שלום חברים,
בשבועות ובחודשים האחרונים עסקנו לא מעט באג"חים של חברת [BstockB="1097229"] ב.יאיר,[/BstockB] אך לא בצורה מרוכזת, מדי פעם עלתה שאלה לגבי אג"ח זה או אחר. מצאתי לנכון להביא סקירה רחבה יותר, לנתח את סדרות האג"ח של החברה ולהתמקד יותר ב"מעניינות". הדבר לדעתי "מעניין" במיוחד בעיתוי זה. מחד, לקראת התקרבותה של החברה לנקודת מבחן, ומאידך, לקראת הזדמנות אפשרית מתקרבת.

לפני שאתחיל, אזכיר את שרשמתי בהודעה לקוראי פורום אג"חים:
בכתיבתי/ תשובותי / ניתוחי, אני כותב רק את מה שאני מאמין בו, לא מתוך פוזיציה, ובאם הערכתי בחיוב אג"ח כלשהו (בהודעה כללית ולא כמענה לשאלה ספציפית) אני מחזיק בו או שבכוונתי לרכשו.
דעתי האישית טעונה תמיד בדיקתכם, אין לראות זאת כייעוץ השקעה, ומי שמחליט לבצע פעולה בהתחשב במה שכתבתי עושה זאת על דעתו ואחריותו הבלעדית.

וכעת למלאכה,
מעט על פרופיל החברה: חברה "משפחתית ירושלמית ותיקה (משנת 1988)" שיצאה מגבולות העיר ובונה בכל הארץ ומעט מחוצה לה (הונגריה וצ"כיה).
החברה עוסקת הן ביזמות והן בנדל"ן מניב. [BstockB="338012"] מר [/BstockB] ביטון יאיר יו"ר הדירקטוריון [BstockB="338012"] ומר [/BstockB] ביטון יוסף המנכ"ל.
פרוייקטי החברה במקומות: ביתר עילית, מעלה אדומים, ראשל"צ, [BstockB="730010"] צור [/BstockB] הדסה, [BstockB="726018"] ירושלים,[/BstockB] [BstockB="1081561"] בית שמש,[/BstockB] מודיעין, אילת, תל אביב.

פרויקטים ונכסים שלגביהם ארחיב מעט משום חשיבותם להמשך ה"ניתוח",
פרויקט "משכנות האומה" : שוכן במגרשי משרד החוץ לשעבר (בסמוך לבנייני האומה) [BstockB="726018"] בירושלים.[/BstockB] זהו "פרויקט הדגל" של החברה הכולל מאות יחידות דיור במה שעתיד להיות שכונה יוקרתית.
החברה שילמה על הקרקע סכומים גבוהים שגרמו ל"הרמת גבה" אצל המתחרים, לימים הסביר [BstockB="338012"] מר [/BstockB] יאיר ביטון שהשטח דורש הגדלת כמות יחידות הדיור, מה שכמובן יוריד את מחירי הקרקע ליח"ד. בעניין זה החברה הצליחה מאוד, בהודעת החברה מיום 9.4.08 אושרה הגדלת יח"ד מ 166 מינימום מוגדר למגרש ל 274 יח"ד. (למעשה הוועדה המקומית אישרה באפריל 08 תכנון ל 274 יח"ד אך "התחרטה..."בהמשך והיתר בנייה ניתן ל 233 יח"ד בלבד).
שלב ראשון של הפרויקט היה צריך להסתיים בדצ" השנה, עיכוב היתרי בנייה לאור תהליך הגדלת כמות יח"ד שתיארתי ומשבר 2008 שגרם לירידה במחירים ובמכירות גרם לעיכוב שלב זה וכעת מדובר על סיומו ב 2013.
פרויקט "מצודת ירושלים" ( נקרא גם "מצודת אלנבי"): מבנה מפואר המיועד ל" בית אבות", בנייתו הסתיימה (למעט אולי השלמות קלות או התאמות פנים ), אינו מאויש ולמיטב ידיעתי לא נמכרו בו יח"ד, החברה מעוניינת למכור את המבנה בשלמותו. המבנה הוערך ע"י שמאי באפריל 08 במעל 140 מיליון ₪, לאור שינויי מחירי נדל"ן ועסקה שעמדה על הפרק ולא יצאה לפועל, מחירו המוערך של המבנה להיום 120 מיליון ₪.
קניון "הפיסגה": נכס מניב [BstockB="726018"] בירושלים,[/BstockB] תפוסה מעל 90%, הכנסות של כ 12 מיליון ₪ לשנה ( לפי 2007 ו 2008 ), ערך הקניון כ 140 מיליון ₪.

מעט על מצבה הפיננסי של החברה (במספרים מעוגלים ):
חובות אג"ח של כ 440 מיליון ₪, חובות אשראי לבנקים ולאחרים של קרוב ל 580 מיליון ₪.
כמות מזומנים בידי החברה שואפת לאפס.
מלאי מקרקעין ובניינים למכירה כ 1,100 מיליון ₪.
מצב מזעזע למדי.
עוד נתונים יותר מדויקים לפי דוחות החברה לא יוסיפו לשיפור מצב הרוח, אני משער שבשלב זה יש מביניכם שיאמרו: "שומר נפשו ירחק", אני מציע להמשיך לקרוא.

מול מצבה ה"מזעזע" של החברה להלן נימוקי ל"הקלה בעונש": החברה מימשה מס" נכסים ובכוונתה להמשיך ולממש, נמכר מגרש בתלפיות י-ם ב 19 מיליון ₪ (הודעת החברה מיום 10/8/09), נמכרו חלק מזכויות במגדל משרדים "נופי הבקעה" ב 12 מיליון ₪ (הודעת החברה מיום 23/7/09) .
החברה מבצעת רכישה עצמית מסדרות האג"ח, במיוחד מהסדרות שתשואותיהן גבוהות יותר (3 , 6, ).
לחברה פרוייקטים איכותיים, רוב פעילותה בארץ, שוק הנדל"ן בארץ לא נפגע ( בניגוד לציפיות של חלק מהמומחים / פרשנים) ,מכאן שמכירות החברה בפרויקטים המתקדמים שלה לא נפגעו בכמות ובמחיר.
(נקודה לחובה, הבעלים לוקחים משכורות גבוהות מדי, מיליוני ₪ בשנה).

וכעת לסדרות האג"ח,
להלן נתוניהן (מס" עגולים):
ס"1: ע.נ./יתרת סידרה: 20 מ", ריבית נקובה 6%, תשואה 23.3%, פרעון סופי 12/09, בטחון: דרגה 2 במס" פרויקטים.
ס"2: ע.נ./יתרת סידרה: 78 מ", ריבית נקובה 6%, תשואה 6.1%, פרעון:חצי שנתיים קטנים מ 06 עד 20 ו 40% ב דצמ" 20, בטחון: דרגה 1 קניון הפיסגה.
ס"3: ע.נ./יתרת סידרה: 70 מ", ריבית נקובה 5.5%, תשואה 35.5%, פרעון:חצי שנתי מ 9/09 עד 9/12, בטחון: אין. *
ס"4: ע.נ./יתרת סידרה: 45 מ", ריבית נקובה 5.75%, תשואה 14.5%, פרעון:שנתיים מ 2/13 עד 2/15, בטחון:דרגה 2
קניון הפיסגה.
ס"5: ע.נ./יתרת סידרה: 90 מ", ריבית נקובה 6%, תשואה 12.2%, פרעון:שנתיים מ 6/09 עד 6/12, ביטחון:
דרגה 1 "מצודת י-ם".
ס"6: ע.נ./יתרת סידרה: 124 מ", ריבית נקובה 6%, תשואה 46.7%, פירעון:שנתיים 2/10 + 2/11.בטחון: מניות החברה בפרוייקט משרד החוץ.

כל הסדרות הן אג"ח סטרייט (לא להמרה), ללא דירוג, צמודות למדד.
לחברה זכות לפירעון מוקדם לכל הסדרות.

לאחר שעיינתם היטב בנתוני הסדרות, אחזור שוב לחברה, אוסיף פרטים ואקפוץ שוב לסדרות האג"ח.
כפי שראיתם, תשלום ראשון בסדרה 3 בוצע בספטמבר האחרון, תשלום יותר משמעותי בגודלו של סידרה 5 בוצע ביוני השנה (30 מיליון), בעת תשלום זה לא היה בידי החברה הסכום לתשלום ולכן בעלי החברה שיעבדו 4.8 מיליון מניות וקיבלו אשראי לתשלום (ראו הודעת החברה מיום 28/6/09 ).

כעת אני מציב לעצמי את השאלה האם יש אמון בחברה מצד הבעלים עצמם, הבנקים והציבור, דעתי :
הבעלים- מאמינים בחברה, יעידו על כך הרכישות העצמיות, אף שהן נרכשות במחירים נמוכים.
הבנקים- מאמינים בחברה, מתן האשראי לתשלום האג"ח תמורת שיעבוד מניות מעיד על כך.
הציבור- לא מאמינים, התשואות הגבוהות מעידות על כך.

אגב, לפי פרשנים/ אנליסטים וכו" שהתבטאו בעיתונות / באתרים הכלכליים בשנה האחרונה (לפחות רובם) לגבי חברה זו, החברה כבר הייתה צריכה להיות מפורקת.

חדשות טובות:
א. ביום 4.11.09 הודיעה החברה על מו"מ למכירת זכויות בפרוייקט "מצודת י-ם".
ב. בימים 13 ו 18 לאוגוסט השנה, הודיעה החברה על אישור הדירקטוריון להתקשרות ב 2 הסכמים נפרדים למתן אופציות לרכישת חלק מזכויות הבנייה בפרוייקט משרד החוץ, סכום 2 העיסקאות ביחד 153 מיליון ₪.
אגב, בשלב ראשון העריכה החברה שמכירה זו תניב הפסד, לאחר בדיקה נמצא שהמכירה תניב רווח של 7 מיליון ₪ (נתון חיובי אך לא משמעותי במיוחד לבעלי האג"ח).
ראוי לציין שאין וודאות שהעסקאות הנ"ל תצאנה לפועל, להתממשותן או לאי התממשותן משמעות כבדה.
ונחזור לאג"חים,
אני בוחר לעסוק בסדרות 3, 5, 6. אך מחובתי להסביר מדוע לא אבחר באחרות, ובכן:
סידרה 1 לקראת פירעון סופי, תשואתה היא עקב הזמן הקצר שנותר, גם אם תשולם (ואני מאמין שכן), היא תניב למעשה אחוזים בודדים.
סידרה 2 ארוכה ביותר, תשואתה נמוכה (בצדק, עקב הביטחון מדרגה ראשונה שמכסה אותה היטב).
סידרה 4 רחוקה מדי, אמנם תשואה נאה אך הביטחון מדרגה 2 (אף שנראה שמכסה גם אותה).

משלב זה אעסוק בסדרות 3, 5, 6 בלבד.
סידרה 5- הביטחון מעל שווי הסידרה, לכן אין הצדקה לתשואתה הגבוהה. גם אם במקרה הקיצוני ביותר יהיה פירוק, יקבלו מחזיקי הסדרה את כספם, אמנם בעיכוב כי תהליך פירוק ומימוש נכסים אורך זמן, אך גם אם ימכרו במחירי "סוף עונה" בנתונים הנוכחיים יש כיסוי (90 מיליון סידרה מול 120 מיליון הנכס).
אם הנכס יימכר, לחברה 2 אפשרויות,
האחת: פירעון מיידי של הסידרה ולקיחת היתרה (ההערכה 30 מיליון) לשימושיה האחרים.
השנייה: מתן ביטחון אחר לסידרה ושימוש בכספי הנכס לתשלום סדרות אחרות, במיוחד 6 ואחריה 3.

סידרה 6- מימוש עסקאות מתחם משרד החוץ יאפשר תשלום הסדרה וכן הסדרות האחרות. אי מימושן ומימוש מכירת מצודת י-ם גם יאפשר תשלום כפי שהוסבר. נקודת המבחן המשמעותית ביותר של החברה היא מועד תשלום סידרה זו,שכן היא הגדולה ביותר וקרובה,כ 60 מיליון בפברואר 2010 .

סידרה 3- ללא בטחונות, אולם מימוש העסקאות שפורטו יעלה את הביטחון גם לסדרה זו.

הנ"ל בהערכה שמימושים אלה יגרמו לבנקים להאריך אשראי החברה (הנחה סבירה לדעתי).

וכעת ניקח את האפשרות הגרועה ביותר, כל העסקאות לא מתממשות, הבנקים לא מאריכים אשראי, החברה דורשת הסדר.
סידרה 5- הסברתי שיש נכס מכסה, ימתינו בסבלנות ויקבלו הכל.
סידרה 3,6,- "תספורת" אפשרית, במחיר נוכחי סידרה 3 76א"ג לפארי 109, סידרה 6 88א"ג לפארי 112, אני מאמין שההשקעה תוחזר. (ואם אמרתי שלדעתי הבעלים לוקחים משכורות גבוהות הרי שתהיה דרישה שישלחו יד לכיס).

משפט סיום ושאלה לסיום: לעוסקים באג"ח זבל אני אומר: "ניתן למצוא יהלומים בהר הזבל".
האם פה נמצא יהלום? תשובה לשאלה זו ייתן כל אחד לעצמו .
לשיקולכם ובהצלחה.

רם

יופי של סקירה ,נראה כמו השקעה מעניינת לגיוון התיק

בסכום לא גבוה.

לא הצלחתי להבין האם יש ביטחון לסידרה 6 ואם כן מהו??

כל הכבוד על סקירה מקיפה ומקצועית.
ההשקעה באגחי"ם אלו אכן מעניינת אך צריך לקחת בחשבון
עיכוב לא קטן, אפילו עד 3 שנים, במידה והגרוע מכל יקרה.

סקירה מעולה , מיקצועית ואמינה
תודה רבה.
אשמח אם תנתח עוד חברות " אג"ח זבל" כדוגמת : [BstockB="373019"] אאורה [/BstockB] , אולימפיה וכו"
בתודה
רוני

Ram
אתה מקצוען אמיתי-נהניתי לקרוא את סקירתך.
מה דעתך על אג"ח של אולימפיה?
בתודה ושבוע טוב
מאיר טל

לחייכן,
בטחון אג"ח 6 : מניות החברה בפרוייקט משרד החוץ.
המשמעות המעשית להגדרה זו היא:עודפים מהפרוייקט הם הביטחון לבעלי האג"ח.

רם,

תודה על סקירה מקצועית ומעניינת.

שאלת המשך ברשותך. אני מחזיק באג"ח 5, מעוניין להגדיל חשיפה ל-6 או 3 ומתלבט בין שתי הסדרות. לכאורה, 6 עדיפה בשל השעבוד ותשואה לפדיון גבוהה יותר. יחד עם זאת, אם מסתכלים על יחס פארי/מחיר, 3 נראית עם פוטנציאל רב יותר.

במצב כזה, מהו השיקול המכריע לבחירה בין האג"חים? או פשוט לחלק חצי/חצי ביניהן?

תורה מראש

ח ח ידידי,
שאלתך ברורה אך צריך להשאיר גם משהו לשיקולו של המשקיע, לא?
כל הנתונים הופיעו בסקירה ובשאלתך הוכחת לי שאתה מבין את החומר, ולכן אשיב כך:
התייחסת לשעבוד ולתשואה ובצדק, אני ממליץ שתבחן גם את מועדי הפירעון.
בהצלחה

ח ח
אני גם במצבך. מחזיק באגח 5 ובהודעה הראשונה של רם על המו"מ נקנה גם אגח 6. נראה לי עדיף עקב המח"מ הקצר. סביר להניח שכל רווח ממכירה פוטנציאלית יופנה בעיקר לפדיון אגח זה ובנוסף בוא לא נשכח שלחברה זו עדיין בעיות רבות ובטחונות זה דבר חשוב.

תודה יניב

ההכרעה נפלה - סדרה 6. גם לאור מועדי הפרעון וגם לאור התשואה והבטחונות.

מה שכן, לאור הבלגן [BstockB="611012"] באפריקה,[/BstockB] כנראה שכל הענף יחטוף ותהיינה הזדמנויות לאסוף במחירים נמוכים אם סוחרים יזרקו סחורה מכל הבא ליד...

נחכה ונראה, בינתיים לא קונה.

למאיר ורוני,
אולימפיה- מסוכנת,
יכולה להיות כדאית להחזקה עד תשלום ראשון ואז לבחון את המצב.
מתאימה לאוהבי סיכון גבוה.

רם שלום,
סקירה מאלפת! לרגע חשבתי שמדובר בסקירה של מיכה צ"רניאק.
אני אישית מחזיק בסדרה 6, ב-33K ושוקל לממש אותה בקרוב (מחכה שתגיע לאיזור שער 100). נקנתה בשער 45אג", בתקופה שהיא נסחרה בתשואה מעל 120%.

רונן שלום,
א. תודה.
ב. "שיחקת אותה" (הלוואי עלי...)
ג. הכל תלוי במימוש /אי מימוש העסקאות שפירטתי.

מאחל לך המשך הצלחות

משהו אומנם "קטן" אבל שייך גם לב.יאיר...

בלעדי ל"כלכליסט" - תל אביב: 8.3 מיליון שקל לדירה באנטוקולסקי
בפרויקט אנטוקולסקי באוהאוס בוטיק נמכרו כבר 22 דירות, אחת מהן נמכרה השבוע במחיר של 25 אלף שקל למ"ר
אורי חודי
23.11.09, 07:08

שוק מגורי היוקרה בתל אביב לא נח לרגע: בפרויקט היוקרה אנטוקולסקי באוהאוס בוטיק, הנבנה בימים אלה ברחוב אנטוקולסקי בצפון הישן של תל אביב, נמכרה דירה במחיר של 8 מיליון שקל. מדובר בדירה המשווקות כ"וילה עירונית" - טריפלקס גן, המשתרעת על שלוש קומות וכוללת קומת כניסה, קומת מגורים, מרתף וגינה.

בפרויקט נבנו חמש דירות כאלה ועד כה נמכרו שתיים מהן. הדירה שנמכרה תמורת 8 מיליון שקל (25 אלף שקל למ"ר) משתרעת על 320 מ"ר בנוי ו־100 מ"ר
גינה והרוכשים הם זוג רופאים מתל אביב. הדירה השנייה, שנמכרה תמורת 6.9 מיליון שקל, משתרעת על 270 מ"ר בנוי ו־100 מ"ר גינה. רוכש דירה זו הוא בנקאי בכיר, גם הוא תל־אביבי.

יזמי הפרויקט הם חברת [BstockB="1097229"] ב.יאיר [/BstockB] וקבוצת סגולה גדולה הכוללת את הפרסומאית ג.יפית, זאב מוזס ושמואל עטיה. מתחילת שיווק הפרויקט, שאותו תכנן ועיצב האדריכל גידי בר־אוריין, נמכרו 22 מתוך 37 הדירות בסכום כולל של כ־163 מיליון שקל.
הדירות שנמכרו כוללות שש דירות בשטח של 240 מ"ר עם 35 מ"ר מרפסת שנמכרו במחיר ממוצע של כ־8.3 מיליון שקל, תשע דירות בשטח 120 מ"ר עם מרפסת של 10–20 מ"ר שנמכרו במחיר ממוצע של כ־3.5 מיליון שקל; חמש דירות פנטהאוז ומיני־פנטהאוז בשטח מ־180 מ"ר בנוי עם כ־60 מ"ר מרפסת נמכרו החל ב־9 מיליון שקל לדירה.

נכון להיום נמצא הפרויקט, שאותו משווק רוני ליניבקר, בתחילתו של שלב עבודות הגמר כשבניית השלד כבר הסתיימה. מועד אכלוס הפרויקט צפוי לסוף 2010.

קוראים נכבדים,
חברת [BstockB="1097229"] ב.יאיר [/BstockB] פירסמה אתמול דו"ח לרבעון 3.
יש בדו"ח מספר ביאורים "לענייננו..." (מחזיקי האג"ח).
לעניות דעתי (עפ"י הדו"ח) בימים הקרובים נשמע "לכאן או לכאן..." באשר לאחד המימושים המתוכננים.
בתקווה לבשורות טובות ולידיעתכם.