שוק הנדל"ן הישראלי ממשיך להפגין התנהגות דואלית ומורכבת, המציבה סימני שאלה בנוגע ליציבות הפיננסית של משקי הבית בטווח הארוך. מצד אחד, אנו עדים לשבירת שיאים בכל הנוגע לגובה ההלוואות שנוטלים רוכשי הדירות, ומצד שני מתרחבת תופעה מדאיגה של קושי עקבי בעמידה בתשלומי ההחזר החודשיים. נתוני בנק ישראל האחרונים מצביעים על כך שבחודש מרץ האחרון הגיעה המשכנתא הממוצעת לרמה של 1.13 מיליון שקלים – הנתון הגבוה ביותר שנרשם אי פעם במדינת ישראל. נתון זה אינו עומד בחלל ריק, שכן הוא מתרחש במקביל לעלייה חדה של כ-63% ברמת הפיגורים מאז אוקטובר 2023, עובדה המלמדת על שחיקה משמעותית ביכולת ההחזר של הלווים תחת נטל הריבית והמצב הביטחוני.
העלייה המטאורית בגובה ההלוואות ניכרת בכל מגזרי השוק, אך בולטת במיוחד בקרב רוכשי הדירות בשוק החופשי. בקבוצה זו, המשכנתא הממוצעת חצתה את רף ה-1.14 מיליון שקלים, ובכך נשבר השיא הקודם שנרשם בקיץ אשתקד. גם הלווים במסלולי הסיוע הממשלתיים, דוגמת "מחיר מטרה", נאלצים להגדיל את המינוף שלהם, כאשר המשכנתא הממוצעת במסלולים אלו עומדת על כ-923 אלף שקלים. בראש הפירמידה ניצבים המשקיעים, שלוקחים על עצמם התחייבויות ממוצעות של כ-1.34 מיליון שקלים. הגידול בכמות הלווים, שהגיעה בחודש מרץ לכמעט 9,500 משקי בית, מעיד על כך שהביקוש הקשיח לדיור אינו נבלם גם בתנאי אי-ודאות קיצוניים.
קיימות מספר סיבות מרכזיות המובילות את הציבור להמשיך וליטול התחייבויות כבדות כל כך. בראש ובראשונה ניצב החשש מהעלאת ריבית נוספת בעתיד הקרוב, הנובע מהלחצים האינפלציוניים וההוצאות הכבדות של הממשלה בתקופת הלחימה. הלווים מבקשים "לקבע" את התנאים הנוכחיים לפני החמרה אפשרית. במקביל, מבצעי המימון האגרסיביים של היזמים, המאפשרים דחיית תשלומים משמעותית או הלוואות קבלן נוחות, מושכים רוכשים רבים שמתבססים על ההנחה שהכנסתם תגדל או שהריבית תרד במועד פירעון ההלוואה. מעל לכל אלו מרחפת התפיסה הציבורית המושרשת כי מחירי הדיור בישראל אינם צפויים לרדת באופן משמעותי, מה שיוצר תחושת דחיפות לרכוש נכס "בכל מחיר".
מול הנהירה לשוק והמינוף הגבוה, ניצבת המציאות המטרידה של הלווים הוותיקים והחדשים כאחד שמתקשים לעמוד בנטל. סך המשכנתאות הנמצאות בפיגור של מעל 90 יום הגיע בחודש מרץ ל-4.37 מיליארד שקלים. אמנם מדובר בשיעור נמוך יחסית של כ-0.7% מכלל יתרת המשכנתאות במשק, נתון שאינו מהווה איום על יציבות המערכת הבנקאית כולה, אך עבור אלפי משפחות מדובר במשבר כלכלי ממשי. ניתוח עומק של נתוני הפיגור מגלה כי הקושי המרכזי אינו נחלתם של בעלי המשכנתאות הקטנות בלבד; כ-60% מהלווים הנמצאים בפיגור נטלו הלוואות שנעות בין 600 אלף לשני מיליון שקלים.
המגמות הסותרות הללו משקפות את הדילמה הישראלית בשוק הנדל"ן. מחד, האמונה בנכס כעוגן כלכלי מובילה לשבירת שיאי מינוף, ומאידך, המציאות הכלכלית המאתגרת הכוללת ריבית גבוהה ושיבושים בשוק העבודה עקב הלחימה, מתחילה לגבות מחיר מהחוסן הפיננסי של הציבור. המצב דורש משנה זהירות מצד הלווים, שכן הפער בין גובה ההלוואה הממוצעת לבין היכולת הריאלית להחזיר אותה הולך ומצטמצם. המשך המגמה של עלייה בפיגורים, לצד נטילת משכנתאות גבוהות יותר, עשוי להוביל להקשחה נוספת בתנאי האשראי של הבנקים, מה שיהפוך את חלום הדירה למורכב עוד יותר עבור הדורות הבאים. היכולת של השוק להכיל את הניגודיות הזו תיבחן במידה רבה בקצב התאוששות המשק ובמדיניות המוניטרית שתנסה לאזן בין ריסון האינפלציה לשמירה על יציבות משקי הבית.
