שוק הדיור בארצות הברית ספג השבוע חבטה פיננסית כואבת במיוחד, כאשר שיעורי המשכנתאות טיפסו בחדות אל עבר רמות שלא נראו כמעט שלוש שנים. לפי הנתונים הרשמיים שפרסם ענק המשכנתאות הממשלתי פרדי מאק (Freddie Mac) במסגרת הסקר השבועי של שוק המשכנתאות הראשוני, הריבית הממוצעת להלוואה בריבית קבועה ל-30 שנה זינקה לרמה של 7.28%. מדובר בקפיצה חדה ומהירה לעומת שיעור של 7.03% שנרשם רק שבוע קודם לכן. הרמה הנוכחית מהווה את נקודת השיא הגבוהה ביותר מאז חודש אוקטובר 2023, ומחדדת את עומק האתגר העומד בפני רוכשי הדירות, במיוחד כאשר משווים את הנתון הזה לשיעור של 6.34% שנרשם בתקופה המקבילה אשתקד.
הזינוק אינו פוסח כמובן גם על מסלולי המימון הקצרים יותר. הריבית הממוצעת על משכנתה קבועה ל-15 שנה, מסלול הנחשב פופולרי במיוחד בקרב לווים המבצעים מיחזור חוב או מבקשים לפרוע את ההלוואה בקצב מואץ, עלתה ל-6.60%, לעומת 6.42% בשבוע שעבר ו-5.55% בלבד לפני שנה. העלייה החדה בשני המסלולים המרכזיים הללו שוחקת ישירות את כוח הקנייה של משקי הבית בארצות הברית. בחישוב מעשי, על כל הלוואה ממוצעת של חצי מיליון דולר, התייקרות של רבע אחוז בריבית מתורגמת לתוספת חודשית של מאות דולרים בהחזר השוטף, מה שמוציא באופן מיידי רבבות קונים פוטנציאליים אל מחוץ לשוק וגורם להם להקפיא את תוכניות הרכישה.
הכלכלן הראשי של פרדי מאק, סם חאטר, ציין בהתייחסותו לנתונים כי למרות מסלול העלייה של הריביות, שוק הדיור ממשיך להישען על תנאים כלכליים תומכים במבט רחב, כמו שוק עבודה איתן וצמיחה בשכר. עם זאת, בקרב פעילים בשוק הנדל"ן וחברות הבנייה התמונה נתפסת כהרבה פחות ורודה. חציית רף ה-7% אינה רק עניין טכני של עלות הון, אלא מחסום פסיכולוגי כבד שמשתק עסקאות. השוק האמריקאי כבר סובל זמן רב ממה שמכונה "אפקט הנעילה" (Lock-in Effect) – מצב שבו מיליוני בעלי בתים שמחזיקים במשכנתאות ישנות בריביות שפל היסטוריות של 3% או 4% מסרבים בכל תוקף למכור את נכסיהם. מעבר דירה עבורם פירושו ויתור על הלוואה זולה לטובת משכנתה חדשה ויקרה פי שניים ויותר, וכך נוצר מחנק היצע חמור שממשיך לתמוך ברמות המחירים הגבוהות למרות הריבית החונקת.
הרקע לקפיצה הפתאומית בריביות המשכנתה אינו מתרחש בחלל ריק, אלא משקף ישירות את ההתרחשויות הסוערות בשוק איגרות החוב של ממשלת ארצות הברית. תשואות האג"ח ל-10 שנים, המשמשות כמצפן הראשי לתמחור משכנתאות קבועות ל-30 שנה, רשמו התאוששות חדה בשבועות האחרונים על רקע אי-ודאות גוברת סביב נתיב המדיניות המוניטרית של הפדרל ריזרב. בעוד שהבנק המרכזי אותת בעבר על נכונות להקל במדיניות ולהוריד את הריבית, שורת נתוני מאקרו עקשניים, לצד חששות מאינפלציה דביקה ומגרעון ממשלתי אמריקאי תופח הדורש גיוסי חוב מאסיביים, דחפו את התשואות ארוכות הטווח כלפי מעלה.
המשמעות של ריבית משכנתאות ברמה של 7.28% מורגשת היטב בשרשרת הכלכלית כולה. חברות הבנייה למגורים מוצאות את עצמן נאלצות להציע תמריצים אגרסיביים ויקרים, כגון סבסוד ישיר וזמני של הריבית עבור הרוכשים (Rate Buydowns) והנחות במפרט, רק כדי לשמר קצב מכירות סביר. במקביל, שוק מיחזורי המשכנתאות, שהיה בעבר מנוע הכנסות אדיר עבור הבנקים וסוכנויות התיווך הפיננסי, נותר משותק כמעט לחלוטין. מניותיהן של חברות המימון החוץ-בנקאיות וענקיות המשכנתה, כמו פרדי מאק ופאני מיי, הגיבו בתנודתיות ובירידות שערים, שכן הפעילות העסקית המצרפית שלהן ממשיכה להתכווץ במונחי היקף עסקאות חדשות.
חוסר היכולת של הדור הצעיר להגיע לרכישת בית ראשון מחריף את משבר הדיור הארצי ומתדלק במקביל את שוק השכירות. כאשר מחירי הבתים נותרים גבוהים בשל מחסור בהיצע והמשכנתה הופכת לבלתי מושגת, משקי בית רבים נידונים להישאר שוכרים לפרקי זמן ממושכים בהרבה מכפי שתכננו. ביקושים קשיחים אלה מחזיקים את שכר הדירה בערים המרכזיות ברמה גבוהה, מה שמקשה על חיסכון להון עצמי ומייצר מעגל קסמים כלכלי מתסכל.
כל עוד הלחצים בשוק האג"ח הממשלתי יימשכו והפדרל ריזרב ייאלץ לשמור על זהירות מחשש להתפרצות אינפלציונית מחודשת, שוק הדיור האמריקאי ימשיך לפעול במציאות של קיפאון מתוח. היקף העסקאות ימשיך לזחול בקצבים נמוכים, בעוד המוכרים והקונים ימשיכו לשחק משחק של המתנה הדדית, בתקווה לסדק ראשון שיחזיר את שיעורי הריבית לרמות שפויות יותר המאפשרות חיים פיננסיים סדירים.
