שוק הנדל"ן למגורים בישראל ממשיך לשדר אותות מצוקה וקיפאון עמוק, כאשר חודש אוגוסט 2026 התאפיין בהיקפי פעילות מהנמוכים שנרשמו בישראל ביותר משני עשורים. מנתוני הסקירה החודשית שמפרסם אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר עולה כי במהלך החודש נרכשו בסך הכל 7,532 דירות חדשות ודירות יד שנייה, נתון הכולל גם עסקאות במסגרת תוכניות סבסוד ממשלתיות. מדובר בירידה של 1% בהשוואה לאוגוסט אשתקד ובירידה של 2% בהשוואה לחודש יולי שקדם לו. התמונה הופכת לקודרת עוד יותר כאשר מנכים את הדירות שנמכרו בהנחות המדינה: סך העסקאות בשוק החופשי עמד בחודש אוגוסט על 6,242 דירות בלבד, ירידה של 5% הן ביחס לחודש הקודם והן ביחס לחודש אוגוסט המקביל אשתקד. בהשוואה היסטורית רחבה, רמת עסקאות כה נמוכה בשוק החופשי בחודשי אוגוסט נרשמה רק בשנות שיא של משברים לאומיים וכלכליים, דוגמת שנות האינתיפאדה השנייה בראשית שנות האלפיים ובמהלך המחאה החברתית בקיץ 2011.

השיתוק בשוק מורגש בעוצמה המרבית בענף דירות היד שנייה, שסובל מבריחת קונים ומהיעדר גמישות מצד המוכרים. בסך הכל נמכרו בחודש אוגוסט 4,170 דירות יד שנייה ברחבי הארץ, נתון המבטא צניחה חדה של 7% בהשוואה לאוגוסט אשתקד ונפילה של 12% בהשוואה לחודש יולי. בחינה רב שנתית מעלה כי זוהי אחת הרמות הנמוכות ביותר של עסקאות יד שנייה שנמדדו אי פעם בחודשי הקיץ. מרבית אזורי מיסוי המקרקעין ספגו ירידות רוחביות, כאשר מחוז תל אביב הוביל את המגמה השלילית עם התרסקות של 30% במכירות יד שנייה לעומת השנה שעברה, וזאת בהמשך לירידה של 36% שנרשמה בו בחודש הקודם. מחוז חיפה, שאמנם ריכז את המספר הגבוה ביותר של עסקאות יד שנייה עם 729 דירות, רשם אף הוא ירידה של 9% בהשוואה לאשתקד וירידה של 10% ביחס ליולי. נקודת האור הבודדת בתחום זה נרשמה באזור רחובות, שהיה האזור היחיד בארץ שבו נרשמה עלייה של 8% בעסקאות יד שנייה, אך אין בה כדי להעיד על התאוששות כוללת של השוק.

במקביל לקפיאת שוק היד השנייה, נרשם שבר חסר תקדים בקרב משפרי הדיור, הנחשבים באופן מסורתי לקטר הכלכלי של השוק. רכישותיהם של משפרי הדיור צנחו באוגוסט לרמה של 1,616 דירות בלבד, ירידה דרמטית של 27% הן בהשוואה לאוגוסט אשתקד והן בהשוואה לחודש הקודם. באזורי חיפה וירושלים הגיעה הנפילה ברכישות משפרי הדיור לכמעט 50%. עלויות המימון הגבוהות והחשש מאי היכולת למכור את הנכס הקיים יוצרים מחסום פסיכולוגי וכלכלי כבד. תופעה מרתקת המעידה על הלחץ הכלכלי המצטבר היא העלייה בשיעורם של מצמצמי הדיור, כלומר בעלי נכסים שבוחרים למכור את דירתם הנוכחית ולעבור לדירה זולה יותר. שיעור מצמצמי הדיור מתוך כלל משחלפי הדירות זינק ל-29%, עלייה של שלוש נקודות אחוז ביחס לחודשים האחרונים וזינוק של שש נקודות אחוז בהשוואה לאוגוסט הקודם, מגמה המלמדת על משקי בית רבים הנאלצים לחלץ הון עצמי כדי לשרוד את תנאי השוק המאתגרים.

הסגמנט היחיד שהפגין חיוניות והתרחבות בחודש אוגוסט היה רכישות דירה ראשונה. בסך הכל רכשו חסרי דיור 4,839 דירות, כולל פרויקטים מסובסדים, נתון המשקף גידול מרשים של 12% בהשוואה לאוגוסט אשתקד ועלייה של 11% בהשוואה ליולי. גם בשוק החופשי לבדו עלו רכישות הזוגות הצעירים ב-9% לעומת אשתקד והסתכמו ב-3,549 דירות. מנוע מרכזי לפעילות זו היה פרויקטי הסבסוד הממשלתיים, כמו מחיר למשתכן ומחיר מטרה, שבהם נרשמו באוגוסט 1,290 עסקאות, זינוק של 22% ביחס לשנה שעברה. למעשה, זהו החודש הרביעי ברציפות שבו המכירות המסובסדות חוצות את רף אלף הדירות, רצף שלא נראה זמן רב, כאשר הערים הבולטות בהיקף המכירות המוזלות היו חיפה עם 303 דירות במחיר ממוצע של 1.6 מיליון שקלים, קריית גת עם 247 דירות במחיר ממוצע של 1.3 מיליון שקלים, בית שמש עם 125 דירות במחיר של 1.8 מיליון שקלים ופתח תקווה עם 105 דירות במחיר ממוצע של 1.6 מיליון שקלים.

בקרב הקבלנים המציאות מורכבת ומפוצלת. סך מכירות הקבלנים עמד על 3,362 דירות, עלייה שנתית של 6% ועלייה חודשית של 13%, שנבעה בעיקר מהשוואה לחודש יולי שבו חלו ימי בין המצרים. אולם בשוק החופשי נמכרו על ידי קבלנים 2,072 דירות בלבד, ירידה של 2% בהשוואה לשנה שעברה. מבחינה גיאוגרפית, אזור הדרום ממשיך לדמם עם מכירת 330 דירות חדשות בלבד בשוק החופשי, ירידה של 13% ביחס לאוגוסט אשתקד ונפילה מצטברת של 23% מתחילת השנה, בעוד באזור נתניה צנחו המכירות ב-46%. לעומת זאת, אזור חיפה זינק ב-40% במכירות קבלנים ל-379 דירות, בעיקר הודות למבצעי מכירות אגרסיביים בפרויקטים בעכו שבהם שווקו דירות ארבעה וחמישה חדרים במחיר ממוצע של 1.4 מיליון שקלים.

כדי לשמור על קצב מכירות סביר, היזמים נשענים יותר ויותר על תוכניות מימון מיוחדות, ושיעור העסקאות שבהן ניתנו הטבות מימון באזורי הביקוש טיפס ל-30% מסך המכירות בשוק החופשי במסירה עתידית, כאשר באזור חדרה הגיע שיעור ההטבות לשיא חריג של 73%. במקביל, שיעור הדירות שנמכרו על הנייר עלה ל-61%, מה שמלמד כי הרוכשים מוכנים להתחייב בעיקר כשהתשלום המשמעותי נדחה עמוק לתוך העתיד. אך התחשיבים הללו גובים מחיר כבד מתזרים המזומנים של החברות: בעוד התזרים ברוטו ממכירת דירות חדשות עמד על 6.7 מיליארד שקלים וירד ב-7% ריאלית, התזרים נטו בפועל לאחר ניכוי תשומות התרסק מ-988 מיליון שקלים באוגוסט שעבר ל-418 מיליון שקלים בלבד השנה, כאשר ארבע חברות בלבד חולשות על 75% מכלל התזרים החיובי בענף.

סגמנט המשקיעים שומר על פרופיל נמוך ואינו מראה סימני חזרה למגרש. באוגוסט נרכשו 1,077 דירות להשקעה, ירידה שנתית של 2% וירידה של 6% בהשוואה ליולי, המהוות נתח של 14% מכלל העסקאות. מנגד, המשקיעים מכרו 1,171 דירות, מה שהוביל לגריעה נוספת של 94 דירות ממלאי הנכסים המושכרים במשק, חלק ממהלך מצטבר של אובדן של יותר מ-8,700 דירות השקעה מאז העלאת מס הרכישה בסוף 2021. גם תושבי החוץ רשמו נוכחות דלה ביותר עם רכישת 115 דירות ומכירת 43 דירות, נתון המותיר תוספת נטו של 72 דירות בלבד, כמחציתן בירושלים. הנתונים המשוקללים משרטטים תמונת מצב של שוק דו-קוטבי, שבו הציבור הרחב מתקשה להתמודד עם מחירי הדיור ועלויות הריבית, בעוד התנועה המעטה שנותרה ניזונה כמעט לחלוטין מהנחות ממשלתיות ומהטבות מימון שדוחות את הקץ.