הי TBY
פרופיט הודיעה על מכירה שטח בחיפה בבינין ברח" תל-אביב (מקום יותר נגיש) 1000 מ"ר ב 2.3 מיליון ו- חוזה נוסף באותו בנין של 1600 מ"ר ב- 3.7 מיליון. כלומר מחיר של כ- 2300 ש"ח למ"ר.
לכן בנין סולל בונה יהיה שווה 8000 מ"ר * 2000 ש"ח=16 מיליון. כלומר עבור 28 מיליון ע"נ אגח ו" החדש נקבל 57 אג".
אומנם סוף סוף החליטה החברה לממש נכסים ולהחזיר חובות, אולם הנכסים האחרים הם בעדיפות לאגחים ד" ו- ה".
לכן איני רואה כדאיות השקעה ועדיף כפי ש kelzar אמר אגחים אחרים.
ofer
בוקר טוב
אתה יכול לבחור סולידיים - אג"ח ממשלתי שח"ר למשל או ישנם אחרים- עם מחמים קצרים יחסית. סולידי, אך אתה הולך "על בטוח"
כנס בביזפורטל ותראה רשימה ארוכה של אגחים עם מח"מ עם תשואות
בנוסף, כדי לצבור ידע אתה יכול גם להתעמק בנושא ...............
השוק הזה מתאפיין כרגע בסיכון גבוה - נדרשת זהירות חבר יקר ...............אומנם התשואות מפתות ......
בדוק מי מסתתר מאחורי כל אג"ח. נכסים וכו".....נכסים בחו"ל היכן ומה רמת הסיכון.....מול סיכוי.....
למד לפני שאתה משקיע/סוחר. ו.....כל טיפ שאתה מקבל בדוק ואל תקבל כמובן מאליו בבקשה. זה מתכון להפסדים.
בהצלחה,
יום נעים,
Rר
מיקי,
פרופיט הודיעה על מכירה שטח בחיפה בבינין ברח" תל-אביב (מקום יותר נגיש) 1000 מ"ר ב 2.3 מיליון ו- חוזה נוסף באותו בנין של 1600 מ"ר ב- 3.7 מיליון. כלומר מחיר של כ- 2300 ש"ח למ"ר.
לכן בנין סולל בונה יהיה שווה 8000 מ"ר * 2000 ש"ח=16 מיליון.
תודה על המידע ועל ההתיחסות העניינית.
אני לא מכיר את הבנין של פרופיט בחיפה ולא בת"א , אני גם לא חושב שניתן לגזור ממחיר אחד על מחיר השני. אם בת"א היו מוכרים ב - 6000 ש"ח למטר אז זה הופך את הערכת השווי בחיפה לנכונה או לא נכונה? - אינני רואה הקשר.
הנחת המוצא שלי שאני מאמץ את הערכות השמאי המבוצעות בישראל, בוודאי לנכסים קיימים .
בכל אופן , מה אני מעריך זה פחות חשוב , מה שקובע זה שווי שוק של אגח ג" לו משועבד המבנה היום - והוא בסביבות 25 מליון וזה במצב של אי תשלומי קרן / ריבית - כלומר השוק מעריך המבנה ב -25 מליון לפחות.
על כן, כאשר יונפק אגח חדש למחזיקים אליו משועבד המבנה, שווי השוק של האגח צפוי להיות 25 מליון ש"ח - זה אגח ו" - אני הערכתי שווי שוק 23.75 מליון.
לגבי האגחים הנוספים שמקבלים מחזיקי אגח ג" והערכת שווי הבטחונות והשווי הסחיר - בפוסט הראשון
הרצף הלוגי הזה מביא אותי לאומדן של 30% רווח בביצוע החלפת האגח
אם מדברים על אג"חים ברמת סיכון מאוד גבוהה אני מעדיף לפצל לכמה שיותר.
בד"כ ל-10 עד 15. הכי הרבה שהחזקתי ברמה האישית היה 16 אג"חים שונים.
אבל גם בתוך הפיזור לכל אגח מוקצה סכום כסף בהתאם לפרופיל הסיכון שלו. דין דסק"ש ט" אינו כדין [BstockB="1081116"] אלביט הדמיה [/BstockB] לדוגמה.
מספר נקודות באשר לפיזור
יש שני נושאים קריטיים להבין בפיזור -
הראשון - מה זה פיזור - להחזיק 100 אגחים אבל באחד מושקעים 50% מהכסף וביתר ה - 99 יתרת 50% חלקים שווים זה לא כמו להחזיק 100 אגחים שבכל אחד מושקע 1% - במילים אחרות - הפיזור הוא של כסף - ברמות סיכון / בניירות בודדים / בענפים וכו"
השני - מתאם בין ההשקעות - לדוגמא - להשקיע בקרדן, נאנט, אולימפיה, [BstockB="1081116"] אלביט הדמיה,[/BstockB] פלאזה, - זו השקעה עם מתאם גבוה - חברות אם / בת , ייזמות נדל"ן בשווקים מתפתחים
לטעמי באגח זבל רמת פיזור של 5% (כלומר 20 אגחים בחלקים שווים) היא מינימלית בישראל בגלל סיבות של סחירות ומתאם
אני מחזיק כ - 30 אגחים סחירים, (שלא לדבר על הלא סחירים שחלקם אני נמצא בכוונה ובחלקם ללא כוונה.....) מ - 22 חברות שונות אך בתוך ה - 22 חברות יש מקבצים של 4-5 חברות בעלות מתאם עסקי יחסית גבוה - נדל"ן יזמי בחו"ל ונדל"ן יזמי בארץ - לטעמי זה לא מפוזר מספיק , אבל העולם גדול ורחב וחוץ מאגח זבל יש עוד "נושאי השקעה"
הי TBY
הנכס שנמכר הוא בחיפה (רח" תל-אביב) ולכן גזרתי את ערך בנין סולל בונה ממנו.
בכל מקרה כאשר סוחרים באגחי זבל, זה בחלקו הימור והוא אשר מכניס פלפל למסחר.
שיהיה לך בהצלחה.
פורסם הדוח ל - 9 חודשים, כצפוי הגרעון בהון גדל ב - 10 מליון ועומד על מינוס 88 מליון ש"ח
מבחינת שיערוך נכסים, אין שינוי בסה"כ אך ראוי לציין כי שני הנכסים ברומניה שוערכו ב - 20%-40% פחות מהערכת השווי הקודמת. - זה מתקשר לתמחור נכסים בדרום מזרח אירופה ששוכבים במאזנים של חברות אחרות הפעילות שם - קרדן NV מעט, פלאזה [BstockB="1081116"] ואלביט הדמיה [/BstockB] הרבה.
למען הסדר הטוב וסיכום הנושא, הרווח למי שרכש את אגח ג" במחיר 65 אג" עומד על כ - 10% מספר ימים לאחר ביצוע ההסדר - תשואה שהושגה בחודשיים.
אני מעריך שלאחר שכל מי שרוצה למכור יסיים , הרווח ישתפר , לדעתי אגח ו" החדש נסחר עדיין בדיסקואנט של כ - 20%
שאלה ל- tby.
ביצעתי חישוב ערך נוכחי לקרן ולקופונים ל- 1 ע.נ. לכל אחד משלושת האגחים. החישוב נעשה בריבית 5%, ליום 1.1.13.
מצאתי שערך אגח ד הוא 103 אג", אגח ו - 50 אג" ואגח ז - 82 אג". מחירי השוק- 52 אג", 79 ו- 24.
שאלתי - מדוע מחירי האגחים בשוק כל כך שונים מערכם הנוכחי? ברור לי שמחירי השוק משקפים את הסיכון לפרעון מלא והבטוחות המשועבדות, אך עדיין הפערים גדולים. איזה מידע פיספסתי?
שאלה ל- tby.
ביצעתי חישוב ערך נוכחי לקרן ולקופונים ל- 1 ע.נ. לכל אחד משלושת האגחים. החישוב נעשה בריבית 5%, ליום 1.1.13.
מצאתי שערך אגח ד הוא 103 אג", אגח ו - 50 אג" ואגח ז - 82 אג". מחירי השוק- 52 אג", 79 ו- 24.
שאלתי - מדוע מחירי האגחים בשוק כל כך שונים מערכם הנוכחי? ברור לי שמחירי השוק משקפים את הסיכון לפרעון מלא והבטוחות המשועבדות, אך עדיין הפערים גדולים. איזה מידע פיספסתי?
המידע שפיספסת זה שיעור הריבית שמתאים לסיכון של פרופיט. מדוע אתה חושב ש - 5% ריבית זה פיצוי מספק על הסיכון של פרופיט?
השאלה כרגע היא לא אם שיעור נכיון של 5% משקף נאמנה את הסיכון או לא. גם אם הערך הנוכחי היה מנוכה ב- 15% הפרופרציות בין הערך הנוכחי של האגחים היה נשמר. הדוגמא שעולה בראשי היא שאם תנכה משכרם של קבוצת עובדים 5% או 15%, היחס בין שכרם של העובדים נשמר.
אני לגמרי מסכים שפרמית הסיכון הנדרשת היא דו ספרתית (לא פחות מ- 15-20%).
השאלה שהעליתי היא למה אגחים ד ו- ה עם ערך נוכחי גבוה נסחרים במחירי שוק נמוכים ואילו אגח ו עם ערך נוכחי נמוך נסחר בשער גבוה. הערכה שלי היא שהמשקיעם מעריכים שערך הבטוחה של אגח ו (סולל בונה) גבוהה משמעותית מערך הבטוחות של ד ו- ז (או שאין להם שמץ מושג על שווי הבטוחות של ד ו- ז).
מה דעתך?
תיקרא את כל שכתוב כאן בנושא -
אומנם אגח ו" הוא פורמלית ארוך מאוד, פרקטית יש כוונה לממש את הבניין שהוא הבטחון בהקדם האפשרי כך שכל חישוב ערך נוכחי קצת עקר.
אכן, אין טעם בחישוב ע.נ. לאגח ו עקב המימוש וההחזר הקרובים.
מדוע לדעתך אגח ד נסחרת במחיר כפול מאגח ז? בפרט שלשני האגחים שעבודים זהים.
אמנם ערך הפארי של ד הוא 118 לעומת 100 של ז, וגם המח"מ של ד קצר יותר. אך 2 דברים אלה מסבירים חלק מהפער.
ידוע לך מהם החלקים החסרים בפאזל?
דוחות 2012 אינם שונים מהדוחות של יתר חברות הנדל"ן מניב / יזמי במזרח/ מערב אירופה.
שנת 2012 היתה שנה שבה רואי החשבון התחילו להבין שמורחים אותם כבר מספר שנים לגבי שווי נכסים באזור וקצת יותר עמדו על שלהם - וזה בא לידי ביטוי במחיקות שוי של מלאי וקרקעות להשקעה.
פרופיט ב - 2012 היא חברה בעלת 3 רגלים - קרקעות לפיתוח במזרח אירופה, נכסים מניבים בוורשה וציריך ונכסים מניבים בישראל.
קרקעות לפיתוח במזרח אירופה
זו דוגמא מצויינת לשתי תופעות -
הראשונה - כיצד ישראלים התנפלו על מזרח אירופה בגל המשקיעים האחרון , ורכשו בלי להבין קרקעות על ימין ועל שמאל לא הבחנה
השניה - כיצד בעלי חברה יוצרים שווי במקום בו אין שווי ובכך יוצרים , באישור רואי החשבון של החברה ובחותמת "מעריכי שווי" , מצג שוא ביחס למצבה האמיתי של החברה.
אני כותב על כך במקרים רבים וחשוב לי להדגיש זאת כי ההבנה הבסיסית שכל משקיע חייב להטמיע -יש להתייחס להערכת שווי בבחינת "חשדהו" - היא תמיד תשרת את האינטרסים של מי שהזמין אותה - יש תמיד לקרוא את הערכת השווי ולגבש דעה עצמאית תוך בחינה ביקורתית של הפרמטרים בהם נמעריך השווי משתמש - (למשל מקדם היוון הכנסות...)
ממאי 2006 ועד נובמבר 2007 ערכו בעלי השליטה בפרופיט מסע קניות חסר שליטה , תכנון או תוחלת של קרקעות במזרח אירופה - כמובן הקרקעות שוכבות כבר 5 שנים, לאלו שיש מימון בנקאי - הריביות משולמות, אך ערך הנכס יורד ובסוף הבנק משתלט על הנכס . מספר דוגמאות -
קרקע חקלאית בבוקרשט - שילמו ביוני 2007 1.5 מליון יורו,(7.5 מש"ח) היום ההוצאות הצטברו והנכס מוצג ב 10.8 מש"ח. השטח עדיין חקלאי ורוב הסיכויים שישאר חקלאי. 1.5 מליון יורו היה מופרז כבר אז , בשיא הבועה אז כיצד ניתן שווי של 10.8 מש"ח לקרקע חקלאית שאי אפשר לבנות עליה?!
קרקע ב PIATRA NEAMT רומניה - נרכש בנובמבר 2007, בנק המממן 70% מהרכישה כבר פועל למימוש הנכס - זה עדיין רשום בשווי של 6.8 מש"ח - שיעור ההשקעה המקורי. מישהו מאמין שאחרי שהבנק יממש הנכס תישאר יתרה?
קרקע בצפון מערב רומניה - כאן בכלל בוטל הסכם הרכישה עוד ב 2008 בגלל שהתב"ע לא שונתה והמוכר תובע תשלום ערבויות - עדיין מוצג בשווי 2 מש"ח......
קרקע "בסמוך" לקונסטנצה שנרכשה בנובמבר 2007 - מיועד למגורים ומסחר. מוקפא - שווי מוצג 5 מש"ח....
בנוסף יש שתי קרקעות - בוורשה ווילנה שממומנות בשיעור של 80% כך שאם יש עודף על המימון הבנקאי , הוא אינו מהותי.
מה עשוי להיות בעל שווי?
קרקע ברוסיה - סנט פטרבורג שיתכן ותניב שווי בעתיד - זו קרקע שקיבלה תב"ע לפי שלש יחידות דיור מבמקור - אך הפרויקט מוקפא - סך השקעה מוצג - 17.2 מש"ח
קרקעות בבודפשט - אחת בה הבניה נעצרה מזמן בגלל התנגדויות - מוצגת בשווי 4.5 מש"ח והאחרת מיועדת למלון -אך אין אישורים - מוצגת ב 7.3 מש"ח
לגבי הנכסים המניבים בחו"ל , השווי לפרופיט, אחרי שמורידים המימון ברמת הפרויקט ולוקחים בחשבון את חלקה (הקטן ) של פרופיט בנכסים מקבלים - 42 מש"ח + אולי עוד קצת בגין מכסים מניבים אחרים שהפרטים עליהם מהדוחות די מעורפלים
נכסים בישראל -
מרכז פרופיט חולון שיש לגביו הערכת שווי - חלק פרופיט 20 מש"ח
בית סולל בונה - 27 מש"ח (משועבד ספציפית לאגח ו"+ח")
נכסי פרופיט שניתנים למימוש באופן סביר הם רק הנכסים המניבים. הקושי הוא שלמעט בית סולל בונה , פרופיט מחזיקה חלקים קטנים מכל נכס כך שלמכור אפשר רק לשותפים או לצד ג" - אך בהנחה רצינית . כל הנכסים הללו שווים עפ"י הדוחות 62 מש"ח (ללא בית סולל בונה)
בנוסף יש את הקרקעות שאולי יהיה שוות משהו , שמוצגות היום לפי כ - 30 מש"ח - אם יהיה צורך לממש אזי מדובר כאן על קבלת 10-6 מש"ח אם בכלל ניתן למצוא קונה היום.
במילים אחרות, לחברה יש נכסים רלבנטיים בהיקף של כ- 70 מש"ח.
חוב לאגח ד"+ז" , שאמורים להיות משולמים מנכסי פרופיט הוא 90 מש"ח..... שיעור כיסוי של 77% [ לפני 4 חודשים האומדן היה 74% כיסוי - כך שהניתוח קונסיסטנטי]
העניין הוא שאגח ד" נפדה בין 2013-2017 לעומת אגח ז שנפדה ב - 2016-2017
כל זמן שפרופיט תצליח לבצע את תהליך הפרוק מרצון ותשלם בסוף 2013 , 2014 את התשלומים לאגח ד" הרי מי שמחזיק את האגח במחירו היום - 47% מפארי יקבל 100% מהשקעת חזרה וכל תשלום נוסף - רווח נקי
לגבי אגח ז - אינני רואה כיצד פרופיט משלמת אפילו את התשלום הראשון שלו.
מי שרכש לפני ההסדר את אגח ג" של פרויפיט, נהנה מ - 15% רווח תוך כ - 3 חודשים - לא רע בכלל
עכשיו זה הזמן למכור את כל החבילה שהתקבלה בהסדר ולממש את הרווח - אני השארתי בינתיים את אגח ד" ו - ו" (הסדרה שבית סולל בונה משועבדת לה)
פוסט אחרון: קרנות ביטקוין ישראליות המצטרף האחרון לאתר: nik24689 פוסטים אחרונים תגובות שלא נקראו
