בעוד הרפורמה ב GSE תקועה פוליטית, הרגולטור ממשיך בתוכנית הכללית שתביא להקטנת המעורבות של ה GSE בשוק המשכנתאות (כרגע מבטחים 90%) מהמשכנתאות) בדרך היחידה שתגרום למתחרים להיכנס לתחום - עליית מחירי הביטוח.

מי שעוקב אחר הפוסטים כבר יודע שפרמיית הביטוח על המשכנתא צריכה לעמוד על כ- 0.8% על מנת לתמחר באופן מלא את הסיכון ולהותיר רווח למבטח שיחזיק גם הון מספק לספוג תנודתיות חזקה במחירי הדיור.

ה - GSE טרום המשבר גבו רק - 0.2% - זה מה שהותר להם ע"י הרגולטור - אך במקביל החזיקו הון משמעותית יותר קטן מהנדרש בגלל הערבות המשתמעת של הממשל. במילים אחרות, ההבטחה הלא כתובה שה GSE נהנים מערבות הממשל חסכה לכל מי שלקח משכנתא שבוטחה ע"י ה GSE סך של 0.6% שנתי - וזה המון.

הרצון של הממשל להפסיק את הערבות ל GSE- שעכשיו מומשה בפועל - מחד ולעודד כניסה של שחקנים חדשים מאידך , פשוט מחייבים העלאה של "דמי הביטוח" לרמות שוק, אך כל העלאה שכזו מייקרת את המשכנתאות ומגדילה את ריווחי ה GSE - שתי התוצאות לא רצויות מבחינה פוליטית.....

לפיכך , הגידול בדמי הביטוח הוא איטי והדרגתי, והיום מבוצע צעד נוסף במסע הארוך - הרגולטור מעלה את דמי הביטוח ב 0.1% נוספים , שיגיעו ל 0.6%.

מכיוון ש 0.1% מדמי הביטוח היום שנגבים ע"י ה GSE "נלקחו" ע"י הקונגרס למימון הקלה במס על השכר ל 6 חודשים [זה רק מראה מי [BstockB="382010"] באמת [/BstockB] שולט בחברה....] , ה GSE קיבלו עד כה רק 0.4% פרמיה, שתיגדל ל 0.5% -תוספת של 25% ישירות לשורת הרווח.

היקף הרמאויות או פשוט חוסר ההקפדה על הכללים/גילוי נאות בבנקים שמכרו אגח מבוסס משכנתאות ל GSE הוא מדהים.

בנק אחרי בנק מגיע להסדר לתשלום פיצויי ומדובר במליארדים כל פעם .

האחרון הוא דוייטשה בנק - יישלם 2 מליארד דולר , מזה 1.6 מליארד לפראדי מק - וזה כמובן ישפיע על הדוחות

שנת 2014 נפתחה בסערה

מיות הבכורה עומדות כעת על 30% מפארי, המניה על 3.1 דולר

בסיכום 2013 מתברר שה GSE קיבלו כ 9.5 מליארד דולר פיצוי מבנקים בגין משכנתאות שלא עמדו בכללים שנמכרו להם ע"י הבנקים

תהליך הפיצויים עדיין לא הסתיים, אך 9.5 מליארד דולר זה נתח לא קטן מההפסדים האמיתיים שנגרמו ל GSE (אם לא מתחשבים במחיקות נכסי מס שבנתיים הוחזרו ותשלום 10% דוידנד לממשל)

אני מאוד מקווה ש 2014 תהיה השנה שבה תותווה הדרך להוצאת ה GSE מניהול המנהל המיוחד אם ע"י החלטות הקונגרס (סיכוי נמוך) או ביוזמת הממשל לאור התפתחויות והערכות מצב הקשורות לתהליכים המשפטיים הרבים המתנהלים נגד הממשל

בינתיים מונה מנהל מיוחד חדש , שהצעד הראשון שביצע היה הקפאה של עליית תעריפי ביטוח המשכנתאות שתוכננה ל 2014 ע"י קודמו - זה צעד הפוך מהכיוון המוצהר של "להכניס כסף פרטי" לשוק ביטוח המשכנתאות - אם תמורת הביטוח לא עולה, כיצד יכנסו שחקנים חדשים לשוק שנשלט במלואו ע"י ה GSE?

צעד זה מעיד על הדילמה הקשה שהממשל / קונגרס צריך להתמודד עימה - מצד אחד רוצים לאפשר משכנתאות זולות ל 30 שנה בריבית קבועה - ולכן לא רוצים להעלות את מחיר הביטוח, אך מצד שני רוצים שכסף פרטי יהיה חשוף להפסדים במשבר נדל"ן חריף ביותר כפי שהיה לאחרונה - אך בשביל זה המבטח הפרטי צריך לגבות פרמיה גבוהה כפיצוי על ההון שהוא מרתק לטובת זעזוע עתידי

בין שתי הקצוות הללו יש את המודל הקיים של ה GSE שברטרוספקטיבה עבד לא רע - אם לא היו מאלצים את ה GSE לקנות משכנתאות לא סטנדרטיות ובעצם להגמיש את כללי החיתום שלהם , ההפסדים של ה GSE היו בהחלט במסגרת ההון הקיים שלהם והמדינה לא היתה צריכה להתערב, אך גם במצבם ב 2008 , הממשל היה יכול להסתפק בסיוע בסגנון TARP שניתן לכל המגזר הבנקאי - להלוות כמה עשרות מליארדי דולרים בריבית סבירה וקבלת אופציות , להצהיר כי יהיה ערב לחובות ה GSE - שכולם ידעו ממילא שזה המצב ותוך 3-4 לקבל הכסף בחזרה, למכור את האופציות ברווח גדול וכולם היו מרוצים.
במקום זאת בחרו במעין הלאמה עקומה של ה GSE שייצרה כ 120 מליארד דולר של הפסדים מדומים , שגרמו לכולם להישבע שזה לא יחזור והמודל של ה GSE ישונה לכזה שיבטיח שהסיפור לא יחזור - אך מודל כזה לא אפשרי ללא ייקור משמעותי של המשכנתאות....

בקיצור, ככל שהזמן חולף ,הרווחיות של ה GSE נעשית ברורה יותר , מודל תחליפי אין -ויתכן ש 2014 תהיה השנה שכולם יבינו שמה שהיה הוא שהיה ויתחילו לשלם את ה 1-1.5 מליארד דולר ריבית של המניות הבכורה

עוד קפיצה במחיר - מניות הבכורה כבר ב 33% מפארי, המחזורים ענקייים ומניות הבכורה הפחות סחירות זינקו אף ב 25% ביום מסחר אחד

מי שרכש את ממניות הבכורה בעקבות הפוסט הראשון שלי בנושא באפריל 2013 כבר הרוויח יותר מ 100% על השקעתו.

ב 31/10/2013 הצעתי ארביטראז" - רכישת מניית בכורה ב 22% מפארי ומכירת FNMAT - מניית בכורה שנסחרה ב 8.7 דולר - 35% מפארי

עברו כחודשיים וחצי ומניות הבכורה עלו ל 33% מפארי - קפיצה של 50% (!) ואילו FNMAT נסחרת ב 11.2 דולר - 45% מפארי - עליה של 29% , כלומר הארביטראז יצר רווח של כ 21%

תודה על הרעיון והניתוחים והעידכונים.
האם כבר היה איזה דיון משפטי בו שופט אמר את דברו בדבר חוקיות של השטלתות הממשל עם ה GSEs?

מניות הבכורה כבר ב 35% מפארי, והסיבה לריצה התבררה היום -

פורסמה (עוד אחת ) הצעת חוק בנושא ה GSE ושוק המשכנתאות והפעם ע"י הדמוקרטים.

הפרטים הספציפיים לא כל כך חשובים, אך המהות היא שההצעה היא למכור את ה GSE לשוק הפרטי ואת הערבות הממשלתית להעביר לחברה שלישית ג"ני-מיי שעוסקת ביום בביטוח משכנתאות של לווים נזקקים באיכות נמוכה והיא אינה מאגחת משכנתאות ומנפיקה אגח .

המשמעות של למכור את GSE ללא ערבות ממשלתית היא למעשה תוכניתו של ברקוביץ - דבר שמבטיח את תשלום מניות הבכורה - וזו הפעם הראשונה מאז 2008 שדבר כזה הושמע באופן פורמלי ע"י הפוליטקאים.

בזאת מסתיים הפרק הזה בעלילות ה GSE - מחברות שנועדו לסגירה והמניות שלהם / מניות הבכורה היו למעשה , בעיני כולם, כשווים 0 , עתה מדובר על חברות חזקות , רווחיות שמהוות מונופול בשוק המשכנתאות - המונופול יוקטן, יפורק, הרגולציה תשתנה - אך החברות ימשיכו להתקיים ולהנות ממעמד דומיננטי, אך לא מונופליסטי בשוק.

מכאן והלאה השאלות המרכזיות שיעלו
1. מתי יחדשו את תשלומי הריבית על מניות הבכורה?
2. מה שווי מניות הבכורה כפונקציה של התהליך?
3. מה שווי המניות הקיימות ב GSE?

אני שב ומקווה ששנת 2014 תהיה השנה בה תיקבע המסגרת של יציאת ה GSE ממשטר הניהול המיוחד.

מתחילות להסתובב שמועות שיתכן ותיפתח חקירה של הקונגרס הקשורה לניהול ה GSE ע"י המנהל המיוחד.

נושא החקירה - מי הורה ומי החליט על ההפרשות הענקיות להפסדים של ה GSE ?

ההפרשות החשבונאיות האלו להפסדים הם שיצרו את "ההפסדים הענקיים של ה GSE " - הפרשות גדולות הוליכו להפסדים גדולים, שהוליכו למחיקת נכסי המס , שגרמו להון נעצמי של ה GSE להימחק , שגרם להם לקח מימון ממשלתי ב 10% ריבית שרק העמיק את ההפסדים השוטפים - הכל הפסדי נייר או תשלומי 10% ריבית לממשל.

ומדוע חקירה? - כי המציאות בסוף הדביקה את ה GSE וההפרשות מוחזרות וברור כי ההפסדים בפועל (כ % מהתיק) של ה GSE קטנים משמעותית מכל בנק / חברת ביטוח אחרים , אזי נשאלת השאלה - מדוע ההפרשות להפסדים עתידיים של ה GSE היו גבוהות משמעותית מכל בנק או חברת ביטוח?

אין ספק כי הנושא יעלה בדיונים של בית המשפט בתביעות - אך יהיו בקונגרס אלו שירצו לברר הדברים קודם לכן.

בחרת להתעלם ממספר עובדות חשובות לגביי פאני ופרדי מק .
נתחיל מהסוף.
המהות של פאני ופרדי היתה לממן בתים לכל מי שרוצה .החלום האמריקאי.
הם מימנו את החלום האמריקאי במחירי הפסד.
העולם קנה את האיגוחים המטורפים שלהם(mbs), בנקים ועריות מנורבגיה ישראל ועד איטליה וקוריאה מימנו את החגיגה
ומחקו טרליונים במשבר 2008.

הממשל לא יכול למכור את החברות הנ"ל. ואף אחד גם לא יקנה אותן ללא ערבויות.
ופה החלק החסר במאמר שלך - פאני ופרדי מחקו טרליונים בהפסדים על האגחים שלהם
למשקיעים מכל רחבי העולם , המשקיעים הבינו פעם אחת מה הולך, הם לא יתנו שיעשו עליהם סיבוב נוסף.
לכן , ב 2014 הם לא ימכרו , בטח שללא ערבויות מלאות מהמימשל.
לגביי הרווחים שלהם - אתה בוחר להתעלם מההפסדים שהם מוציאות מחוץ למאזן ,
(מותר להכיר בהפסד במעמד מכירה , עד אז מחוץ למאזן...) ובעוד תרגילים פיננסים.
בפועל , הם בור שחור , הפסידו טרליונים של דולרים לאורך השנים ותמיד היו כאלה ואתה מציין רווחים של מליארד פה...ושם...
והעובדות מגבות אותי היטב -
הם מולאמות. פועלות בשוק מונופוליסטי ללא תחרות. בעלות ערבות ממשל מלאה לכל הנפקה - אחרת לא היו מגייסות דולר אחד.
הנם ממש דוגמא לקפיטליזם האמריקאי במיטבו.
כל השאר זה - wishfull thinking
ביי

ושכחתי לציין - מושחתות עד היסוד.
תבדקו בגוגל כמה משכנתאות "מיוחדות" הם נתנו לאורך השנים לחברי קונגרס ופוליטיקאים באר"הב.
וטיבי אל תשכח שהם אף פעם לא היו עצמאיות
אלו חברות שנולדו ממשלתיות
לפני 50-40 שנה.

למבו

אתה שוב חוזר על קישקושים שכתבת בעבר.

אין לך מושג על מה אתה סך.

אף אחד לא הפסיד סנט אחד על האגחים של פראדי ופאני - אתה יותר ממוזמן לנסות להפריח זאת.

אם הייתה טורח לקרוא את הפוסטים בנושא היתה מגלה שיש משקיעים רציניים שמוכנים מחר בבוקר לקחת את הפלטפורמה הקיימת, ללא ערבויות ממשלתיות ולשלם לממשל עשרות מליארדים של דולרים

עשה לכולנו טובה , אם יש לך הערות, הארות או רעיונות - אנא פתח טרד משלך.

אם היה לך קצת יותר ידע בעניין היית כותב לקוראיך שההפסדים מסתתרים במאזנים של כל בנק כמעט בעולם.
ההפסדים לא הוכרו ועל כן המאזנים לא נוקו.

כל פעם שארגיש צורך לאזן את המאמרים שלך,אבקש את אישורך...

לגביי המשקיעים בפאני ופרדי, הם ככ רציניים שכבר 5 שנים הם מגבשים עיסקה
על החברות...אבל ברצינות , כל משקיע מבין שבשנייה שהריבית בארהב תעלה
החברות הללו יתאדו שוב...

למבו,

כפי שכתבתי - פתח לך טרד ותסביר לכולם איך הכל על סף קריסה , תסביר את הגיגך על הבנקים הפד וכל נושא שבעולם, אבל תעזוב אותי מהשטויות שלך, זה פשוט לא רציני ואתה רק מבזה את עצמך

דווקא אם מישהו כן מחדש באתר הזה זה אני.
זהב. ביטקוין. ועוד.
קורים דברים בעולם מעבר לנדלן במזרח אירופה. ..
ושיכנעת אותי , יותר לא מגיב פה.

בשבועות האחרונים מכונת יחסי הציבור של הקרנות שהשקיעו ב GSE ותובעות את הממשל החלה לעבוד במרץ , יום אחרי יום מופיעים מאמרים , כתבות ופוסטים בבלוגים "מעצבי דעה" (לא זרו הדז"...) שמציגים את בממשל כגזלן, רמאי וישי אפילו שהעלו את האשמה של עבירות על חוקי ני"ע.

מעבר לכל הנושאים שפורטו כאן בהרחבה, צף מזכר שהופנה מסגן שר האוצר שממומנה על ה GSE ל שר האוצר דאז - גייטנר שדן ב GSE , כאשר אחד המסרים הוא - הממשל יקפיד שבעלי המניות לעולם לא יוכלו להנות מרווחי ה GSE - ואז הגיע התיקון ב 3 ל"חילוץ" ה GSE שהחליף את תשלום הדוידנדים של 10% על סיוע הממשל ללקיחת כל הרווח כדוידנד ולמעשה אי מתן האפשרות ל GSE לשלם את חובם לממשל ולצאת לדרך חדשה.

המזכר הזה הוא " תפוח אדמה לוהט" מכיוון:

1. שבברור עולה כי הממשל קשר קשר לפגוע בבעלי המניות של ה GSE - ולא נתן לזה פרסום פורמלי עפ"י חוקי ני"ע,
2. השפיע על הסוכנות הפדרלית המפקחת / מנהלת את ה GSE באופן בלתי חוקי (הסוכנות, עפ"י חוק אמורה להיות עצמאית לחלוטין, בוודאי לא לקבל הנחיות מהממשל)
3. ההשפעה היתה לבצע מהלך שמנוגד לחוק (ה GSE הוכנסו ל"שימור" במטרה מוצהרת להבריאם ולהחזירם לידי בעלי המניות ופתאום מבוצע מהלך שמונע כל הבראה)
4. לא רק שהמהלך מנוגד לחוק, הוא גם פוגעני בביצוע - לקיחת כל הרווח כדוידנד שמונע מהחברות לבנות הון ולשלם חוב לממשל - אין לזה תקדים בהיסטוריה, ובכל התקדימים של סיוע ממשלתי במשבר הפיננסי בעלי המניות נותרו עם "משהו" - אם יכלו להחזיראת הסיוע שקיבלו.
5. וכל זאת תוך פגיעה במשלם המיסים שכן לממשל אופציה ל 79.9% מהמניות של ה GSE ששוויים מתאפס אם ה GSE לא חוזרות לבעלי המניות המקוריים שלהם

העניין מתחיל לעבור מפסים של "הממשל" נגד "GSE " למצב בו הציבור מתחיל להרגיש שאנשים בממשל פעלו בחוסר תום לב ובניגוד לחוק, ולכולם ברור מדוע - פולסון וגייטנר הם חלק מהממסד הפיננסי - בלי ה GSE הבנקים יחגגו - ולכן יש לוול-סטריט אינטרס כלכלי מובהק בחיסול ה GSE במתכונת הנוכחית והעברת הפעילות אליהם.

ככל שדנים ודשים יותר בנושא כך מתברר שהמודל הקיים של ה GSE הוא מודל מצויין ולא ניתן למצוא מודל "יותר טוב" . בסופו של דבר העניין מתנקז לתמחור סיכונים - ה GSE תימחרו נמוך מדי את הסיכון והחזיקו מעט מדי הון נוכח המשבר החריף - בחלק מתיק המשכנתאות המבוטח שלהם - אך האזרחים שלקחו משכנתאות שבוטחו ע"י ה GSE נהנו מריביות נמוכות - כי המודל כלל ביטוח בחינם של הממשל שגיבה גביית פרמיית סיכון נמוכה והחזקת הון יחסית נמוך - הכל תחת פיקוח רגולטיבי הדוק.

בשנתים האחרונות הרגולטור התיר להם לעלות את פרמיית הסיכון שהם גובים - ולכן הרווחיות שלהם עולה , אך הם עדיין גובים משמעותית פחות ממה שבנקים יגבו בגין בגין אותו סיכון ולכן הקונגרס צריך לקבל החלטה - האם לייצר מערכת ש 100% מהסיכון מתומחר ומגובה בהון של גופים פרטיים - עלויות המשכנתא יעלו , או שבוחרים "לסבסד" את פרמיית הסיכון ע"י מתן ערבות של הממשל ל GSE = משכנתאות זולות, אך עם סיכון של צורך לתמוך ב GSE במשבר עתידי - שצריך להיות יותר חריף מזה של 2008 כי ממילא כבר גובים יותר פרמיית סיכום .

בינתיים ב GSE מבינים היטב את הבעיה ולכן החלו להנפיק אגח מסוג חדש שבו רוכשי האגח (שמבוסס על משכנתאות שה GSE רכשו) משתתפים בחלק מההפסדים - תמורת ריבית יותר גבוהה - וכך למעשה ה GSE מעבירה חלק מהסיכון לשוק הפרטי.

אני מניח שגם בקונגרס בסוף יבינו שאם הם רוצים שוק משכנתאות ל 30 שנה בריבית קבועה הממשל יהיה חייב לתת כתף ע"י מתן ביטוח פדרלי - ההחלטה אם לגבות על זה כסף או לא (מודל "ביטוח פקדונות") היא החלק השולי בעניין, הרי שאם יבוא משבר חריף - ממילא המדינה היא "המלווה לשעת חרום" לכל המערכת הכלכלית , אז במה שונים ה GSE ?

ביטוח נגד כל קטסטרופה אפשרית זה עניין יקר - איזה סיבה יש לגבות אותו מכל אלו שזקוקים לסיוע במשכנתאות שעבורם הקים הקונגרס את ה GSE?

תודה
בלוג זה מביא את הסקירה הטובה ביותר שיש על FNMA. GSE

תודה.

יש עוד משהו בארץ שכותב על העניין?