לאלעד-e,
הטענה היא קורלציה בין שכ"ד חודשי ממוצע לבין משכנתא לאותו הבית.
למעשה אלעד טוען טענה שכאשר קיים שיוויון בין הוצאה על שכ"ד לבין משכנתא רבים יעדיפו לקחת משכנתא שגדולה עליהם.
החישוב שלהם הוא לכאן ועכשיו ללא שמץ של מחשבה מה יקרה בעתיד.
יתכן מצב שמחירי הדיור שנקנו בשיא ירדו והבטוחה שלהם כנגד המשכנתא תאבד מערכה וביום פקודה באם יאלצו למכור יפסידו את חלקו של ההון העצמי או את כולו.
בלקיחת משכנתא שגדולה מדי מרכיב ההחזר של הקרן קטן מאוד (סכום גדול ל- 30 שנים) ולמעשה במקום לשכור דירה מבעל הבית הם שוכרים אותה מהבנק - כמעט כל המשכנתא היא ריבית.
בנוסף, ה- 300,400,500,600K אלפים של הון עצמי אינם עוד, הם הושקעו בדירה, ההון הזה לא נושא ריבית, דוידנד או קופון. מה שחשוב יותר במקרה של אבטלה זמנית נניח שנה אותה משפחה יכלה להשתמש ב- 5%, 10% מההון העצמי על מנת "למשוך", בתוך כמה חודשים אותה משפחה ללא חסכונות נזילים, השלב הבא הוא מכירת הרכב המשפחתי אם יש, נטילת הלוואות ממשפחה ולקיחת כל עבודה שיש בשוק. זה דבר אחד לשלם משכנתא של 3000 ש"ח כפי שהיה לפני 2008 ברב אזורי הארץ לבין לשלם 5000 ש"ח או יותר במצב החדש. 5000 ש"ח הם הרבה כסף כשנדרשים לקחת עבודה שמירה (פתחת תיק בבקשה) או קופאות בשכר שרואה את שכר המינימום מלמטה.
לא מאחל לאף אחד להגיע לכאלו מצבים.
מי שלקח משכנתא של 800,000 ש"ח אמיץ ביותר גם אם משכורתו כרגע עומדת על 20,000 ש"ח - קשה לדעת איך יתפתחו הדברים במהלך השנים.
גמר חתימה טובה לכולם.
הי eyal, אתנחתון,
אתייחס אליכם כמקשה אחת.
שתי הערות -
1. eyal, איני מכיר את דמותך - אבל אתה יכול לשאול מסביב אם אני נוהג להטביע אנשים על ביקורת בונה. אין לי סבלנות למטרדים וחבל לטעמי שקיבלת רושם מוטעה (אם אנסח באנגלית, נשמע לי יותר מוצלח - I believe I"m tolerant, but have no patience for nuisances).
2. אתנחתון - כאשר אתה מנמק את אשר אתה אומר (ולא זורק סתם הכרזות) ניתן לבחון את דבריך ברצינות.
אז אתחיל עם אתנחתון - אתה אומר:
הזינוק המהיר במחירי הדירות החל ב-2009.
כל אדם ששוקל לקנות דירה בימים אלו חייב לשאול את עצמו מה מיוחד בשנה הספציפית הזו?
האם הייתה עלייה מסיבית וחריגה של יהודים מצרפת או כל מקום אחר? לא.
האם מלאי הקרקעות לבנייה הצטמצם בפתאומיות? לא.
אני יכול להמשיך, אבל אעצור כאן.
ואכן - מדוע עצרת כאן ולא התייחסת כלל לדברי? - האם דיברתי על צרפתים בניתוח? האם דיברתי על מלאי קרקעות בניתוח? נראה כאילו אתה מדקלם תוכן ולא קורא את אשר כתבתי. בוא ואצטט שוב את הדבר (היחיד) בהקשר של היצע וביקוש אשר אמרתי:
היה רגע אחד שהיה סיכוי אמיתי לירידת שווי הדירות בצורה משמעותית. רגע זה היה באמצע 2011 - הקבלנים בנו כמו משוגעים, מלאי הדירות טיפס במהירות ועוד ועוד "יזמים" נכנסו לסיפור, עובדה שאיימה ליצור היצע בלתי נשלט וירידת מחירים דרסטית. מה שמגוחך בכל הסיפור הוא שמה שעצר את ירידת ערך הבתים הם שני גורמים:
- ה"מחאה החברתית" (גם זה שם - לי יש שמות אחרים).
- הממשלה.
שני גורמים אלו בהתנהלותם (ובעיקר בהכרזותיהם) גרמו כמעט לחריקת בלמים בשוק הנדל"ן. שניהם הכניסו חוסר וודאות מיידי לשוק הנדל"ן. קבלנים עצרו את רוב הפרויקטים שלא הגיעו לנקודת האל-חזור והחלו לבנותם שוב רק לאחר presalse של מעל 60% (תסתכלו בדוחות של [BstockB="611012"] אפריקה [/BstockB] מגורים). פרויקטים שעברו את נקודת האל-חזור החלו להיבנות בקצב הרבה יותר איטי (להתאים בין רכישות להתקדמות) ועל פרויקטים חדשים ללא presale משמעותי, הס מלהזכיר. מצב זה הביאנו בחזרה הלום למצב בו אנו נמצאים היום:
- היצע הדירות קטן זה מספר חודשים.
- כמות הדירות הלא מכורות שאמורות לצאת בשנה הקרובה לשוק קטן בהרבה מן הנדרש.
ואם לאמר בפשטות, מה שמשותף לעלייה של 2009 ולעלייה כיום הוא השילוב:
1. עצירה מלאכותית של הביקוש במשך כשנה (ב-2008 עקב המשבר המאיים, ב-2011 עקב המחאה המטופשת).
2. הפסקה טוטאלית כמעט של בנייה חדשה (עקב כך) ויצירת gap בהיצע שיצא לשוק בשנה המתקרבת.
אז הנה - סיפקתי לך תשובה מה משותף לדעתי בין המקרים. בנוסף (ובניגוד לרבים) אוסיף כי לדעתי הריבית היא כמעט חסרת משמעות. אלו שמשקיעים בבורסה - ימשיכו להשקיע בבורסה ללא קשר לריבית ואלו שמשקיעים בנדל"ן (אני מכיר מספר כאלו ושאלתי אותם - רק לצורך הוודאות) ימשיכו להשקיע בנדלן ללא קשר לריבית.
מעבר לכך, הפסיקה [BstockB="351015"] החד [/BstockB] משמעית שלך שירידת מחירי הדיור תבוא ללא קשר למעשי הממשלה היא דמיונית לדעתי. בוא ונוכיח זאת בצורה מתימטית, תחת הנחת בסיס כי הממשלה לא מורידה את חלקה. נוכיח זאת בדרך השלילה:
אנו מניחים כי מחירי הדיור ירדו ב-20% ====>
1. הרווח היזמי כיום הוא כ-15% ולכן בניית דירות הופך להיות עסק הפסדי.
2. הקבלנים מפסיקים לחלוטין לבנות (גם לעבוד וגם להפסיד כסף?).
3. ההיצע מתאפס.
4. המחירים עולים - מש"ל.
מסקנה: לטווח הארוך - אין סיכוי שמחירי הדיור ירדו ללא התערבות הממשלה.
לגבי הדוגמא של ארה"ב.
אני תמיד מחייך כשנותנים לי את הדוגמא הזו (מכל סיבה שהיא).
אספר מעט על עצמי ואקשר זאת לנושא. אני איש שהתחיל את דרכו כאיש טכני (ועדיין מחשיב את עצמי ככזה). במהלך הקריירה שלי רכשתי לי במידה מסוימת שם עולמי בתחומי. עבדתי מול חברות ענק ברחבי העולם (בעיקר - קוריאה, יפן, בלגייה, שוודיה, גרמנייה, אנגלייה) ויצא לי גם לעבוד בארה"ב (מול חברת IXYS למי שמכיר). רוב הפרויקטים שביצעתי לוקחים 2-5 שנים ודורשים שהייה מוגברת במקום (לפחות 40% מהזמן). נושא השהות במקרה זה (לי ולפעמים לצוותים ששכרתי - בעיקר מאירופה) הופך להיות יקר ומה שגיליתי הוא שברוב המקומות לקנות דירה, לשלם משכנתא ולמכור אותה בסיום הפרויקט יוצא יותר זול מכל דרך אחרת (לטווחי זמן שכאלו). למעשה, היוצא מן הכלל היחיד לנושא זה היה יפן (בה שכרתי חדר במלון לשנתיים). בצורה כזו נודע לי על השיטה בשוודיה ובמקרה גם רכשתי בית בסיליקון ואלי (אם אני זוכר נכון - העיר נקראה Mountain View).
אז לאחר ההקדמה הקצרה - אספר על שוק הנדל"ן בארה"ב מהניסיון האישי שלי.
שהיתי בארה"ב עם ויזה של תייר שבאישור מיוחד חודשה כל 3 חודשים כמדומני - אין לי greenCard ולא אזרחות. כאשר הלכתי לברר על מחירי משכנתא התברר לי שהיא אכן, כפי שצפיתי, משתלמת יותר מכל דרך מגורים אחרת (היינו 3 - אני וצוות של 2 אנשים ששכרתי - אנגלי וצרפתי). אבל מעבר לכך (לתדהמתי) התבררו לי הדברים הבאים:
1. ניתן לקבל משכנתא על 110%(!!!) ממחיר הבית (10% לרהיטים כמובן ...) ומדובר בבית במחיר של מעל 1M$
2. המשכנתא היא Non-Recourse (כן!!!).
3. כל שנדרש ממני ע"י הבנק (בגלל שאיני אזרח) זה אזרח אמריקאי "אמין" שימליץ עלי (מה שנקרא - נו באמת).
אז לקחתי משכנתא, קניתי בית ורהיטים (1999), בידיעה ברורה שאם ערך הבית ירד - אני פשוט אחזיר את הבית לבנק (ואקבל נקודות כחולות או סגולות או אדומות או כל צבע אחר בהתאם לשיטה שלהם על האשראי בארהב). מכרתי את הבית ב-2003 ואפילו ברווח קטנטן.
עד היום אני זוכר סיפורים על כלבים משוטטים בארה"ב שנחטפו ע"י הבנקים ולא שוחררו עד שחתמו על משכנתא.
ניתן לטעון שבמקרה שלי המשכנתא היתה עדיפה על שכירות בגלל הריבית הנמוכה (וכנראה שבצדק), אך זו אינה הנקודה בסיפור (ולכן גם הריבית היא לא הפקטור המשמעותי). הנקודה החשובה בסיפור היא העובדה שהבנקים חילקו משכנתאות Non-Recourse(!!) לכל דורש (וגם לכאלה שלא דרשו) ללא בדיקה של יכולת החזר ו/או סיבה להחזר (כמו במקרה שלי).
מעבר לכך, האמריקאים (כפי שנתפסו בעיני) הם עם של בורסה ולא עם של נדלן. האמריקאי הממוצע לא "קונה דירה להשקעה" אלא קונה ניירות להשקעה. כשאנו מדברים על "השקעה בנדל"ן" אנו מדברים מנקודת ראייה פסיכולוגית ישראלית. מעטים העמים שפגשתי, שבהם השקעה בנדלן היא ספורט עממי (ראיתי את זה במובן מסויים גם בבולגרייה).
אז אם אסכם:
לדעתי, נפילת שוק הנדלן האמריקאי נבע בראש ובראשונה ממדיניות מתן האשראי של הבנקים (במיוחד הלוואות Non-Recourse). לא ראיתי אח ורע בעולם למה שראיתי בארה"ב (ולמי שחושב ספרד - תוצאה דומה, סיפור אחר).
כעת,
1. למי נותנים משכנתא בארץ?
2. מה אחוז המימון?
3. מהם תנאי המימון (רמז - Recourse+ערבים).
4. מה קורה בארץ למי שלא מחזיר משכנתא (רמז - הבנקים רומסים אותו, אחרי כן רומסים את כל 28 הערבים שהחתים).
לדעתי, כל השוואה בין שוק הנדלן בישראל לשוק הנדל"ן בארה"ב מבוססת על חוסר היכרות (ולכן, כפועל יוצא - לא מקבל כי זהו תקדים למצב בארץ).
בברכה,
פיראט יקר,
תשובותייך וסיפוריך ארוכים ומפורטים אך עובדה זו אינה מספיקה להפוך את טיעוניך לנכונים.
הייתי מאמץ את תשובתך לאייל ומפנה אותה אלייך אבל בנושא כה חשוב אני חושש שדברייך עלולים לעשות נזק לחלק מחברי הפורום שלא יעמדו על השגיאות ויגיעו למסקנות שגויות.
אם לאמר בפשטות, מה שמשותף לעלייה של 2009 ולעלייה כיום הוא...
על מה בדיוק אתה מדבר? ב-2009 המחירים זינקו, היום המחירים לכל היותר שומרים על ערכם.
אז הנה - סיפקתי לך תשובה מה משותף לדעתי בין המקרים.
אני לא יודע למי סיפקת תשובה ומה היתה השאלה.
אוסיף כי לדעתי הריבית היא כמעט חסרת משמעות
זכותך. וטוב שהוספת שזו דעתך.
בוא ונוכיח זאת בצורה מתימטית,
תחת הנחת בסיס כי הממשלה לא מורידה את חלקה.
מתמטיקה לעניים? הכשל הלוגי בכל החישוב המפואר שביצעת נמצא במשפט המודגש (במקור). הממשלה תיאלץ להוריד את חלקה. עיקר המחיר של דירה חדשה נמצא בעלות הקרקע שנקבעת במכרז. עם ירידת הביקוש גם מחיר הקרקע יירד וכל הטיעון שלך קורס (התלבטתי אם לכתוב מש"ל).
מסקנה: לטווח הארוך - אין סיכוי שמחירי הדיור ירדו ללא התערבות הממשלה.
שווה להקדיש מחשבה שניה למסקנה זו.
אספר מעט על עצמי ואקשר זאת לנושא
תודה על הסיפור והוא אפילו קשור לנושא רק המסקנה שגויה. למה לדעתך הבנקים דחפו לכל כלב משכנתא? למה זה קרה דווקא בשנים אלו?
התשובה - כסף זול.
פיראט יקר,
לא התכוונתי לפגוע, זו היתה בדיחה (תפלה) שהתייחסה לניק שלך ולבדיחות שאחרים זרקו קודם על הניק.
לגבי ריבית ראלית שלילית והשפעתה על מחירי הדיור, בוא ואתן לך דוגמא מעולם האגחים שתמחיש. נניח שבמשק מסוים הריבית היא 6% , ושכר הדירה הממוצע במשק נותן גם הוא תשואה של 6% (אנשים באותה מדינה מאמינים שנדלן בטוח כמו אגח ממשלתי).
כעת, נניח שיש משבר כלכלי חיצוני (לא באותה מדינה!) שמכריח את הנגיד להוריד ריבית ל 3%, מה לדעתך יקרה לתשואה על דירות להשקעה? לדעתי גם התשואה על הדירות להשקעה תרד. איך היא תרד? היא יכולה לרדת ע"י ירידת שכר הדירה, אך זה לא הגיוני כי המשק לא במשבר ואין אבטלה, אז לדעתי היא תרד עקב עליית מחיר נכס הבסיס, קרי מחיר הדירה. האם ההגיון הזה לדעתך פגום?
הי eyal,
כמו שציינתי, בלתי אפשרי לפגוע בי דרך העולם הוירטואלי. אז אל דאגה בנושא זה. פשוט, לא פגשתי את דמותך וחבל היה לי שתקבל רושם מוטעה על Pirate.
ההגיון הוא ללא דופי. למען [BstockB="382010"] האמת,[/BstockB] גם אני בתשובתי התייחסתי בעקיפין להגיון זה (במובן מסויים) -
ניתן לטעון שבמקרה שלי המשכנתא היתה עדיפה על שכירות בגלל הריבית הנמוכה (וכנראה שבצדק),
כל שנותר לך לשאול - האם הריבית היא הפקטור היחיד ו/או החשוב במחיר הדירה?
אתה כמובן יודע שקניית דירה היא עסק לא כלכלי (ואם לא, אני יכול להוכיח זאת תחת הנחות סבירות) ועדיין אנשים קונים דירות. משמע, קניית דירה היא משהו רגשי ולא שכלתני ולכן קיים ביקוש קשיח לדירות. מה לדעתך יקרה למחירי הדירות אם:
1. הריבית במשק היא 10% ויש 0 היצע של דירות?
2. הריבית במשק היא 0% ויש 0 היצע של דירות?
האם קיים הבדל בין (1) ל-(2)? לטענתי - לא הבדל מהותי, שכן הביקוש הקשיח הוא ביקוש רגשי ולא כלכלי.
לטענתי - זהו בערך המצב בו נמצא השוק. בגלל המחאה החברתית הופסקה כמעט לחלוטין הבנייה ואנו נמצאים בפני cliff של היצע זמין. למעשה, לפני כחמישה חודשים כתבתי את הדברים הבאים (כתוב באתר):
הי reem,
אני חוזר אליך עם ההבטחה שנעשתה לגבי הערכת שוק הדיור.בועה כן או בועה לא - זה כבר לא העניין לדעתי.
בשנתיים האחרונות ישנן מעט מאוד התחלות בנייה. בשנה האחרונה אנו נמצאים בתהליך של סיום כל פרויקטי ה-pipeLine שנכנסו לשוק בתקופת הבום (2009-2010) ועד סוף השנה אנו נגיע לאיזה שהוא cliff בצד ההיצע הנבנה. אך, אבוי - למרות הכניסה המאסיבית של יחידות מגורים לשוק (דבר אופייני לסיום תקופת ה-pipeLine) אנו רואים התייצבות בכמות ההיצע החופשי בשוק. משמעו של זה הוא שהקונים נכנסים לשוק ביתר שאת בתקופה האחרונה. אם לא יהייה משהו מאוד מפתיע מצד הממשלה, אני מעריך שבחודשים הקרובים תתחיל לראות סטביליזצייה/ירידה איטית בהיצע החופשי (ההיצע הנבנה ילך ויירד לקראת סיום תקופת ה-pipeLine) ולקראת סוף הקיץ אני מעריך שפתאום יעלם כל ההיצע הנבנה (ה-cliff) וההיצע החופשי ירד במהירות, מה שיקפיץ את המחירים.
תקרא ותחליט בעצמך האם מה שקורה היום דומה למה שנכתב לעיל.
אם התשובה לדעתך היא כן (ולדעתי זו התשובה), תשאל את עצמך 2 שאלות נוספות:
1. האם התחזית שלי קשורה בצורה כלשהי לריבית?
אם התשובה ל-(1) היא לא
2. האם אין זה אומר שהריבית אינה הפקטור הדומיננטי במקרה שלפנינו?
אשאיר לך לענות על שאלות אלו.
בברכה,
לגבי הריבית, יש ביקוש רגשי ויש ביקוש כלכלי. יש אנשים שמסתמכים על הכנסות שכ"ד. במידה והריבית בבנק תביא להם הכנסה גבוהה יותר הם בהחלט יציעו את הדירות למכירה. ולהפך כאשר הריבית כך כך נמוכה כמו היום יש אנשים שקונים דירות בשביל לקבל תשואה של 6% ומרוצים מזה.
הביקוש הכלכלי בניגוד לביקוש הרגשי הוא מאוד גמיש ויכול להופיע מצד המוכרים או הקונים בהתאם לתנאי השוק.
זה רק משתנה אחד וברור שהתחלות הבניה (הצע לעתיד) וההצע הקיים כמו גם מצב רוח [BstockB="604611"] לאומי [/BstockB] משחקים תפקיד משמעותי יותר אבל לא הייתי מזלזל בכלל בהשפעת הריבית.
לגבי משכנתא בארה"ב, היא מאז ומעולם נון-ריקורס. אני גם מוצא את זה אבסורדי אבל איכשהו זה עבד בסדר הרבה מאוד זמן ולכן לא השתנה. אגב הם גם יכולים לממן מחדש (כדאי במקרה של ירידת ריבית) ללא קנס מה שאכן קרה רבות בשנים האחרונות. כלומר שהסיכון הכלכלי לירידת ריבית נופל על מחזיקי המשכנתאות.
מה שקרה בארה"ב הוא שגילו איך ליצור זהב מזבל באמצעות מכשירים פיננסים מובנים ובאישור סוכנויות הדירוג. הביקוש הרב לזבל בשילוב עם הריבית הנמוכה והנון-ריקורס הולידו את הבועה.
לפני זמן קצר נגיד הבנק המרכזי בישראל הודיע על פרישתו בעוד כמה חודשים, סימוכין: http://www.globes.co.il/news/article.aspx?fromelement=hp_maintopic&did=1000818005
ואני שואל את עצמי, למה?
לדעתי, פישר מבין שכל קואליציה שתקום בישראל בעתיד הנראה לעין תהיה מחויבת לפטור את בועת הנדלן שיצר כאן.
פישר מסתכל על העולם בעיניים אמריקאיות - לא עיניים ישראליות. בארה"ב ככל שמחירי הנדל"ן עולים [BstockB="338012"] מר [/BstockB] וגברת סמית יכולים להגדיל צריכה על חשבון משכון אפשרי של הבית בו הם גרים. בעליית מחירים הבנקים מרגישים נח עם החוב [BstockB="338012"] ומר [/BstockB] וגברת סמית צורכים יותר ממה שהמשכורות שלהם מאפשרות - הגדלת צריכה פנימית מאפשרת הגדלת בקושים במשק ויציאה מהירה יותר ממתון.
בישראל, [BstockB="338012"] מר [/BstockB] וגברת כהן מחדרה לא נוהגים למשכן את ביתם לאחר 20 שנות משכנתא קשות שעברו. הם לא מרגישים בעושר של דירה יקרה. ובניגוד לארה"ב יש להם 3 ילדים בני 20-35 שהיו שמחים לעזור להם בקניית דירתם הראשונה.
מחירי הדיור הגיעו לרמות בהם גם עשירון עליון ללא הון עצמי מאוד משמעותי יתקשה לקנות דירה סטנדרטית במרחק של חצי שעה ברכב מירושלים ות"א.
זה לא מצב נורמאלי, בחלק מהמקומות בדגש על הפריפריה הקרובה המחירים הכפילו עצמם ב- 4 השנים האחרונות.
לא מעט מרוכשי הדירות קונים ממשכנים עצמם לדעת עם שכר משפחתי של 12,000 ש"ח נטו וחוב של 1,000,000 ש"ח.
פישר מבין להערכתי שמחירי דיור של 1.5M ש"ח לדירת 4חד, 100מ בערי השינה של גוש דן [BstockB="726018"] וירושלים [/BstockB] לא יכולים להתקיים לאורך זמן. שווי המשקל ששרר כאן לפני ~ 5 שנים היה סביב 800K ש"ח לדירות הללו.
ברור לו שדי בכמה פעולות ממשלתיות פשוטות כמו:
1) הוצאת הסטודנטים משוק המגורים על ידי בניה מסיבית וזולה בסטאנדרט נמוך של מעונות למכללות ולאוניברסיטאות - פעולה שניתן לבצע בעיקר תוך חדוש בניה עירונית בכסף מוסדי והחייאת [BstockB="715011"] אזורים [/BstockB] שאף אחד לא רוצה לגור בהם בעזרת הסטודנטים שמביאים "חיות" למקומות.
דוגמאות: דרום ת"א ובשכונות המוזנחות של חיפה.
2) שגור של מספר פרויקטים "במחיר למשתכן" לאוכלוסיה הכללית באזורי: רחובות, יבנה, מודיעין, נתניה, חדרה,..... סביב תג מחיר של 600K ש"ח לדירת 3.5חד בסטאנדרט בניה סביר ובתאם לתקן.
3) מסוי קרקעות שאינן משמשות לבניה ושאינן חקלאיות.
4) שמוש בכסף צבורי ומוסדי על מנת לייצר דיור ארוך טווח להשכרה במחירים שפויים בסביבות אזורי הבקוש. עלות בניה של דירה סטאנדרטית היא הרבה פחות מ- 1.5M ש"ח הנהוג במקומותינו לרבות מרכיב הקרקע. בתג מחיר של 600K ש"ח ניתן לבנות מספיק יחידות שתושכרנה ב- 3000 ש"ח לחודש [BstockB="715011"] באזורים [/BstockB] בהם כיום מושכרות דירות ישנות יותר ב- 4500 ש"ח לחודש ויותר. 6% תשואה ברוטו על ההון יכול לעניין את המוסדיים לא פחות מאג"ח טייקונים ללא בטחונות.
פישר להערכתי מבין שהוא לא רוצה להיות כאן כשיהיו עשרות אלפי משכנתאות עם חוב של 1,000,000 ש"ח על נכס שמחיר השוק שלו 800,000 ש"ח. הוא לא רוצה להיות כאן כשהבנקים נתנו משכנתאות לכל דיכפין במחירים זולים והאבטלה עתידה לעלות באופן מאוד משמעותי ב- 2013.
האני מאמין שלו להערכתי מדבר על שמור רמת המחירים ואולי הפחתתם בצורה מדודה - בעוד ברור לכל שהעם כורע תחת הנטל ולא יכול עוד. הבועה הקיימת בישראל מחייבת צעדים שיהיו מאוד רעים למערכת הבנקאית.
להערכתי, מה שקרה מתחת לפני השטח הוא אמירה של פישר: או שמשמרים את הבועה או שאני הולך.
להערכתי, תהה זהות שר השכון הבא אשר תהה, תהה זהות שר האוצר הבא אשר תהה - לכולם ברור שהממשלה הבאה תמדד ביכולתה להפחית לפחות 30% ממחירה של דירה חציונית בתוך שנה - שנתיים - ועם ההשלכות הללו פישר לא רוצה להתמודד כי הוא כבר ראה מה קורה במדינות אחרות בהן המחירים היו גבוהים והגיע סוף ווסות המחירים.
אהלן JSP
מאמר יוצא מן הכלל, יפה מאוד.
תודה לך.
ארז
"מה שהיה הוא שיהיה ומה שנעשה הוא שיעשה ואין כל חדש תחת השמש". קהלת בן דוד, מלך בירושלים
לארז,
🙂
לדעתי לפרישת פישר אין אם הכלכלה ולא כלום.
הוא אדם מבוגר שנגמר לו הכוח / נמאס לו מההתנהלות הווכחנית / כוחנית שטמונה בתרבות הישראלית - הוא עשה קדנציה מאוד ארוכה ופשוט נגמר לו הסוס מלהתעסק שוב עם ממשלה חדשה / תקציב חדש -הוא רצה להודיע על עזיבתו עוד באוקטובר ולפרוש מייד אחרי הבחירות.
אם אי קורא נכון את המפה , הוא מועמד להחליף את פרס כנשיא המדינה , ריבלין הוא מועמד של הליכוד אך לאור הקואליציה המתגבשת אני מעריך שנראה את פישר כנשיא.
לגבי בועה / לא בועה של מחירי נדל"ן - ירידה של 20% במחירים לא אומרת כי יש בועה, בועה דורשת התמוטטות מחירים כללית באופו כזה שאח"כ מסתכלים עם המחירים ההיסטוריים ואומרים - זה כבר לא יחזור.
את דעתי כתבתי והדגמתי עם נתונים ה"תחזית 2013" - בישראל אין בועת מחירי נדל"ן יש רמת מחירים מאוד גבוהה שנגרמת מעליית מחירי קרקע. בעל הקרקע העיקרי במדינת ישראל זו המדינה עצמה (בניגוד למשל לארה"ב שם רוב הקרקעות למגורים פרטיות) ולכן כללי ההיצע / ביקוש לא מגדילים את ההצע הקרקעות במידה שימתן את עליית מחירי הקרקע.
יש כאן קשר גורדי שקשה לנתקו - המדינה גובה כל כך הרבה מיסים / הכנסות מנדל"ן כך שמתן קרקעות "בחינם" לבניה פוגעת בהכנסות המדינה והעסק תקוע.
מצד שני אין שוב בעיה אמיתית להוריד מחירי דיור - צריך רק החלטות פשוטות -
מעבר לדוגמאות של דיור ציבורי להשכרה לסטודנטים / אחיות / אנשי צבא , מתן הנחיה לעמידר לקדם פרויקטים של פינוי בינוי במתחמים היא הבעלים (קרקע בבעלות עמידר ) - יגדיל מאוד ההצע לדיור ציבורי רק ע"י הגדלת הצפיפות בקרקע קיימת ושיפור איכות החיים של הדיירים הקיימים
העברת חוק "התחדשות עירונית" - שיהפוך את המדינה ליזם פינוי בינוי של מתחמים שנבנו לעולים חדשים עם קום המדינה - אלו מבנים שיש להרוס אותם על קרקעות שניתן להגדיל בהם הצפיפות לאין שיעור והקרקע היא של מנהל מקרקעי ישראל - המשמעות היא שהמדינה "תפקיע" את הדירות הקיימות ו"תפצה" ע"י דירות חדשות באותו מקום - ללא צורך בהסכמת דיירים. המדינה עם העיריות יתכננו הפרויקט , יוציאו רשיונות ויפרסמו מכרז לקבלן שיבנה - דירות חדשות לדירים הקיימים, דירות חדשות למדינה לצורך דיור ציבורי / מכירה או השכרה בשוק
ויש עוד רעיונות נוספים, צריך רק להיות מסוגלים לנהל את התהליך ויכולת ניהול, לצערי, מאוד חסרה בממשלה ובשרות הציבורי
ל- tby,
שלום tby, קצת קשה לי לקבל את הטיעון שאני מתגעגע לילדים שלי - אדם במעמדו של פישר יכול להרשות לעצמו לעלות על טיסה שבועית לארה"ב במחלקה ראשונה על מנת להעביר weekend בארה"ב ולחזור בזמן ליום העבודה שלו בבנק.
לדעתי, חייב להיות משהו מתחת לפני השטח - אני לא פוסל שלא קבלו הנחיה שלו במשהו והוא ביקש להקדים את עזיבתו.
לגבי בועת הנדל"ן, יש 1001 דברים שהממשל יכול לעשות נוסף לאלו שתארתי בפניך.
אני חושב שלכולם ברור שאי אפשר להמשיך כך וצריך לעשות משהו. רק אתמול פורסם על דירות 3.5 במודיעין ב- 550K ש"ח - כשאף אחד לא מפסיד. גם מחיר הקרקע נכנס לקופת האוצר, גם הקבלן מרוויח. אף אחד לא מפסיד כאן ואם תהיה בניה בכמות גדולה של בניה רוויה נראה לא מעט כסף שחוזר לקופה.
לגבי התחדשות עירונית, אני סובר שלמועצות ולעיריות יש יותר מיד ורגל בדבר - הן רוצות אוכלוסיות מסוימות ולכן המפרטים מתאימים בעיקר לאוכלוסיות שיש להם 1.5M לדירת 4חד סטאנרטית.
הממשלה יכולה בתקון תקנות לעקוף את העיריות והמועצות כפקודת שעה ולהנחית על המועצות החלטות של התחדשות עירונית. די כי על כל חורבה משנות ה-50, יבנו 7-8 יחידות חדשות תוך מתן או דירה חדשה 4חד סטאנדרטית לזקן שגר שם או דירת 2.5חד + 1.5חד שישכיר אותה לקבלת תוספת הכנסה חודשית. ניתן ראשית לבנות בניין רווי לשכן בו את הדיירים הקיימים ולאחר מכן להרוס את החורבות, להתקין תשתית חדשה ולאחר מכן בתוך שנה להרים את כל הפרויקט ללא מרכיב הקרקע.
תאר לך שבתוך 5 שנים מהיום יבנו 300,000 דירות חדשות על בסיס התחדשות עירונית בסמוך למרכזי הערים הקיימות תוך מתן דגש על תחבורה, חניה, תשתיות, שטחים מסחריים במחירים סבירים לכל נפש נוסף להוצאת הסטודנטים משוק הדיור ובניה על קרקעות מנהל בהיקף הקיים.
כשאני כותב מחיר שווה לכל נפש, אני מדבר על כ~ 700,000 ש"ח לדירת 4 חדרים + מחסן וחניה. כל 7 דיירים חדשו יממנו בקנייתם את הבניה מחדש של הדיירים הזקנים שגרים שם היום.
בפרויקט שינוהל ע"י המדינה ניתן לאלץ כי חלק מהדירות הפחות טובות 2-3חד בקומות נמוכות ובכוונים לא טובים יועברו בחינם לרשות המדינה כדיור צבורי (נניח 7% מכל פרויקט). הדירות הללו יושכרו בסכום נמוך ומפוקח למי שידו אינה משגת ונדרש לשירותי הרווחה במדינה. על מנת להוזיל עלויות סטאנדרט הגמור בדירות הללו יהיה נמוך (מטבח מינימאלי, קרמיקה בעלות מינימאלית, כיורים וברזים מינימאליים,...).
שלום לכולם,
אני רואה שהדיון הזה היה פעיל עד לפני פחות מחודש, מוזר שפספסתי אותו, כנראה שהקישור "הודעות אחרונות" מפקשש...
בכל אופן, ולרי פרסמה היום מאמר של כלל פיננסים שקשור לנושא:
http://www.s-maof.com/Forum/threads/18783-%D7%90%D7%A0%D7%99-%D7%A9%D7%95%D7%A0%D7%90-%D7%94%D7%A4%D7%AA%D7%A2%D7%95%D7%AA!-%D7%9B%D7%9C%D7%9C-%D7%A4%D7%99%D7%A0%D7%A0%D7%A1%D7%99%D7%9D?p=99513#post99513
המאמר בעצם מסיק שאנו בדרך לקיומו של סעיף 1 ב"ניתוח לטווח ארוך" של פיראט.
תמיכה לזה מתקבלת על ידי מדיניות וצעדי בנק ישראל שבעצם יגרמו לעליית מחירי הדיור.
אם כך, בעצם תהיה כאן התנגשות. תבוא ממשלה חדשה שתרצה להוריד את מחירי הדיור אך הגוף הכלכלי המקצועי של המדינה (בנק ישראל) יתנגד לצעדים אלו.
נראה לי שאם כך, ניתן להסיק שמחירי הדיור יירדו רק אם יהיה משבר כלכלי/בטחוני שיגרום לעלייה באבטלה וחשש להוציא כספים.
במידה ולא יהיה משבר (ונקווה שלא) ומכיוון שהממשלה (במיוחד "הליכוד" ו"יש עתיד") כן תרצה להראות לציבור בוחריה תוצאות, אז נראה לי שבעצם יפעלו לאי-עליית המחירים כך שיוכלו להראות שמחירי הדירות ירדו ריאלית
בכ 15% במשך כל הקדנציה.
צעד נוסף יהיה פעולות נקודתיות שלא ישפיעו על כלל שוק הדיור, כמו מענקים לזוגות צעירים או פרוייקט שכירות מפוקחת אך בהיקפים מאוד נמוכים.
אם ניקח לדוגמא את המכרז לשכירות מפוקחת בכפר סבא, אז יהיו שם דירות בשכירות מופחתת של 25% מהשוק (אגב הקבלן קיבל 70% הנחה מערך הקרקע והציע שכירות בחינם), אבל הקטע שמספר הדירות הן 10. בקיצור ללא השפעה על מגמות בשוק הדיור.
http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000822045
http://www.mmi.gov.il/HodaotmmiInt/show_h.asp?key=1318&CodeMaarecet=1
כנראה שהדיון על מחירי הדיור ילווה אותנו לפחות ל 5 השנים הקרובות.
יום טוב
אלפרד שלום,
הדיון על קיומה של בועת נדלן אינו רלוונטי. השאלה הרלוונטית היחידה היא האם תהיה ירידת מחירים או לא. לממשלה יש "אינטרס" להראות שהם מנסים להוריד את מחירי הנדלן - עד כה ללא "הצלחה". השנים חלפו ונכון לכתיבת שורות אלו לל"ש. לבנק ישראל יש מחויבות לצמיחה וליציבות מחירים וכיאה לגוף קווזי פוליטי "לנסות להפגין סולידריות חברתית" למרות שלא תפקידו כלל. זה תפקיד הממשלה.
יש לראות את הדברים בקונטקסט הנכון - והוא ריבית נמוכה מאוד לאורך זמן לא מבוטל במדינות רבות. זו הסיבה העיקרית לסביבת מחירים גבוהה בנדלן ובשוק ההון. זה לחלוטין לא גורע מאוזלת ידן של ממשלות ישראל בעשור האחרון.
יום טוב
מנשה,
הממשלה מתחזקת את הבועה בהצלחה רבה ולא מראה אפילו ניסיון קטן עגום אחד להוריד את מחירי הדיור ויוקר המחיה בארץ.
לאחר הורדת ריבית אחרונה (כשלפי הנתונים שפרסמו לפני הייתה ירידה קטנה בהיקף משכנתאות) עם ישראל רץ לבנק לקחת משכנתא (או למחזר) בריבית אפסית.
לא הרבה חושבים על מה יקרה כשהריבית תעלה, והיא יכולה לעלות גם ל3 (כמובן לא בשנה אחת) מי יודע לאן ב"י יסחף. ואני בספק שהעלאת משכורת מינימום תעזור למסכנים שנדפקו להחזיר משכנתא חודשית..
כי עם העלאת משכורות יבואו גם העלאות במחירי מוצרים (מהבסיסיים ביותר אפילו). ועש ישראל יזרק לרחובות. ואז יבוא פיצוץ הבועה שממנו מפחדים כל כך. תמונה אפלה מאוד.
מקווה רק שלבנק ישראל יש master plan...
לגרוס ומנשה
בועת הנדל"ן מתוחזקת היטב ע"י הממשלה. בקדנציות האחרונות מדברים על ירידת מחירי הנדל"ן אך מקדמים את הצמיחה בהכנסות מהתחום ומהמיסים. כדברי הגששים "אומרים ככה ועושים ככה". הכל מתחיל במחיר הקרקע ובהיצע המצומצם. אם היו מקבעים את המחיר (למ"ר) בכל הארץ ומשחררים קרקעות היה ניתן לעצור במידה מסוימת את ההתנפחות...ואולי לבלום את הבועה הגדלה. מחירי האנרגיה וחומרי הגלם שנחתכו בעשרות אחוזים היו עוזרים בהורדת העלויות. אך האנומליה מתחזקת ומחירי הנדל"ן לפי ההודעה מאמש הוסיפו עוד 4%...מה שיש להגיד כבר נאמר, זה לא עניין לחשבונאים או כלכלנים...
פוסט אחרון: קרנות ביטקוין ישראליות המצטרף האחרון לאתר: nik24689 פוסטים אחרונים תגובות שלא נקראו
