tby,

אתה צודק בעובדות אבל לדעתי חוטא למהות.

בתקופת אריאל שרון כשר שיכון הגיעו לכאן מיליון עולים מברה"ב ואתיופיה בעשור נוסף על רבוי טבעי.

האנשים הללו הגיעו לכאן לפעמים רק עם הבגדים שעל גופם ומזווזה אחת.

לאנשים הללו לרב לא היו קשרים משפחתיים, מקצועיים ןחברתיים, רובם הגיעו עם אפס ידיעה בשפה העברית, המנטליות התעסוקתית השונה ובכל זאת, ממשלות ישראל (שמאל וימין) הצליחו לבנות את כמות יחידות הדיור הדרושות כך שלאנשים תהיה קורת גג מעל ראשם. ציינתי את שרון כי זה התחיל במשמרת שלו אבל היו גם אחרים כמו בן
אליעזר ונתניהו.

הדבר הצריך התערבות ממשלתית והבנה שזה הדבר הנכון לעשות.

בין השנים 1990 ל- 2000 גדלה האוכלוסיה בישראל מאזור ה- 4.8M ל~ 6.4M כש~ 1M הוא עליה. אם תסתכל באחוזים, העליה הגדילה בעשרות אחוזים את האוכלוסיה בישראל בעשור.

אתה טוען: "בשוק הדיור שום דבר לא מתרחש בטווח של שנתיים, בוודאי לא ירידת מחירים של 23% במצב שאינו משברי כאשר יש ביקושים כבושים גדולים לדיור "

אני לא רואה שום סיבה שדירה שעלתה 300,000 ש"ח לפני 2007 שתעלה היום 1,200,000 - שום דבר לא השתנה שיצדיק כזו עליה במחירים בפריפריה.

לגבי חרדים, אני מקווה שרובם ימצאו פרנסה טובה, מהכירות מקצועית עם נשים חרדיות קשה לתאר את העומס שהן עוברות בתחום התעסוקה + החזקת הבית והילדים - רק כדוגמא: האם אתה יודע מה זה להכין בית לשבת לאישה עובדת 6 ימים בשבוע?

אני תקווה שגם לחרדים יבנו ובמחירים שפויים ובלבד שמשרד השכון ישמש את כל בית ישראל ולא יהפוך למשרד שכון לאנשי שלומו של השר בלבד (משהו אמר פרויקטי מחיר למשכתן כשמדד הקבלה סופר משום מה את כמות הילדים ומשך הנישואין?).

אני טוען שאם תרצו, אין זו אגדה. אם ממשלת ישראל תחליט כי היא רוצה להוריד את מחירי הדיור ב- 23% עד 2014 זה יקרה.

אני מקבל את ההצעה שלך להוסיף 10,000 מיטות במעונות של האוניברסיטאות והמכללות בישרא

אם יביאו קראוונים ויתנו אותם בחינם למגורים כמו ששרון עשה בעליה הגדולה - אין ספק המחירים ירדו...... אבל יש לי תחושה שזה לא המצב.

אנחנו באפריל 2013 , אחרי ממשלה ש 4 שנים הפריחה הצהרות על טיפול "בבעיית" הדיור. עכשיו יש ממשלה חדשה, אך ראש הממשלה לא הוחלף כך שההצהרות ימשיכו והמעשים פחות.

ב -10,000 מיטות לסטודנטים זה לא רעיון שלי - זו תוכנית שקיבלה מימון עכשיו של 100 מליון ש"ח ל 4000 מיטות ראשונות - אם סטודנט ראשון יוכל להיכנס למעונות חדשים אלו בספטמבר 2016 זו תהיה הצלחה.

המציאות לא תשתנה -כל זמן שלא יהיה שיווק מספק של קרקעות והשלמה בבניה ממשלתית - המחירים לא ירדו.

הזמן שחולף משיווק הקרקע לדירה בבניה זה 4-5 שנים. לבנות דירה לוקח בישראל שנתיים (!) , כלומר מי שמפריח הצהרות של הורדת מחירים של 23% ב - 20 חודש עושה זאת בשביל העיתון.

כפי שכתבת: אנחנו לא בעידן שעל כל אזרח מקבלים 2 עולים כמו שהיה בשנות ה- 50 של המאה ה-20, אנחנו לא במצב של 400,000 אזרחים חדשים ללא שפה, ללא נכסים, ללא מקומות עבודה צריכים פתרון מהיום למחר - אז אכן, אין טעם לבנות לבנות סלאמס ושכונות של קרוואנים.

גם אם משך בניה של דירה כיום הוא כשנתיים - מי שחתם חוזה יודע שהוא בעוד שנתיים יקבל דירה - אז הוא יכול להצטמצם אצל ההורים, הוא יכול למשוך עוד קצת את השכירות - אבל ברגע שיהיו ביננו כאלו שעתידים לקבל דירות מרווחות של 100מ + חניה ומחסן ב- 700,000 ש"ח בעוד שנתיים במרחק של חצי שעה מהעבודה ואני מדבר על עשרות אלפים - קשה יהיה לשווק דירות בנות 50 בסביבה דומה ב- 1.5M ש"ח. לממשלה יש את הכלים לפעול להורדת מחירי הדירות.

מפלגת השלטון שילמה על האימפוטנטיות שלה במשך 4 שנים וגם היא יודעת שאם זה ימשך בקצב הזה היא לא תרכיב את הממשלה הבאה. 2 מפלגות חדשות שחלקו בינהן את התיקים הכלכליים מבינות שאם לא יראו תוצאות בעוד 4 שנים או בבחירות (המוקדם מבין השתיים) לא יוכלו לשחזר את הצלחתן.

סביר כי אם הייתי מדבר איתך לפני 3 שנים ושואל האם אפשר להבטיח ללקוח סלולאר שירות unlimited ב- 100 ש"ח לחודש היית אומר להערכתי כי לא סביר.

ואם תגיד שזה לא אפשרי - זה אפשרי דרושה רק החלטה ויכולת תקנה לדאוג כי הפרויקט יצא לדרך לרבות פנוי בנוי.

אבל ברגע שיהיו ביננו כאלו שעתידים לקבל דירות מרווחות של 100מ + חניה ומחסן ב- 700,000 ש"ח בעוד שנתיים במרחק של חצי שעה מהעבודה ואני מדבר על עשרות אלפים

בהנחה שהקומוניזם לא השתלט - כי זו היתה השיטה בארצות הקומוניסטיות - בניה ע"י המדינה וכל אחד קיבל ......

איך תבחר את בני המזל שיקבלו את הדיור המוזל כל -כך? איך תגרום לבג"ץ לקבל את הקריטריונים אל מול אלפי עתירות שיוגשו על אפליה?

למה להם תיתן מתנה ענקית של מאות אלפי ש"ח ולא לזוג שקנה אתמול דירה במחיר מלא?

האם לנצח המדינה תשווק קרקעות בחינם (זו המשמעות של 100 מ"ר דירה ב - 700 אלף ש"ח) ? האם זה בכלל נכון לשווק דירות ב 700 אלף ש"ח בת"א או פ"ת?

סביר כי אם הייתי מדבר איתך לפני 3 שנים ושואל האם אפשר להבטיח ללקוח סלולאר שירות unlimited ב- 100 ש"ח לחודש היית אומר להערכתי כי לא סביר

זה רק אומר שלא היה לך מושג מה קורה בעולם. אם הייתה שואל אותי הייתי אומר שזה עניין של זמן - כי טלפון זה מוצר גנרי שלספק אין יתרון תחרותי וללקוח לא איכפת עם מי הוא עובד.

אותו דבר בעגבניות - אתה לא יודע מי החקלאי שגידל את העגבניה - זה לא איכפת לך - -אתה רוצה עגבניות בזול. הבעיה שאם מחיר העגבניה בשוק ירד מתחת לעלויות של שרשרת האספקה (יצרן / סיטונאי/ קימעונאי) - לא יהיו עגבניות . זה שמישהו מוכר ב - 2 ש"ח שכולם מוכרים ב - 5 - יגמר לו המלאי ומה אז?

אין פתרונות קסם, אין "זבנג וגמרנו".

יש בעיה ניהולית קשה סביב שיווק קרקע והכנתה לבניה - כשהמנהל משווק קרקע, רק אז מתחילה הדרך הארוכה של להביא צינור מים, קו חשמל וכביש והכל צריך לעבור המון וועדות כדי לוודא שאף אחד לא נדפק בדרך . העובדה היא שיש עשרות אלפי דירות "משווקות" ע"י המנהל שאי אפשר לבנות בגלל בעיות תאום . בעיות אלו לא יעלמו
כך זה שוק הדיור - הממשלה אחראית על הכל - משיווק קרקעות , למיסוי לכמות העובדים בתחום.

הדרך היחידה היא לת לשוק לעבוד - לשווק עוד קרקעות לתת מענה לבירוקרטיה וליזום בניה ממשלתית (מחיר למשתכן) בסטנדרט יחסית נמוך ולמכור עפ"י העלויות - קרקע + בניה

הממשלה לא יכולה שוב לחלק מתנות - זה החזיק את שוק הדיור למעלה מעשור - הבניה בשטחים - לא שילמו על קרקע, לא שילמו על פיתוח - אז יצא זול. אז מי שילם? אני ואתה.

אינני יודע מה עמדתך, אבל אני מעדיף לא לסבסד אף אחד רק בגלל שהחליט לגור בשטחים, כפי שאיני רוצה לסבסד מי שהחליט שייעודו זה רק ללמוד או זה שסתם לא רוצה לעבוד.

אבל אני גם לא חושב שצריך לסבסד מי שגר בפ"ת או נתניה

משיב בגוף הטקסט:

פורסם ע"י: @tby

↑

בהנחה שהקומוניזם לא השתלט - כי זו היתה השיטה בארצות הקומוניסטיות - בניה ע"י המדינה וכל אחד קיבל ......

איך תבחר את בני המזל שיקבלו את הדיור המוזל כל -כך? איך תגרום לבג"ץ לקבל את הקריטריונים אל מול אלפי עתירות שיוגשו על אפליה?

שאלה טובה, והתשובה היא: החלטת ממשלה, אם בעבר משרד השכון שווק מכרזי ב- 300-400,000 ש"ח לדירות [BstockB="1081561"] בבית שמש [/BstockB] עם קריטריון שספר את וותק שנות הנישואין ואת מספר הילדים - כשברור לכולם איזה אינטרס זה שירת. ותבין כשקבלן בנה ב- 300,000 ש"ח לדיור של 3-4 קומות על מנת לאפשר לא להשתמש במעלית בשבת וחג - גם אז הקבלן לא הפסיד.

אם יוחלט שהקריטריון לוקח בחשבון שירות צבאי ושירות מילואים של אחד משני בני הזוג, משך נישואין וכ"ו, הפרמטר יכול לקחת בחשבון מצב רכש דירה ראשונה לזוגות נשואים בלבד שזו דירתם הראשונה - לאנשים אלו אין ולא היתה קודם כל דירה אחרת והם מתחייבים לגור בדירה ולא להשכירה משך עשור.

למה להם תיתן מתנה ענקית של מאות אלפי ש"ח ולא לזוג שקנה אתמול דירה במחיר מלא?

מי שהחליט לקחת 1,000,000 ש"ח משכנתא משכר משפחתי של 10,000 ש"ח ליבי ליבי איתו, הממשלה יכולה לפעול להקשחת הקריטריונים לדרישת בטחונות נוספים ע"י הבנק - אם הוא קנה במחיר הישן וחי בדירה ומשלם משכנתא כל עוד ימשיך לשלם - שום דבר לא השתנה.

האם לנצח המדינה תשווק קרקעות בחינם (זו המשמעות של 100 מ"ר דירה ב - 700 אלף ש"ח) ? האם זה בכלל נכון לשווק דירות ב 700 אלף ש"ח בת"א או פ"ת?

תשובה היא: לשווק דירות במחירים הללו באזורי פריפריה גם במרכז - מתי יצא לך להלך באזור התחנה הישנה בת"א, אולי בלוד, אולי בחלקים מרמלה?

אם יוחלט כהחלטת ממשלה שמשקמים את כל אזור התחנה מרכזית בת"א אז מי שנרשם לפרויקטים הללו היום או בעוד שנה ישלם 700,000 ש"ח - מי שקונה שם גם לוקח סיכון כי הדבר מצריך הנחת תשתיות חדשות, הנחת קווי תחבורה חדשים אולי במסגרת החפירות גם להתחיל להקים רכבת בת"א. תמיד יכולה הממשלה לפול וזו שתחליף אותה תתקע את הדברים מבלי שהמוצר המוגמר יבנה בהיקף ובאיכות הדרושה.

לאחר שהאזור ישוקם נניח בעוד 5 שנים אין שום סיבה לתת את ההטבה הזאת. אף אחד לא אמור לספק דיור במחירי cost + [BstockB="715011"] באזורים [/BstockB] חזקים דהיום כמו רעננה, מרכז ת"א או צהלה.
גם באזור מודיעין לפני 15 שנים המחירים היו ברצפה כי אף אחד לא ידע איך יתקדמו הדברים.

אותו דבר בעגבניות - אתה לא יודע מי החקלאי שגידל את העגבניה - זה לא איכפת לך - -אתה רוצה עגבניות בזול. הבעיה שאם מחיר העגבניה בשוק ירד מתחת לעלויות של שרשרת האספקה (יצרן / סיטונאי/ קימעונאי) - לא יהיו עגבניות . זה שמישהו מוכר ב - 2 ש"ח שכולם מוכרים ב - 5 - יגמר לו המלאי ומה אז?

אם כל האחרים משווקים ב- 5 ש"ח לאחר רווח לכל השרשרת והמשווק שלנו פועל בשתוף פעולה עם חקלאי שמוכן לשווק לו כל כמות דרושה ב- 1ש"ח + עלויות מכירה והובלה של 70אג - והמשווק שלנו מוכן להסתפק ברווח של 30אג (15%) אין כל בעיה.

אין פתרונות קסם, אין "זבנג וגמרנו".

יש בעיה ניהולית קשה סביב שיווק קרקע והכנתה לבניה - כשהמנהל משווק קרקע, רק אז מתחילה הדרך הארוכה של להביא צינור מים, קו חשמל וכביש והכל צריך לעבור המון וועדות כדי לוודא שאף אחד לא נדפק בדרך . העובדה היא שיש עשרות אלפי דירות "משווקות" ע"י המנהל שאי אפשר לבנות בגלל בעיות תאום . בעיות אלו לא יעלמו
כך זה שוק הדיור - הממשלה אחראית על הכל - משיווק קרקעות , למיסוי לכמות העובדים בתחום.

בדיוק מסיבה זו, דרושה הכוונה ממשלתית: דרושה פעולה בתחום התשתיות, האנרגיה, המנהל, המועצה המקומית, התחבורה - תאר לך שפקיד זה או אחר מחליט לתקוע מקלות בגלגלים כפי שהוא רגיל ולאחר פעמיים של גרירת רגלים אותו פקיד מפוטר או נזרק לתפקיד זוטר.

הדרך היחידה היא לת לשוק לעבוד - לשווק עוד קרקעות לתת מענה לבירוקרטיה וליזום בניה ממשלתית (מחיר למשתכן) בסטנדרט יחסית נמוך ולמכור עפ"י העלויות - קרקע + בניה

וביננו, סטנדרט יחסית נמוך הוא הרבה יותר גבוה מהרבה דירות יד שניה בנות 40 שנים - שלא לדבר על רמת הבטיחות ותקני בניה הנהוגים דהיום - אז המטבח יהיה בסטאנדרט נמוך יחסית וכך גם המרצפות - אבל, זו קורת גג לאנשים.

הממשלה לא יכולה שוב לחלק מתנות - זה החזיק את שוק הדיור למעלה מעשור - הבניה בשטחים - לא שילמו על קרקע, לא שילמו על פיתוח - אז יצא זול. אז מי שילם? אני ואתה.
גם בהרבה מאוד מקומות אחרים בארץ לא שלמו על קרקעות וגם על הפתוח - זו היתה החלטה לגיטימית של הממשלה כפי שהיתה לגיטימית לשווק ללא מרכיב קרקע \ פתוח בשדרות.

אז אתה נגד בניה ב"שטחים" ושר השכון כזה או אחר יכול להיות בעדה - יש ממשלה נבחרת ולממשלה יש מדיניות. הממשלה הקודמת הפסיקה את הבניה ביו"ש מיוזמתה. ואגב, מבית אריה לראש העין זה בדיוק 5 דקות נסיעה - אם הממשלה תחליט לעבות את הישוב הזה ודומיו כך יהיה.

אינני יודע מה עמדתך, אבל אני מעדיף לא לסבסד אף אחד רק בגלל שהחליט לגור בשטחים, כפי שאיני רוצה לסבסד מי שהחליט שייעודו זה רק ללמוד או זה שסתם לא רוצה לעבוד.

איך בדיוק אתה מסבסד? אם אתה מוכר את הקרקע במחיר נמוך (מחיר למשתכן), הרוכש משלם פתוח 150K ש"ח לוילה לבניה רוויה הרבה פחות. הקבלן בונה, הממשלה לא שמה שקל אבל גובה מיסים בשל הגברת הפעילות במשק ואגב, אותו זוג שקנה דירת 4 חדרים ב- 600,000 ש"ח חדשה במרחק של 30 דקות ממקום עבודתו יזרים בקושים פנימיים למוצרים ושירותים ולא יוציא חצי ממשכורתו העתידית על דיור יקר מדי.

אבל אני גם לא חושב שצריך לסבסד מי שגר בפ"ת או נתניה
השאלה היא איפה בפ"ת ואיפה בנתניה - אם עסקינן בקרית השרון כדוגמא בנתניה אין שום צורך לתת שם עדוד, אבל אם תסתובב [BstockB="715011"] באזורים [/BstockB] קשים יותר ויוחלט על פנוי-בנוי, הנחת תשתיות, בניה של 7-8 דירות חדשות ומרווחות על כל אחת ישנה משנות ה- 50 - 60, דירה אחת תנתן לדיירים הנוכחים וכל דייר ישן יזכה ב- 7 דיירים חדשים ועדיף מאוכלוסיה חזקה. הפתוח, התשתיות יכללו ב- 600,000 ש"ח לדירות.

מי שהחליט לקחת 1,000,000 ש"ח משכנתא משכר משפחתי של 10,000 ש"ח ליבי ליבי איתו, הממשלה יכולה לפעול להקשחת הקריטריונים לדרישת בטחונות נוספים ע"י הבנק - אם הוא קנה במחיר הישן וחי בדירה ומשלם משכנתא כל עוד ימשיך לשלם - שום דבר לא השתנה.

זה נדמה לך.

הם פשוט יפסיקו לשלם משכנתא. מה הבנק יעשה? יקח להם את הדירה? מי יקנה אותה ממנו במליון ש"ח אם דירות חדשות נמכרות ב - 700 אלף?

אז כל הבנקים יפסידו הון ואז הממשלה תתערב ואני ואתה נחלץ את הבנקים.

ואותם אלו שעכשיו מוצאים עצמם שוב בלי בית (כי נתנו המפתחות לבנק) והפסידו 300 אלף ש"ח הון עצמי שלהם - לדעתך הם יצרכו יותר או פחות? מצבו של המשק ישתפר או יהיה יותר גרוע?

אז מה היה לנו - גם לא הרווחנו כסף על שיווק קרקע , גם היינו צרכים לחלץ את הבנקים וגם יש לנו עשרות אלפי זוגות צעירים שכל הונם העצמי נמחק.

אני חושב שמה שאני מציע זה קצת יותר מוצלח.....

אני לא נגד בניה בשטחים ולא נגד בניה בצפת. אני חושב שעלות הבניה והקרקע לא צרכים להיות מסובסדים - המחיר צריך להיות ריאלי לפי כללי היצע וביקוש.

אתה רוצה לעודד זוגות צעירים בצפון- תן פטור ממס רכישה והחזר מעמ על רכישת 50% דירה - פעם אחת בחיים לכל אזרח ועד לסכום Y- על דירה שנרכשת במקום X

אתה רוצה לעודד מגורים בשטחים - אותו דבר.

השיטה שלתת קרקע בחינם לאוכלוסיה נבחרת היא רעה ומפלה ומביאה רק צרות

אך אל תמסך את כוחות השוק והעלויות האמיתיות של הקרקע הבניה והפיתוח - זה יוצר עיוותים

אז בוא נבחן את הדברים אחד לאחד.

פורסם ע"י: @tby

↑

זה נדמה לך.

הם פשוט יפסיקו לשלם משכנתא. מה הבנק יעשה? יקח להם את הדירה? מי יקנה אותה ממנו במליון ש"ח אם דירות חדשות נמכרות ב - 700 אלף?

החובות בארץ הם מסוג: recourse - קרי החייב וערביו מחויבים לשלם את החוב גם אם הנכס נמכר ולא כיסה את החוב.

בניגוד לארה"ב שם רב החובות ברב המדינות הם: none recourse שאומר שהנכס המשועבד הוא הבטוחה היחידה כנגד החוב.

כעת נניח כי פלוני אלמוני ורעייתו שתחייה מחליטים כי הם מפסיקים לשלם, אז הבנק בהתחלה יתחיל לשלוח מכתבים, לאחר מכן חובם בסך 1,000,000 ש"ח בתוך כמה חודשים יגדל לכדי 1,250,592.82 ש"ח כשהחוב החדש כולל ריבית והצמדה של פיגורים וזה הרבה כסף על חוב של 1,000,000 ש"ח, החוב כולל עשרות אלפי ש"ח עמלת טפול של משרד עו"ד מטעם הבנק. ובתוך כשנה - שנתיים הזוג שלנו מבעלים של דירה הופכים לבעלי חוב של 500,000 - אם במצב ראשוני הם צריכים לשלם 30 שנה את החוב של הדירה כעת הבנק יטיל עליהם ריבית נשך ל- 30 שנה לסלוק החוב.

אז לשאלתך, הבנק יתחיל לשלוח מכתבים שגם רואי חשבון לא מסוגלים להבין, החוב יתנפח מהר מאוד לסכומים עצומים, החוב יכלול את מרכיב העמלה החזירית של משרד עו"ד שישכר על מנת לזרוק אותם מהדירה ולמקסם את ההכנסות של הבנק. וכן, הבנק ימכור את הנכס.

כעת סביר כי זה לא יקרה, כי בעלי החוב יודעים שהם ערבים לחוב וכך גם ערביהם.

אציע הצעה אלטרנטיבית, בוא נמשיך את האבסורד ונניח שהמחירים ימשיכו לעלות ריאלית בקצב של 5-8% בשנה - מחיר של דירה באשקלון בתוך 5 שנים יגיע למחיר של 1,750,000 ש"ח וזה [BstockB="715011"] באזורים [/BstockB] שהכנסה המשפחתית היא ~ 10,000 ש"ח. אנחנו נמצא את עצמינו עם מאות אלפי משפחות שמחזיקות בנכס באשקלון או כרמיאל שנרכש ב- 1,750,000 ש"ח עם חוב של 1,500,000 ש"ח. החוב בעל מנגנון שינוי ריבית פעם ב- 5 שנים כשהריבית הראשונית היא 2% - כעת הבלון ימשיך להתנפח עוד כמה שנים וכשהוא יתפוצץ - והוא יתפוצץ מארוע פנימי או חיצוני שישפיע על המאקרו. ואז נמצא את עצמינו מול מאות אלפים שלא מסוגלים לפרוע את חובותיהם, בנקים שקורסים, ומאות אלפי משפחות שהנכס ניטל מהן ועוד מחויבות עד סוף ימיהן על מנת לשלם את החוב.

האלטרנטיבה היא ללכת למהלך היום שהוא להערכתי כשנתיים - שלוש מאוחר מדי כשיש רק כמה עשרות אלפי משכנתאות במחירים הזויים בסביבה של העדר קביעות ותלות מוחלטת בשווקי חו"ל של כמות גדולה מאוד של העובדים במשק במישרין או בעקיפין.

אם היום ישימו סוף לבועת הנדלן, ההון של הבנקים לא בסכנה כי אם קיימת בעיה בעשרות אלפים ואפילו רק 10% מהן יגיעו לחדלות פרעון אזי הנזק יהיה ב- 300,000 החוב לאחר מימוש הנכס X נניח 5000 משפחות קרי 1,500,000,000 ש"ח על פני כלל מערכת הבנקאות הישראלית - > אלו סכומים שהמערכת יכולה למחוק כחובות מסופקים ברבעון אחד.

אם יתנו לבועה להתנפח ונקבל את הבעיה עם חובות של 700,000 ש"ח לאחר תפיחה של עוד כמה שנים כפול 50,000 משפחות שלא יעמדו בחוב נקבל חוב מערכתי של 35,000,000,000 ואלו מספרים שונים לחלוטין.

אם יטפלו בבעיה כבר בטווח זמן הקצר, המערכת הממשלתית תוכל להגדיר כללים לגבי אי דרישה של בטחונות נוספים בירידת מחיר במשק - גם אם חוזה המשכנתא מכיל סעיפים המחייבים markrt to market החוק והתקנות יכולים לאסור על כך.

בעל חוב שהתחייב לו גם אם ערך הנכס ירד יוכל להמשיך להתגורר בדירה ולשלם לבנק את שכ"ד (ריבית משכנתא) עד הזמן שהתחייב לכך.

בהצעתי לפנוי בנוי אני מנסה לתת מענה למצוקות החברתיות של [BstockB="715011"] אזורים [/BstockB] בישראל - זה נכון לצפון ולדרום וזה נכון לפריפריה במרכז הארץ - על מנת לפתור את הבעיה לא ניתן לשקם את השכונות עם קצת צבע - צריך למהול את האוכלוסיה הקיימת שחלקה הגדול חלשה באוכלוסיה חזקה ומשכילה ועל הדרך להציע דירות במחיר אפשרי לעם בישראל.

אם הכוונה שלך האם יש להציע דירות במחיר נמוך ברוטשילד בת"א או ברחביה [BstockB="726018"] בירושלים [/BstockB] אז התשובה [BstockB="351015"] החד [/BstockB] משמעית: לא - מי שרוצה לגור שם ומסוגל שישלם כמה מיליונים שצריך ע"פ מחיר השוק.

אז כל הבנקים יפסידו הון ואז הממשלה תתערב ואני ואתה נחלץ את הבנקים.

הפוך גוטא, תן להשתוללות עוד 5 שנים ואז תראה מה זה ויסות - כשויסות מניות הבנקים של 1983 יראה כצעצוע לעומת מה שנקבל - אז היה מדובר על השקעה של הון עצמי של המוני בית ישראל בשוק ההון - במקרה עתידי יש סכנה לא רק להפסד של ההון העצמי אלא לשעבוד לחוב גדול ללא כל נכס בצידו - אני טוען שאז היה ויסות של מניות הבנקים כיום יש ויסות של מחירי הנדלן כשלמערכת הבנקאית יש יד בדבר.

ואותם אלו שעכשיו מוצאים עצמם שוב בלי בית (כי נתנו המפתחות לבנק) והפסידו 300 אלף ש"ח הון עצמי שלהם - לדעתך הם יצרכו יותר או פחות? מצבו של המשק ישתפר או יהיה יותר גרוע?
במקרה של פנוי בכח ותפיסת הנכס אנחנו נקבל עשרות ומאות אלפי משפחות שמתפרקות, התאבדות של בעלי חוב, בריחה לחו"ל, הכרזה על פשיטת רגל בהיקף רחב, כשיש סרטן צריך לטפל בו מוקדם כי כשהוא יתפרץ בעתיד הוא יהיה כמעט בלתי ניתן לטפול.

5000 משפחות שזקוקות לעזרת המדינה בעיקר בהגנה מפני נושים הוא משהו אפשרי, 70,000 משפחות זה סרט אחר לחלוטין.

אז מה היה לנו - גם לא הרווחנו כסף על שיווק קרקע , גם היינו צרכים לחלץ את הבנקים וגם יש לנו עשרות אלפי זוגות צעירים שכל הונם העצמי נמחק.

הפוך גוטא, הפוך, שווקנו קרקעות שכבר קיימות עליהן דירות, הגדרנו בתקנה \ חקיקה כי פרויקטים שלמים של סלאמס הולכים לפנוי בנוי. הדבר יצריך בניה של תשתיות - שאת עלותן ישלמו הקונים נניח 100,000 ש"ח לדירה. הכסף הזה ילך לחברות הקבלניות ובתורן ישלמו מיסים על רווחיהן, על כל חורבה תבננה 8 דירות חדשות שעלות בנייתן ~ 400,000 ש"ח לדירה. 1 מכל 8 דירות תנתן לדייר הקיים (או לחילופין דירה קטנה שמתאימה לאנשים מבוגרים + יחידה להשכיר), הקבלן שירים את הפרוייקט יקבל 100,000 ש"ח רווח גולמי על כל דירה, 100,000 ש"ח ישמר כ- buffer ואם הפרויקט ינוהל ללא בעיות ויגיע לקו הגמר ללא הפתעות הממשלה שתלווה את הפרויקט תקבל אותו כרווח שלה. בנוסף, הקבלן המבצע יבצע בניה של דירות לדיור צבורי בסדר גודל של 5-10% מהפרויקט, בסטאנדרט נמוך מאוד בכוונים רעים ובקומות נמוכות - המדינה תקבל לידיה בחינם אלפי דירות שישמשו אותה לכל אותם אלו שזקוקים להגנת המדינה - החל בדירות לנשים מוכות, עבור דרך [BstockB="351015"] חד [/BstockB] הוריות לא מתפקדות או שלא מסוגלות לממן את ילדיהן, דרך זקנים ערירים שהגיעו לזקנה ללא משאבים,....

אני חושב שמה שאני מציע זה קצת יותר מוצלח...

אתה יודע, כשנופלים מגובה הדרך מהנה - אבל ככל שזמן הנפילה ארוך יותר ובהשפעת הגרביטציה התוצאה תהיה רעה יותר.
נפילה מ- 2 מטר ברב המקרים תגמר בשריטות, נפילה מ- 20 מטר תגרום לנכות קשה ביותר או אף מוות.

אני לא נגד בניה בשטחים ולא נגד בניה בצפת. אני חושב שעלות הבניה והקרקע לא צרכים להיות מסובסדים - המחיר צריך להיות ריאלי לפי כללי היצע וביקוש.
ד

אם יש משהו שלמדנו ממשבר 2009 הוא שהשוק החופשי מגיע לנקודות בהן הוא לא מתפקד. כשמר וגברת כהן מחדרה שהכנסתם נטו היא 12,000 ש"ח, ללא קביעות, ללא רזרבות נוטלים חוב של 1,000,000 ש"ח רובו בריבית משתנה שיכולה להתעדכן פעם בתקופה משהו גרוע קורה בממלכת דנמרק.

אתה רוצה לעודד זוגות צעירים בצפון- תן פטור ממס רכישה והחזר מעמ על רכישת 50% דירה - פעם אחת בחיים לכל אזרח ועד לסכום Y- על דירה שנרכשת במקום X

כתבתי מה אני מציע.

אתה רוצה לעודד מגורים בשטחים - אותו דבר.
אתה חייב להבחין בין מדיניות לבין דעה פוליטית - זה לא חשוב האם אני חושב שיש לגרש את כל היהודים אל מעבר לקווי שביתת הנשק ממאי 1949 או לחילופין להגדיל את הישובי היהודי בחברות ל- 200,000 תושבים - זו ממש לא השאלה מה אני חושב - אני טוען שזו החלטה ממשלתית וזכותה של הממשלה (רוה"מ, שר שכון, שר לבטחון פנים, שר האוצר) להחליט מה הם עושים או לא עושים. המדיניות אף יכולה בעתיד להשתנות מהקצה אל הקצה בהתאם לפרסונות שישבו במשרדים השונים בממשלות השונות.

השיטה שלתת קרקע בחינם לאוכלוסיה נבחרת היא רעה ומפלה ומביאה רק צרות
הבנתי, אז נמשיך לתת למחירים להתנפח עוד 5 שנים? ואגב, האם אתה מעדיף קצב מתון של 3-4% ריאלי בשונה או שנלך על עליית מחירים בקצב של 15%-30% בשנה?

אך אל תמסך את כוחות השוק והעלויות האמיתיות של הקרקע הבניה והפיתוח - זה יוצר עיוותים

הנאיביות שלך ....jsph

אתה לא מבין שכל מבנה ההון בבנקים מחובר לנדלן בצורה כזו
ששימור המחירים הוא "אינטרס לאומי" ?

400 מליארד שקל (קרוב ל 60 % מהיקף האשראי [BstockB="604611"] בלאומי [/BstockB] [BstockB="662577"] ופועלים [/BstockB] הוא ב- משקי בית ונדלן) ממונפים
שיעשו בור במשק שאין לאף אחד מושג איך להתמודד איתו , ולכן המחירים הגבוהים הם צורך בסיסי של המערכת לשרוד.
נקודה.
ולכן כל הרעיונות שלכם לא לעניין פה ,
תחשוב איך להציל את המאזנים של הבנקים מהתאדות , זה הכיוון
פישר בעצמו , פלט בטעות לפני שנה שחצי אחוז מהלווים לא יעמדו בתשלומים לבנק , הם יכנסו להפסדים.
אז יאיר לפיד יוריד מחירים ב20 אחוז? חחחחח יהיה פה יוון על סטרואידים

ל- Lembo,

ברור שמה שרואים הוא ויסות שמזכיר את ויסות מניות הבנקים שהחל בשנות ה- 70 והתפוצץ ב- 1983.

הבנקים מקשים על מנת אשראי לקבלנים פעולה שגורמת להיצע עתידי נמוך, הבנקים נותנים מימון מאוד גדול לרוכשים כשכנגד ההלואה משועבד הנכס.

אתה רוצה תזכורת מה אמר השופט ביסקי על כל ההתנהלות?

לכולם ברור האינטרס של הבנקים, הקבלנים, היזמים - השאלה היא האם נכון לתת לבועה הזאת לטפוח עוד כמה שנים או שיש לפוצץ אותה מוקדם.

הוועדה הממשלתית לדיור:

הוועדה תהיה ממונה על ניסוח המדיניות הממשלתית בנוגע לשוק הדיור. מנוסח ההחלטה על הקמתה, עולה כי שני הפרויקטים הראשונים שיקדמו חבריה הם פינוי-בינוי במרכז הארץ והקמת מאגר של דירות להשכרה לטווח ארוך.

היוזמות בתחום פינוי-בינוי יתרכזו בגוש דן, בעיקר בחלקים של תל אביב ורמת גן הגובלים ממערב בנתיבי [BstockB="209015"] איילון.[/BstockB] [נראה לי טעות - רמת גן מזרחית לנתיבי איילון] חברי הוועדה ינסו לקדם רפורמות מבניות וצעדים חקיקתיים שיאפשרו ליזמים להתגבר על מכשולים ביורוקרטים והתנגדויות דיירים ולקדם עסקאות של פינוי-בינוי. במסגרת עסקאות אלו, יפנו הדיירים בבניין את דירותיהם ויקבלו מהיזם שיפוי על שכר הדירה שישלמו במקום אחר.

לאחר הפינוי, יוסיף היזם קומה או שתיים לבניין ובתמורה ישפץ את השטחים הציבוריים בבניין הישן, יוסיף מעלית ומקומות חניה וכך יעלה את ערך הדירות של המפונים. לאחר מכן, ימכור היזם את הדירות בקומות שהוסיף במחירי שוק. תוספת הדירות באזור מבוקש, בלב גוש דן, אמורה לתרום לירידת מחירים ותקל על מצוקת הדיור באזור תל אביב.

התכנית להקמת מאגר דירות להשכרה ארוכת טווח מורכבת יותר ונמצאת כרגע בחיתוליה. התכנית מבוססת על העיקרון הבא: המדינה מוציאה מכרז למכירת קרקע ללא מחיר מינימום. התנאי להשתתפות במכרז הוא הנכונות להשכיר את הדירות שיבנו בחוזים ארוכי טווח ל-5 שנים, שבהם שכר הדירה מוצמד למדד. בנוסף, יש להשכיר 25% מהדירות במחיר מפוקח לזכאי משרד השיכון.

הזוכה במכרז הוא היזם שהציע את המחיר הגבוה ביותר לקרקע, אך מחיר זה הוא כמובן נמוך בהרבה מהמחיר שגובה המדינה בדרך כלל. לדוגמא, במכרז היחיד שהסתיים בהצלחה עד כה, הוחכרה קרקע לבנייה של 238 יחידות דיור ברעננה, ששווייה 171 מיליון שקל, ב-21 מיליון שקל בלבד. [ כלומר סיבסוד של 150 מש"ח בשביל כלום. ב- 100 מליון ש"ח בונים מעונות ל 4000 סטודנטים - זה נראה לי ניצול יותר טוב של הכסף - זו בדיוק הבעיה שדרך מחירי הקרקע מנסים להשיג תוצאות חברתיות - מבזבזים כסף ]

המודל של שכירות ארוכת טווח נועד להעניק חלופות לרכישת דירה במחירים הגבוהים שלימינו. הפרויקט מכוון בעיקר לגופים מוסדיים (קרנות פנסיה, חברות ביטוח ובתי השקעות) שמשקיעים בפרויקטים דומים בחו"ל [שם התשואה על השכרת דירה גבוהה יותר - האם הכוונה בישראל לחלק מתנות קרקע למוסדיים על מנת שישיגו תשואה יותר גבוהה מ- 3% של שכירות בישראל?. - לא עדיף שהממשלה תיבנה דיור ציבורי ותאגח את זרם ההכנסות משכירות על מנת לממן הבניה? כמו מודל פאני מיי - רק במקום אגח מגובה משכנתאות אגח מגובה שכירות עם ערבות מדינה- זה המימון הכי זול והמוסדיים ישמחו לרכוש אגח זה בשבריר תשואה יותר מאגח ממשלתי - זו הדרך להכניס המוסדיים פנימה, אבל אם אפשר לחלק מתנות למוסדיים ע"ח עם ישראל ובדרך לשלם דמי ניהול מופרזים - אז זה מה שיעשו...] המכרז היחיד עד כה, זכתה דווקא חברת א. א. רובינשטיין, המתמחה בבניית דיור ציבורי. מכרז נוסף בבאר שבע הסתיים ללא מועמדים.

קראו את הכתבה בכלכליסט:

http://www.calcalist.co.il/local/articles/0,7340,L-3599722,00.html

רב ההסתבכויות הם מי שקנו בעבר והסתבכו בשל שינויים בשוק העבודה, מחלות וכ"ו.

מעניין אילו סיפורים יהיו בעוד כמה שנים כשעשרות ומאות אלפים ישתעבדו לחובות ענק משכר לא יציב, משברים עולמיים, אבטלה ארוכה, יוקר מחייה, וכ"ו.

כל זמן שמחירי הדיור יציבים, אלו שמסיבות כלשהן לא יכולים לעמוד בתשלומי המשכנתא, תמיד יכולים למכור הקיים ולרכוש זול יותר או לחזור לשכירות - זנ תמיד היה ותמיד יהיה .

הקנס שהם משלמים הוא לא גדול - עלויות עיסקה, ריבית מיותרת ששילמו - לא נעים אבל לא נורא - את ההון העצמי או רובו בדר"כ אפשר לחלץ ולהשתמש בו שוב

במצב בו מחירי הדיור יורדים, מי שנקלע למצב בו הוא חייב למכור את ביתו עשוי להפסיד חלקים גדולים מההון העצמי שהשקיע (בגל מינוף המשכנתא) - וזה סוגר בפניו אפשרות של לקנות דירה יותר בזול.

אם מחירי הדיור ירדו ב - 15% מי שקנה במינוף של 70% עשוי להפסיד יותר מ - 50% מההון שהשקיע - וזה כמובן לא רצוי.

לפיכך , מה שהיה או שיהיה - הרבה הצהרות , מעט מעשים - ואולי יצליחו להגיע ליציבות מחירים של מספר שנים

בניגוד אליך , אינני חושב שהמצב כה חמור - אין היום משכנתאות במינוף מאוד גבוה, מרכיב הריבית המשתנה הלא צמודה הוא לא יותר משליש - כל זמן שלא תפרוץ אינפלציה, רובם של מי שלקחו המשכנתא יעמדו בהחזרים.

ב 6.5% אבטלה ובמידה ובמידה ולא וניכנס למיתון - מי שרוצה לעבוד - יש עבודה

tby,

השאלה האם מגנים על עשרות אלפים שלקחו מיליון ש"ח משכנתא עד היום או לחילופין מגנים על מאות האלפים שיקחו משכנתא של 1,000,000 ש"ח משכר משפחתי של 12,000 ש"ח.

כרגע רב המשכנתאות הן משכנתאות קטנות יחסית שנלקחו לפני 10,7,5 שנים - בשנים האחרונות נלקחות משכנתאות של 1,000,000 ש"ח כשחלקן בריבית משתנה, חלקן צמודות מדד.

כעת מה יקרה כאן לדעתך אם יקרה איזה ארוע חיצוני בעוד 5 שנים או 7 שנים שיערער את יסודות הכלכלה הישראלית. תאר לך את שנת 2001 שלאחר פצוץ בועת ה- .com, מלחמה של עשרות הרוגים בחודש בערי ישראל, משבר עולמי גלובלי קופה ריקה, צמצום בכח האדם ולכל המשוואה הזאת תוסיף 300,000 בתי אב שלקחו 1,000,000 ש"ח משכנתא משכר של 12,000 ש"ח לחודש. בכזה מצב קופת המדינה ריקה, מקצצים איפה שאפשר: קצבאות, עובדי סקטור ממשלתי ומקטינים ביקושים מקומיים - אתה אומר שתמיד יש עבודה - אז אם חלילה לפנינו את [BstockB="338012"] מר [/BstockB] וגברת כהן שנטלו משכנתא של 300,000 ש"ח ונדרשים ל- 2500 ש"ח לחודש על מנת לפרוע אותה או לחילופין לקחו את החוב לתקופה קצרה ואז ניתן לפרוס את החוב. במקרה שמתפתח כאן אנשים לווים סכומים שגדולים עליהם משכר נמוך ולא יציב כשיש לך משפחה עם משכנתא של 6000 ש"ח ל- 35 שנים ומגיע אירוע חיצוני, ללא אפשרות של המדינה להגן עליהם בקצבאות או רווחה אתה מקבל מגה פגוע מערכתי.

אז אם יש לנו כמה אלפי משוגעים שללו במינוף של X4 או X3 משכר נמוך - אתה בא ואומר: בוא נגן עליהם ונמשיך את הויסות. לבנות דירה בבניה רוויה זה סדר גודל של 300-400,000 ש"ח, פתוח עוד כמה עשרות אלפים לבניה רוויה ו- 100,000+ לבניה צמודת קרקע, יש רווח יזמי - אין שום סיבה שבעולם שדירה תעלה 1,000,000 ש"ח בחדרה - 1,700,000 בפ"ת למעט ויסות. גם את המשבר הגדול של 1983 שהגיע כ- 10 שנים לאחר שבנק [BstockB="662577"] פועלים [/BstockB] החליט לווסת את מחירי המניות שלו תוך שמוש בכספי קופות הגמל וצבא היועצים "האובייקטיבים" בבנקים - שאר הבנקים (למעט הבינלאומי) הצטרפו בהמשך והסוף ידוע. תאר לך שמשהו היה מחליט ב- 1977 לשים לתופעה הזאת סוף.

אז, אני מציע נפסיק לחשוב על הקיים אלא נסתכל קדימה - בסביבת ריבית נורמלית שתהיה כאן מתישהו בעתיד (או שננסח זאת בהסתברות של למעלה מ- a כש a לא זניח כלל נחזור לסביבת ריבית של 5-6% לאג"ח ממשלתי ישראלי למח"מ של 3-5 שנים - כשזה יקרה בעקבות עליה אפשרית בריבית בארה"ב ב2016, 2017 או מתישהו בעתיד - ריבית מח"מ קצר ממשלתי של 5-6% מכתיבה כי לא ניתן לתת משכנתא ל- 30 שנים ב- 5-6% אלא ב- 7-8% וכזה מצב יפיל בדרך זו או אחרת את המחירים בעתיד - ואז נגלה שיש מאות אלפי משפחות שמשועבדות ל- 30 שנים למשכנתא שגדולה עליהם, שכר נמוך ולא יציב, שוק העבודה בישראל לא תומך בתעסוקה רחבה ובעיקר מכניסה סביב גילאי ה- 50-60. אז אתה מבקש בוא נשמור על הקיים ונמשיך לווסת - אני טוען שאסור לעשות זאת על מנת לא לחטוף מכה קשה ביותר בעתיד.

אתה כל הזמן מערבב שני נושאים שונים - מחירי דירות ומינוף של משקי בית .

מי שחושב שיכול לקחת משכנתא של מליון ש"ח - יקח אותה כנראה גם אם המחירים יהיו ב- 20% יותר נמוכים - יקנה יותר "קרוב" או יותר "גדול" או יותר "גבוה" - זה "סטטיט אוף מיינד" של ניקנה עפ"י מקסימום היכולת שלנו.

כל אחד כזה יכול לקנות "פחות חדר", יותר "רחוק" פחות "חדש" וכו - ולקחת משכנתא של חצי מליון - אבל הם לא רוצים . הם רוצים היום לרכוש נכס במליון ש"ח יותר ממה שיש להם

הבעיה במינוף היא שהיום, בניגוד לעבר, זוגות מוכנים לקחת על עצמם התחייבות גדולה והבנקים משתפים פעולה -סכומים גדולים לטווחי זמן ארוכים (מתי התחילו לתת משכנתאות ל - 30 שנה?)

אך לזה אין קשר למחירי הדירות - זה קשור למינוף שמשקי הבית מוכנים לקחת עליהם והבנקים מוכנים לתת.

או לחילופין מגנים על מאות האלפים שיקחו משכנתא של 1,000,000 ש"ח משכר משפחתי של 12,000 ש"ח.

אם אתה בדעה שתפקידה של המדינה להיות ביביסיטר של אזרחיה גם כשלוקחים משכנתא , ואינך סומך על הבנקים, אז יש פתרונות מאוד פשוטים שלא עולים שקל לטפל בעניין -

פשוט צריך להנחות את הבנקים לא לתת יותר מ - X פעמים השכר של הזוג + דרישות של הון עצמי או שאפשר להגביל בתקנות את משך המשכנתא ל - 15 שנה בלבד וכן הלאה

בנק ישראל כבר עשה מספר צעדים בכיוון - הגבלה של מרכיב ריבית משתנה, היקף המינוף וניתן וצריך לשעות יותר

ואז זוג כזה יוכל לקחת אולי 500 אלף ש"ח ולא מליון.

אם זה יגביל את היקף המשכנתא אז מחירי הדירות ירדו כי "אין כסף לקנות"? התשובה היא לא.

הביקושים יגדלו לדירות היותר זולות - גם שם אין היצע - והמחירים ימשיכו לעלות - רק כשתבוא הקטסטרופה מינוף משקי הבית יהיה נמוך יחסית לאלטרנטיבה של משכנתאות במליון ש"ח ויהיה פחות נזק משקי.

שכל מי שקורא את הפוסט הזה יבין טוב טוב.
על כל שקל שהוא חוסך במשכנתה בגלל הריבית הנמוכה , הוא מפסיד 3 שקלים
בגלל שהפקדונות שלו נשחקים, הפנסיה שלו ללא תשואה קבועה ומובטחת(אג"ח ממשלתי) והוא חשוף ללא הגנה לשווי הכסף(קרי אינפלציה).
לכן , מהלכי פישר הם מלחמה על הציבור בישראל. כמו בארה"ב בריטניה ועוד מדינות.

טיבי - אתה כותב המון על הפיצ"יפקס...קרי השוליים של השוליים , אתה לא מתייחס ללב הבעיה ,
השחיקה של שווי הכסף של הציבור , הגרעונות שמתחילים להיות בפנסיות הציבוריות ובכלל , על הבור שיהיה בבנקים במאות מליארדים אם מחירי הנדלן ירדו בישראל
בשיעור [BstockB="351015"] חד.[/BstockB]
ואתה גם לא מתייחס אף פעם ל"עונש" שמקבלת משפחה ממוצעת עם פיקדון בבנק , שרוצה לחסוך ליום סגריר ולא מקבלת תשואה.
איזה קפיטליזם זה ללא הון?
מי שרוצה לחסוך נענש בריבית אפסית , ושחיקה איטית ומתמדת.
ואתה מדבר על צעדי בנק ישראל? זה בדיחה עצובה
עד שהוא לא מעלה ריבית ( לעודד חיסכון , לתת תשואה לציבור הפנסיונרי , ולייקר את המשכנתאות - הרי המומחה הגדול אמור להגן על הציבור
ממעשים שיפגעו בו בעתיד לא?) הוא בגדר אויב הציבור

"בנק ישראל כבר עשה מספר צעדים בכיוון" - אני מצטט ממך...
זה שרלטנות וחוסר אחריות לכתוב דבר כזה , פה באתר.

בנק ישראל לא עשה כלום בכיוון.
הריבית הכי נמוכה מעולם בישראל.1.75
כל חודש שעובר נשברים שיאי והיקפי המשכנתאות. 5 מליארד שח במרץ לא?
לגביי הבנקים -
ההיסטוריה הקצרה של ישראל הראתה שב 60 שנה המדינה הצילה אותם והלאימה 3 פעמים לפחות.
אז תגיד לי אתה , אפשר לסמוך עליהם? הם משלמים מחיר אישי כמו בעל עסק כושל?