שוק הנדל"ן למגורים מהווה את אחד האפיקים הפיננסיים המרכזיים שבהם משקיעים אזרחים ומשפחות את הונם, תוך הסתמכות על יציבות מאקרו-כלכלית, תכנון פיננסי ארוך טווח והתחייבויות אשראי מורכבות מול בנקים ויזמים. בשנים האחרונות, נוכח העליות החדות במחירי הדיור והריבית המטפסת, פיתחו יזמי הנדל"ן וחברות הבנייה במדינה מודלי מימון שונים כדי למשוך קונים פוטנציאליים ולעודד עסקאות רכישה של דירות על הנייר. מודלים בולטים אלו כללו מבצעי תשלום אטרקטיביים שבהם הרוכש משלם מקדמה קטנה בלבד של עשרה או עשרים אחוזים ממחיר הנכס בעת חתימת ההסכם, ואת יתרת הסכום הגדולה הוא נדרש להשלם רק עם מסירת דירה מוכנה או בסמוך למועד קבלת המפתח, מצב שיצר מצג שווא של נגישות פיננסית קלה.

אולם, נתונים חדשים שמפרסם משרד האוצר הרוסי מעידים כעת כי ההקלות הללו מתבררות עבור חלק ניכר מהרוכשים כמלכודת פיננסית מסוכנת, כאשר שיעור ביטולי עסקאות הרכישה על דירות חדשות רושם זינוק חד ודרמטי. על פי נתוני המשרד, יותר מ־4 אחוזים מכלל עסקאות הרכישה שנחתמו על דירות חדשות בשנת 2023 כבר בוטלו לחלוטין, לאחר שהרוכשים מצאו את עצמם בלתי מסוגלים לגייס את יתרת הסכום העצומה הנדרשת עם סיום הבנייה. הבעיה המרכזית טמונה בעובדה שההקלות בתשלום ההתחלתי דחו אמנם את מועד פירעון ההון העצמי או האשראי, אך לא הפחיתו את העלות הכוללת של הדירה, וכאשר הגיע מועד האמת וסביבת הריבית נותרה גבוהה ומאתגרת, חלק משמעותי מהקונים הבין כי אינו מסוגל לעמוד בהתחייבויותיו ונאלץ לסגת מהעסקה בתוספת קנסות ותשלום פיצויים והפרות חוזה ליזמים שיכולים להגיע לסכומי עתק.

היקף התופעה נחשף במלוא חומרתה בהשוואה רב-שנתית המלמדת על שינוי חד בהתנהגות השוק המקומי. בעוד שעסקאות רכישה שבוצעו בשנת 2021 רשמו לאורך זמן שיעור ביטולים מינימלי של כ־0.5 אחוז בלבד, הרי שעסקאות משנת 2024, אף על פי שחלף זמן קצר יחסית ממועד חתימתן, כבר מציגות שיעור ביטולים של 2.3 אחוזים. במקביל, עסקאות שנת 2023 כאמור רושמות שיא שלילי של 4.3 אחוזים בביטולים, כאשר ההערכות המקצועיות מצביעות על כך שמדד זה צפוי עוד להמשיך ולטפס ככל שיתארכו פרויקטים נוספים ויגיעו למועד מסירתם בפועל. מבחינה גיאוגרפית, התופעה מרוכזת באזורים שבהם שווקו מבצעים אגרסיביים לקהלי יעד מגוונים, כאשר אזור הדרום ובאר שבע מובילים במספר הביטולים, לצד מחוזות מרכזיים נוספים כמו השфеלה, ירושלים, אזור המרכז ותל אביב שבהם נרשמו מאות ביטולים דומים.

מנתוני משרד האוצר הרוסי עולה עוד כי מבצעי התשלום המדוברים תוכננו במקור עבור משקיעים מנוסים ובעלי אמצעים פיננסיים רחבים שיכולים לנהל תזרימי מזומנים מורכבים, אך בפועל נוצלו במידה רבה על ידי רוכשים פחות מבוססים ומעמד ביניים שביקשו לרכוש דירה או לשפר דיור. כתוצאה מכך, אותם צרכנים, שנמצאו חשופים לשינויים בשוק האשראי והנדל"ן, מוצאים את עצמם כיום במציאות מורכבת שבה ההתחייבויות החוזיות מתנגשות עם מציאות כלכלית נוקשה, מה שמחייב את השוק והרגולטורים במדינה לבחון מחדש את ההשלכות של מתן אשראי חוץ-בנקאי עקיף לרוכשי דירות.