M ש"ח.
76 יח"ד מצליח על הפארק ב (שיעבוד ראשון):
רווח צפוי: 7M ש"ח.
שיערוך שיעבוד: 2M ש"ח.
258 יח"ד יהוד פינוי בינוי (שיעבוד ראשון):
רווח צפוי: 25M ש"ח.
שיערוך שיעבוד: 6M ש"ח.
בנוסף קיים שיעבוד על 100% מהעודפים מפרויקט פטרה. רווחיות הפרויקט הנ"ל מוטלת בספק (ה-margin נמוך במיוחד). החברה מעריכה רווח של 3M ש"ח. אנו נסתפק בהערכה של 1M ש"ח.
סיכום ביניים נדלן יזמי בארץ: שווי משוערך של שיעבוד הוא 23M ש"ח.
הנכס הבא שמשועבד (100% ממנו) הוא מבנה להשכרה קצרת טווח בניו-יורק ארה"ב. נראה מהנתונים כי הנכס עבר לפסי הנבה חיוביים והשבחתו מתקדמת יפה (מבחינת תפוסות, מבחינת מחיר השכרה ומבחינת הגדלת היצע עקב שיפוצים). עם זאת, נראה כי השותפים והמלווים (כולם עם כולם) עסוקים במריבות משפטיות במקום לקדם את הנכס. השיערוך האחרון לנכס הוא 110M ש"ח (שאמור לגדול עקב ההתפתחויות בנכס), ההלוואה מולו היא 75M ש"ח ואחוז האחזקה של [BstockB="373019"] אאורה [/BstockB] בו היא 35%. כל אלו גוזרים שווי של כ-12M ש"ח. בגלל הסכסוכים המשפטיים, נוריד 25% מהערך.
סיכום ביניים נדלן מניב ארה"ב: שווי משוערך של שיעבוד הוא 9M ש"ח.
הנכסים הבאים שמשועבדים הם קרקעות במזרח אירופה ופרויקטי ייזום במזרח אירופה. המתודולוגייה שלנו לשיערוך תהייה כדלקמן (כולל את ה-50% תמורה לחישוב):
- קרקע עם חוב מעל 30% מהעלות - שוויה אפס.
- קרקע עם חוב פחות מ-30% מהעלות תחושב 10% מעלות פחות חוב.
- קרקע עם חוב פחות מ-30% מהעלות ועם פרויקט שהתחיל (25%-75% התקדמות בפרויקט) תחושב 20% מעלות (כוללת) פחות חוב.
- קרקע עם עם פרויקט שהסתיים (75% ומעלה התקדמות בפרויקט) תחושב כ-20% מהרווח הצפוי.
ביסטריצה (רומנייה - 16%)
חוב > 30% שווי.
שיערוך שיעבוד חלק חברה: 0 ש"ח.
בראשוב (406 יח"ד רומנייה - 50%)
חוב > 30% שווי.
שיערוך שיעבוד חלק חברה: 0 ש"ח.
פלוישט (374 יח"ד רומנייה - 50%)
1/6 פרויקט הסתיים. 5/6 אחזקה. עלות כוללת עד כה 40M ש"ח. רווח צפוי על החלק שהסתיים 10M ש"ח. חוב של 25M ש"ח.
שיערוך שיעבוד חלק חברה: 1M ש"ח.
בוקרשט (217 יח"ד רומנייה - 75%)
חוב > 30% שווי.
שיערוך שיעבוד חלק חברה: 0 ש"ח.
בראשוב (30 יח"ד רומנייה - 50%)
אין חוב. עלות 12M ש"ח.
שיערוך שיעבוד חלק חברה: 1M ש"ח.
פלוישט (30 יח"ד רומנייה - 50%)
אין חוב. עלות 10M ש"ח.
שיערוך שיעבוד חלק חברה: 1M ש"ח.
זנגוב (270 יח"ד רומנייה - 50%)
אין חוב. עלות 10M ש"ח.
שיערוך שיעבוד חלק חברה: 1M ש"ח.
פיאטרה נמץ (550 יח"ד רומנייה - 75%)
חוב > 30% שווי.
שיערוך שיעבוד חלק חברה: 0 ש"ח.
פיאטרה נמץ (232 יח"ד רומנייה - 75%)
חוב 35M ש"ח. 1/4 פרויקט הושלם, 1/4 פרויקט בשיעור השלמה 70%, 1/2 פרויקט בשיעור השלמה 25%. מכירות 59/232. רווח צפוי כ-15M ש"ח. קשה מאוד להעריך - אנו נעריך
שיערוך שיעבוד חלק חברה: 2M ש"ח.
אגר (330 יח"ד הונגרייה - 50%)
אין חוב. עלות 7M ש"ח.
שיערוך שיעבוד חלק חברה: 1M ש"ח.
בראשוב (ייעוד מסחרי רומנייה - 50%)
אין חוב. עלות 10M ש"ח.
שיערוך שיעבוד חלק חברה: 1M ש"ח.
פלוישט (ייעוד מסחרי רומנייה - 50%)
חוב 7M ש"ח. עלות 25M ש"ח. השלמה 25%.
שיערוך שיעבוד חלק חברה: 1M ש"ח.
סיכום ביניים קרקעות מזרח אירופה: שווי משוערך של שיעבוד הוא 9M ש"ח.
הנכסים האחרונים הם הקניונים הפעילים ברומנייה. מסיבה לא ברורה, קשה מאוד למצוא את הנתונים עליהם. גם הנתונים הקיימים סותרים את עצמם (השוו נתוני תפוסה בדוח [BstockB="373019"] אאורה [/BstockB] 2010 לאלו שבמצגת ינואר 2011). המידע העדכני ביותר שהצלחתי למצוא לגבי הקניונים הוא בדוחות GTC poland האחרונים ובדוחות גירון פיתוח. את החובות הוצאתי כשיערוך עקב חוזי ההלוואות והשווי שלהם לפי דוח [BstockB="373019"] אאורה [/BstockB] 2010. התוצאה היא כדלקמן (כולל בתוכו את ה-50% תמורה לחישוב):
Nasuad ה 36%:
לא ברור מה הערכת השווי הנוכחי. האחרונה היתה ב-2010 והיתה 48M ש"ח. אין לי גם מושג מה המימון של הקניון הנ"ל אך מדוחות גירון (האחרונים) מתקבל כי ה-NOI פחות הוצאות המימון הוא לערך 1M ש"ח לשנה.
שיערוך שיעבוד חלק חברה: 1M ש"ח.
Buzau ה 31%:
שיערוך חברה: 65M ש"ח.
תשואת NOI: כ-10%.
הלוואה: 40M ש"ח (7%)
שיערוך שיעבוד חלק חברה: 4M ש"ח.
Scueava ה 31%:
שיערוך חברה: 35M ש"ח.
תשואת NOI: כ-10%.
הלוואה: 35M ש"ח (7%)
במקרה זה, גם אם השיערוך וההלוואה זהים, הסה"כ יוצר תמורה חיובית (3% מ-35M בשנה).
שיערוך שיעבוד חלק חברה: 1M ש"ח.
Pietra ה 31%:
שיערוך חברה: 70M ש"ח.
תשואת NOI: כ-10%.
הלוואה: 46M ש"ח (7%)
שיערוך שיעבוד חלק חברה: 4M ש"ח.
סיכום ביניים קניונים מזרח אירופה: שווי משוערך של שיעבוד הוא 10M ש"ח.
סיכום בטוחות: החברה במסגרת ההסדר גובה דמי ניהול (שיורדים מהבטוחות) - אנו נעריך את ה-overHead ב-6M ש"ח. כלומר, סה"כ בטוחות של 23M+9M+9M+10M-6M=45M.
ע"פ ההנחות עד כה, יש לפזר את יתרת ההחזר עקב בטוחות מעל 37M ש"ח על 4 השנים 2014, 2015, 2016, 2020 ולכן לוח הסילוקין המשוערך הנוצר, לאחר חישובי בטוחות, הוא לערך:
2012 - 5% קרן + 1% ריבית (צמוד מדד).
2013 - 5% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2014 - 7% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2015 - 7% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2016 - 7% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2017 - 5% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2018 - 7% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2020 - 2% קרן.
2031 - 55% קרן + 24% קרן (ריבית דחויה).
שיערוך שווי חברה:
אין בידי דוחות עדכניים ולכן ננסה לעשות תרגיל חשבונאי (רציתי לחכות, אך ההשתלשלויות גזרו אחרת). [BstockB="373019"]
אאורה [/BstockB] היא כיום חברת יזמות בסדר גודל של [BstockB="1097948"] [BstockB="611012"] אפריקה [/BstockB] מגורים [/BstockB] (1250 יחידות דיור לאאורה, 1500 יחידות דיור לאפריקה מגורים). אמנם, [BstockB="1097948"] [BstockB="611012"] אפריקה [/BstockB] מגורים [/BstockB] יושבת על כריות מזומנים גדולות, אך ההלוואות שלה גם הן גדולות יחסית לאאורה. בנוסף לאאורה ישנם נכסים בחו"ל שלאפריקה מגורים אין. הייתרון של [BstockB="1097948"] [BstockB="611012"] אפריקה [/BstockB] מגורים [/BstockB] הוא אחוז ה-presale הגבוה בפרויקטיה וה...שם. כמצביע ראשוני גס מאוד, הייתי מעריך שהשווי הסחיר של [BstockB="373019"] אאורה [/BstockB] צריך להיות באזור ה-60% מאפריקה מגורים ולכן באזור ה-300M ש"ח. לדעתי [BstockB="1097948"] [BstockB="611012"] אפריקה [/BstockB] מגורים [/BstockB] נסחרת בכ-60% משוויה, אך זהו דיון אחר לחלוטין. לצורך דיון ההמשך, נניח הנחה שמרנית כי ערכה הסחיר של [BstockB="373019"] אאורה [/BstockB] יתייצב על 200M ש"ח (כיום היא עומדת על 140M ש"ח, שבועיים אחרי ההסדר).
ההמרה והשפעתה על לוח הסילוקין:
גם במובן זה, האגח אינו אגח רגיל. החברה, לאחר מימוש כל הבטוחות, רשאית לכפות המרה של יתרת החוב ב-2020, ע"פ שווי של 425M ש"ח לחברה. מצד שני רשאים בעלי האגח להמיר את יתרת החוב ב-506M ש"ח. לא ברור מה יהיו צעדיה של החברה, אך ברור שבעלי האגח מסוגלים להמיר את חובם הנותר ב-2020 (שזהו ה-wc סנאריו עבורם). אנו נניח אם כך שחוב של 79M ש"ח (החוב הנותר לשנת 2031) מומר להון בחברה בשווי 200M ש"ח בשנת 2020, ע"פ שיערוך חברה של 506M. כלומר, חוב של 79M ש"ח מומר במקרה הגרוע ביותר להון סחיר של כ-33M ש"ח.
כתוצאה מכך, ניתן לאמר ששיערוך ריאלי-פסימי ללוח הסילוקין הסופי של האג"ח הוא:
2012 - 5% קרן + 1% ריבית (צמוד מדד).
2013 - 5% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2014 - 7% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2015 - 7% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2016 - 7% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2017 - 5% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2018 - 7% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2020 - 35% קרן (צמוד מדד).
לוח הסילוקין הנ"ל לאגח הנסחר בשווי 33.5 אג ובהנחת מדד שנתי ממוצע של 2.5% בשנה, משקף תשואה נומימלית של 27% בשנה.
יש גם להדגיש שע"פ עיקרון ההמרה הקיים, שווי סחיר מינימלי של האגח ע"פ שווי חברה של 200M ש"ח הוא 40 אג לאגח.
סיכום: אג"ח בסיכון בינוני נמוך המשקף במחיר 33.5 אג, תשואה נומינלית של כ-27% שנתי (26%-33% הוא תחום הקיום המוערך) וכנראה יתייצב על שווי סחיר של לפחות 40 אג לאגח. לשיקולכם.
הערת אגב: הניתוח שהובא לעיל הפתיע גם אותי. למעשה, בעקבות הניתוח החלטתי להגדיל משמעותית את החזקותי בנייר (כיום הנייר מהווה כ-25% מהתיק שלי).
חחח הרגת אותי עם גודל הפונט, זה נשמע כאילו אתה צורח לאנשים לקנות את האג"ח הזה...
תגיד, מאחר וטרם פירסמו דוחות והחברה עברה טלטלה, מאיפה אתה שואב את כל המידע וההערכות שלך?
dear pirate
how r u
no coffee et punto
well well
המלצת "קניה" נהדר בכל קנה מידה
וזוהי השורה התחתונה הכי חשובה. למעלה = זניח
tnx so much and I am speechless
go for it as long as u can
Rr
tnx pirate
הי redarmy,
ראשית, [BstockB="382010"] האמת [/BstockB] היא שהחברה לא השתנתה רבות לפני ואחרי ההסדר (התווסף 40% מאאורה ישראל והוסרו מעט נכסים זניחים). רוב המידע עליו מבוסס ה-post נמצא בדוח שנתי 2011 של [BstockB="373019"] אאורה [/BstockB] + שטר נאמנות לאג 1. השאלה כללית מדי - אם אתה רוצה לדעת איכה הגעתי למשהו ספציפי - שאל ואענה.
באשר לפונט - ה-post מאוד ארוך, ניסיתי לסדר אותו, כך שהפונט מעיד על שלב הניתוח (ולא על הלך מחשבתי).
אז rema, redarmy: אין ב-post המלצת קנייה (בכל צורה שהיא).
כהערת אגב, אכן התקרבתי ככל שהעזתי להמלצת קנייה, בנייר זה, בשני מקרים בשבוע הקודם (התחלתי להרגיש שאני מריץ את האגח) -
המלצת קנייה 1 (שער 26):
התכוונתי לבצע זרקור על [BstockB="373019"] אאורה [/BstockB] אג 1, אך אני מחכה לדוחות.
בין לבין האגח הידרדר במחירו כל כך נמוך שלדעתי זהו האגח בעל הסיכון-סיכוי הטוב ביותר בשוק כיום. כיוון שכך, החלטתי לתת מצביע בכיוונו - אך אנא, קחו את דברי בערבון מוגבל (בנוגע לנתונים).
פארי שמרני מאוד אותו אני מייחס לאגח הוא 45. יש בו הרבה "על הקרח" :-), אך כנראה שפארי אמיתי הוא יותר באזור 65.
במחירו היום (26 אג) הוא משלם 8%-12% ריבית על הקרן בשנה (שנים ראשונות 8%, בהמשך 12%) ו-25% אחוז מהקרן במשך 7 שנים הבאות (תשלום של כ-28% מההשקעה חוזר כבר באוגוסט הקרוב). כל התשלומים הללו הם ברמת ביטחון גבוהה (לדעתי). זאת כיוון שהחברה אחרי הסדר עם הון עצמי גבוה מאוד (אני מעריך בצורה גסה באזור 160M על נכסים של 700M), רווחית מאוד (אאורה ישראל היא חברה מאוד רווחית, היא מוזגה לתוך [BstockB="373019"] אאורה [/BstockB] השקעות במסגרת ההסדר ומהווה כיום את עיקר האחזקה של [BstockB="373019"] אאורה [/BstockB] השקעות) והסכומים האבסלוטיים עבור החברה קטנים מאוד (5M ש"ח בכל פעם) מכדי שבגינם יהייה כדאי לאבד את החברה.
אוסיף הערה שאינני נוהג להעיר (בגלל שהניתוח אמורפי) - אתמול הייתי הקונה העיקרי בנייר. מעבר לכך, כיום אני מחזיק מעל 1.5% מהיקף הסידרה כולה. חלק גדול קיבלתי במסגרת ההסדר, אך חלק לא מבוטל נקנה בימים האחרונים.
המלצת קנייה 2 (שער 29):
מאז ה-post הקודם, העליתי הרבה נקודות טובות לטובת האגח. עם זאת, שכחתי שתי נקודות חשובות:
1. הערבויות לנייר הן בתחום 30-60 אג לאגח (להערכתי - זקוק לדוחות במטרה לעשות סדר).
2. חשוב לזכור כי האגח הוא להמרה - יחס ההמרה קרוב מאוד (עד שלילי) בערכים אלו. למעשה, הנייר יושב גיום בתחום המנייתי (מישהו רוצה להשוות ל-Tower?). ניסיתי לבדוק בזמנו אם המרה אפשרית בכל זמן, בחלק מהזמן או רק כעבור 6 שנים (בזה אני בטוח שאפשרי) ולא זכור לי שמצאתי התייחסות. אחכה לדוחות בשביל לדעת לבטח. בכל מקרה, כדאי לזכור - [BstockB="373019"] אאורה [/BstockB] היום (אחרי ההסדר), עם פעילותה, גודלה ורווחיותה דומה היום לאפריקה מגורים ולדעתי נסחרת בחסר ולכן מקדם ההמרה לדעתי רק ישתפר.בכל מקרה, גם אחרי עלייה של 10% בשלושה ימים, עדיין לדעתי האגח הכי טוב בשוק (גם בשוק המטורף של היום). לכל מי שמחפש משהו, מציע לגשת לבדוק את הנתונים שלי לגבי אגח זה ולהחליט אם הוא מסכים.
עם זאת, באגח זה אני מקפיד מאוד להבהיר, אני מחזיק מעל 1.5% מהסידרה כולה. מי ששוקל לקנות שיבדוק היטב את אשר אני אומר.
ולמעשה גם הוצאתי (בדרכי העקיפה) המלצת מכירה (בדיעבד שגויה) לסוחרים -
הצבעת יעד לסוחרים (צפי הגעה לשער 34-35, רווח 20%-33% בשבועיים לסוחרים):
שטר הנאמנות הסופי יצא היום.
ניתן להמיר 5.06 ע.נ. אגרות חוב במנייה בכל יום מסחר. משמע - האגח הוא אגח מעולה (לדעתי) הנמצא היום במסלול מנייתי ובעל ביטחונות הגבוהים מערכו הנוכחי. אז היום עלה בעוד 5% ונשאלתי (שוב) - האם עדיין כדאי?אם לאמר בקצרה - לדעתי, האגח הנ"ל הוא הטוב ביותר בשוק, עד לאזור 34-35 אג.
והפנייה להגעה ליעד:
לתדהמתי, האגח הגיע לצפי שלי בכשבוע (30% עלייה בשבוע). יש לכך סיבות טובות מאוד, אך גם אני לא צפיתי דבר כזה.
אז מה לעשות עם זה? לסוחרים ביניכם, הייתי מציע לצאת חלקית באזור המחירים הקיים (עדיין נייר מעולה ביחס לשוק - אך כבר קיימים ניירות שיכולים להתחרות בו, לדוגמא ארזים אגח 4). למשקיעים, הנייר הזה עדיין מעולה.
כדרכי בנייר זה, אני נוהג לציין את מעשי, כיוון שאני מחזיק מהותי בנייר (כיום כ-2% אחזקה מהמחזור כולו, הפסקתי לקנות בשער 31) והפעולות שלי עלולות להשפיע על הנייר. התוכנית שלי לעת עתה היא - להמשיך להחזיק ולהתחיל לממש בהדרגה רק מ-37.
אך כמובן שהערכות כדאיות המימוש הסתמכו על הערכות מוקדמות כפי שנאמר:
פ.....
1. [BstockB="373019"] אאורה [/BstockB] אג 1 (שער 33 - תשואה לא ידועה [הפירסומים בעיתונות הם טכניים ולא נכונים] - הערכתי 22%+מדד, במסלול מנייתי)
.....
לסיכום - אם אני אתן "המלצת קנייה", היא לעולם לא תהייה רעשנית אלא במקרה הטוב - נחבאת אל הכלים. אם אני אומר שזהו ה"אגח הטוב ביותר בשוק by far" ושאני קונה בכמויות ללא ניתוח דקדקני - לא צריך להיות איינשטיין כדי להבין שזוהי המלצת קנייה. סיום של ניתוח לעולם לא יהייה "המלצה" אלא סיכום נתונים - אין צורך להמליץ (לכאן או לשם) שכן כל העובדות ידועות וכל אחד יכול לפעול לפי דרכו.
שימו לב בנוסף, ששוק מקרטע עם הרבה אי ודאויות הוא הזמן והמקום למצוא יהלומים. עיתונים שמשדרים פאניקה (אחרת איך ימכרו עיתונים) ואנשים מבוהלים שצועקים מכל פינה שסוף העולם קרב (ואני אפתיע אתכם - מה שלא יקרה ביוון, באירופה ובכל מקום אחר, אני מבטיחכם שסוף העולם אינו קרוב) - בזכותם ניתנות הזדמנויות לרווחים פנומינליים.
בברכה,
שלום PIRATE וחברים,
נמתין כולנו בסבלנות לדוחות החברה (קיבלו דחיה לפרסום רבעון 1 עד לסןף חודש זה) ולניתוחו של ידידנו PIRATE.
יהיה מעניין לראות את הדוח הראשון של החברה לאחר הסדר החוב ושינויי הבעלות בה.
יחד עם זאת, ובלי לקבוע שום עמדה ביחס לשווי האג"ח, הייתי מבקש להבהיר מס" דברים חשובים, כדלקמן:
ריבית - הריבית הינה 6% שנתית עד 2020 בלבד !! במסגרת ההסדר סוכם שחלקה (2% בהתחלה ומ-2016 3%) ישולם מיד שנה והיתרה תדחה לתשלום האחרון בשנת 2031 (להלן: "זמן הקטטר").
החל משנת 2021 (וככל שלא תתאפשר המרה כפויה של יתרת האג"ח, פירוט בהמשך) תהיה הריבית 0.01% לשנה בלבד !!
לוח סילוקין - לאור המפורט לעיל, צריך בלוח הסילוקין שפרט PIRATE, להוסיף את השנתיים 2019-2010 עם 3% ריבית (כאשר עוד 3% נדחים ל"זמן הקטטר"). השנתיים הללו ללא תשלום קרן.
בנוסף, ולשם הבהרה, בשנת 2031 תשולם ריבית (הכוללת את כל ההיסטוריה) בסך 41% ולפיכף היא תורגמה ע"י PIRATE ל-26% מהקרן הנותרת לתשלום. כמובן, הכל צמוד למדד.
בטוחות והשפעתן על לוח הסילוקין - לדעתי, הפרעון עקב מימוש הבטוחות אפשרי רק החל משנת 2020 בלבד ולא כפי שצויין. היתרה הנותרת בין שווי הבטוחות שמומשו לבין מה שהחברה שילמה במהלך השנים
באופן שוטף עד אותו מועד, ישמש לפרעון מוקדם. ראשית, תשולם הריבית (שוטפת + הנצברת מהיום) וההצמדה ורק אח"כ תשולם קרן במידה ויתאפשר. במידה ותישאר יתרת קרן היא תקבל ריבית של 0.01% בלבד !!
פרעון מוקדם אפשרי פעמיים מדי שנה, אך למיטב הבנתי לא מהסכומים של הבטוחות.
שיעבודים - חלק מהבטוחות הינן שיעבודים שניים בשיעור של 31% על הפרוייקטים המשועבדים לאג"ח ה" ו-ו". כלומר, השיעבוד יתכן רק במידה ותישאר יתרה אחרי פירעון סופי של האג"חים המדוברים.
מטעני שמרנות, הייתי נזהר ואולי שוקל לא להתחשב ביתרות הללו כלל. במאמר מוסגר, גם השיעבודים הראשונים הינם בשיעור של 31% בלבד על העודפים.
השיעבודים בחו"ל הינם בשיעור של 50% על העודפים.
המרה כפויה - לא בדיוק הבנתי את הרציונל הכלכלי בהמרה ומהות קביעת השווי על 435 מ" ש"ח (תודה ל-GIMANI על הסיוע בסיעור המוחין בנושא).
אינני מכיר לעומק את כללי ההמרה הכפויה, אני יודע שכללי הבורסה מאפשרים אם נותרה לדוג" כמות קטנה למסחר, וזאת לאחר המרה במשך השנים או פדיון לשיעורין.
ההמרה כרוכה בכדאיות למחזיק האג"ח, אם לא כדאי ממשיכה האגרת להיסחר במסלול אג"ח. נדמה לי, כי בכל מקרה של המרה כפויה נשארת למחזיק אפשרות לבקש פדיון מוקדם במקום.
לכאורה, ולהבדיל מאג"ח רגיל, אג"ח להמרה יכול לטפס למחירים גבוהים מאד (נניח, המניה תיסחר בשער 1000, האגרת צריכה להיסחר באופן תיאורטי בשער 200 מעוגל לפי תנאי ההמרה).
ככל הנראה, כוונת החברה היתה להגביל את ההמרה לשווי 435 מ" ולא לאפשר לעשות זאת בשווי גבוה יותר.
לפיכך, לא ברורה לי כוונתו של ידידנו PIRATE להמרה עפ"י שווי 200 מ" ומהות החישוב שנעשה.
שער האיגרת בשווי חברה 200 מ" - שווי האגרת במצב התיאורטי הינו 200/85.86/5.06=46 אג".
בברכה,
אודי
שלום חברים,
בשעה טובה פרסמה אתמול החברה את הדוח לרבעון הראשון. זהו דוח לפני הסדר הנושים שנכנס לתוקף לפני כחודש ולפיכך מוצג במתכונת הישנה והלא מעודכנת.
בסה"כ הפסידה החברה ברבעון עקב הפסד בחברת בת כלולה.
שני דברים חשובים לעדכון:
הלוואת בעלים - התחייב להשקיע 25 מ" תוך חודשיים ועוד 10 מ" במידת הצורך יותר מאוחר.
נכון למועד הדוח הלוואה הבעלים החדש 24 מ" ש"ח לחברה מתוך ה-25 הראשונים
תזרים חזוי לשנתיים - שינוי גדול בהערכת הבעלים החדשים לגבי עודפים מפעילות החברה בישראל בשנת 2013 !!!
אם לא מזמן הוערכו עודפים של כ-22 מ" ש"ח, הרי כעת הוערכו עוד כ-20 מ" ש"ח בשנה הבאה.
האם הנייר סובל הכל ?? ימים יגידו.
בברכה,
אודי
הי,
עדכונים לאגח זה.
ישנם בדוח דברים חיוביים ודברים שליליים.
שלילי:
1. אני צפיתי הון עצמי לפני הסדר של כ-40 מליון ש"ח והוא לערך אפס. כיוון שכך, אני מעריך שווי חברה של כ-160M (במקום 200M) ולכן שווי ההמרה הכפוייה הוא כ-28 אגורות.
2. בדוחות GTC הקניונים ברומנייה מדווחים כבעלי תזרים חיובי. בדוחות פה, הם מדווחים כבעלי תזרים שלילי. מי צודק? לא יודע, אך הייתי מוריד את שווי הבטחונות של הקניונים מ-10M ש"ח ל-7M ש"ח.
חיובי:
3. העודפים הצפויים מפרויקט פטרה הם 7M ש"ח (אני לקחתי 1M ש"ח) וכולם משועבדים לאג 1.
סיכום דוחות: שווי הביטחונות גדלו, שווי החברה המוערך ירד - כנראה שבסיכום העניינים, מצבו של האגח הורע מעט (לא משמעותית).
בברכה,
ובכל זאת, האגח יורד כבר מעל לשבועיים .
האם הנסתר מן העין עולה על הגלוי ?
הי Sagi,
ראשית, בהחלט ייתכן שאינני יודע דברים וזו לא תהייה הפעם הראשונה, אם אכן זה המצב.
עם זאת, במקרה זה, אינני חושב שזה המצב. זאת כיוון שיש 2 סיבות טובות מאוד לירידות (אחת טכנית ואחת מהותית) והן:
1. האגח הנ"ל עלה כ-45% בשבוע. אגח או לא אגח - זה עדיין נייר ערך וככזה יהייה חשוף למימושים.
2. לאחר פרסום הדוחות, המנייה נפלה בכ-20% ולכן האגח יצא מן המסלול המנייתי לעת עתה (8% פרמייה למימוש).
מעבר לכך, אם היה מידע שלא חשוף לציבור רחב, הוא היה הולך ונחשף לציבור הרחב והמחזורים היו עולים עם הירידות. אם תסתכל על הגרף, אתה תגלה שהמחזורים קטנים עם הירידות (ולכן כנראה - אנו פשוט רואים תיקון טכני). אם תשאל כל מנתח טכני (יש כמה באתר), הם יאמרו לך מה זה אומר אם מחזורים הולכים וקטנים עם הירידות.
תוסיף לכך את העובדה שמעט מאוד יודעים בכלל לחשב את התשואה של הנייר הזה ...
ולבסוף, אני אחזור על המנטרה הרגילה שלי - שוק האגח בארץ בטווח של ימים עד חודשים הוא שוק לא רציונאלי לחלוטין. ראיתי בשבועיים האחרונים הרבה מאוד דברים מוזרים (גלובל [BstockB="543017"] כנפיים [/BstockB] א נסחר ב-15% תשואה, גינדי ג מגיע ל-25% תשואה, קרדן NV ב מגיע למחיר 50 אג, [BstockB="342014"] צאם [/BstockB] אגח 1 מגיע ל-40% תשואה, אלביט הדמייה אג 1 יורד ואלביט הדמייה אגח ו עולה, ועוד ועוד). בדיוק על האנומליות הללו אנו עושים את התשואות. אינני יודע לתזמן את השוק, אינני מכיר את כל הגורמים שפועלים בו וסיבותיהם - כל שאני יודע זה לנתח אגחים ע"פ המידע שחשוף לציבור ולהעריך סיכון-סיכוי.
בברכה,
אם [BstockB="373019"] אאורה [/BstockB] היתה עוסקת בנדלן מניב בארץ וייזום בחו"ל, לא היתה לי שאלה. אבל בהיות וההיפך הוא הנכון, ובחו"ל נמצאים כעת אחרי ירידה משמעותית בשיווי הנדלן, מה שאינו כן בארץ, שאנו בעיצומו של בועה. ועל אף שהתקשורת מבטיחה המשך עליות, בכל זאת יש מה לחשוש מניפוץ בועה. ומתוך חשש זו, ישנם רבים וטובים הנמנעים כעת מליכנס לחברות נדלן בארץ ומעדיפים לעמוד מן הצד לראות איך יתפתחו הדברים בחצי שנה הקרובה. וברור שלא כל החברות בסכנת הישרדות גם אם יתרחש הגרועה ביותר.
השאלה בנוגע לחב" [BstockB="373019"] אאורה,[/BstockB] האם זה יישנה את מצב החברה, ואם אכן יתרחש משהו שלילי במצב שוק נדלן בארצינו, והערכות החברה לרווחיהם ישתנו, איך זה ישפיע על המשך קיומה.
הי Johnny,
לדעתי, מה שלא יהייה העיסוק - תמיד יש לבדוק. [BstockB="373019"]
אאורה [/BstockB] ה"חדשה" היא בעיקר חברה יזמית בארץ וכדאי להתייחס אליה ככזו.
כמשקיעי אגח, אל לנו להתעלם מכל איום אפשרי על האגח. מנגד, לדעתי, ההזדמנויות הטובות ביותר נמצאות בתחומים מהם הציבור נרתע באופן גורף (תחומים שמשתנים לפרקים).
אינני מתכוון להיכנס לדיון האם יש/אין בועה, האם המחירים הולכים לעלות/לרדת וכיוצא בזה. דיון חלקי מאוד בשאלה (ומחשבות שלי ושל reem בנושא) תוכל למצוא פה http://www.s-maof.com/Forum/threads/14531-אגחים-ומניות?highlight=%D7%90%D7%A4%D7%A8%D7%99%D7%A7%D7%94 .
בכל מקרה - האיום קיים, לכן החשש קיים ולכן שאלתך במקומה (למרות שאני אישית מאמין שלא נראה בעתיד הקרוב ירידת מחירים. בעתיד הרחוק - כנראה שכן).
יצאתי מנתנאל גרופ אגח ג, אלמוגים אגח א בדיוק מהסיבה שציינת (אתה יכול לראות הסבר קצרצר ב-threads הרלוונטיים). מנגד, כדוגמא, נכנסתי לאחרונה (בחזרה) לחנן מור אגח ד (שער 76 ממוצע) ולגינדי אגח ג (שער 76 ממוצע) מכיוון ששני האגחים במחירים אלו "מוגנים" (להערכתי) מתרחיש של "פיצוץ הבועה" (כל אחד מסיבותיו הוא - אתה יכול לקרוא ב-threads הרלוונטיים).
כעת נשאלת השאלה - האם גם [BstockB="373019"] אאורה [/BstockB] אג 1 הוא אגח "מוגן". להערכתי, התשובה היא - חלקית.
במסגרת ההסדר היה וויתור על כ-60M שקל חוב ובעל הבית החדש הכניס לחברה נכס ששוויו כ-100M ש"ח. כלומר, ע"פ הדוחות האחרונים, אני צופה הון עצמי "רשמי" של כ-160M ש"ח על מאזן של כ-700M ש"ח. נתון מרשים לכשעצמו (כ-23% הון עצמי). מצד אחד, חלק מן ההון העצמי הוא "פיקטיבי" (לך תמכור אדמות בטימבקטו) ומצד שני, הוא עדיין אינו מכיר ברווחים מפרויקטים לקראת סיום.
בנוסף, מה שכדאי לשים לב אליו הוא שהחברה יכולה לכפות המרה של 60M שקל מתוך אג 1 למניות. לכן, בפועל, ההון העצמי הוא כ-220M ש"ח.
החברה בעלת מספר נכסים בחול הניתנים כנראה למימוש (הנכס בארהב והקניונים ברומנייה) וכן מספר פרויקטי ייזום בארץ הנמצאים לקראת סיום. עם זאת, התזרים מנכסים אלו, ישרת בעיקר את אגחים ה,ו. כלומר ...
מצד אחד, במקרה של "פיצוץ בועה" - החברה חשופה למדי והאגח שחשוף למצב הוא בעיקר אג 1 (ובמידה פחותה גם אגח ו). מצד שני, ההון העצמי הוא כה גבוה (ורובו הוא "ברזלים" בארץ) שאפילו ירידה ממוצעת של 20% במחירי הדיור בארץ (ואם מניחים ירידה הדרגתית - משמעו, ירידה כוללת של 30%-40% במחירי הדיור בארץ), עדיין תשאיר את החברה עם הון חיובי ותזרים חיובי (כנראה - לאור כמות הפרויקטים ופיזורם) שיאפשר תשלום של הרכיב ה"התחייבותי" באג 1.
אז היכן החשיפה?
שוויו של אג 1 מורכב ממרכיב התחייבותי (37M ש"ח) ומרכיב מנייתי (63M ש"ח). ירידה בהון העצמי של החברה, אכן פוגעת במרכיב המנייתי של האג. העניין הוא, שבמחירים בהם האגח נסחר "פיצוץ של בועת הנדלן" יקטין את התשואה המתקבלת ועדיין תתקבל תשואה ראוייה מאוד.
לדוגמא, במקרה קיצון, בו החברה שרדה אך הגיעה לשווי בורסאי של 20M ש"ח ב-2020, עדיין התשואה המתקבלת באגח (בשער 31.5) היא כ-22% שנתי (נומינלי).
בברכה,
ראיון עם יעקב אטרקצ"י, שקנה לאחרונה את חברת [BstockB="373019"] אאורה [/BstockB] השקעות
http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000765550
הי,
שימו לב שהריבית היום + הירידות (אני בצד הקונה - בגדול) יצרו פרמיית המרה שלילית לנייר (4%-). כן, זו תופעה שכדאי לשים לב אליה - אגח להמרה יורד בשערו בהתאם לריבית המשולמת, אך שער מניית ההמרה נותר בעינו.
בכל מקרה, זהו מצב שלא יכול להישאר זמן רב, או שהפריץ יבוא אל הרב (המנייה תרד) או שהרב יבוא אל הפריץ (האגח יעלה). כיוון שהאגח כמו שהוא הוא מעולה לדעתי, פרמיית המרה שלילית רק מוסיפה לו צבע.
בכל מקרה, פרמיית המרה שלילית יכולה להתקיים בניירות לא סחירים במיוחד (כמו אאורה), אך למעשה אתם מחזיקים ביד מנייה שמשלמת ריביות. לא רע ...
בברכה,
בברכה,
הי,
כיוון שנראה שחלקכם לא ממש הבין את הניתוח (לפחות לפי התגובות), אחזור על הניתוח בצורה יותר מקוצרת, עם דגשים על שינויים (עקב הזמן) ותיקון טעויות מה-post הראשון.
לוח הסילוקין הרשמי (על פיו מחושבת התשואה הרשמית - ריבית מסומנת מהקרן הנותרת):
2013 - 5.26% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2014 - 5.26% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2015 - 5.26% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2016 - 5.26% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2017 - 5.26% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2018 - 7.37% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2031 - 66.32% קרן + 27.4% קרן (ריבית דחויה) (צמוד מדד)..
הבטוחות והשפעתן על לוח הסילוקין:
תיאור השפעת הבטוחות ב-post הראשון (ונפעל לפי אותן הנחות - דבר לא השתנה).
פרויקטים בארץ:
פה חשוב לציין שינוי מהותי. בעיקבות הפנייה של edna לא מזמן, התגלה לי ש"עודפים" אינו מושג חשבונאי. לפעמים הוא מוגדר כרווח ולעמים כהון עצמי+רווח. אני חישבתי בטוחות אלו כ"רווח" ואילו ההגדרה עבור [BstockB="373019"] אאורה [/BstockB] היא הון עצמי+רווח. לא תמיד ניתן לקבל את נתון ההון העצמי בפרויקט יזמי, אך מקובל בארץ ש:20%-25% מהעלות הישירה של הפרויקט הוא הון עצמי (שאר העלות הישירה ממומנת ע"י הבנק). לצורך שמרנות (אם לא ידוע לנו במפורש ההון העצמי) נעריך 20% מהעלויות הישירות של הפרויקט הן הון עצמי ונוסיף אותן לעודפים רק בפרויקטים בהם השיעבוד ראשון. כמו כן, שכחתי לציין בניתוח הראשון כי השיעבוד הוא על 31.5% מהעודפים. נחזור על כל הניתוח פר פרויקט יזמי (כמו כן נעדכן בהתאם להתקדמות ולמידע חדש).
מונטיפיורי (שיעבוד ל-ה) - מצבו ללא שינוי מהניתוח הקודם:
שיערוך שיעבוד: 1M ש"ח.
רוטשילד (שיעבוד ל-ה) - פרויקט הסתיים, לא השתנתה הערכה:
שיערוך שיעבוד: 2M ש"ח.
124 יח"ד חולון (שיעבוד ל-ה) - מצבו ללא שינוי מהניתוח הקודם:
שיערוך שיעבוד: 1M ש"ח.
אטלנטיס (שיעבוד ל-ה) - מצבו ללא שינוי מהניתוח הקודם:
שיערוך שיעבוד: 1M ש"ח.
66 יח"ד חולון (שיעבוד ל-ו) - מצבו ללא שינוי מהניתוח הקודם:
שיערוך שיעבוד: 1M ש"ח.
52 יח"ד פרדס חנה (שיעבוד ל-ו) - מצבו ללא שינוי מהניתוח הקודם:
שיערוך שיעבוד: 1M ש"ח.
32 יח"ד מצליח על הפארק א (שיעבוד ל-ו) - בשלבי סיום (מכור כמעט כולו):
שיערוך שיעבוד: 2M ש"ח.
80 יח"ד חולון (שיעבוד ל-ו) - מצבו ללא שינוי מהניתוח הקודם:
שיערוך שיעבוד: 1M ש"ח.
142 יח"ד פרדס חנה (שיעבוד ראשון) - החלו עבודות על בניין ראשון מבין 3, מכרה ברבעון 30 יח"ד:
רווח צפוי: 18M ש"ח.
הון עצמי: 13M ש"ח.
שיערוך שיעבוד: 7M ש"ח.
76 יח"ד מצליח על הפארק ב (שיעבוד ראשון) - מצבו ללא שינוי מהניתוח הקודם:
רווח צפוי: 7M ש"ח.
הון עצמי: 6M ש"ח.
שיערוך שיעבוד: 3M ש"ח.
258 יח"ד יהוד פינוי בינוי (שיעבוד ראשון) - 20% הושלם דירות נמכרות בקצב 25 דירות לרבעון - נראה מבטיח:
רווח צפוי: 25M ש"ח.
הון עצמי: 15M ש"ח.
שיערוך שיעבוד: 9M ש"ח.
פרויקט פטרה הסתיים עם עודפים של 7M ש"ח - מתוכם 5M ש"ח הוקצו לפירעון ולכן 2M ש"ח עודפים נותרים.
סיכום ביניים נדלן יזמי בארץ: שווי משוערך של שיעבוד הוא 31M ש"ח.
החברה ניצחה ביחס לכמה משפטים בארהב ביחס לנכס המניב שם, אך חוסר הבהירות מצביע על המשך הערכה קודמת (post ראשון):
סיכום ביניים נדלן מניב ארה"ב: שווי משוערך של שיעבוד הוא 9M ש"ח.
החברה שיערכה מטה את האדמות והפרויקטים במזרח אירופה (דרסטית), אך לא קרוב למה שאנו עשינו. נישאר עם השיערוך שלנו (post ראשון):
סיכום ביניים קרקעות ופרויקטים מזרח אירופה: שווי משוערך של שיעבוד הוא 9M ש"ח.
אין דבר ממשי שהשתנה בהקשר לקניונים ברומנייה (post ראשון):
סיכום ביניים קניונים מזרח אירופה: שווי משוערך של שיעבוד הוא 10M ש"ח.
סיכום בטוחות: החברה במסגרת ההסדר גובה דמי ניהול (שיורדים מהבטוחות) - אנו נעריך את ה-overHead ב-6M ש"ח. כלומר, סה"כ בטוחות של
31M+9M+9M+10M-6M=53M.
ע"פ ההנחות ב-post הראשון, יש לפזר את יתרת ההחזר עקב בטוחות מעל 37M ש"ח על 4 השנים 2014, 2015, 2016, 2020 ולכן לוח הסילוקין המשוערך הנוצר, לאחר חישובי בטוחות, הוא לערך:
2013 - 5.26% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2014 - 9.47% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2015 - 9.47% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2016 - 9.47% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2017 - 5.26% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2018 - 7.37% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2020 - 4.21% קרן (צמוד מדד).
2031 - 49.48% קרן + 20.79% קרן (ריבית דחויה) (צמוד מדד).
שיערוך שווי חברה:
לא ברור ההון העצמי - הגודל של החברה הוא עצום היום, עם פרויקטים מוצלחים, חובות נמוכים עם לוח סילוקין טוב וללא מזומן. ההערכה ב-post הראשון היתה של התייצבות על 200M ש"ח תול 7 שנים - נראה בהחלט סביר.
ההמרה והשפעתה על לוח הסילוקין:
כמו ב-post הראשון נניח כי ב-2020 מתבצעת המרה של החוב הנותר להון סחיר 200M ש"ח (לפני הכסף) כל זאת לפי 506M ש"ח (לפני הכסף). מטעמי שמרנות נניח כי ויתור החוב משפיע רק ב-50% על עליית השווי ההון הסחיר. לפי לוח הסילוקין המעודכן, מומרים 67M ש"ח ולכן מתקבל שווי מומר כדלקמן (נשאלתי איך ביצעתי את החישוב): 67 לחלק (67+506) כפול (0.5+200*67) == 27.
סיכום:
1. לוח פדיון ריאלי פסימי סופי הוא:
2013 - 5.26% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2014 - 9.47% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2015 - 9.47% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2016 - 9.47% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2017 - 5.26% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2018 - 7.37% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2020 - 32.63% קרן (צמוד מדד).
2. החוב בסחיר כיום (שער 26) הוא בערך 24.5M ש"ח. הבטוחות מול החוב הסחיר בשיערוך ריאלי פסימי הן 53M ש"ח.
3. התשואה המתקבלת בשיערוך ריאלי פסימי היא 36% בשנה (נומינלי - בהנחת 2.5% מדד) והמח"ם הוא לערך 3.2 שנים (מצורף קובץ חישוב דחוס).
מקווה שהפעם יותר מובן
בברכה,
פוסט אחרון: חברת סולאראדג" - SEDG המצטרף האחרון לאתר: טסט1 פוסטים אחרונים תגובות שלא נקראו
