וגם אפליית מס ברורה לטובת השקעה בנדל"ן.
טיבי - אחד הדברים המעניינים להסתכל עליהם הוא מה קורה עם המחיר האמיתי של דירה. כשיורדת העלות של רכיב המימון העלות הכוללת של הדירה יורדת גם כן וזו במובן מסויים ירידת מחיר.
בפועל בדרך כלל זה מתורגם לעליה במחיר הנומינלי של דירה ולשחיקה של ערך הכסף אינפלציה - בגלל שבמובן מסויים בעולם בו יש ריבית אפס אין שום משמעות לבעלות על כסף - אנשים נותנים לך להשתמש בהון שלהם בחינם.
(כן כן אני יודע עדיין צריך *לקבל* הלוואה - וזה שיש לך רכוש או כסף משלך מאוד עוזר אבל עדיין זה נכון במקרו כאשר לא מסתכלים על חוסר השוויון בקבלת האשראי.)
סך הכל מה שמקומם אותי זה לא העליה במחיר הדירות - כשאני משקלל כמה היה עולה לי מימון בריבית "נורמאלית" בישראל לפני המשבר וכמה עולה דירה היום, [BstockB="382010"] האמת [/BstockB] שאני לא כלכך מזדעזע מהמחירים.
הבועה מגיעה מזה שאתה מבין שפתאום יש הרבה יותר משמעות ללחסוך כסף לדירה - כי ההלוואה זולה והמחיר הכולל של דירה גדל כדי לאזן את זה.
זה אומנם נכון למחיר הכולל של הדירה, אבל מה שכואב [BstockB="382010"] באמת [/BstockB] זה להבין שמי שחסך לדירה - ויש לו כסף ולא רכוש או נכסים בעצם מבין שהכסף שווה הרבה פחות כי מחלקים אותו בזול לכל דכפין. ושנים של חיסכון איבדו ממשמעותן בגלל הריבית הנמוכה.
זה לא שנקודת הסיום התרחקה - זה שאנחנו נזרקנו קרוב יותר לנקודת ההתחלה.
לא מאוד מלומד, אבל ככה אני רואה את זה. לא רק שנזרקנו לנקודת ההתחלה בגלל שעבודה בארץ גם משלמת באותו כסף שהשוק מוצף בו - אין יכולת אמיתית להתקדם באמצעות עבודה.
האלטרנטיבה ? חברה מעמדית - מי שהייתה לו דירה או שתיים נפגע מזה הרבה פחות כי הרבה מההכנסה שלו היא הכנסת הון ולכן צמודה למחירי הנדל"ן. יש מספיק אנשים שיש להם מסיבה זו או אחרת.
אבל האמירה שלעבוד בלי הון התחלתי תשאיר את רוב המשפחות עניות מרודות היא בעייתית מאוד.
זה שהמשכנתא זולה לא עוזר לזוגות צעירים - כי אין להם איך *לקבל* משכנתא. פישר לא רוצה שזוגות צעירים יקנו דירה, הוא רוצה שהבנקים לא יקרסו ולכן הזוגות ידרשו להביא יותר ויותר הון עצמי. והנה הבעיה - במקום שתצטרך לשלם את הכסף בריבית על הלוואה לאורך השנים - שילמת את הכל במזומן ומיד בתחילת הדרך - הרי אם דירה עולה אותו דבר, ופעם שמעתי חישובים שבערך 50% ממחיר הדירה זה מימון. אז רק טבעי שאם תרד עלות המימון יעלה מחיר הדירה.
מי שיש לו כסף ונכסים יכול לקבל המון מינוף זול ולצבור עוד כסף ונכסים זוג צעיר עכשיו צריך לעבוד יותר שנים כדי לצבור הון עצמי שיתן לבנק את חגורת הבטיחות לתת לו הלוואה.
זוג צעיר הוא הלוואה מסוכנת - הם גם ככה משכנו את רוב השכר העתידי שלהם לתשלום קרן על ההלוואה. לכן עדיף שיביאו מספיק הון עצמי שאם הבנק יקח את הבית בסוף הוא לא יפסיד בהנחה והמחיר ירד.
מינוף זול ואינפלציה [BstockB="662577"] פועלים [/BstockB] לטובת אלה שיש להם הרבה נכסים ככה שרוב ההכנסה שלהם זו הכנסת הון. לכן זה שהמשכורת קונה פחות פחות משפיע עליהם.
לעומתם אלה שכל הנכסים שלהם זה כסף שווה ערך מזומן(מק"ם אגח ממשלתי קרן כספית וכו") או משכורת הם נפגעים הכי הרבה.
המשקיעים שגורמים לעליית מחירים הם הפנסיונרים שיש להם חסכונות בבנק ושנותנים להם עליהם 0% ריבית. עדיף להם לקנות דירה שתיתן להם 3% ריבית מאשר שהכסף ירבוץ בבנק ויעלה אבק. הם לא ממונפים.
כמו כן, מאחר וממילא הכסף ילך בסוף לילדיהם או נכדיהם לקנות דירה, עדיף לגדר כבר עכשיו נגד העליות.
אתם כנראה צעירים ולא מכירים את ההסטוריה.
תמיד "השקיעו" בדירות - כל פעם זו סיבה אחרת - כי יש אינפלציה ודירות שומרות על הערך, כי יש עליה גדולה והמחירים עומדים לעלות, כי היפסדנו המון בבורסה ויותר "בחיים" לא נשקיע שם, כי הפסדנו הון במניות הבנקאיות (בויסות) ו"בחיים" לא נשקיע בבורסה - כל עשור עם הסיפור שלו - זו כנראה הסיבה ששכ"ד נמוך - אך זו לא סיבה לעליית מחירים כפי שאנו חווים.
ה אומנם נכון למחיר הכולל של הדירה, אבל מה שכואב [BstockB="382010"] באמת [/BstockB] זה להבין שמי שחסך לדירה - ויש לו כסף ולא רכוש או נכסים בעצם מבין שהכסף שווה הרבה פחות כי מחלקים אותו בזול לכל דכפין. ושנים של חיסכון איבדו ממשמעותן בגלל הריבית הנמוכה.
מי שחסך משקיע בדר"כ באגח - וירידת התשואות ייצרה רווחי הון יפים מאוד.
אני מסכים כי מי שיש לו הון עצמי היתרון שלו גדול יותר בסביבת ריבית גבוהה - זה רק אומר שריבית נמוכה טובה לשכבות החלשות (ממילא אין חסכונות) ורעה לשכבות החזקות - אם זה תורם לשיוויון חברתי אני בעד.
בשורה התחתונה - מכיוון שמחירי השכירות נמוכים מול האלטרנטיבה של רכישה, אם [BstockB="382010"] באמת [/BstockB] היה כל כך קשה לרכוש דירה היינו רואים עליה חדה בשכירות (שאגב כך - תעלה את האינפלציה) - ואת זה עדיין איננו רואים - כשהשכירות תתחיל לרוץ - כלומר הביקוש לדירות בשכירות יעלה על ההיצע באופן שישפיע מהותית על מחירי השכירות כך שיחרגו מתשואת השכירות הרגילה זה יהיה הסימן לסף מחירי הדיור שבו מתחיל הרס ביקוש (Demand destruction )
לצערי אינני רואה איך המחירים במרכז הארץ יורדים - יש מחסור רציני ושום קוסמטיקה מוניטרית
להפך טיבי,
על כל הלוואה יש בטחונות. אין נכסים אין כסף.
כסף חינם נותנים רק למי שיש נכסים.
ואגב: אולי היו רווחי הון יפים אבל גם המיסוי עלה משמעותית כמו כן, להבנתי גם סטטיסטית (לא כאן בפורום כמובן) הרוב קונים פיקדון בבנק ולא משקיעים ישירות באג"חים והם לא נהנו מרווחי הון.
ההתייחסות לכסף חינם כוונתה כסף זול = ריבית נמוכה - אם הריבית היא בגובה האינפלציה אזי הכסף "בחינם" - אין לך עלות ריאלית לשימוש בו.
אגב: אולי היו רווחי הון יפים אבל גם המיסוי עלה משמעותית
המיסוי על מניות עלה, אך למי שיש זכרון ארוך יזכור מיסוי של 35% על ריבית אגח -בהיבט הזה המיסוי ירד באופן משמעותי
פקדונות בבנק לא היו אף פעם חסכון לטווח ארוך - בדר"כ נשאו תשואה ריאלית שלילית / אפס - בהיבט הזה לא חל שינוי
קופות גמל היו אפיק חסכון מאוד נפוץ - פטור ממס, לטווח של 15 שנה - [BstockB="382010"] האמת [/BstockB] עם כל הרפורמות בתחום אני כבר לא יודע אם האפיק הזה עדיין קיים או שהכל הוסב לגימלה / פנסיה....
אני חושב שכל הסטטיסטיקה על משקיעי נדל"ן אינה נכונה - משקיע הוא מישהו שרוכש לטווח ארוך ומשכיר את הדירה
יש רבים שרוכשים נכס, משפצים ומוכרים (עובד נהדר שיש עליות מחירים) - הם נחשבים כמשקיעים
יש משפחות שרוכשות דירה לילדים והילדים מתגוררים בדירה, שנשארת על שם ההורים משיקולים שונים - הם נחשבים משקיעים
כאמור - המשקיעים האמיתיים מחפשים תשואה, מחפשים מציאות (הובילו את קבוצות הרכישה) - הם לא אלו שדוחפים מחירים למעלה
נושא שעלה כאן רבות והתקבל כאקסיומה - מחירי דירות גבוהים מביאים לירידה בצריכה.
ובכן, המציאות הפוכה:
עליית מחירי הדירות בשנים האחרונות תרמה להגדלת הצריכה הפרטית של משקי בית המתגוררים בדירה בבעלותם, המהווים כ-70 אחוזים ממשקי הבית. עיקר ההשפעה נמצאה עבור בני 35 עד 55.העלייה המהירה במחירי הדירות בשנים 2009 עד 2011 תרמה כשליש מהגידול המצטבר בצריכה הפרטית בשנים אלה, לעומת תרומה קטנה יותר ב-2004 עד 2008, ובכך קיזזה חלק מהשפעת המשבר העולמי על המשק.
העלייה במחירי השכירות פעלה להקטנת צריכתם של משקי בית הגרים בשכירות אולם מנגד, הגדילה בהיקף דומה את הצריכה של אלו המשכירים דירות.
השפעתה של העלייה במחירי הדירות חזקה יותר על צריכת מוצרים בני-קיימא מאשר על הצריכה השוטפת.
מקור: האתר הקהילתי של שכונות דרום תל אביב
למסקנות המפורטות של המחקר:
[SIZE=-1][url] http://www.south-tlv.co.il/article9442 [/URL]
תמ"א 35 - הפסקת בנייה במרכז הארץ
http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3603804,00.html
צטוט מתוך הכתבה: "כך למשל, בתקופת ממשלת אולמרט הוחלט על הפסקת התכנון במחוז מרכז על מנת לעודד מעבר לפריפריה. עצירה כזאת אינה דבר של מה בכך, שכן עם חידושה היה צורך בהנעת מערכות התכנון מחדש והשלמת פערים. יוזמי התוכנית שהחלו לעבוד על העדכון כבר ב־2007 יודעים זאת וכותבים כי נערכו מחדש לאור השינויים בשוק הדיור."
ד
אני חושב שזו תעודת עניות למי שמנהל כאן את המדינה. החלטה על העברת האוכלוסין לפריפריה היא מבורכת - הבעיה שכמשאירים את רב התעשייה ורב השירותים (בשכר גבוה יחסית) במדינת ת"א ובפריפריה ישנן עיירות של שכר מינימום המשרתים מפעל או שניים - מה בדיוק יוזמי התוכנית קיוו לקבל?
מה שמדהים, שהספור חוזר על עצמו, [BstockB="726018"] ירושלים [/BstockB] של שנות ה- 80 היתה עיר שהיתה בה תעשייה, מסחר ושירותים - המדינה דאגה להעברתם של מוסדות הנסמכים לשולחנה לירושלים - החל בתחילת שנות ה-90 צעירים הלכו בעקבות הפרנסה הטובה אל השפלה ולא כי הם שנוא את החרדים. [BstockB="726018"] בירושלים [/BstockB] נבנו מבנים ועוד מבנים שמשמישים בעיקר בחול המועד סוכות ופסח. מבני יוקרה בעיר נבנו אבל לא מקורות תעסוקה בהיקף הנדרש. אז, העיר משכה אוכלוסיה של יהודים עשירים מתפוצות ישראל בארה"ב, אירופה ואוסטרליה והדירה את רגליהם של אנשים בתחילת דרכם. התהליך נמשך מאז תחילת שנות ה-90 כפי שמופיע בגרף מטה. הגרף נלקח - http://jiis.org.il/.upload/facts-2011-2.pdf של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
אם עד שנות ה-90 ההגירה אל [BstockB="726018"] ירושלים [/BstockB] היתה חיובית או שלילית קטנה מאז תחילת שנות ה-90 אנחנו רואים קצב אחיד של 5000 איש בשנה.
מה שמדהים שכל מקבלי ההחלטות לא מבינים שהחלטה כמו "נפסיק לבנות במרכז", מבלי שיש תשתית למקומות תעסוקה ראויים בפריפריה, מבלי שניתן להגיע בבוקר לעבודה בקלות או ביעילות לא יגרמו לאנשים לעזוב את המרכז לטובת ערי השדה אלא יעלו בצורה חדה את המחירים במרכז הארץ ובצד שני יגרמו לעליה במחירים של ערים הנמצאים בפריפריה הקרובה.
ההחלטה על 4 מרכזים מטרופולינים: המרכז, באר שבע, חיפה [BstockB="726018"] וירושלים [/BstockB] היא החלטה מצויינת רק שיש ליישם אותה מהבסיס היציב ומהיסודות ולא מהתקרה.
אם בשלב ראשון פלוני אלמוני יתקבל לעבודה טובה בבאר שבע - אז בהתחלה הוא יסע כל יום ברכבו מפרברי המרכז אל הרכבת, יחנה את רכבו (בדוחק כי כמות המכוניות רבה ומספר מקומות החניה דל), ימתין לרכבת, יסע שעה, יצעד קצת ברגל (בשמש, בגשם, בחום ובקפור) יגיע לעבודתו ולאחר 11 שעות יעשה את הדרך חזרה ואז יגלה כי במקום לשלם שכ"ד של 4000 - 5000 ש"ח + 2000 ש"ח הוצאות נסיעה - הוא יכול לגור בבאר שבע ולשלם שכירות של 3000 ש"ח.
כשיהיה בקוש אמיתי לדירות של צבור שיכול לשלם את השכירות או המשכנתא הקבלנים יבנו. למעט מחיר הקרקע אין הבדל מהותי בין בניה של דירת 4 חדרים בת"א אל מול באר שבע או קריית מוצקין.
הפתרון הוא דחיקת המעסיקים אל הפריפריה ולא דחיקת יכולת הקונים לקנות.
עצוב שההנהגה לדורותיה לא מבינה שוב ושוב ושוב שאת [BstockB="338012"] מר [/BstockB] ישראל מעניינת המשרה שלו בבוקר, ביה"ס של הילד\ה ולאן הוא הולך לשים את ראשו\ה בלילה - הרבה לפני דברים אחרים כמו בילויים, תרבות, .......
איך גורמים למעסיקים לפתוח משרות בשכר גבוה במטרופולינים האחרים שאינם ת"א? זו שאלה טובה שיש עליה מספר תשובות טובות. לדוגמא: מס חברות דיפרנציאלי, כספי מדען ראשי לחברות בתחילת דרכן (רוצים כסף למיזם ההיטק? מאיפה אתם? הרצליה?, הפרויקט ניראה בר בצוע - אבל תקבלו כסף ממשלתי אם תרימו אותו [BstockB="726018"] בירושלים [/BstockB] או בבאר שבע - שם גם תקלטו את העובדים שלכם), הנחות בארנונה למפעלים עתירי ידע בפריפריה - בעקבות אלו יגיעו גם נותני השירותים.
אני חושב שההחלטה צריכה להיות יותר בהשקעה של כספים קטנים בהרבה יותר חברות קטנות ולא כסף לקונגלומרטים שמסוגלים להסיע על בסיס יומי את עיקר כח האדם המשמעותי שלהם הלוך וחזור מערי השינה של מחוז מרכז כשלא ברור מה בדיוק נעשה בסניף הדרומי או הצפוני ביחס לסניף במרכז.
חברות קטנות וצעירות יכולות להפעיל הרבה פחות מרפקים ויחסי צבור אל מול המדינה.
מאמר נוסף בנושא,
http://www.themarker.com/realestate/1.2034495
להלן כמה ציטוטים מהכתבה:
"לתחושת המועצות האזוריות, התוכנית החדשה הרחיקה לכת בכמות השטחים הפתוחים מזו שכיום בתחום שיפוטן, ושמיועדות להסתפח לערים למטרות בנייה. "בנייה של 150 אלף יחידות במרכז תעצור לחלוטין את ההתפתחות של חיפה ובאר שבע, ומדינת תל אביב תלך ותתחזק".
עוד צוין כי ליעדי התוכנית המקורית לא היה סיכוי להתממש, בהיעדר צעדים משלימים ביתר תחומי החיים. "ההצהרה שליוותה את התמ"א לכל אורך חייה היתה כי יש לייצר כלים בתחומי התעסוקה, התרבות והחינוך, הרווחה והבריאות שיניעו את האוכלוסיה לבחור, מרצונה, לחיות מחוץ למרכז", נכתב. זה כתב הגנה אפקטיבי למדי שבצלו יכולים לחסות המתכננים, על רקע הביקורת שספגו בימים האחרונים, אך גם כתב אישום נגד ממשלות ישראל בשמונה השנים האחרונות; שכן מלכתחילה לא מסוגל תכנון לבדו לשנות את העדפות המגורים של הציבור, שבחלקו בגדול עודנו מסתייג ממעבר לפריפריה, מבלי שתשכיל הממשלה לשנות את המציאות [BstockB="715011"] באזורים [/BstockB] אלה באופן שימשוך אליה אוכלוסייה מהמרכז.
טוב אז כנראה משהו הבין שבהחלטה מנהלית של עצירת בניה במחוז המרכז - לא ניתן לגרום להגירה ללא שיש מקומות תעסוקה ומוסדות חינוך ראויים בפריפריה.
הצטוט: "התעסוקה, התרבות והחינוך, הרווחה והבריאות" - כששמים יחדיו את התעסוקה, החינוך, התרבות והרווחה והבריאות יחדיו המסקנה שמערבבים בין עיקר לטפל.
רווחה - האם הרעיון להעביר אוכלוסיה חלשה שחייה על תשלומי העברה, מוציאה את עיקר ההוצאה על מחייה ומזון? האם זה מה שיפתור את הבעיות בפריפריה?
תרבות - נו [BstockB="382010"] באמת,[/BstockB] מי שרוצה ללכת להצגה או לתאטרון ניתן על בסיס שבועי לנסוע שעה לראות תאטרון ולחזור הביתה. כשההבדל הוא שלתאטרון לא הולכים כל יום לביה"ס צריך לשלוח את הילד\ה כל יום.
בריאות - טוב, אז מה המטרה? להביא אוכלוסיה של בני 60 שאוטוטו יצטרכו להתחיל לצרוך שירותי בריאות ולכן איכות השירות הבריאותי מהווה פרמטר. חוץ מזה, במטרופולינים [BstockB="726018"] ירושלים [/BstockB] וחיפה קיימים בתי חולים מובילים כמו שערי צדק, הדסה עין כרם, הדסה הר הצופים, משגב לדך, ביקור חולים, רמב"ם, בני ציון, כרמל,..... וגם בבאר שבע יש את סורוקה שאמור לטפל בכל הנגב.
להערכתי, יש 2 פרמטרים שהם סופר חשובים לסוג האוכלוסיה שצריך להעביר לשלושת המטרופולינים האחרים:
1) מקומות תעסוקה בשכר גבוהה.
2) חינוך איכותי.
האנשים עושים את המקום ולא להפך, המטרה (לדעתי) היא העברה של בודדים ומשפחות צעירות בני 20+ - 35 שיגיעו אל שלושת המטרופולינים האחרים. המטרה להביא אוכלוסיה חזקה: מדענים, אנשי הייטק, מקצועות חופשיים, .....
להערכתי, כל ראש מועצה שרוצה לשפר את מצבה של האוכלוסיה שידאג לפתיחה של עסקים בשכר גבוה יחסית בתחומו (לדוגמא פועלו של ראש העיר מגדל העמק בשנות ה-80 או יקנעם בשנות ה- 2000) ומערכת חינוך טובה - כל השאר יקרה מעצמו.
ההחלטה כנראה בטווח המיידי לייצר 100,000 דירות באזור המרכז בתוך כעשור נוסף על המתוכננות על מנת לעצור את בועת הנדלן שגודלה וטופחה בישראל.
בשלב שני, לפעול לממוש תמ"א 35 בעתיד.
אני מציע ליוזמי התוכנית לפעול בעיקר על התחדשות עירונית מיוזמה ממשלתית ובחקיקה ממשלתית תוך הפקעה של סמכויות מראשי ערים ומועצות מקומיות במרכז שיש להם אינטרס הפוך - ליצור [BstockB="715011"] אזורים [/BstockB] אקסלקלוסיביים ויקרים, ליצור בניה בסטאנדרט גבוה ובשטח גדול - דבר שיזרים להם הון עצום במיסי ארנונה ולא ידרוש שירותים כמו רווחה, סעד או חינוך.
רק באזור התחנה המרכזית הישנה בפנוי בנוי מסיבי ניתן לייצר 100,000 יחידות דיור איכותיות בקרבה לנתיבי תחבורה מרכזיים תוך החלפה של תשתיות והוספת תחבורה ומוסדות חינוך.
את זה ניתן לייצר בעשור אבל לא כיוזמה מקומית אלא כפרוייקט [BstockB="604611"] לאומי [/BstockB] בביצוע של המדינה תוך שמוש בחקיקה על מנת לבצע ולא להתנהל בתכנונים 10 שנים.
כפי שכתבתי כאן בעבר, אחת הסיבות המרכזיות לחוסר ההיצע שגרם לעליית מחירי הדיור היא הקפאת / צמצום הבניה באיו"ש.
לאף אחד בממשלה (ימנית) לא היה אינטרס לדבר על זה בפומבי - עד היום
שר הבינוי והשיכון, אורי אריאל:
"חוסר הבנייה [BstockB="726018"] בירושלים [/BstockB] ובגושי ההתיישבות ביהודה ושומרון מאיץ את עליית המחירים. יש לנו יכולת לשווק כיום 10,000 יחידות דיור [BstockB="726018"] בירושלים [/BstockB] ובגושי ההתיישבות ביו"ש והדבר היה מעלה את השיווקים ב-20%-25%. זה שינוי שלא עושים אותו בפועל והתוצאה המיידית היא עליית מחירים. ככל שזה תלוי בי, זה חייב להשתנות וצריך להשתנות ואני מקווה שזה ישתנה ויגרום לירידת מחירי הדיור".
אלו 10,000 יחידות דיור שמרביתן שימש "דיור ציבורי" בעיקר למגזר הדתי /חרדי - קרקעות בחינם, פיתוח בחינם, בירוקרטיה מינימלית, מענקים גדולים, משכנתאות מסובסדות - חגיגה אחת גדולה שנמשכה 25 שנה.
כשזה נגמר, הציבור הלא עובד אך הלומד ניצב בפני מציאות קשה - אין לו כל אפשרות להתקיים אם צריך לשלם מחירי שוק לדיור - בין אם זה רכישת דירה או שכירתה וכל המבנה החברתי עומד בפני קריסה - הרי אף אחד לא רוצה לחיות בעוני מחפיר - אז אין ברירה - צריך לצאת לעבודה.
צריך להוסיף לזה את ההערכה שלי שהמועצות המקומיות באיו"ש רוצות פיתוח מסיבי מסיבות פוליטיות כדי למשוך אוכלוסיה ולחזק ההתישבות, בשעה שהרשויות בתוך הקו הירוק עושות כל אשר ביכולתן לגרור רגליים ולעכב פיתוח, אלא אם כן זה מגדלי יוקרה לאוכלוסיות עשירות.
יוצא שמדיניות הדיור הארצית נקבעת ברמת המיקרו ע"י הרשויות המקומיות ולא ברמת המאקרו ע"י הממשלה, אלא אם כן ברק אובמה לוחץ , ואז נשארים בלי בניה איו"ש ועם בניה איטית מידי במרכז.
כפי שכתבתי כאן בעבר, אחת הסיבות המרכזיות לחוסר ההיצע שגרם לעליית מחירי הדיור היא הקפאת / צמצום הבניה באיו"ש.
לאף אחד בממשלה (ימנית) לא היה אינטרס לדבר על זה בפומבי - עד היום
שר הבינוי והשיכון, אורי אריאל:
"חוסר הבנייה [BstockB="726018"] בירושלים [/BstockB] ובגושי ההתיישבות ביהודה ושומרון מאיץ את עליית המחירים. יש לנו יכולת לשווק כיום 10,000 יחידות דיור [BstockB="726018"] בירושלים [/BstockB] ובגושי ההתיישבות ביו"ש והדבר היה מעלה את השיווקים ב-20%-25%. זה שינוי שלא עושים אותו בפועל והתוצאה המיידית היא עליית מחירים. ככל שזה תלוי בי, זה חייב להשתנות וצריך להשתנות ואני מקווה שזה ישתנה ויגרום לירידת מחירי הדיור".
אלו 10,000 יחידות דיור שמרביתן שימש "דיור ציבורי" בעיקר למגזר הדתי /חרדי - קרקעות בחינם, פיתוח בחינם, בירוקרטיה מינימלית, מענקים גדולים, משכנתאות מסובסדות - חגיגה אחת גדולה שנמשכה 25 שנה.
כשזה נגמר, הציבור הלא עובד אך הלומד ניצב בפני מציאות קשה - אין לו כל אפשרות להתקיים אם צריך לשלם מחירי שוק לדיור - בין אם זה רכישת דירה או שכירתה וכל המבנה החברתי עומד בפני קריסה - הרי אף אחד לא רוצה לחיות בעוני מחפיר - אז אין ברירה - צריך לצאת לעבודה.
אינני יודע אם כולם שמים לב, אך נראה התפיסה שמחסור בדירות , ולא ריבית נמוכה , הוא הגורם הדומיננטי בעליית מחירי הדיור מקבלת יותר ויותר ביטוי בכלי התקשורת, היום כמעט לא רואים קריאות הקושרות את הריבית הנמוכה למחירי הדירות , אלא הפוך - מבקשים להוריד ריבית על מנת לחזק המטבע - וזה כנראה מה שיתרחש בעתיד הקרוב
בנק ישראל ממשיך להילחם בעליות מחירי הדיור בכליו שלו - הגבלות מנהלתיות על אופן מתן משכנתאות
אני משער שזה לא ממש יעזור - היקפי הבניה קטנים כך הביקוש השולי יפגוש את ההיצע השולי במחירים הולכים ועולים ובמקביל מחירי השכירות יעלו ויתרמו לאינפלציה המקומית.
השקל החזק , הייצוא שקופא חייבים להיות מטרה מספר אחד של בנק ישראל- הריבית חייבת לרדת - סביבת הריבית המאוד נמוכה בעולם תמשיך עוד שנה לפחות, הלחץ על השקל רק יגבר - ואת המחסור בדירות אי אפשר לפתור עם "פלסתר" מוניטארי
לאחרונה ישנו סנטימנט, גופי מדייה עקריים מתחילים לשאול את עצמם האם קיימת בועת נדלן בישראל.
לאחרונה אנחנו נחשפים למחקר של בנק ישראל שהראה התייקרות של של 50+% במחירי הדירות בזמן שהשכר הממוצע (לא החציוני :-)) עלה ב- 20% בלבד.
http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000879301
המאמרים מציגים חשש שבשנוי סנטימנט בשוק העבודה בדומה למה שקרה בישראל ב- 2002, ארוע חצוני בעל השפעה ניכרת, או עליית ריבית חדה נמצא רבים שלא יוכלו לפרוע את חובותיהם.
מי שיקרא את הפוסט הזה מראשיתו אני טוען כבר מזה זמן רב כי לא קיימת בישראל בועת נדלן אלא בועת חובות.
כפי שטוען tby בצדק, ישנו כאן הצע דל שפוגש ביקוש והדבר מוביל לעליית מחירים חדה מדי ומהירה מדי ומבלי שרמת המחירים מתאימה ליכולת התשלום של [BstockB="338012"] מר [/BstockB] וגברת ישראלי החציוניים.
אין לי שום בעיה אם הקונים הם בעלי אמצעים ורזרבות ו\או בטחון תעסוקתי ארוך טווח ו\או קרבה משפחתית למי שיוכל לתמוך בהם בקרות קטסטרופה. הבעיה שלי היא עם אותו בחור שמרוויח 7000 ש"ח בחודש, בעל הון של 400,000 ש"ח ונוטל חוב של 9,000,000 ש"ח ל- 30 שנה כפי שתחקירן ערוץ 10 הצליח לקבל מבנקים משכנתא רק אתמול.
אני לא חושש ליציבות הבנקים בשל LTV סביר בין שווי הבטחונות שחלקן כבר נפרע בחלקו לבין מחיר בו יאלצו לממש את הנכסים הללו בתנאי שוק קשים. גם אם מחירי הנכסים יפלו בחצי - אני לא חושש לבנקים. אלא לאותם מאות אלפים שיזרקו לרחובות ללא שום נכסים וחובות עתק עד אחרית הימים.
מאחר ומוצר הבית הוא לא עוד מוצר אלא צורך הכרחי בדיוק כמו מזון \ רפואה.
אני בדעה שהממשלה צריכה לעשות מעשה ולמנוע מצב שאזרחיה החציונים (עשירונים 3-8) לא מסוגלים לקנות קורת גג לראשם משכרם אלא בסכון עצום.
יש המון דברים שביכולת המדינה לעשות כמו:
1) הוצאת הסטודנטים משוק השכירות וגביה של שכירות מסובסדת ומפוקחת - להוצאה של 300,000 שוכרים משוק הדיור חייבת להיות השפעת מקרו על השוק..
2) השוואת המס על רווחי שכירות מהמשכירים למס על רווחים בשוק ההון.
3) פרויקטי פנוי בנוי שיוסיפו 100-200,000 יח"ד בקרבה למטרופולינים העקריים ובזמן קצר ובאחריות ממשלתית לבצוע.
4) הפרדת מחיר הכסף לתחום הדיור מהריבית קצרת הטווח שיש חובה להורידה על מנת לתמוך בשער החליפין ולאפשר כושר התחרות ליצוא הישראלי בשווקי חו"ל החלשים - לדוגמא הטלת מס של 100% על ריבית המשכנתא - קרי אם הבנק גובה 2000 ש"ח ריבית בחודש + 2000 ש"ח קרן - בעקבות ההוראה הלקוח ישלם 6000 ש"ח כש- 2000 ש"ח ילכו לכיס המדינה. התקנה הזאת תכנס כהוראת שעה ובסמכות וועדת הכספים לבטלה או לצמצמה עם ירידת המחירים בעתיד.
למי שחושש שהדבר יפגע בקונים - הוא יעזור לקונים כי בעל שכר של 7000 ש"ח לא יוכל לתחזק חוב של 9,000,000 ש"ח והמחירים יחזרו ליכולת הקניה שלו כך שעל ההון העצמי של 400,000 ש"ח ידרש להוסיף 200,000 ש"ח חוב.
הוסיפו 100-200,000 יח"ד נוספות ובזמן קצר לשוק בפרויקטי מגה פנוי בנוי, הוצאת הסטודנטים משוק השכירות, מס של 20% על הכנסות שכירות, 100% מס על ריבית המשכנתא וראו את המחירים חוזרים לרמה שהיתה כאן לפני 5-7 שנים.
אפשר להמשיך לנפח את הבועה, יתכן והיא לא תתפוצץ, אבל גרוע שמקבלי החלטות מנסים לגלגל את הפחית למקבל ההחלטות הבא ולא לעשות מעשה שנדרש כאן ועכשיו.כי אם זה ימשך עוד כמה שנים בקצב עליות של 10% בשנה נגלה שמה שקרה באמריקה \ ספרד הוא כסף כאן לעומת מה שצפוי כאן - גם במצב בו שוק הדיור ידשדש כמה שנים מבלי עליה של ~ 30-40% בשכר החציוני במשק אנחנו משמרים משקולת כבדה מעל ראשינו ובארוע חצוני הוא יוכל להפיל בכל רגע את המשקולת על ראש כולם. ככל שידחו את ההחלטה נקבל משק ששואב את כל ההכנסות העתידיות של העובדים לטובת חובות נדלן ונפגע בבקושים הפנימיים. כבר כיום שומעים על הורים רבים שמשעבדים את דירותיהם וחסכונות הפנסיה שלהם לטובת משכנתאות לילדים - למי שהדבר מזכיר את ספרד זה לא במקרה.
מה זה משנה איך תקרא לזה? ברור שיש פער בין יכולת ההשתכרות לבין מחירי הדירות, שכרגע מגושר על ידי המשכנתאות שניתנות במחיר נמוך מאד.
תקרא לזה בועת דירות, בועת חובות, בועת ריבית, זה לא משנה.
לאחרונה ישנו סנטימנט, גופי מדייה עקריים מתחילים לשאול את עצמם האם קיימת בועת נדלן בישראל.
לאחרונה אנחנו נחשפים למחקר של בנק ישראל שהראה התייקרות של של 50+% במחירי הדירות בזמן שהשכר הממוצע (לא החציוני :-)) עלה ב- 20% בלבד.
http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000879301
המאמרים מציגים חשש שבשנוי סנטימנט בשוק העבודה בדומה למה שקרה בישראל ב- 2002, ארוע חצוני בעל השפעה ניכרת, או עליית ריבית חדה נמצא רבים שלא יוכלו לפרוע את חובותיהם.
מי שיקרא את הפוסט הזה מראשיתו אני טוען כבר מזה זמן רב כי לא קיימת בישראל בועת נדלן אלא בועת חובות.
כפי שטוען tby בצדק, ישנו כאן הצע דל שפוגש ביקוש והדבר מוביל לעליית מחירים חדה מדי ומהירה מדי ומבלי שרמת המחירים מתאימה ליכולת התשלום של [BstockB="338012"] מר [/BstockB] וגברת ישראלי החציוניים.
.
מכובדי אייל,
ראה את הדווח מבגלובס בנידון,
http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000880096#fromelement=hp_daily_news
להלן כמה ציטוטים מהכתבה:
[LIST=1]
[LIST=1]
[LIST=1]
לסכום, אתרי כלכלה ראשיים כבר אומרים ברייש גלי: "בועה" - חלקם אומר זאת באופן מתון, חלקם כבר מתחיל לומר כי לפנינו בועה בגודל כדור פורח. בנק ישראל מוציא מחקר שמגמד את הנתונים אבל גם הוא מבין שבנק ישראל גידל בועה ולאחר שהנגיד "ברח" (לכאורה) או שנאמר זאת בצורה עדינה: פרש טרם המועד ללא שנתנה לצבור סיבה הגיונית לעזיבה של בעל תפקיד הרבה לפני המועד. מה שרעה בכל הספור שכמו עם ויסות מניות הבנקים בשנות ה-70 וה- 80 כולם ידעו עשור שיש פעולות ניפוח ולא עשו שום דבר. רבים העדיפו של הפתרון יתן הבא לאחריהם - עד שהבועה כבר לא יכלה לקיים עצמה והתפוצצה (כמו סופרנובה) ב- 1983 כשהיא מכה בכל שוק הישראלי.
גם הבועה הזאת גדלה וגדלה וגדלה, לכולם ברור שבמרחק של חצי מירושלים ברואבי בונים דירות ענק של 5 חדרים 140מטר במחיר של 400,000 ש"ח בטכנולוגיה ועלות [BstockB="662577"] פועלים [/BstockB] וחומרים שאינם שונים ממה שנמכר [BstockB="726018"] בירושלים [/BstockB] ב- 1,500,000 ש"ח - השאלה לטעמי היא מתי זה יתפוצץ?, במשמרת של מי? ואיזה נזק רוחבי זה יגרום לכלל השוק?
ברואבי בונים דירות ענק של 5 חדרים 140מטר במחיר של 400,000 ש"ח בטכנולוגיה ועלות [BstockB="662577"] פועלים [/BstockB] וחומרים שאינם שונים ממה שנמכר [BstockB="726018"] בירושלים [/BstockB] ב- 1,500,000 ש"
על מנת לדייק, הבניה ברואבי אינה עפ"י התקנים הישראלים של בניה (ממ"ד, חניות, איכות חומרים, בידוד, תקני אש וכו") - ולכן זולה יותר , אינה תחת משטר מיסוי ישראלי - ולכן זולה יותר וכח האדם בשטחים מרוויח כשליש והוצ" המעביד - פנסיה, ביטוח בריאות , ביטוח [BstockB="604611"] לאומי [/BstockB] - נמוכות ביותר ביחס לישראל.
הבעיה היא מחירי קרקע, לא מחירי בניה - ובזה שולטת המדינה.
אם תתן ךי קרקע לבניה בחינם, המחיר בניה יהיה כ 400,000 ש"ח ל 100 מטר - בישראל.
תוסיף לזה קצת עלויות מימון ורווח קבלני - תקבל מחיר של דירה בבניה ציבורית כאשר המדינה תורמת את הקרקע
פוסט אחרון: קרנות ביטקוין ישראליות המצטרף האחרון לאתר: nik24689 פוסטים אחרונים תגובות שלא נקראו
