במסגרת דיווח מיידי שפרסמה החברה בחודש ספטמבר 2026, עולה כי חברת הבת שלה, מכלול מימון נדל"ן, התקשרה בהסכם מכר והמחאה מול חברה ייעודית בבעלות מלאה המכונה מכלול מימון נדל"ן אס. פי. סי 2, שנועד לשנות את מבנה החזקות האשראי של הקבוצה. לפי תנאי העסקה, מכלול נדל"ן תמכור לחברה הייעודית בעסקת המחאת מכר בלתי חוזרת, גמורה ומוחלטת כ-95% מזכויותיה והתחייבויותיה בקשר עם אשראי בכיר לליווי בנייה שהועמד ללווי קצה שונים במסגרת הפעילות השוטפת. היקף העסקה נקבע על סכום הפארי של הקרן בהלוואות האמורות, העומד על כ-528 מיליון שקל. במקביל למכירה זו, מכלול נדל"ן תמשיך להחזיק במלוא הזכויות בחלק המשלים של ההלוואות, כך שכל תקבול עתידי מלווי הקצה יחולק בין הצדדים בשיעור יחסי ושווי זכויות המכונה פרי פאסו. מנגנון זה מבטיח כי הקבוצה שומרת לעצמה מעורבות עמוקה בתיק הקיים, תוך שהיא מייצרת גמישות פיננסית להתמודדות עם תנאי השוק המשתנים.

לצד הסכם המכר, חתמו הצדדים על הסכם ניהול ותפעול שבו נקבע כי מכלול נדל"ן תמשיך להעניק לחברה הייעודית את כלל שירותי הניהול, הפיקוח והבקרה השוטפים על תיק הליווי. במסגרת שירותים אלו, החברה הייעודית רשאית לבצע בדיקות פיקוח ובקרה מעת לעת באמצעותה או באמצעות מי מטעמה, לרבות באמצעות הרמטיק נאמנות, ואף תמנה את מכלול נדל"ן לשמש כנאמן הבטוחות כך שכל הביטחונות ופירותיהם יהיו רשומים לטובת הבטחת זכויותיה של החברה הייעודית. ההסכם מגדיר מראש עילות ברורות למינוי מתפעל חלופי במצבים של חדלות פירעון, שינוי שליטה, ביטול רישיונות מהותיים או הפרת תנאים, דבר המעניק ביטחון נוסף לגורמים המממנים ומבטיח רציפות תפעולית גבוהה לאורך זמן.

כדי לממן את רכישת חלקה היחסי בתיק הליווי, התקשרה החברה הייעודית עם תאגיד בנקאי בהסכם מימון להעמדת מסגרת אשראי מתגלגל. האשראי מועמד לתקופות קלנדריות של חודש אחד המתחדשות אוטומטית מעת לעת, כאשר מועד הפירעון הסופי של ההלוואות נקבע ליום 31 בדצמבר 2031, אלא אם כן תאריכי הפירעון של הלוואות לווי הקצה יוארכו מעבר לכך. שיעור הריבית על האשראי נגזר מריבית הפריים בתוספת מרווח משתנה הנע בטווח שבין 0% לבין 0.8%, והריבית מצטברת לקרן בתום כל חודש ונפרעת בסוף כל רבעון קלנדרי. חשוב לציין כי הסכם המימון אינו כולל התחייבויות מצד החברה לעמידה באמות מידה פיננסיות מורכבות.

להבטחת ההתחייבויות כלפי הבנק, הועמדו מערכות בטוחות הכוללות שעבוד צף על כלל נכסי החברה הייעודית, לצד שעבודים קבועים על מניותיה הבלתי נפרע, המוניטין שלה וזכויותיה בתיק הליווי ובהסכמי הניהול. בנוסף למסגרת הבנקאית, העמדת האשראי לוותה בהתחייבות להעמדת ערבויות אוטונומיות בהיקף כולל של 5% משווי החלק הנרכש, מתוכן ערבויות בסיסיות מטעם מכלול נדל"ן בגובה 2.5% וערבויות נוספות מטעם גוף פיננסי שאינו קשור לחברה בגובה 2.5% נוספים. מעמיד הערבות זכאי לעמלת ערבות חודשית בשיעור הנע בין 0.33% לבין 0.5%, או לעמלת ערבות מוגדלת המבוססת על ריבית הפריים בתוספת מרווח חודשי שבין 0.2% לבין 0.4% במקרה של מימוש שלא עקב אי-תשלום של לווי הקצה. בטוחות אלו נתמכות בשעבודים מדרגה שנייה לטובת מעמיד הערבות, והתשלומים בגינן מותנים בקיומם של מקורות נזילים מספקים בידי החברה הייעודית.

השלכות העסקה על הדוחות הכספיים של החברה, עליה חתם מנכ"ל ודירקטור החברה אוריאל פז, צפויות לבוא לידי ביטוי בהקטנת סך ההתחייבויות המאזניות בהיקף התואם את היקף המכר, מהלך שיוביל ישירות לשיפור ביחס ההון למאזן בדוחות הכספיים הקרובים. במקביל, בכוונת מכלול נדל"ן לעשות שימוש בחלק משמעותי מתמורת המכר לפירעון אשראי בנקאי קודם ששימש לפעילותה השוטפת, ובכך לפנות מסגרות אשראי שיופנו להעמדת הלוואות חדשות ללווים נוספים בשוק הנדל"ן. ניהול הון זה נועד לאפשר לחברה להגדיל את פיזור הסיכונים בתיק האשראי, לצמצם חשיפות ולשפר את שיעור התשואה על ההון לאורך זמן, על אף שבטווח הקרוב ההשפעה על הרווחיות החשבונאית אינה מהותית.

מבחינה עסקית בשטח, המהלך הנוכחי מאפשר לחברה לייצר נזילות מיידית, להקטין את המינוף המאזני ולפנות משאבים פיננסיים המיועדים להרחבת פעילות הליבה והענקת אשראי לפרויקטים חדשים. לצד ההזדמנות העסקית הברורה בגיוון תיק האשראי ושיפור מדדי ההון מול המערכת הבנקאית, נדרשת התמודדות מתמשכת עם אתגרים מאקרו-כלכליים, ריביות גבוהות, אי-ודאות במשק וסיכוני פירעון פוטנציאליים מצד לווי הקצה שעשויים להשפיע על תפקוד התיק לאורך זמן.