שוק הפיננסים והאשראי בישראל ניצב בפתחו של שינוי מבני דרמטי אשר עתיד להשפיע באופן רוחבי על מגזר העסקים, חברות הנדלן והציבור הרחב. רשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון פרסמה להערות הציבור שלוש טיוטות של הוראות חדשות שנועדו להסדיר את פעילותם של גופי אשראי חוץ-בנקאיים בתחום העמדת הערבויות. צעד רגולטורי זה אינו עוד עדכון שגרתי של נהלים, אלא מהווה את אבן הפינה והשלב האסדרתי הראשון ביישומה המעשי של רפורמת הערבויות. רפורמה היסטורית זו, אשר אושרה רשמית במסגרת חוק ההסדרים לשנת 2026, נועדה לפרק חסמים חוקיים רבי שנים אשר מנעו מגופים פיננסיים שאינם בנקים להציע שירותי ערבות. המטרה המרכזית העומדת בבסיס המהלך היא הגברת התחרות ושבירת הריכוזיות בשוק עצום שמוערך כיום בהיקף כספי של כ-300 מיליארד שקלים חדשים.

עד כה, שוק הערבויות נשלט כמעט באופן בלעדי על ידי המערכת הבנקאית המסורתית. מצב זה יצר צוואר בקבוק משמעותי עבור עסקים קטנים ובינוניים, יזמים וקבלנים, אשר נדרשו לרתק הון רב או לשלם עמלות גבוהות כדי להשיג ערבויות בנקאיות הנדרשות למכרזים, חוזי שכירות מסחריים או פרויקטים יזמיים. פתיחת השוק לשחקנים חוץ-בנקאיים נועדה להרחיב בצורה ניכרת את היצע הפתרונות הפיננסיים הזמינים למשק. כניסתם של מתחרים חדשים בעלי גמישות תפעולית צפויה להוזיל את עלויות האשראי, לשפר את טיב השירות ולשחרר הון כלוא שיוכל להיות מופנה להשקעות ולצמיחה עסקית. עם זאת, הרגולטור מבין היטב את כובד האחריות הנלווה למהלך זה. ערבות אינה הלוואה רגילה הנפרעת בתשלומים חודשיים, אלא התחייבות כספית משפטית שעלולה להפוך ביום פקודה לחובת תשלום מיידית של סכומי עתק.

בשל רמת הסיכון המובנית הגבוהה בתחום הערבויות, טיוטות ההוראות שפורסמו משרטטות מעטפת פיקוחית מקיפה, הדוקה וקפדנית. המטרה היא להבטיח שרק גופים פיננסיים בעלי חוסן כלכלי מוכח ומערכי ניהול סיכונים משוכללים יורשו לפעול בזירה זו. לשם כך, הרשות קובעת מסלול רישוי ייעודי וייחודי לקבלת רישיון למתן אשראי מסוג ערבות. כל חברה שתבקש להיכנס לתחום תידרש להציג בפני הפיקוח תוכנית עסקית מפורטת ומעמיקה, להגדיר במדויק את קהלי היעד שלה ולבסס מנגנוני ממשל תאגידי חזקים. דרישת סף מרכזית במסגרת הממשל התאגידי היא יצירת הפרדה מבנית ומוחלטת בין מערכי השיווק והמכירות, שמונעים משיקולי רווחיות ועמידה ביעדים מסחריים, לבין פונקציות החיתום והבקרה, שאמורות להעריך באופן אובייקטיבי וקר את רמת הסיכון של כל בקשה לערבות.

מעבר למבנה הארגוני, ההוראות מטילות דרישות פיננסיות מחמירות בנושאי הון עצמי ונזילות, אשר יחולו החל מהשקל הראשון של העמדת הערבות. כל חברה שתיכנס לפעילות זו תהיה מחויבת להחזיק באופן תמידי הון עצמי שלא יפחת מדרישת מינימום בסיסית של 2 מיליון שקלים. חשוב להדגיש כי סכום זה אינו רף קבוע וסופי, אלא רק נקודת הפתיחה. דרישת ההון תעלה ביחס ישיר ופרופורציונלי להיקף החשיפה הכולל של החברה, ותחושב לפי מפתח של 6% מסך נכסי הסיכון שלה. במקביל לדרישות ההון, הגופים יידרשו לנהל כרית ביטחון של נכסים נזילים באיכות גבוהה. רמת הנזילות הנדרשת תיקבע בהתאם למודל נזילות פנימי שכל חברה תידרש לפתח, אשר חייב לקחת בחשבון תרחישי קיצון מאקרו-כלכליים ותנודות חריגות בשווקים, תוך עדכון מקביל של דרישות דומות לנותני אשראי המגייסים חוב מהציבור באמצעות איגרות חוב או ניירות ערך מסחריים.

האחריות על יציבות הגוף הפיננסי תוטל באופן ישיר על שכבת הניהול הבכירה ביותר. הדירקטוריון של כל חברה נותנת ערבויות יחויב למעורבות פעילה ושוטפת. חברי הדירקטוריון יידרשו לאשר מדי שנה באופן פורמלי את מדיניות החיתום, את אסטרטגיית ניהול הביטחונות ואת תרחישי הקיצון שעל פיהם החברה פועלת. יתרה מכך, קיימת חובה רגולטורית למנות מנהל סיכונים עצמאי בדרג של נושא משרה בכירה, אשר יהיה אמון על זיהוי, מדידה ובקרה של הסיכונים השונים אליהם החשופה החברה כתוצאה מפעילות הערבויות, ויוודא כי הפעילות העסקית אינה חורגת מתאבון הסיכון שהוגדר ואושר.

רובד נוסף ורגיש במיוחד בהוראות החדשות מתייחס לתחום הנדלן, ובפרט לערבויות המועמדות לרוכשי דירות בהתאם לחוק המכר. תחום זה נחשב לליבת ההגנה הצרכנית בישראל, שכן הוא נוגע לכספים הרבים שמפקידים אזרחים תמורת דירותיהם העתידיות. גופים חוץ-בנקאיים שיבקשו לפעול בנישה קריטית זו ולהעמיד ערבויות חוק מכר, יידרשו לעמוד ברף דרישות גבוה ונוקשה אף יותר. הם יחויבו להקים ולהפעיל מנגנון של ליווי פיננסי סגור ומוקפד. משמעות הדבר היא פתיחת חשבון בנק ייעודי ונפרד לכל פרויקט בנייה, כאשר שחרור הכספים ליזם או לקבלן יתבצע אך ורק בכפוף לקבלת דוחות פיקוח הנדסיים המאשרים את קצב התקדמות הבנייה בפועל.

בנוסף למנגנון הליווי הסגור, חברות שיעמידו ערבויות לרוכשי דירות יצטרכו לבצע מבחני קיצון ייעודיים לתחום הנדלן, שיבחנו את עמידותן בפני תרחישים כמו קריסת קבלנים, ירידה חדה במחירי הדיור או עיכובים משמעותיים במסירת פרויקטים. כדי להבטיח את הגנת הרוכשים בכל תרחיש, הרגולציה דורשת מאותם גופים להעביר חלק מהסיכון הלאה באמצעות התקשרויות עם חברות ביטוח משנה. דרישה זו יוצרת רשת ביטחון כפולה המבטיחה כי גם במקרה של זעזוע משמעותי בשוק או קריסה של הגוף המממן עצמו, כספם של רוכשי הדירות יישאר מוגן ובטוח והם לא יעמדו בפני שוקת שבורה.

תפיסת העולם העומדת מאחורי המהלך כולו נוסחה היטב על ידי בכירי רשות שוק ההון. התפיסה גורסת כי הסרת חסמים משפטיים וחקיקתיים היא אמנם תנאי הכרחי ליצירת שוק חופשי, אך היא אינה תנאי מספיק כדי להבטיח תחרות אמיתית, בריאה ובת-קיימא. כדי שהשוק יתפקד כראוי, יש לוודא מעל לכל ספק שכל גוף פיננסי שלוקח על עצמו להעמיד ערבות, אכן מחזיק ביכולת הכלכלית המוכחת לעמוד בהתחייבות זו ביום שבו יידרש לשלם. גיבוש מסלול כניסה ברור, המלווה בדרישות הון, ניהול סיכונים וממשל תאגידי מחמירות, מאפשר למשק הישראלי לפתוח לתחרות סקטור פיננסי של מאות מיליארדי שקלים מתוך אחריות לאומית רחבה, תוך מתן דגש מיוחד על שמירת האינטרסים הכלכליים והביטחון הפיננסי של רוכשי הדירות בישראל.