פירט שלום, תודה על הניתוחים המפורטים שאתה מפרסם ובפרט לאגח [BstockB="373019"] אאורה [/BstockB] 1.
שעבוד שני נחות תמיד משעבוד ראשון בגלל סדר הפריעה. פה בפרט השעבוד השני נחות במיוחד כיוון שהוא מותנה בכך שסדרות ה" ו-ו" יפרעו קודם לכן במלואן ובמועדן. כזכור סדרה ו" נפרעת עד לסוף אוגוסט 2019 ולפיכך השעבוד השני יכנס לתוקף רק לאחר מכן ובתנאי שסדרות ה" ו" שולמו במלואן.
חיבור מספרי של השעבודים הראשונים והשניים לא מתחשב בחוזק השונה שלהם. במקרה פירוק או חדלות פירעון, מחזיקי אגח 1 יכולים לצפות לתמורה מהשעבודים הראשונים אבל לא לתמורה מהשעבודים השניים שישמשו לתשלום האגחים האחרים.
לכן השיעבודים השניים אינם בטוחות לאג"ח אלא אפשרות השתתפות ברווחים - אם יהיו מספיק מהם ולא הייתי מתחשב בהם בניתוח.
שלום פיראט
באתר מאיה יש פרסום של דיווח הדירקטוריון לרבעון 2 -2012
בדיווח הם ריכזו פרוט הפרויקטים והבטוחות לאגחים.
אומנם נראה לי כי קיימות מספר אי דיוקים, ולכן אני אבדוק כמוך את דוח השנתי בתקווה כי אבין אותו גם.
בדיווח המתפרסם הם משלמים 6% ריבית לאגח 1 (במקום 2% כפי שמופיעה אצלך ובעיתון)
פרויקט פטרה באילת מוצמד בשעבודים לפרויקט בני-יורק ולכן תמורות נטו משניהם למען הזהירות היתי לוקח , שווה 0.
גם פרויקטים ברומניה והונגריה שיש עליכם שעבוד 50% מתמורות נטו , שווים אולי גם ל - 0.
אני מדגיש כי מה שרשמתי הם רק מדיווח הדירקטוריון (הלוקה כנראה באי דיוקים).
כעת אם הריבית היא 6% ולא 2% אזי המצב לאגח 1 הרבה יותר טוב.
פיראט - אתה מושקע בנייר ולכן תוכל להאיר במדויק מה הריבית המשולמת.
הי yrnkrn,
יש מספר דברים שאתה אומר - אתייחס טענה טענה.
ראשית, בנוגע ל ...
שעבוד שני נחות תמיד משעבוד ראשון בגלל סדר הפריעה. פה בפרט השעבוד השני נחות במיוחד כיוון שהוא מותנה בכך שסדרות ה" ו-ו" יפרעו קודם לכן במלואן ובמועדן.
העובדה נכונה, למעט דבר אחד (שמשתמע, לאו דווקא נאמר) - החברה לא תשתמש בעודפים של ה לצורך תשלום של ו ולא בעודפים של ו לצורך תשלום של ה, אלא אם כן היא פושטת רגל (ואז התמורות מחולקות פרו-רטה). כלומר גם אם השיעבוד לא ניתן בפועל, הוא אינו [BstockB="382010"] באמת [/BstockB] "נחות במיוחד" אלא דה-פקטו שיעבוד שני כמעט רגיל. אך אתה צודק שהייתי צריך לוודא שבאמת קיימים הפרשים מספיקים בין ה"עודפים" להתחייבויות. נבצע זאת עכשיו ונוסיף לכך גם צפי סיום פרויקטים (אני זקוק למידע לצורך דיון עם שאר הדברים שטענת):
מונטיפיורי (שיעבוד ל-ה), הסתיים/מכור ברובו:
רווח צפוי: 4M ש"ח.
הון עצמי: 9M ש"ח.
שיעבוד צפוי: 13M ש"ח.
שיעבוד שלנו (לפי התקדמות הפרויקט): 13M ש"ח.
רוטשילד (שיעבוד ל-ה), הסתיים/מכור ברובו:
רווח צפוי: 6M ש"ח.
הון עצמי: 4M ש"ח.
שיעבוד צפוי: 10M ש"ח.
שיעבוד שלנו (לפי התקדמות הפרויקט): 10M ש"ח.
124 יח"ד חולון (שיעבוד ל-ה), סיום מכירה 2016:
רווח צפוי: 10M ש"ח.
הון עצמי: 5M ש"ח.
שיעבוד צפוי: 15M ש"ח.
שיעבוד שלנו (לפי התקדמות הפרויקט): 11M ש"ח.
אטלנטיס (שיעבוד ל-ה), סיום מכירה 2016:
רווח צפוי: 10M ש"ח.
הון עצמי: 8M ש"ח.
שיעבוד צפוי: 18M ש"ח.
שיעבוד שלנו (לפי התקדמות הפרויקט): 14M ש"ח.
142 יח"ד פרדס חנה (שיעבוד ל-ה), החלו עבודות על בניין ראשון מבין 3, מכרה ברבעון 30 יח"ד, סיום מכירה 2016:
רווח צפוי: 18M ש"ח.
הון עצמי: 13M ש"ח.
שיערוך שיעבוד: 2M ש"ח.
76 יח"ד מצליח על הפארק ב (שיעבוד ל-ה), סיום מכירה 2015:
רווח צפוי: 7M ש"ח.
הון עצמי: 6M ש"ח.
שיערוך שיעבוד: 1M ש"ח.
258 יח"ד יהוד פינוי בינוי (שיעבוד ל-ה) - 20% הושלם דירות נמכרות בקצב 25 דירות לרבעון, סיום מכירה 2015:
רווח צפוי: 25M ש"ח.
הון עצמי: 15M ש"ח.
שיערוך שיעבוד: 2M ש"ח.
סיכום ה: שיערוך שיעבוד == 53M ש"ח, חוב == 52M ש"ח. מקבל את טענתך - לעת עתה ההפרשים לא מספקים לתת להם ערך.
66 יח"ד חולון (שיעבוד ל-ו), סיום מכירה 2015::
רווח צפוי: 6M ש"ח.
הון עצמי: 4M ש"ח.
שיעבוד צפוי: 10M ש"ח.
שיעבוד שלנו (לפי התקדמות הפרויקט): 7M ש"ח.
52 יח"ד פרדס חנה (שיעבוד ל-ו), סיום מכירה 2016:
רווח צפוי: 7M ש"ח.
הון עצמי: 11M ש"ח.
שיעבוד צפוי: 18M ש"ח.
שיעבוד שלנו (לפי התקדמות הפרויקט): 14M ש"ח.
32 יח"ד מצליח על הפארק א (שיעבוד ל-ו), הסתיים/מכור ברובו:
רווח צפוי: 7M ש"ח.
הון עצמי: 7M ש"ח.
שיעבוד צפוי: 14M ש"ח.
שיעבוד שלנו (לפי התקדמות הפרויקט): 14M ש"ח.
80 יח"ד חולון (שיעבוד ל-ו), סיום מכירה 2015:
רווח צפוי: 9M ש"ח.
הון עצמי: 6M ש"ח.
שיעבוד צפוי: 15M ש"ח.
שיעבוד שלנו (לפי התקדמות הפרויקט): 11M ש"ח.
142 יח"ד פרדס חנה (שיעבוד ל-ו), החלו עבודות על בניין ראשון מבין 3, מכרה ברבעון 30 יח"ד, סיום מכירה 2016:
רווח צפוי: 18M ש"ח.
הון עצמי: 13M ש"ח.
שיערוך שיעבוד: 2M ש"ח.
76 יח"ד מצליח על הפארק ב (שיעבוד ל-ו), סיום מכירה 2015:
רווח צפוי: 7M ש"ח.
הון עצמי: 6M ש"ח.
שיערוך שיעבוד: 1M ש"ח.
258 יח"ד יהוד פינוי בינוי (שיעבוד ל-ו) - 20% הושלם דירות נמכרות בקצב 25 דירות לרבעון, סיום מכירה 2015:
רווח צפוי: 25M ש"ח.
הון עצמי: 15M ש"ח.
שיערוך שיעבוד: 2M ש"ח.
סיכום ו: שיערוך שיעבוד == 51M ש"ח, חוב == 58M ש"ח. מקבל את טענתך - לעת עתה ההפרשים לא מספקים לתת להם ערך.
ולכן מסקנתך ...
חיבור מספרי של השעבודים הראשונים והשניים לא מתחשב בחוזק השונה שלהם. במקרה פירוק או חדלות פירעון, מחזיקי אגח 1 יכולים לצפות לתמורה מהשעבודים הראשונים אבל לא לתמורה מהשעבודים השניים שישמשו לתשלום האגחים האחרים.
לכן השיעבודים השניים אינם בטוחות לאג"ח אלא אפשרות השתתפות ברווחים - אם יהיו מספיק מהם ולא הייתי מתחשב בהם בניתוח.
מקובלת עלי במלואה - טעיתי, אתקן במסגרת ניתוח מתקן (גיליתי עוד כמה שגיאות בזמן שבדקתי את טענותיך).
תודה על תשומת הלב yrnkrn
בברכה,
הי miki,
אתייחס לדבריך נושא נושא.
בדיווח המתפרסם הם משלמים 6% ריבית לאגח 1 (במקום 2% כפי שמופיעה אצלך ובעיתון)
הריבית המשולמת היא ריבית 2% (ומאוחר יותר 3%), השאר (מה-6%) נדחית ומצטרפת לקרן (בהתאם לשטר הנאמנות) ומופיעה בשנת 2031 כ"ריבית דחוייה".
פרויקט פטרה באילת מוצמד בשעבודים לפרויקט בני-יורק ולכן תמורות נטו משניהם למען הזהירות היתי לוקח , שווה 0.
לא ברור מהיכן אתה מגיע למסקנה זו - היא לא נכונה (תבדוק בשטר הנאמנות). בכל מקרה, גם אם היתה נכונה, לא ברור לי כיצד שני דברים חיוביים (בלי כל ספקות בכך - פרויקט שהסתיים + פרויקט שמשתפר מרבעון לרבעון ובעל NOI חיובי) יכולים לתת סכום אפס. לא מקבל את טענתך - אם כבר אז אולי להפך, אולי שיערכתי את פרויקט מנהטן נמוך מדי.
גם פרויקטים ברומניה והונגריה שיש עליכם שעבוד 50% מתמורות נטו , שווים אולי גם ל - 0.
בנוגע לכך, נימקתי את דברי ב-post הראשון. אתה יכול לקבלם ואתה יכול שלא. בכל מקרה, לא חכם לקשר כל דבר שזז במזרח אירופה עם הסיפרה 0, באופן אוטומטי. הרי, אם הייתי מוכר לך אדמה ברומנייה שאין עליה חובות בתמורה לשקל, היית לוקח ללא הרבה שאלות (מה כבר תוכל להפסיד?). אם אינך מסכים, תמיד אתה יכול לתקן את ניתוחי (ואולי לפרסם את הגירסה שלך) - הרי אינני מנתח בשביל שיסכימו עימי, אלא לתת כלים לאחרים לבנות את ההערכות שלהם.
בברכה,
הי,
בהתאם להערות yrnkrn מן הראוי לתקן את הניתוח. שגיאה נוספת שגיליתי היא שע"פ שטר הנאמנות, משולמות ריביות של 3% גם בשנים 2019, 2020 ולכן אבצע תיקון זריז של כל הניתוח (אעתיק שוב ואתקן את הטעון תיקון בצורה זריזה):
לוח הסילוקין הרשמי (על פיו מחושבת התשואה הרשמית - ריבית מסומנת מהקרן הנותרת):
2013 - 5.26% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2014 - 5.26% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2015 - 5.26% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2016 - 5.26% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2017 - 5.26% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2018 - 7.37% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2019 - 3% ריבית (צמוד מדד).
2020 - 3% ריבית (צמוד מדד).
2031 - 66.32% קרן + 27.4% קרן (ריבית דחויה) (צמוד מדד)..
הבטוחות והשפעתן על לוח הסילוקין:
תיאור השפעת הבטוחות ב-post הראשון (ונפעל לפי אותן הנחות - דבר לא השתנה).
פרויקטים בארץ:
אותם הערות כמו בניתוח הקודם - רק הסרתי את כל השיעבודים השניים!!!
142 יח"ד פרדס חנה (שיעבוד ראשון) - החלו עבודות על בניין ראשון מבין 3, מכרה ברבעון 30 יח"ד:
רווח צפוי: 18M ש"ח.
הון עצמי: 13M ש"ח.
שיערוך שיעבוד: 7M ש"ח.
76 יח"ד מצליח על הפארק ב (שיעבוד ראשון) - מצבו ללא שינוי מהניתוח הקודם:
רווח צפוי: 7M ש"ח.
הון עצמי: 6M ש"ח.
שיערוך שיעבוד: 3M ש"ח.
258 יח"ד יהוד פינוי בינוי (שיעבוד ראשון) - 20% הושלם דירות נמכרות בקצב 25 דירות לרבעון - נראה מבטיח:
רווח צפוי: 25M ש"ח.
הון עצמי: 15M ש"ח.
שיערוך שיעבוד: 9M ש"ח.
פרויקט פטרה הסתיים עם עודפים של 7M ש"ח - מתוכם 5M ש"ח הוקצו לפירעון ולכן 2M ש"ח עודפים נותרים.
סיכום ביניים נדלן יזמי בארץ: שווי משוערך של שיעבוד הוא 21M ש"ח.
החברה ניצחה ביחס לכמה משפטים בארהב ביחס לנכס המניב שם, אך חוסר הבהירות מצביע על המשך הערכה קודמת (post ראשון):
סיכום ביניים נדלן מניב ארה"ב: שווי משוערך של שיעבוד הוא 9M ש"ח.
החברה שיערכה מטה את האדמות והפרויקטים במזרח אירופה (דרסטית), אך לא קרוב למה שאנו עשינו. נישאר עם השיערוך שלנו (post ראשון):
סיכום ביניים קרקעות ופרויקטים מזרח אירופה: שווי משוערך של שיעבוד הוא 9M ש"ח.
אין דבר ממשי שהשתנה בהקשר לקניונים ברומנייה (post ראשון):
סיכום ביניים קניונים מזרח אירופה: שווי משוערך של שיעבוד הוא 10M ש"ח.
סיכום בטוחות: החברה במסגרת ההסדר גובה דמי ניהול (שיורדים מהבטוחות) - אנו נעריך את ה-overHead ב-6M ש"ח. כלומר, סה"כ בטוחות של
21M+9M+9M+10M-6M=43M.
ע"פ ההנחות ב-post הראשון, יש לפזר את יתרת ההחזר עקב בטוחות מעל 37M ש"ח על 4 השנים 2014, 2015, 2016, 2020 ולכן לוח הסילוקין המשוערך הנוצר, לאחר חישובי בטוחות, הוא לערך:
2013 - 5.26% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2014 - 6.84% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2015 - 6.84% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2016 - 6.84% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2017 - 5.26% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2018 - 7.37% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2019 - 3% ריבית (צמוד מדד).
2020 - 1.58% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2031 - 60% קרן + 25.57% קרן (ריבית דחויה) (צמוד מדד).
שיערוך שווי חברה:
לא ברור ההון העצמי (חשבונאית הוא 51M ש"ח) - הגודל של החברה הוא עצום היום, עם פרויקטים מוצלחים, חובות נמוכים עם לוח סילוקין טוב וכמעט ללא מזומן. ההערכה ב-post הראשון היתה של התייצבות על 200M ש"ח תוך 7 שנים - נראה בהחלט סביר.
ההמרה והשפעתה על לוח הסילוקין:
כמו ב-post הראשון נניח כי ב-2020 מתבצעת המרה של החוב הנותר להון סחיר 200M ש"ח (לפני הכסף) כל זאת לפי 506M ש"ח (לפני הכסף). מטעמי שמרנות נניח כי ויתור החוב משפיע רק ב-50% על עליית השווי ההון הסחיר. לפי לוח הסילוקין המעודכן, מומרים 81M ש"ח ולכן מתקבל שווי מומר כדלקמן (נשאלתי איך ביצעתי את החישוב): 81 לחלק (81+506) כפול (0.5+200*81) == 33.
סיכום:
1. לוח פדיון ריאלי פסימי סופי הוא:
2013 - 5.26% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2014 - 6.84% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2015 - 6.84% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2016 - 6.84% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2017 - 5.26% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2018 - 7.37% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2019 - 3% ריבית (צמוד מדד).
2020 - 36.32% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2. החוב בסחיר כיום (שער 26) הוא בערך 24.5M ש"ח. הבטוחות מול החוב הסחיר בשיערוך ריאלי פסימי הן 43M ש"ח.
3. התשואה המתקבלת בשיערוך ריאלי פסימי היא 34% בשנה (נומינלי - בהנחת 2.5% מדד) והמח"ם הוא לערך 3.2 שנים (מצורף קובץ מתוקן של החישוב דחוס - היו עוד כמה שגיאות בטופס).
4. האגח הוא בעל פרמיית המרה שלילית!!! (זוהי למעשה מנייה עם רצפה של אגח עם בטוחות מעולות ותשואות מעולות בשוטף)
בברכה,
תודה על עדכון הניתוח. האג"ח הזה מורכב במיוחד ויש לי עוד כמה הערות.
1 לפי שטר הנאמנות החתום עמוד 5 עלויות הניהול שיורדות מהבטוחות הן 140,000 ש"ח לחודש עבור פרוייקט 476 יח"ד (פרדס חנה, מצליח, יהוד) ועוד 100,000 ש"ח על הפרוייקטים ברומניה, הונגריה, ניו יורק ופטרה. דמי הניהול נגבים (דרך הפחתת העודפים) עד ל 6 שנים כלומר עשויים להגיע ל 140x12x6 = עשרה מיליון ש"ח לפרוייקט 476 יח"ד ול 100x12x6 = שבעה מיליון ש"ח עבור הפרוייקטים בחו"ל, סה"כ 17 מיליון ש"ח, כמעט פי שלושה משישה מיליון ש"ח שנכללו בחישוב כאן. בעצם החישוב מניח שכל הפרוייקטים יסתיימו תוך שנתיים מה שנשמע אופטימי משהו.
2 לענין הגדרת העודפים, ההגדרה בחישוב המתוקן של רווח+הון עצמי היא ההגדרה לאגחים ה" ו" אולם ההגדרה לאג"ח 1 שונה. לפי שטר הנאמנות עמוד 4 העודפים באג"ח 1 מוגדרים כרווחים + 18 מיליון ש"ח.
3 בחישוב העודפים נכללים רווחים נטו אחרי מס. נתוני הרווח שמופיעים בדוחות החברה (שבהם נעשה שימוש בחישוב כאן) הינם ברוטו לפני מס. בחישוב הבטוחות צריך לכלול רק רווחים לאחר מס.
הי yrnkrn,
מוריד את הכובע - כל מילה בסלע, אכן פישלתי פה. פשוט לא האמנתי שיכולות להיות לי כל כך הרבה טעויות - בדקתי, הכל נכון.
1. משום מה ישב לי בראש 140K בחודש (חישבתי ל-3.5-4 שנים). לא שמתי לב שיש תקורות כפולות - צריך להשתנות ל-10M ש"ח.
2,3. ממש לא ברור לי איך טעיתי פה - ייתכן ובלי כוונה בדקתי את ו (נראה לי מוזר - אך בכל מקרה אין לי הסבר רציני).
כיוון שטעיתי בכל כך הרבה דברים, החלטתי ללכת ולנסות למצוא שוב נתונים על הקניונים ברומנייה (די התעקשתי - שלא יהייה מצב שגם פה יהיו שגיאות כל כך בוטות). [BstockB="382010"] האמת,[/BstockB] הצלחתי למצוא על שלושה מתוכם נתונים די מפורטים (קצת ישנים - מינואר, צירפתי את השניים החשובים למי שמעוניין) ומעט עובדות נוספות מרחבי האינטרנט - עדכנתי בהתאם.
אעדכן שוב בזריזות בהתאם להערות yrnkrn ונתוני הקניונים:
לוח הסילוקין הרשמי (על פיו מחושבת התשואה הרשמית - ריבית מסומנת מהקרן הנותרת):
2013 - 5.26% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2014 - 5.26% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2015 - 5.26% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2016 - 5.26% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2017 - 5.26% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2018 - 7.37% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2019 - 3% ריבית (צמוד מדד).
2020 - 3% ריבית (צמוד מדד).
2031 - 66.32% קרן + 27.4% קרן (ריבית דחויה) (צמוד מדד)..
הבטוחות והשפעתן על לוח הסילוקין:
תיאור השפעת הבטוחות ב-post הראשון (ונפעל לפי אותן הנחות - דבר לא השתנה).
פרויקטים בארץ:
תיקון מלא בהתאם להערות (75% מתמורה ברוטו + הפחתה על רמת וודאות), כדלקמן:
142 יח"ד פרדס חנה (שיעבוד ראשון) - החלו עבודות על בניין ראשון מבין 3, מכרה ברבעון 30 יח"ד:
רווח צפוי: 18M ש"ח.
שיערוך שיעבוד: 3.5M ש"ח.
76 יח"ד מצליח על הפארק ב (שיעבוד ראשון) - מצבו ללא שינוי מהניתוח הקודם:
רווח צפוי: 7M ש"ח.
שיערוך שיעבוד: 1.5M ש"ח.
258 יח"ד יהוד פינוי בינוי (שיעבוד ראשון) - 20% הושלם דירות נמכרות בקצב 25 דירות לרבעון:
רווח צפוי: 25M ש"ח.
שיערוך שיעבוד: 5.5M ש"ח.
פרויקט פטרה הסתיים עם רווח 3M ש"ח - מתוכם 5M ש"ח הוקצו לפירעון ולכן 2M- ש"ח עודפים נותרים.
18M ש"ח עודפים ע"פ שטר נאמנות גוזרים 5.5M ש"ח שיעבוד.
סיכום ביניים נדלן יזמי בארץ: שווי משוערך של שיעבוד הוא 14M ש"ח.
החברה ניצחה בכמה משפטים בארהב ביחס לנכס המניב שם, אך חוסר הבהירות מצביע על המשך הערכה קודמת (post ראשון):
סיכום ביניים נדלן מניב ארה"ב: שווי משוערך של שיעבוד הוא 9M ש"ח.
החברה שיערכה מטה את האדמות והפרויקטים במזרח אירופה (דרסטית), אך לא קרוב למה שאנו עשינו. נישאר עם השיערוך שלנו (post ראשון):
סיכום ביניים קרקעות ופרויקטים מזרח אירופה: שווי משוערך של שיעבוד הוא 9M ש"ח.
בנוגע לקניונים ברומנייה בהתאם למידע החדש:
Nasuad ה 36%:
לא מצאתי כל מידע חדש - נשארתי עם הישן.
שיערוך שיעבוד חלק חברה: 1M ש"ח.
Buzau ה 31%:
שיערוך חברה: 63M ש"ח (לפי מסמך שיערוך - ינואר).
אחוז תפוסה: כ-91% (לפי מסמך שיערוך - ינואר).
תשואת NOI: כ-1% (נתון מסוף יוני - קניון חדש, תקופת ה-Grace מסתיימת לרוב השוכרים עד סוף השנה).
תשואת NOI צפוייה בתוך שנתיים: כ-14% (לפי מסמך שיערוך - ינואר).
פקיעת חוזים: 4%,11%,7% מהחוזים פוקעים בשנה, שנתיים ושלוש הקרובות (לפי מסמך שיערוך - ינואר).
הלוואה: 36M ש"ח (7%) (משוערך מתנאי ההלוואה, יחסי מטבעות).
סיכום קניון: קניון שנראה מוצלח למדי (91% תפוסה, לא ברור מה הכיוון של מחיר למטר רבוע וכיוון אחוזי התפוסה) בסוף תקופת ההרצה, עם חוזים ארוכים בעיקרם ועם תשואת NOI צפוייה גבוהה מאוד - נראה שיערוך בחסר.
שיערוך שיעבוד חלק חברה: 6M ש"ח.
Scueava ה 31%:
שיערוך חברה: 32M ש"ח (לפי מסמך שיערוך - ינואר).
אחוז תפוסה: כ-57% (נתון ממסמך שיערוך - ינואר).
תשואת NOI: שלילית.
תשואת NOI צפוייה בתוך שנתיים: כ-16% (לפי מסמך שיערוך - ינואר).
הלוואה: 32M ש"ח (7%)
סיכום קניון: קניון שנראה עלוב למדי ולא נראה כי הולך לאן שהוא.
שיערוך שיעבוד חלק חברה: 0M ש"ח.
Pietra ה 31%:
שיערוך חברה: 70M ש"ח (לפי מסמך שיערוך - ינואר).
אחוז תפוסה: כ-94% (לפי מסמך שיערוך - ינואר).
תשואת NOI: כ-3% (נתון מסוף יוני - קניון חדש, תקופת ה-Grace מסתיימת לרוב השוכרים עד סוף השנה).
תשואת NOI צפוייה בתוך שנתיים: כ-12.5% (לפי מסמך שיערוך - ינואר).
פקיעת חוזים: 4%,1%,25% מהחוזים פוקעים בשנה, שנתיים ושלוש הקרובות (לפי מסמך שיערוך - ינואר).
הלוואה: 42M ש"ח (7%) (משוערך מתנאי ההלוואה, יחסי מטבעות).
סיכום קניון: קניון שנראה מאוד מוצלח (94% תפוסה עם חוזים מאוד ארוכים, זמן כה קצר מהקמה) בסוף תקופת ההרצה, עם חוזים ארוכים בעיקרם ועם תשואת NOI צפוייה גבוהה מאוד - נראה שיערוך גבוה בחסר.
שיערוך שיעבוד חלק חברה: 7M ש"ח.
סיכום ביניים קניונים מזרח אירופה: שווי משוערך של שיעבוד הוא 14M ש"ח.
סיכום בטוחות: החברה במסגרת ההסדר גובה דמי ניהול (שיורדים מהבטוחות) - אנו נעריך את ה-overHead ב-10M ש"ח. כלומר, סה"כ בטוחות של 14M+9M+9M+14M-10M=36M.
הערה: הבטוחות ירדו (בהתייחס לחשבונאות הקודמת), אך רמת הוודאות לגביהן עלתה במקצת (בגלל קיבוע הסכום בנדלן יזמי בארץ) והניתוח נוטה לפסימיות (במיוחד בנכסים המניבים - ארה"ב+רומנייה). אם הייתי צריך להעריך תחום קיום לבטוחות, הייתי אומר בתחום שבין 24M ש"ח ל-55M ש"ח.
ע"פ ההנחות ב-post הראשון, כיוון שאין יתרת בטוחות מעל 37M ש"ח, נותרנו עם לוח הסילוקין הקודם.
2013 - 5.26% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2014 - 5.26% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2015 - 5.26% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2016 - 5.26% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2017 - 5.26% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2018 - 7.37% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2019 - 3% ריבית (צמוד מדד).
2020 - 3% ריבית (צמוד מדד).
2031 - 66.32% קרן + 27.4% קרן (ריבית דחויה) (צמוד מדד)..
שיערוך שווי חברה:
לא ברור ההון העצמי (חשבונאית הוא 51M ש"ח) - הגודל של החברה הוא עצום היום, עם פרויקטים מוצלחים, חובות נמוכים עם לוח סילוקין טוב וכמעט ללא מזומן. ההערכה ב-post הראשון היתה של התייצבות על 200M ש"ח תוך 7 שנים - נראה בהחלט סביר.
ההמרה והשפעתה על לוח הסילוקין:
כמו ב-post הראשון נניח כי ב-2020 מתבצעת המרה של החוב הנותר להון סחיר 200M ש"ח (לפני הכסף) כל זאת לפי 506M ש"ח (לפני הכסף). מטעמי שמרנות נניח כי ויתור החוב משפיע רק ב-50% על עליית השווי ההון הסחיר. לפי לוח הסילוקין המעודכן, מומרים 89M ש"ח ולכן מתקבל שווי מומר כדלקמן (נשאלתי איך ביצעתי את החישוב): 89 לחלק (89+506) כפול (0.5+200*89) == 37.
סיכום:
1. לוח פדיון ריאלי פסימי סופי הוא:
2013 - 5.26% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2014 - 5.26% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2015 - 5.26% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2016 - 5.26% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2017 - 5.26% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2018 - 7.37% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2019 - 3% ריבית (צמוד מדד).
2020 - 38.94% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2. החוב בסחיר כיום (שער 26) הוא בערך 24.5M ש"ח. הבטוחות מול החוב הסחיר בשיערוך ריאלי פסימי הן 36M ש"ח.
3. התשואה המתקבלת בשיערוך ריאלי פסימי היא 33% בשנה (נומינלי - בהנחת 2.5% מדד) והמח"ם הוא לערך 3.2 שנים (תקנו בעצמכם - לא כל כך מסובך).
4. האגח הוא בעל פרמיית המרה שלילית!!! (זוהי למעשה מנייה עם רצפה של אגח עם בטוחות טובות ותשואות מעולות בשוטף).
שוב תודה yrnkrn,
בברכה,
הערכת שווי מעודכנת לקניונים ברומניה מופיעה בדוחות NCC לרבעון השני, עמוד 61 עד 72 מספר עמוד ב PDF של דוחות הרבעון השני של [BstockB="373019"] אאורה.[/BstockB]
לסוף הרבעון השני 2012 שווי הקניונים ב NCC הוא 25 מיליון יורו מול הלוואות של 88 מיליון יורו.
NCC הפסדית ונסמכת על מימון האמא [BstockB="373019"] אאורה [/BstockB] אירופה.
מחברה כזו לא תצא אגורה לבעלי המניות.
הי yrnkrn,
הדוח שיש לי של [BstockB="373019"] אאורה [/BstockB] מכיל 32 עמודים (מה-maya). חשבתי שהם לא פרסמו את הדוחות הכספיים ורק את דוח הדירקטוריון - אשמח אם תפנה אותי למקום ממנו לקחת את הדוח הכספי (כיוון שנראה שאתה מחזיק בו).
באשר לדבריך - עד כמה שהנתונים שבידי הם נכונים, איני מסכים עם דבריך האחרונים (אשמח לקבל נתונים אחרים אם יש לך): כל ההלוואות ל-NCC בוצעו כהלוואת בעלים (GTC + [BstockB="373019"] אאורה [/BstockB] אירופה). הלוואות של בנקים בוצעו רק ברמת הנכס. כלומר, כל החזר שווי מהקניונים יחזור בחזרה כ-recovery של הלוואת בעלים ולכן שווי הקניונים בחלקו היחסי בהחלט חוזר לאאורה אירופה ודרכו בחזרה לאאורה.
סתם הערות בנוסף,
1. אינני יודע לגבי התזרים ב-NCC (כיוון שאין לי את הדוחות) - אני מסתמך על פירסומים חלקיים של GTC אותם ציינתי. האם NCC הפסדית או לא היא לא נקודה בעלת חשיבות (מאמין לדבריך), אלא מה התזרים בחברה (כל זאת כי אנו משערכים שווי בעצמנו). לפי פירסומי GTC, החברה NCC קרובה לאיזון מבחינה תזרימית. כמובן שאשמח למצוא נתונים רשמיים שמגדירים "קרובה לאיזון".
2. מעבר לכך, העובדה שכל הקניונים של NCC נמצאים בהרצה (שלב של Grace בתשלומים של רוב השוכרים), מצביעה על כך שגם נושא התזרים הוא לא יציב לעת עתה ולא מעיד על העתיד (הקרוב והרחוק).
בסיכומו של עניין, איני מסכים עם דבריך ומסקנתם - לדעתי, חלק מן הקניונים טובים ובוודאי שיש לקניונים ערך עבור [BstockB="373019"] אאורה.[/BstockB] האם המספרים שלי מדוייקים? כנראה שלא במיוחד, כיוון שיש בידי רק מידע חלקי וגם אז השווי משוערך. עם זאת, לדעתי ההטייה של השיערוך היא מטה ולא מעלה.
בברכה,
אמשיך מהיכן שהפסקתי,
תמיד האמנתי שדיווחי מגנא ו-maya זהים.
הלכתי לבדוק סתם ליתר ביטחון - טוב, למדתי משהו חדש.
מסמך זה הוא יותר מידע לקוראים ופחות תגובה ל-yrnkrn.
מתברר כי ה-magna מכילה מידע נוסף על ה-maya (דוחות כספיים של [BstockB="373019"] אאורה [/BstockB] ולא רק דוח דירקטוריון) ובדוחות הללו יש המון מידע על הבטוחות. אסכם את החשובות:
1. פרויקט פטרה מחושב בנפרד משאר הפרויקטים והשיעבוד עליו הוא של כל העודפים (הון+רווח) == 5.5M ש"ח (עמ 113).
2. בעמוד 118 ניתן לראות את סיכום שיערוך שיעבוד של נדלן יזמי אליבא ד"חברה (ולהשוות אותו לשלי):
א. פטרה - כפי שצויין == 5.5M (פרויקט כמעט והסתיים) - יש לתקן בניתוח הסופי.
ב. שיערוך שיעבוד נדלן יזמי בארץ:
- פרדס חנה: 4.2M (אני הערכתי 3.5M).
- מצליח ב: 1.7M (אני הערכתי 1.5M).
- יהוד: 13.1M (אני הערכתי 5.5M).
ביהוד המעריך משערך רווח גבוה בהרבה מזה שאני הערכתי - ניתן להניח שהאמת קרובה יותר לשלו, שכן אני מסתמך על הערכות חשבונאיות והוא על חישובים כלכליים. בעמוד 117 ניתן אולי להבין מדוע - בשונה מהדוחות, נאמר שנמכרו ברבעון 57 יח"ד!!! (נשמע שזה נמכר כמו לחמניות חמות). בניתוח הסופי אקח משהו באמצע (9M ש"ח).
ג. שיערוך שיעבוד [BstockB="373019"] אאורה [/BstockB] אירופה - 26M ש"ח (אני הערכתי 9M+14M==23M). לא טרחתי לבדוק לפרטים, אך המספרים מצביעים כי כנראה צדקתי yrnkrn (בניתוח הסופי אשאר עם המספרים שלי).
ד. מבנה בארה"ב: מוערך ב-4.5M ש"ח (אני הערכתי 9M ש"ח). כיוון שיש למעריך יותר מידע (והמצב שם די מעורפל), אני מעדיף לקחת את השיערוך שלו לשיערוך הסופי.
בברכה,
הי,
אני מקווה שזהו פירסום סופי מוחלט בהחלט בנושא ...
ניתוח סופי של שיערוך שווי לאאורה אג 1:
בהסתמך על השיערוך האחרון וה-post האחרון ...
לוח הסילוקין הרשמי (על פיו מחושבת התשואה הרשמית - ריבית מסומנת מהקרן הנותרת):
2013 - 5.26% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2014 - 5.26% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2015 - 5.26% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2016 - 5.26% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2017 - 5.26% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2018 - 7.37% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2019 - 3% ריבית (צמוד מדד).
2020 - 3% ריבית (צמוד מדד).
2031 - 66.32% קרן + 27.4% קרן (ריבית דחויה) (צמוד מדד)..
הבטוחות והשפעתן על לוח הסילוקין:
תיאור השפעת הבטוחות ב-post הראשון (ונפעל לפי אותן הנחות - דבר לא השתנה).
פרויקטים בארץ:
פרדס חנה: 3.5M
מצליח: 1.5M
יהוד: 8M
פטרה: 7M ש"ח (מתוכם קוזזו 1.5M כחלק מדמי הניהול שיוצגו בנפרד).
אקסטרא: 5.5M ש"ח.
סיכום ביניים נדלן יזמי בארץ: שווי משוערך של שיעבוד הוא 25.5M ש"ח.
שיערוך חברה לנכס בארה"ב:
סיכום ביניים נדלן מניב ארה"ב: שווי משוערך של שיעבוד הוא 4.5M ש"ח.
החברה שיערכה מטה את האדמות והפרויקטים במזרח אירופה (דרסטית), אך לא קרוב למה שאנו עשינו. נישאר עם השיערוך שלנו (post ראשון):
סיכום ביניים קרקעות ופרויקטים מזרח אירופה: שווי משוערך של שיעבוד הוא 9M ש"ח.
בנוגע לקניונים אחרי דיון ארוך, נשאר עם השיערוך שלי:
סיכום ביניים קניונים מזרח אירופה: שווי משוערך של שיעבוד הוא 14M ש"ח.
סיכום בטוחות: החברה במסגרת ההסדר גובה דמי ניהול (שיורדים מהבטוחות) - אנו נעריך את ה-overHead ב-10M ש"ח. כלומר, סה"כ בטוחות של 25.5M+9M+4.5M+14M-10M=43M.
ע"פ ההנחות ב-post הראשון, יש לפזר את יתרת ההחזר עקב בטוחות מעל 37M ש"ח על 4 השנים 2014, 2015, 2016, 2020 ולכן לוח הסילוקין המשוערך הנוצר, לאחר חישובי בטוחות, הוא לערך:
2013 - 5.26% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2014 - 6.84% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2015 - 6.84% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2016 - 6.84% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2017 - 5.26% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2018 - 7.37% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2019 - 3% ריבית (צמוד מדד).
2020 - 1.58% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2031 - 60% קרן + 25.57% קרן (ריבית דחויה) (צמוד מדד).
שיערוך שווי חברה:
לא ברור ההון העצמי (חשבונאית הוא 51M ש"ח) - הגודל של החברה הוא עצום היום, עם פרויקטים מוצלחים, חובות נמוכים עם לוח סילוקין טוב וכמעט ללא מזומן. ההערכה ב-post הראשון היתה של התייצבות על 200M ש"ח תוך 7 שנים - נראה בהחלט סביר.
ההמרה והשפעתה על לוח הסילוקין:
כמו ב-post הראשון נניח כי ב-2020 מתבצעת המרה של החוב הנותר להון סחיר 200M ש"ח (לפני הכסף) כל זאת לפי 506M ש"ח (לפני הכסף). מטעמי שמרנות נניח כי ויתור החוב משפיע רק ב-50% על עליית השווי ההון הסחיר. לפי לוח הסילוקין המעודכן, מומרים 81M ש"ח ולכן מתקבל שווי מומר כדלקמן (נשאלתי איך ביצעתי את החישוב): 81 לחלק (81+506) כפול (0.5+200*81) == 33.
סיכום:
1. לוח פדיון ריאלי פסימי סופי הוא:
2013 - 5.26% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2014 - 6.84% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2015 - 6.84% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2016 - 6.84% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2017 - 5.26% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2018 - 7.37% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2019 - 3% ריבית (צמוד מדד).
2020 - 36.32% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2. החוב בסחיר כיום (שער 26) הוא בערך 24.5M ש"ח. הבטוחות מול החוב הסחיר בשיערוך ריאלי פסימי הן 43M ש"ח.
3. התשואה המתקבלת בשיערוך ריאלי פסימי היא 34% בשנה (נומינלי - בהנחת 2.5% מדד) והמח"ם הוא לערך 3.2 שנים (מצורף קובץ מתוקן של החישוב דחוס - היו עוד כמה שגיאות בטופס).
4. האגח הוא בעל פרמיית המרה שלילית!!! (זוהי למעשה מנייה עם רצפה של אגח עם בטוחות מעולות ותשואות מעולות בשוטף)
טוב, אני מאמין שזה הסוף (ה-excell השני מתאים - aa2).
בברכה,
דוחות הרבעון השני של [BstockB="373019"] אאורה [/BstockB] פורסמו במאיה ביום 31.8.2012, הנה קישור ישיר
http://maya.tase.co.il/bursa/report.asp?report_cd=761076-00&CompCd=373&Type=Pdf
שם הם פירסמו (כנדרש) הן את דוח הדירקטוריון והן את הדוחות הכספיים.
בדוח הדירקטוריון יש אכן 32 עמודים ובדוחות הכספיים יש 164 עמודים שכוללים את הדוחות הכספיים של NCC. קריאת חובה.
מתחילת השנה ועד לסוף הרבעון השני ערך הקניונים ירד ב 8.7 מיליון אירו (עמוד 70) ל 25 מיליון יורו, ירידה של כ 20%. זה בנוסף ל 45% שאיבדו מערכם במהלך 2011. ההערכה היא של מעריך בלתי תלוי בשם colliers international. בשער של היום זה 125 מיליון ש"ח, לא הרבה יותר מסכום ההלוואות בניתוח, 110 מיליון ש"ח.
מקורות ההלוואות לא מפורטים וגם לא דוחות חברות הבנות לכל נכס.
החברה הפסדית בכל המובנים וגם בתזרים, היא הגדילה הלוואות ב 3 מיליון יורו בחצי השנה הראשונה כדי להתקיים.
דוחות הרבעון השני של [BstockB="373019"] אאורה [/BstockB] פורסמו במאיה ביום 31.8.2012, הנה קישור ישיר
http://maya.tase.co.il/bursa/report.asp?report_cd=761076-00&CompCd=373&Type=Pdf
ם.
מאיזו שהיא סיבה - אצלי נפתח רק דוח הדירקטוריון ...
בברכה,
פיראט, יש מעל הדו"ח מצד ימין אייקונים "נלווים לדו"ח: 1 2".
את נלווה 1 דו"ח הדירקטוריון אתר מאיה פותח באופן אוטומטי.
אם תלחץ על 2 תקבל את נלווה 2 הדוחות הכספיים.
זה נכון לכל דיווח שכולל יותר מנלווה אחד באתר מאיה.
עקב דוגמה לא מוצלחת במבוא לשטר הנאמנות סעיף 2.6 הובן פה בטעות שעודף בטוחות מעל 37 מיליון ש"ח יחולק למחזיקי האג"ח ב 2020 ולא כך. המלל קובע שעודף בטוחות מעל סך התשלומים שנפרעו למחזיקי האג"ח עד ל 31.8.2020 יחולק להם במועד זה. הדוגמה אכן תוקנה בתוספת לשטר הנאמנות סעיף 12.1.1 (עמוד 41) ל 50 מיליון ש"ח שהוא אכן סך כל התשלומים הצפויים עד ל 31.8.202 לפי לוח הסילוקין. מקור המספר 37 (המטעה) הוא ששכחו שם לסכם את הריבית שתשולם ותיקנו את הדוגמה אחר כך. בכל מקרה, זאת דוגמה בלבד. מה שישולם למחזיקי אגח 1 הוא עודף המימושים מעל מה שכבר שולם להם כלומר העודף מ 50 מיליון ש"ח.
בהנחה שהקף הבטוחות הוא 43 מיליון ש"ח, הרי שהן מכסות את תשלומי אג"ח 1 עד וכולל 2017 אך לא יותר ואין שום עודף לתשלום לאחר מכן.
אג"ח לא פשוט, אמרנו?
פוסט אחרון: קרנות ביטקוין ישראליות המצטרף האחרון לאתר: nik24689 פוסטים אחרונים תגובות שלא נקראו
