אהלן פיראט

מחשבה יצירתית וגמישה, אהבתי.

בהצלחה.

ארז

רעיון טוב, קצת בעייתי לקנות את אפי פיתוח ששם לדעתי הפוטנציאל הכי גדול, יש לי קצת עוד מההסדר, עלויות הקניה גבוהות ואפילו לוקחים דמי משמרת רק על הניר הזה פעם בשנה, לא זוכר כמה.

רעיון טוב, קצת בעייתי לקנות את אפי פיתוח ששם לדעתי הפוטנציאל הכי גדול, יש לי קצת עוד מההסדר, עלויות הקניה גבוהות ואפילו לוקחים דמי משמרת רק על הניר הזה פעם בשנה, לא זוכר כמה.

הי reem,

ראשית, לגבי אפי פיתוח - העמלות שאתה מכיר אינם על המניות, אלא על משהו מעין זכות מניה בקרן (AFID) - לא מבין בעצמי את ההגדרה המדויקת. המנייה עצמה (AFRB) אינה משלמת דמי ניהול (ומה שיותר מעניין - היא תמיד זולה יותר מ-AFID). העמלות בבורסה בלונדון אכן גבוהות יחסית, אך מה זה ביננו 0.2%. הבעייה היותר קשה שם היא הסחירות הנמוכה.

עם זאת, אני רוצה לציין כי איני בטוח שאכן [BstockB="1097948"] [BstockB="611012"] אפריקה [/BstockB] מגורים [/BstockB] מפגרת בהרבה מאחרי השתיים האחרות. [BstockB="1097948"] [BstockB="611012"] אפריקה [/BstockB] מגורים [/BstockB] נסחרת ב-500 מליון שקל, הון עצמי של לערך 650 מליון שקל, אך עדיין לא הכירה ברווחים של מאות מליונים (חברה יזמית - מכירה בהוצאות עכשיו ובהכנסות, עם מסירת המפתח). להערכתי, אם שוק הנדלן לא יתרסק לחלוטין, [BstockB="1097948"] [BstockB="611012"] אפריקה [/BstockB] מגורים [/BstockB] היא בעלת שווי הוגן של כ-900 מליון שח (בהתייחס לתשואות אותן היא משיגה על ההון). דעתי בלבד.

בברכה,

hi pirate
like it
u have already furnished me with this info.
chapeau
I prefer shares u know that
all the best my friend and if u have something good so good
kindly update
tnx
Rr

תודה ארז.

Hey rema,
it"s good to see u again
Yes, i did, and after a thought, I decided such an idea might be of interest to others
at any rate, I don"t usually deal with shares, but to my opinion, if u do - go for the consensus
and it better be with high dividend

I personally have shares in:
Coor - Expected a takeOver by IDB (it came out as a merger offer)
Liberty - Expect a takeOver soon, but probably not your style - have no volumes
Elrov Israel - Just as a nostalgy (good company with a leveraged investment in Leumi, Poalim)
Khill - Good solid agah-share with positive sentiment
Aloni-Hetz - Good solid agah-share with positive sentiment

Why the English? Just for kicks?

Regards,

הבעיה העיקרית של עם [BstockB="1097948"] [BstockB="611012"] אפריקה [/BstockB] מגורים [/BstockB] זה הנדלן למגורים בישראל שאני צופה שירד (לדעתי אנחנו בבועה)

הלו reem,

אתה כמובן מודע שהטענה הזו לא כל כך רצינית. למשל, אם הייתי אומר לך שחברת נדלן למגורים הפסיקה לבנות ואוגרת כסף, הרי שאז היא חברה שמכרה בשנות השיא ומחכה לירידת מחירים - כלומר, חברה כזו הרוויחה הון ב"בועה" (לטענתך) וכעת מתנהלת בהתאם למה שאתה מאמין (מרוויחה מכל הכיוונים). ואתה פסלת אותה, בגלל התחום בו היא פעילה ....
כמשקיעי אגח, אנו [BstockB="662577"] פועלים [/BstockB] הרבה מאוד כנגד ה"טרנד" המקובל, תוך ניתוח יותר מעמיק של הנתונים. כל מה שהיום כותבים על [BstockB="1091354"] [BstockB="611012"] אפריקה [/BstockB] נכסים [/BstockB] היה גלוי וידוע מהדוחות, לפני חצי שנה. אך מכיוון שהיא עוסקת ב"מזרח אירופה" היא הגיעה לאן שהגיעה (2200) ומאז הספיקה לעלות 70% עד שהאנליסטים "גילו" ש"מזרח אירופה" אינה מקשה אחת.
הצעה שלי, קרא את הדוחות של [BstockB="1097948"] [BstockB="611012"] אפריקה [/BstockB] מגורים [/BstockB] - אתה תופתע. משהו כמו 66% מהדירות בביצוע ובתכנון לפני ביצוע(!!!) כבר מכורות (ואם אתה צודק - במחירי שיא). ישנו גם ניתוח רגישות מלאים למחיר. קרא ותחכים - פסילה של ענף בגלל שאינו "טרנדי", לא מתאים למשקיע אגח.

אני יכול גם לדון עמך לגבי ה"בועה" (כהצהרה גורפת - האם תשואה על נכס של 8% בכרמל חיפה נראה לך כבועה?) ויש לזכור שאנו כבר לאחר ירידת מחירים דה-פקטו של 10%-15% בחלק מן המקומות (אני עוקב ברחובות, מסיבות פרטיות). אך לא זאת הנקודה שאני רוצה להעלות לדיון. אני רוצה דווקא לדון בנקודה מעט יותר פילוסופית (ועימך הסליחה - יש לי נטייה לכאלו).

מתי נכס פיננסי מגיע לתחתית? ישנם הרבה ציטוטים מפורסמים ("כשיש דם ברחובות" הוא המפורסם ביותר כנראה). מבחינה כלכלית, ניתן לאמר שנכס הגיע לתחתית, כאשר כל מי שפועל באופן רציף בשוק - כבר נקט עמדה כנגד הנכס (כיאה לדיעה הרווחת) וכל מי שאינו פעיל בשוק - ניתנה לו הזדמנות מספקת לשנות את הפוזיצייה שלו (במקרה דנן, להחליט אם לקנות או לא לקנות נכס, להחליט אם לתת הנחות או לא, ...). כאשר זהו המצב - לא נותר אף גורם שיפעל כנגד הנכס בשוק ולכן הנכס יתחיל לעלות כברירת מחדל (או יעלם - אך במקרה דנן, דירות למגורים הן בעלות ביקוש קשיח ולכן לא יעלמו).
במשך השנה האחרונה כל שאני שומע הוא "בועה", "בועה", ו"התרסקות", "התרסקות". נהוג להתייחס ל-cycle יזמי בבנייה (כניסה לנקודת אל חזור בפרויקט ועד השלמה) כשנה וחצי. במילים אחרות, אם תוך כ-4 חודשים לא תראה שינוי דרמטי במצב (ומהדוחות איני רואה כזה, לעת עתה), אתה צפוי לראות עלייה חוזרת של המחירים. למעשה, לאלו ששואלים אותי אם כדאי לקנות היום דירה, אני עונה שכדאי להתחיל לחפש ולקנות אם נקרית בדרכם מציאה.

כרגיל, אתנצל על ההגיג הפילוסופי (אני לרוב משעמם את אלו שבסביבתי ולכן מעמיס את זה עליכם ...).

אוסיף ואציין בפניך, כי שוק ההון שינה דעתו בתקופה האחרונה ואינו מסכים עם הדיעה הציבורית הרווחת (ודעתך) לקיומה של "בועה". הסימן הראשון לכך, תמיד מתקבל ב...אגחים. הבט בגרפים של אגחי חברות נדלן יזמי קטנות, בעלות הון עצמי נמוך ותלות קריטית בשוק הריאלי ותראה מה קורה עימן ב-3 החודשים האחרונים. שתי דוגמאות העונות לתיאור (בהן אני מושקע ולכן עוקב) הן [BstockB="421016"] נתנאל גרופ [/BstockB] אגח ג, אלמוגים אגח א.

בברכה,

שלום PIRATE,

אני לא בטוח שזה הולך יחד - פילוסוף ומחזיק מניות (בשרשור) בקרדיט סוויס.
אני אשמח אם תארגן לי (אישית)תשואה של 8% בחיפה, כרגיל כמו בכל מקום תשואת ההשכרה הינה 3%-4% בלבד !!
אלא אם כן אתה מדבר על משהו מסחרי (להלן: NOI), שהינו מדד מסוים להשוואה אבל אינו מייצג מבחינתי תשואה.

במאמר מוסגר, קצת קשה לי השבוע באתר עם כל זעקות השבר והצילו של אחינו משקיעי אופציות המעוף.
זה חוזר על עצמו כל כמה חודשים ואני נדהם כל פעם מחדש.

בברכה,
אודי

pirate - "קרא ותחכים - פסילה של ענף בגלל שאינו "טרנדי", לא מתאים למשקיע אגח." - אנחנו מדברים על קנייית המניה של [BstockB="1097948"] [BstockB="611012"] אפריקה [/BstockB] מגורים.[/BstockB] כתחליף לאגח כו של [BstockB="611012"] אפריקה [/BstockB] השקעות
לדעתי קריסה בנדלן למגורים בארץ תפגע במניה ולכן לא היתי רוצה להחזיק את המניה, כמו כן יש ברשותה מאגר קרקעות שערכו יפגע אם תתפוצץ הבועה (שאני חושב שקיימת ואתה לא).
נכון שמה שמכרו כבר נראה בדוחות אבל מניות מתמחרות גם את העתיד.

הי,

כנראה שברברתי יותר מדי מכיוון שנראה לי כי לא הבנת את דברי. אז הנה בתמצית:
1. אני איני יודע אם אנו ב"בועה" או לא. כל שנתתי לך הוא חיוויים ממקורות שונים באשר לדעתם של אחרים על קיומה של "בועה". הוספתי ואמרתי, בועה או לא, תן לי עוד ארבעה חודשים ואוכל לאמר לך את כיוון מחירי הבתים בסבירות גבוהה.
2. כיוון שאתה נמצא באתר זה, אני מניח שאתה מתעסק באגח. כל שאמרתי הוא, שכאחד שעוסק באגח אני מניח שיכולת הניתוח שלך, גבוהה מן הממוצע (ומכאן "קרא ותחכים - פסילה של ענף בגלל שאינו "טרנדי", לא מתאים למשקיע אגח"). כל שהצעתי לך הוא לעשות ניתוח "מה אם" באמצעות הדוחות (לגבי החברה - לא המנייה).

אין במה שאמרתי כל מטרה לפגוע ויש תחושה שכך זה התקבל. במטרה לכפר, אני אעשה את מה שהצעתי לך לעשות בצורה זריזה ומזכרון בלבד. החברה נסחרת ב-500M ובעלת הון עצמי של 650M. לחברה 1500 דירות שלא הוכר בגינם רווח במחיר מלאי ממוצע של 1.3M. בערך 1000 מכורות עם אחוז רווח של כ-23%. כלומר רווח הון שעוד לא הוכר של כ-300 מליון שקל. כעת קח את ה-500 דירות הלא מכורות - הן מחושבות לפי ה-1.3M ולכן שווי חשבונאי של כ-650M, תוסיף על זה עוד נניח 200M אדמות ותקבל מלאי לא מכור של 850M. תניח נפילה הדרגתית של 40% במחירי הדירות (סתם כמקרה קיצון) ותקבל איבוד ערך ממוצע של 20%. 20% מ-850M הוא לערך 200M ולכן במקרה הלא מציאותי הזה, ההון העצמי האפקטיבי של החברה הוא:
650M+300M-200M=750M, בעוד שהחברה נסחרת ב-500M. כלומר 50% יותר נמוך מהשווי האפקטיבי שלה בתנאי קיצון.

לסיום, אין צורך להסכים איתי. אני פשוט כותב את אשר עובר במוחי.

בברכה,

ו-udiwe, איני פילוסוף. פשוט ספקולנט עם הרהורים - מקווה שלפחות חלק מן המשתתפים מוצאים אותם מעניינים.

ברוך שובך לעקוץ אותי (נורא התגעגעתי לכך) ...

לאוהבי מניות,

בהמשך לכתוב פה ולאחר הדוחות. אני עדיין עומד מאחרי הגישה. עם זאת, אני ממליץ לקרוא את דוחות [BstockB="1091354"] [BstockB="611012"] אפריקה [/BstockB] נכסים.[/BstockB] מבחינת קצב גידול הכנסות ולעומתן קיטון בהוצאות, קצב הקמת נכסים על מלאי קרקעות שעד לא מזמן נחשב מת (20% השנה), אחוז ההשכרה עוד לפני השלמה בפרויקטעם חדשים, ההצלחה המסחררת של הפרויקטים המרכזיים, הצפי לדיבידנדים בעוד שנתיים/שלוש. מול כל זאת נסחרת ב-30% על ההון.
כולם מתעסקים [BstockB="230011"] בבזק [/BstockB] כן או [BstockB="230011"] בזק [/BstockB] לא בנקים כן או בנקים לא וכיוצא בזה. אלו מניות עם תשואות נמוכות (מדוע להיות במניות עם תשואות אפשריות כאלו נמוכות). לדעתי, [BstockB="1091354"] [BstockB="611012"] אפריקה [/BstockB] נכסים [/BstockB] היא גוקר אמיתי (אפילו אני, כמה שאני סולד ממניות לא יכלתי להתאפק ...).
[BstockB="1097948"] [BstockB="611012"]
אפריקה [/BstockB] מגורים [/BstockB] - הדוח הוא טוב ובהתאם למה שאכתוב בהמשך מנייה כדאית למדי, אך לא משתווה לאפריקה נכסים. קצב המכירות סביר, חוזים חתומים בהיקף 70% מהביצוע (50% מתכנון לפני ביצוע - מעיד על רמת השמרנות בפרויקטים חדשים).

אפי פיתוח - דו"ח פרווה שאינו אומר לכאן או לכאן. נסחרת בכ-28% על ההון העצמי ולכן הפוטנציאל עצום, אך הדוחות לא מצביעים על מימוש הפוטנציאל. התלות הגדולה באפימול מעצימה אי וודאות זו.

הי reem,
אני חוזר אליך עם ההבטחה שנעשתה לגבי הערכת שוק הדיור.

בועה כן או בועה לא - זה כבר לא העניין לדעתי.

בשנתיים האחרונות ישנן מעט מאוד התחלות בנייה. בשנה האחרונה אנו נמצאים בתהליך של סיום כל פרויקטי ה-pipeLine שנכנסו לשוק בתקופת הבום (2009-2010) ועד סוף השנה אנו נגיע לאיזה שהוא cliff בצד ההיצע הנבנה. אך, אבוי - למרות הכניסה המאסיבית של יחידות מגורים לשוק (דבר אופייני לסיום תקופת ה-pipeLine) אנו רואים התייצבות בכמות ההיצע החופשי בשוק. משמעו של זה הוא שהקונים נכנסים לשוק ביתר שאת בתקופה האחרונה. אם לא יהייה משהו מאוד מפתיע מצד הממשלה, אני מעריך שבחודשים הקרובים תתחיל לראות סטביליזצייה/ירידה איטית בהיצע החופשי (ההיצע הנבנה ילך ויירד לקראת סיום תקופת ה-pipeLine) ולקראת סוף הקיץ אני מעריך שפתאום יעלם כל ההיצע הנבנה (ה-cliff) וההיצע החופשי ירד במהירות, מה שיקפיץ את המחירים.

כיוון שהמחירים ירדו לא מעט בתקופה האחרונה (ברחובות להערכתי ירדו 15% לערך), אני מעריך שזהו זמן טוב לקנות דירה. דעתי בלבד!!! ויש לפעול מאוד בזהירות בשוק הנדל"ן - המחירים שם לא סבירים בעליל (הבועה עליה reem מדבר), אך אני איני רואה איך המחירים ירדו בחמש השנים הקרובות.

בברכה,

הי pirate,
ראה כתבה היום מגלובס http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000750856 בכל מקרה בענין שוק הנדלן למגורים בישראל נחכה ונראה מה יהיה, לא חייבים להסכים.
עד כמה [BstockB="1091354"] [BstockB="611012"] אפריקה [/BstockB] נכסים [/BstockB] חשופה לשוק הנדלן למגורים בישראל ? אם בכלל ?

הי reem,

רק דבר אחד - המלצה חמה ממני - תתעלם מכל כתבה בעיתון בכל נושא שהוא.

עכשעו לגופה של הכותרת (ותראה כמה מגוחך העניין). הכותרת אומרת: "כמחצית מבכירי ענף הנדל"ן: מחירי הדירות יירדו עד 20%". אז כמחצית אומרת אחרת. אז הנה לך כותרת של אינטרסנט מהכיוון השני (לפי הכתבה): "מעל מחצית מבכירי ענף הנדל"ן: מחירי הדירות יעלו עד 15%". אז בנושא הזה, צר לי - אבל נפלת לדמגוגיה זולה של הכותב. מהכיוון השני, כתבה עם סימוכין בדוחות:
http://www.calcalist.co.il/markets/articles/0,7340,L-3571834,00.html ובעיתון הכלכלי האמין ביותר היום (כלכליסט - וגם הוא לא מי יודע מה אמין).

אז אחזור להצעה - תתעלם מהעיתונות והכותרות. תתרכז בנתונים ותנסה להסיק לפי הבנתך, שיכולה להיות שונה לחלוטין משלי. לדעתי, מה שקורה היום זו התנגשות בין פסיכולוגייה למציאות. פסיכולוגייה יכולה לעיתים לנצח (ראה לאן הגיעו אגחי אידיבי פיתוח), אך הנתונים אומרים שהיא מפסידה כיום בתחום הנדלן.

באשר לאפריקה נכסים, יש לה נכסים מניבים בישראל (מפורט יפה בדוחות), אין לה כלל פעילות למגורים בישראל (יש לה בטימבקטו ובסביבה - כ-3% מהפעילות).
🙂

ולסיום, אני אישית מקווה:
1. שאתה לא אחד מאלו שמחכה לירידת מחירים (מכיוון שלדעתי יקרה ההפך).
2. אם אתה כן אחד מאלו - אני מקווה בשבילך שאתבדה (אינני מתעסק בנדלן ואין לי כוונה גם בעתיד - לטעמי, התחום יותר מדי איטי ולחלוטין לא רווחי - כך שאין לי כל עניין אישי מעבר לסקרנות אם הניתוחים שלי נכונים או לא).

בברכה ובהצלחה,