השקעות בשוק הנדלן למגורים בצפון אמריקה, ובפרט בתחום מקבצי הדיור להשכרה ארוכת טווח, ממשיכות להוות מוקד משיכה מרכזי לגופים מוסדיים וחברות יזמיות מישראל. ביטוי מובהק ומעשי למגמה זו ניתן לראות במהלך העסקי המקיף שהובילה לאחרונה קבוצת בסט א.ע.ו. בע"מ, אשר דיווחה כי השלימה ביום 24 ביולי 2026 עסקת ענק לרכישת פורטפוליו נדלן מרשים הכולל 487 יחידות דיור במטרופולין טורונטו שבקנדה. הפעילות העסקית הענפה הזו מבוצעת בפועל באמצעות חברת הבת בסט קנדה, אשר חברה לשני ענקי פיננסים וביטוח ישראלים מובילים, קבוצות מנורה והפניקס, לצורך יצירת פלטפורמת השקעות משותפת ועוצמתית. מודל הפעילות של השותפות האסטרטגית מבוסס על החזקה שוויונית לחלוטין, שבה כל אחד מהצדדים המעורבים מחזיק בשיעור של 33.33% מהזכויות במיזם. במסגרת הסכם זה, בסט קנדה משמשת כשותף המנהל והמוביל של הפעילות השוטפת, מנווטת את רכישת מתחמי הדיור ומובילה את יישום האסטרטגיה העסקית להשבחתם וניהולם לאורך זמן.

העסקה המדוברת מורכבת מפורטפוליו מרשים הכולל מאות יחידות דיור, אשר ממוקמות בשלושה בנייני מגורים נפרדים המיועדים כולם להשכרה (מולטיפמילי). שלושת הנכסים הללו נבחרו בקפידה רבה בשל מיקומם האסטרטגי באזורים מרכזיים ומבוקשים מאוד למגורים ברחבי מרחב טורונטו התוסס. מיקומים אלו נהנים מנגישות אופטימלית למוסדות חינוך, מרכזי מסחר שוקקים, שטחים ירוקים פתוחים ופארקים. בנוסף לכך, הבניינים נהנים מקרבה לצירי תחבורה מרכזיים ומערכות תחבורה ציבורית יעילות, וכן נמצאים במרחק נגיש ממוקדי תעסוקה מרכזיים ומובילים במטרופולין טורונטו. שילוב זה של מאפייני סביבה הופך את הפרויקטים לאטרקטיביים במיוחד עבור שוכרים מגוונים ומבטיח ביקושים קשיחים ויציבים לאורך זמן.

מבחינה פיננסית, מדובר בעסקה בסדר גודל מרשים ביותר המשקפת אמון עמוק בפוטנציאל ארוך הטווח של שוק הנדלן הקנדי. התמורה הכוללת ששולמה למוכרים עבור רכישת שלושת הנכסים עומדת על סך של כ-143.8 מיליון דולר קנדי, סכום השווה בערכו לכ-312 מיליון ש"ח. לסכום רכישה מרכזי זה יש להוסיף הוצאות עסקה שונות ונלוות, הכוללות בין היתר תשלומי מיסים מקומיים, אשר הסתכמו בכ-9.2 מיליון דולר קנדי נוספים, המהווים כ-20 מיליון ש"ח. המבנה המימוני של העסקה תוכנן בקפידה ומשלב הון עצמי משמעותי לצד חוב ארוך טווח. השותפות העמידה לצורך השלמת הרכישה הון עצמי כולל בהיקף של כ-63.3 מיליון דולר קנדי, השווים לכ-137 מיליון ש"ח. מתוך סך ההון העצמי האמור, חלקה היחסי של קבוצת בסט עומד על כ-9.5 מיליון דולר קנדי, שהם כ-20.6 מיליון ש"ח, סכום אשר מומן במלואו ממקורותיה העצמיים והנזילים של החברה, בעוד שיתרת התמורה הכוללת הדרושה להשלמת הרכישה תמומן באמצעות מערך הלוואות נפרדות.

פירוט הנכסים חושף את העוצמה והגיוון של הפורטפוליו שנרכש, כאשר הנכס הראשון ממוקם ברחוב גודסטון ומהווה עוגן משמעותי בעסקה. נכס זה מתפרש על פני שטח מקרקעין רחב ידיים של 2.64 אקרים, השווים לכ-10.7 דונם, ועליו ניצב מבנה מרשים בן 16 קומות עיליות הכולל 164 יחידות דיור. השטח המושכר בבניין משתרע על פני כ-147 אלף רגל-רבוע, והוא כולל גם מפלס תת-קרקעי אחד המשמש בעיקרו לחניה ומציע 185 מקומות חניה מסודרים לרווחת הדיירים. בנכס זה מתגוררים נכון למועד הדיווח 159 שוכרים שונים, והוא נהנה משיעור תפוסה יוצא דופן של 97%. ההכנסות השנתיות הנובעות מנכס בודד זה נאמדות בכ-3.5 מיליון דולר קנדי, בעוד שאומדן ההשקעות הצפויות בו לצורך פיתוח והשבחה עומד על כ-4.7 מיליון דולר קנדי. רכישת נכס זה מגובה במערך מימון הכולל המחאת הלוואה קיימת המבוטחת על ידי תאגיד הדיור הממשלתי הקנדי, בסך של 27.9 מיליון דולר קנדי הנושאת ריבית קבועה של 3.94% ומועד פירעונה נקבע לשנת 2030, לצד הלוואה חדשה נוספת בסך 5.3 מיליון דולר קנדי עם פריסה ארוכת טווח של 40 שנים.

הנכס השני הכלול בפורטפוליו ממוקם בשדרת לאודר המבוקשת, והוא מציע תמהיל מגורים צפוף ועירוני יותר. נכס זה בנוי על חלקת קרקע בשטח של 1.3 אקרים, השווים לכ-5.3 דונם, וכולל מבנה מגורים איכותי בן 15 קומות עיליות. בבניין זה קיימות 194 דירות להשכרה, המציעות יחד שטח מושכר כולל של כ-98 אלף רגל-רבוע. גם כאן עומד לרשות הדיירים מפלס תת-קרקעי המשמש לחניה ומכיל 141 מקומות חניה. תמונת המצב התפעולית של הנכס בשדרת לאודר מצביעה על ביקושי שיא, עם נוכחות פעילה של 127 שוכרים ושיעור תפוסה פנומנלי העומד על 99%. סך ההכנסות השנתיות שמייצר נכס זה עומד על כ-2.1 מיליון דולר קנדי. במסגרת התוכנית העסקית הכוללת, הוקצה אומדן השקעות של כ-4.3 מיליון דולר קנדי לטובת השבחת בניין זה. למימון רכישת הנכס בשדרת לאודר, השותפות צפויה לקבל הלוואה ממשלתית מבוטחת חדשה בסך של 20.6 מיליון דולר קנדי, אשר תישא ריבית בשיעור תשואת איגרות חוב מותאמת בתוספת מרווח סולידי של 0.45%, עם תקופת הפחתה חסרת תקדים של 40 שנים ומועד פירעון סופי בשנת 2031.

הנכס השלישי והאחרון בפורטפוליו ממוקם בשדרת סטילס, והוא מציע חווית מגורים עשירה בשירותים נלווים. נכס זה משתרע על פני חלקת אדמה בשטח של כ-2 אקרים, שהם כ-8.1 דונם, וכולל מבנה בן 10 קומות עיליות המאכלס 129 דירות. השטח המושכר במבנה זה הוא הגדול מבין השלושה ועומד על כ-178 אלף רגל-רבוע. מעבר למפלס התת-קרקעי הכולל 233 מקומות חניה, הדיירים בנכס זה נהנים ממתקני פנאי מתקדמים הכוללים בריכת שחייה חיצונית מרווחת ומגרש משחקים וספורט מאובזר. בנכס זה רשומים 188 שוכרים, ושיעור התפוסה בו יציב וגבוה ועומד על 97%. כפועל יוצא ממאפייניו, נכס זה מניב את ההכנסות השנתיות הגבוהות ביותר בפורטפוליו, המסתכמות בכ-3.9 מיליון דולר קנדי. תוכנית ההשקעות הייעודית עבורו כוללת תקציב השבחה משמעותי של כ-6.3 מיליון דולר קנדי. המימון לנכס זה נשען על המחאת הלוואה קיימת בסך 25.2 מיליון דולר קנדי בריבית של 3.51% עד לשנת 2030, בשילוב עם הלוואה חדשה נוספת בסך 10.7 מיליון דולר קנדי הפרוסה גם היא לארבעה עשורים.

האסטרטגיה העסקית של השותפות אינה מסתכמת רק ברכישה ובהחזקה פסיבית של הנכסים, אלא מתמקדת בתוכנית השבחה אקטיבית ומקיפה שנועדה להציף ערך משמעותי לאורך זמן. השותפות מתעתדת להוציא לפועל מהלך הדרגתי של שיפוץ עומק בדירות השונות שיתפנו מעת לעת על ידי שוכרים עוזבים, ובמקביל לשדרג באופן יסודי את השטחים המשותפים לכלל הדיירים. תוכנית השדרוג כוללת טיפול מקיף במעטפת המבנים, לרבות החלפה של חלונות ישנים, שיפוץ וחידוש של מרפסות, רענון וחידוש של החניונים התת-קרקעיים ושטחי החוץ, וכן שדרוג והחלפה של מערכות מכניות מיושנות במערכות מודרניות ויעילות יותר. במועד יציאת הדיווח על העסקה, ההערכה המקצועית של החברה מעמידה את עלות ההשבחה הכוללת עבור שלושת הנכסים גם יחד על סכום מצטבר של כ-15 מיליון דולר קנדי. כלל המהלכים הללו, לצד שיפור מתמיד בטיב השירותים הניתנים לשוכרים, נועדו ליצור סביבת מגורים מודרנית ואטרקטיבית יותר שתתחרה בהצלחה בשוק הדיור המקומי.

יישום קפדני של תוכנית ההשקעות והשדרוג צפוי להניב פירות כלכליים בשתי חזיתות מקבילות המשלימות זו את זו. מצידה האחד של המשוואה, השדרוג הפיזי של יחידות הדיור והמרחבים הציבוריים יאפשר התאמה הדרגתית של דמי השכירות הנגבים לרמות המחירים המקובלות כיום בשוק החופשי באזורים אלו, מה שיתרום ישירות לשורת ההכנסות הכוללת. מצידה השני של המשוואה, החלפת המערכות המכניות הישנות ושיפור הבידוד במבנים באמצעות החלפת חלונות ומעטפת, יביאו להתייעלות אנרגטית דרמטית. צעדים אלו יובילו לחיסכון ניכר בהוצאות החשמל והתחזוקה ויפחיתו את עלויות התפעול השוטפות של הנכסים. השילוב של הגדלת ההכנסות מול הקטנת ההוצאות נועד להוביל להעלאה משמעותית של ההכנסה התפעולית הנקייה בנכסים, ולהביא אותה לרמות המאפיינות נכסים משופצים וחדשים יותר בסביבת המטרופולין. עם זאת, התממשות תוכניות אלו תלויה כמובן בגורמים חיצוניים רבים, כגון סביבת הריבית המשתנה, שיעורי האינפלציה, קצב תחלופת הדיירים בפועל וההתפתחויות הכלכליות הרחבות בשוק הקנדי והעולמי כולו.