נמשיך...
פינלנד:
ריבית - http://www.suomenpankki.fi/en/tilastot/korot/pages/tilastot_markkina-_ja_hallinnolliset_korot_ekp_korot_kk_chrt_en.aspx
מדד נדל"ן - http://www.globalpropertyguide.com/real-estate-house-prices/F
הונג קונג:
ריבית - http://www.gecodia.com/Hong-Kong-Refi-Rate--Hong-Kong-Monetary-Authority-Interest-Rate_a1253.html
מדד נדל"ן - http://www.globalpropertyguide.com/real-estate-house-prices/H
והיד נטויה....
לא מכיר את כל המדינות, אבל בקנדה יש כעת בועת נדל"ן בדיוק כמה פה אם לא יותר חמורה.
הנגיד הקנדי בזמנו רצה להעלות את הריבית, אך הוא לא יכל מפני שזה היה גורם לקריסת לווים בשוק הנדל"ן
לידיעתכם
אחנתון,
תודה על הגרפים, הם דווקא משרתים מצויין את טענתי.
האמירה שלי על עליית מחירים היתה כוללנית מאוד, אך התיחסה לעליית מחירים ריאלית, לא נומינלית.
הגרפים הם נומינליים ולכן כוללים את השפעת האינפלציה על המחירים וכמו כן וזה לא ממוצע ארצי אלא ממוצע של ערים ראשיות או בתים ישנים. בהונג - קונג לדוגמא האינפלציה בלבד היתה יותר מ - 20 מ - 2008 גם בפינדלנד האינפלציה יותר גבוהה מהממוצע באירופה המערבית. בקיצור - חפש גרפים של עליית מחירים ריאלית - הם יתנו את התמונה הנכונה להשוואה.
בפינדלנד ואוסטרליה היתה עליית מחירים ריאלית קטנה משיא המחירים לפני המשבר, הונג-קונג [BstockB="382010"] האמת [/BstockB] לא יכולה לשמש דוגמא לכלום - אך המחירים הריאליים שם רחוקים מאוד מאוד מהשיא - http://www.alsosprachanalyst.com/real-estate/real-estate-30-year-history-of-hong-kong-property-market-in-one-chart.html
החריג, המעיד על הכלל זו קנדה - עליית מחירים רצופה משנת 2000 (למעט 2009) - אינני מכיר את הסיפור שם אבל אני מנחש שזה שילוב של הגירה חיובית, תעסוקה מלאה ו"קילקול" ב"ייצור" דירות - מחסור בידיים עובדות , קשיים לממן, תהליכי תכנון מאוד ארוכים - אלו ניחושים
דווקא מהגרפים ניתן לראות יפה שגם בכלכלות שהושפעו פחות מהמשבר - מחירי הדירות עלו לפני המשבר אך גם שם ירדו המחירים בלב המשבר - ללא יוצא מהכלל . בישראל אינך רואה תופעה זו -לעומת זאת לפני 2008 מחירי הדירות יורדים תקופה ארוכה ואז מתחילים לעלות בתחילת 2008 ללא קשר להפחתת ריבית.
אני עדיין בדעה שעליית המחירים שחווינו בישראל מ 2008 , ביחס לרמות מחירים היסטוריות הם חריג ברמה עולמית. זה שיהיו עוד כמה כמונו אינו אומר שזה אינו חריג....
אחנתון,
תודה על הגרפים, הם דווקא משרתים מצויין את טענתי.
האמירה שלי על עליית מחירים היתה כוללנית מאוד, אך התיחסה לעליית מחירים ריאלית, לא נומינלית.
הגרפים הם נומינליים ולכן כוללים את השפעת האינפלציה על המחירים וכמו כן וזה לא ממוצע ארצי אלא ממוצע של ערים ראשיות או בתים ישנים. בהונג - קונג לדוגמא האינפלציה בלבד היתה יותר מ - 20 מ - 2008 גם בפינדלנד האינפלציה יותר גבוהה מהממוצע באירופה המערבית. בקיצור - חפש גרפים של עליית מחירים ריאלית - הם יתנו את התמונה הנכונה להשוואה.
בפינדלנד ואוסטרליה היתה עליית מחירים ריאלית קטנה משיא המחירים לפני המשבר, הונג-קונג [BstockB="382010"] האמת [/BstockB] לא יכולה לשמש דוגמא לכלום - אך המחירים הריאליים שם רחוקים מאוד מאוד מהשיא - http://www.alsosprachanalyst.com/real-estate/real-estate-30-year-history-of-hong-kong-property-market-in-one-chart.html
החריג, המעיד על הכלל זו קנדה - עליית מחירים רצופה משנת 2000 (למעט 2009) - אינני מכיר את הסיפור שם אבל אני מנחש שזה שילוב של הגירה חיובית, תעסוקה מלאה ו"קילקול" ב"ייצור" דירות - מחסור בידיים עובדות , קשיים לממן, תהליכי תכנון מאוד ארוכים - אלו ניחושים
דווקא מהגרפים ניתן לראות יפה שגם בכלכלות שהושפעו פחות מהמשבר - מחירי הדירות עלו לפני המשבר אך גם שם ירדו המחירים בלב המשבר - ללא יוצא מהכלל . בישראל אינך רואה תופעה זו -לעומת זאת לפני 2008 מחירי הדירות יורדים תקופה ארוכה ואז מתחילים לעלות בתחילת 2008 ללא קשר להפחתת ריבית.
אני עדיין בדעה שעליית המחירים שחווינו בישראל מ 2008 , ביחס לרמות מחירים היסטוריות הם חריג ברמה עולמית. זה שיהיו עוד כמה כמונו אינו אומר שזה אינו חריג....
tby,
משרתים מצויין את טענתך???
בכל אחת מהמדינות עליית המחירים היא גם ריאלית. ראה לדוגמא מדד המחירים של פינלנד:
http://www.global-rates.com/economic-indicators/inflation/consumer-prices/cpi/finland.aspx
אתה לא מסכים? גבה את עצמך במספרים בבקשה.
בוא נפזר את מסך העשן.
הסטת הדיון ל"מחסור בידיים עובדות", "ירדו המחירים בלב המשבר" וכו", חוטאת לעיקר.
בשורה התחתונה, המדינות הנ"ל איכשהו עברו את המשבר בשלום, כמו ישראל, וחוו הורדת ריבית משמעותית. זה המכנה המשותף הגדול ביותר ביניהן. לפיכך, עליית מחירי הנדל"ן היא בסבירות גבוהה תוצאה של גורמים אלו.
דרך אגב,
בכל אחד מהלינקים של "מדד נדל"ן" ששמתי למעלה מצויין בגרף השמאלי גם את עליית המחירים במונחים ריאלים, כך שקל לבדוק את טענתי.
מעניין להסתכל על הנתונים של ישראל:
http://www.globalpropertyguide.com/real-estate-house-prices/I
(צריך לדפדף למטה).
אצלנו נראית ירידה במדד ב-2011. באותה שנה, במקרה או שלא, ריבית בנק ישראל הייתה גבוהה מקצב האינפלציה, קרי ריאלית.
מעניין מה יקרה כשהיא תעלה משמעותית?
אחתנון קוראים לזה "מעבר של הון" מהציבור לבנקים....
יהיה פה דור שלא יוכל לשלם משכנתא שנלקחה במחירי בועה
והבנקים (האויב...) יקחו הכל במחירי סוף עונה.
הריבית השלילית הנהוגה כיום (בחישוב אינפלציה) היא המעשה השפל ביותר כלפי האזרחים והפנסיונרים במדינה
ואת ההשלכות שלה נראה בשנים הקרובות.
תקראו מה אומר הפרופסור מהלמ"ס
http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000809592#fromsearchpage
מכון [BstockB="126011"] גזית גלוב.[/BstockB] ..
אפילו זליכה טוען שהריבית הנמוכה מלאכותית ניפחה את הנדלן...
http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000810870#fromelement=hp_morearticles
כולם חכמים בדיעבד
אם הריבית היתה המרכיב העיקרי - המחירים צפונית לחיפה היו גם עולים - לפחות כמו בדרום .
יש כאן עניין של מחסור אמיתי בבניה, שאין ספק מתודלק ע"י ריבית נמוכה, אך ככל שהפער בין הצע לביקוש ימשך - המחירים יעלו בלי קשר לריבית כי מחירי השכירות יעלו וימשכו המחירים עימם
קצת כשל לוגי.
הריבית הנמוכה ההיסטורית היא משנת 2008 ובאמת מאז כל הארץ נדלנים נדלנים וגם צפונית לחיפה וגם שמאלה מסוף העולם המחירים עולים.
המחסור בבניה לא מתדולק על ידי הריבית הנמוכה. איפה אתה רואה מחסור? זה לדעתי סתם מספרים. אתה רואה עשרות אלפי אנשים ברחוב? אצל ההורים? יש מחסור בתל אביב אבל זה רק ביחס לזה שיש שם ביקוש גדול.
הריבית הנמוכה מעלה את הביקוש לדירות להשקעה בגלל ירידה במחיר המשכנתה מחד ואובדן השקעות אלטר" מאידך.
רק יזכרו האנשים שחושבים שהנדלן לא יכל לרדת איך במשך 7 שנים היו ירידות גם של 30%...
ובנוסף עם מסתכלים על מדד מחירי הדיור אז התמונה עוד יותר עגומה (אשלח גרף בקרוב)
איפה אתה רואה מחסור? זה לדעתי סתם מספרים. אתה רואה עשרות אלפי אנשים ברחוב? אצל ההורים?
אמנם אנשים לא גרים ברחוב - הם גרים עם ההורים עד גיל יותר מאוחר , גרים יותר עם שותפים , גרים בדירות מפוצלות לכוכים, במחסנים, במרתפים, במשרדים.....
אמנם אנשים לא גרים ברחוב - הם גרים עם ההורים עד גיל יותר מאוחר , גרים יותר עם שותפים , גרים בדירות מפוצלות לכוכים, במחסנים, במרתפים, במשרדים.....
שכחת את האלמנט הכי חשוב: גרים בשכירות.
הריבית דוחפת את מחירי הרכישה למעלה, אבל לא דוחפת את מחירי השכירות באותה מידה (כי מחירי השכירות תלויים במשכורת, אנשים לא לוקחים משכנתא בשביל שכירות).
הרבה אנשים רואים רכישת דירה להשקעה כתחליף פק"ם. אותם אנשים רוכשים דירות להשקעה במחיר גבוה ומשכירים אותה בתשואה נמוכה יחסית למי שידו אינו משגת לרכוש. יש פה תחלופה קלסית (ריבית יורדת במשק => ירידת תשואה על דירות להשקעה עקב עליית המחיר כאשר שכ"ד נשאר יציב יחסית ולכן אנשים שוכרים במקום לרכוש).
שכחת את האלמנט הכי חשוב: גרים בשכירות.
סבבה זה לא קשור למחסור. זה פשוט מסיט את שווי המשקל בין הנטייה לקנות (טבועה עמוק עמוק בישראלים, גם אני) ולשכור (בגלל חוסר אמצעים או הבנה שיש בועה בהיקיף כזה או אחר כזה או אחר) .
בקיצור בדירות למגורים ליכל להיות מתודלק על ידי ריבת נמוכה (אם כבר ההפך לדעתי)
עליה בביקוש (שזה כמו מחסור) לדירות להשקעה עולה בגלל ריבית נמוכה. זה מעלה את מחירי הדירות אבל הרבה פחות (או כמעט ולא) את מחירי השכירות וזה בדיוק מה שחוקי הצע ביקוש מכתיבים. נוצר שיווי משקל אחר.
כמו שאמרת בקירוב ראשון, עקומת הביקש לשכירות היא פונקציה של ההשתכרות בלבד ולא של הריבית.
עקומת הביקוש לקניה היא גם כמובן תלויה במשכורת אבל היא נקבעת בטווח הקצר לפי הריבית כלומר לפי החזר המשכנתא. מחירי הדיור יעלו עד המחיר שבו משכנתא ממוצעת תהיה בערך כמו שכד ממוצע על אותה דירה. כל עד המחיר של הדירה נמוך יותר "חכמת ההמונים" אומרת שעדיף לקנות את הדירה באותה הוצאה (מזניחים את ההון העצמי כמובן) ולקבל דירה בסוף במקום לזרוק את הכסף לפח בשכירות.
אולי זה לא יקרה לעולם, ואולי זה יקח שנים אבל אם הריבית תעלה לסביבות 4-5% שעכשיו זה נשמע בשמיים אבל פעם זה היה הסטנדרט. מחירי הדירות יחטפו חזק בראש (בהנחה של המשך בניה בקצב דומה).
ככל שאני רואה את המחירים של הרשויות למניהן פחות אני מאמין להם
בית שעלה 200 אלף שח ב 2001 בקריית שמונה
עולה היום 350-400 .
וזה בית בבניין כמוהו יש מאות של 3 חדרים
לכן כל הסטטיסטיקה הזו שווה לתחת
היא רק נועדה לשרת מטרה. זה הכל
ככל שאני רואה את המחירים של הרשויות למניהן פחות אני מאמין להם
בית שעלה 200 אלף שח ב 2001 בקריית שמונה
עולה היום 350-400 .
וזה בית בבניין כמוהו יש מאות של 3 חדרים
לכן כל הסטטיסטיקה הזו שווה לתחת
היא רק נועדה לשרת מטרה. זה הכל
העניין הוא שמחיר הכסף נהיה יותר זול, ולכן אנשים מרגישים שהם יכולים לשלם יותר על דירה, למרות ששום דבר לא השתנה.
מחיר הכסף הוזל עקב הריבית שירדה. ריבית=מחיר השגת כסף.
פוסט אחרון: קרנות ביטקוין ישראליות המצטרף האחרון לאתר: nik24689 פוסטים אחרונים תגובות שלא נקראו
