הי,
נראה שהנושא מרתק רבים והוא קשור במידה רבה גם לנושא האגחים. החלטתי להביא את משנתי בנושא ...
ישנם כיום שתי אסכולות ראשיות בציבור - האחת גורסת בקיומה של בועה והשנייה טוענת שאין זה כך. נכנה אותן ה"אסכולה החברתית" וה"אסכולה הכלכלית".
ההגדרה של בועה כלכלית: מצב בו נכס מסויים נסחר במחירים גבוהים בהרבה מערכם הכלכלי ההוגן.
האסכולה הכלכלית - מה היא אומרת?
מהו הערך הכלכלי ההוגן? זהו מחיר ה-cost של הנכס+רווח יזמי הוגן. בראיית מבט זו, ברור כי לא קיימת בועת מחירי נדל"ן בארץ. הרי המחיר הגבוה של הנכסים נגזר ברובו מעלות המושתת על הקבלן ע"י המדינה (קרקע שברובה בחזקת המדינה+מיסים) והרווח היזמי לפני מימון (כפי שנגזר מהדוחות) הוא באזור 15% - רווח יזמי סביר בהחלט (בהתחשב בסיכון) ואין בו משום בועה.
האסכולה החברתית - מה היא אומרת?
מחיר דירה "אופיינית" באיזורי תעסוקה הוא הרבה מעל ומעבר להישג ידו של הציבור (אפילו האמיד מאוד) ללא סיוע ההורים (בהשגת ההון העצמי הראשוני). מצב כזה הופך את הדירות למוצר בלתי מושג לציבור הרחב. עובדה זו אמורה להוריד את מחירי הנדל"ן, כיוון שהביקוש עליו אמור להתאפס ולכן הערך הכלכלי ההוגן של הדירות הוא נמוך ממחירו היום.
אז מי צודק?
האמת היא ששתי האסכולות צודקות לדעתי (וכמו רבים לפניהם, שכחו להכניס את אלמנט הזמן לסיפור). אך לפני כן אתייחס לנושא העומד במרכז הניתוח שלי והוא:
ההון העצמי המשפחתי:
בהיסטורייה הקרובה של מדינתנו נוצרו 2 מקורות הון עצמי בציבור. הראשונה היא תחילת שנות השמונים בהן האינפלצייה השתוללה ואלו שהתמזל מזלם ולקחו משכנתאות שקליות בשנות ה-70, קיבלו למעשה בית ב"מתנה". השנייה היא זמן העלייה מרוסייה בשנות ה-90 בהן המדינה העניקה הנחות מופלגות לעולים ברכישת דירות (ומענקים אחרים).
כיוון שההון העצמי עדיין קיים בדורנו אנו (במשפחות), משמש הון זה בימים אלו כהון העצמי הנדרש לצורך רכישת דירה בידי הצאצאים. אלא מהי? הון זה הולך ומדלל בין הצאצאים ויעשה חסר משמעות תוך דור אחד או שניים.
ניתוח הזמן קצר מאוד:
היה רגע אחד שהיה סיכוי אמיתי לירידת שווי הדירות בצורה משמעותית. רגע זה היה באמצע 2011 - הקבלנים בנו כמו משוגעים, מלאי הדירות טיפס במהירות ועוד ועוד "יזמים" נכנסו לסיפור, עובדה שאיימה ליצור היצע בלתי נשלט וירידת מחירים דרסטית. מה שמגוחך בכל הסיפור הוא שמה שעצר את ירידת ערך הבתים הם שני גורמים:
- ה"מחאה החברתית" (גם זה שם - לי יש שמות אחרים).
- הממשלה.
שני גורמים אלו בהתנהלותם (ובעיקר בהכרזותיהם) גרמו כמעט לחריקת בלמים בשוק הנדל"ן. שניהם הכניסו חוסר וודאות מיידי לשוק הנדל"ן. קבלנים עצרו את רוב הפרויקטים שלא הגיעו לנקודת האל-חזור והחלו לבנותם שוב רק לאחר presalse של מעל 60% (תסתכלו בדוחות של [BstockB="611012"] אפריקה [/BstockB] מגורים). פרויקטים שעברו את נקודת האל-חזור החלו להיבנות בקצב הרבה יותר איטי (להתאים בין רכישות להתקדמות) ועל פרויקטים חדשים ללא presale משמעותי, הס מלהזכיר. מצב זה הביאנו בחזרה הלום למצב בו אנו נמצאים היום:
- היצע הדירות קטן זה מספר חודשים.
- כמות הדירות הלא מכורות שאמורות לצאת בשנה הקרובה לשוק קטן בהרבה מן הנדרש.
תוסיפו לכך את העובדות הבאות:
- ההון העצמי הנדרש לצורך הרכישה קיים בידי הציבור (כירושה מן הדור הקודם).
- המנטליות של העם גוזרת קניית דירה.
- הממשלה זקוקה לכל גרוש בתקופה זו ולכן לא תוריד מיסים ו/או מחירי קרקעות.
ותקבלו מתכון די בטוח שבטווח הזמן הקרוב מאוד (עד שנה וחצי) לא תהייה כל ירידת מחירי הנדל"ן ואף סביר לדעתי שתהייה עלייה נוספת במחירי הדיור.
ניתוח הזמן קצר-בינוני:
ניתוח הזמן הקצר תופס, למעט נתון אחד. כיוון שברור כי היזמים חיים על מרווח סביר, יש רק גורם אחד שיכול להוריד את מחירי הדיור בטווח הזמן הקצר-בינוני והוא הממשלה. ייתכן כי המצב הכלכלי ישתפר בעוד שנה שנתיים (הגז יגיע אינשאללה) ואז אולי המדינה תוכל להרשות לעצמה להוריד קצת את הרגל מצוואר האזרחים ולהוריד מיסים ו/או מחירי קרקעות. פעולות אלו הן הפעולות היחידות להבנתי שעשויות לפעול בטווח הזמן הקצר-בינוני להורדת מחירי הדיור - האם יקרה? לא לי התשובות.
ניתוח הזמן הארוך:
אם לא יקרה משהו שייצור הון בקרב הציבור בעתיד הקרוב. תוך דור או שניים לא יימצא בידי הציבור הרחב הון עצמי נדרש לקניית דירה (במחירים דהיום). כלומר, לדעתי ישנן שתי אפשרויות (וכרגע איני רואה דרך שלישית) להתפתחויות בעתיד והן:
1. דירות יהפכו למוצר יוקרה.
2. מחירי הדירות יוזלו ביוזמת הממשלה (מיסים ו/או קרקע ו/או תמריצים).
אם (1) יקרה, זה יחייב שינוי מנטליות בעם ומעבר למודל שכירות כזה או אחר (ישנם מודלים שונים בעולם), כנראה בחסות הממשלה. כיוון שאני קצר רואי ואיני יכול לראות את העם משתנה כל כך בדור אחד או שניים, אני מניח שבטווח הארוך יותר, הלחץ הציבורי יעשה את שלו ויגרום לירידת חלקה של המדינה במחירי הדירות. נראה שגילויי הגז גם מאפשרים פרקטית צעד שכזה ולכן לדעתי, מחירי הדירות בארץ יוזלו משמעותית בעתיד הרחוק יותר (6 שנים והלאה).
כמה זה משמעותית? המדינה כנראה מסוגלת לגרום לירידת מחירים של כ-35%, אך הבעייה היא שככל שנראה שהאזרחים רוצים בירידת מחירי דיור, ההון העצמי של רבות מן המשפחות בארץ מבוסס על נדל"ן. ירידת מחירי דיור פוגעת בממונם של רוב תושבי המדינה ועוזרת לקומץ אחר. נראה לי אישית שכאשר מחירי הדירות יחצו את ה-20% ירידה, העניין יתחיל מאוד לכאוב לעם היושב בכנען והלחץ על הממשלה ירד משמעותית. לכן, לדעתי בעתיד הרחוק מחירי הדיור ירדו בכ-15% עד 35% (ויש להכניס את האינפלצייה לסיפור).
אתם יודעים למי ניתנה הנבואה,
ובכל זאת, השתדלתי להסביר מדוע אני חושב כך ...
בברכה,
היי פיראט - פוסט מעניין מאוד.. תמשיך לתרום לפורום כמו שאתה יודע ועושה אני חושבת שזה ראוי להערכה רבה!! (אולי שחקן ימנה אותך למנהל בפורום? לדעתי הרווחת את זה ביושר)
תרשה לי לציין גורמים שלדעתי תרמו למחירי הדירות הגבוהים כפי שהם היום ופתרונות אפשריים:
1. מדינת ישראל היא מדינת גדרה חדרה - מה שנצא מעבר ל-2 ערים אלה מ-2 הכיוונים לא נחשב אין תעסוקה ותחבורה נורמלית ולכן אוכלוסיה מבוססת לא רוצה לגור שם. מצד שני מי שגר שם קשה לו להיות מבוסס עקב כך שהמשכורות נמוכות יותר מאזור המרכז והאפשרויות מוגבלות יותר. ז"א בעיה ראשונה היא בעיית תשתיות חמורה.
2. בעיית קרקעות: מדינת ישראל "קצרה" בקרקעות בייחוד באזור המרכז המבוקש. על פי חוקי הכלכלה באופן מיידי זה גורם לכך שהקרקעות באיזור המרכז יקרות וכך אין דיור זול וכו וכו. מצד שני גם להתרחק קשה - תחבורה ותשתיות גרועות כבר אמרתי?
3. מיסים: חוץ מהמיסים הנחמדים שהמדינה גוזרת על הקרקע היא גוזרת עוד המון מיסים שמושתים על הקונה נניח מע"מ - כל רכיב בדירה שאדם פרטי קונה הוא משלם עליו מע"מ בניגוד לקבלן שהוא כמובן פטור ממע"מ. כך מחיר הדירה כבר גבוה ב-17%!! לפחות...
4. ויסות הבניה על ידי הקבלנים: הקבלנים לא ממהרים לבנות את כל המלאי שברשותם כדי לא להציף את השוק מה שיגרום לירידה במחירים אלא מטפטפים דירות לשוק באופן מבוקר.
5. בירוקרטיה מייגעת ופרמיטיבית: מרגע שקבלן קונה קרקע עד שהוא מתחיל לבנות גם אם הוא דוחף בכל הכח לוקח לו המון זמן! והמון זה במונחי שנים.. זה יכול לקרקע 4-5 שנים לפעמים.. חסם משמעותי.
פתרונות אפשריים:
1. השקעה מאסיבית ומהירה יחסית (תלמדו מהיפנים/סינים - לא מזמן קראתי כתבה על פרויקט תשתית שהסתיים ביפן כחצי שנה לפי הזמן המתוכנן!! אין סיבה שזה לא יהיה גם אצלנו) כולם יודעים על "הדיוק" הרב בסיום פרויקטי תשתית גדולים
2. הפחתת המיסוי - לזוג צעיר תינתן אפשרות לרכוש דירה ולקבל החזר על רכיב המע"מ, על מנת למנוע רמאויות (ישראל אמרנו?) זה יקרה אחרי רכישת הדירה כל זוג צעיר יגיש הצהרת הון לגוף מיוחד שיוקם כמו כן יאסר עליו למכור את הדירה במשך 5 שנים לפחות שאם לא כן יאלץ להחזיר את המע"מ שקיבל בתוספת ריבית והצמדה.
3. פישוט הבירוקטיה: צעד זה אמור להעשות בזהירות מירבית שכן זהו פתח לשחיתויות.. המדינה צריכה להקים גוף מקצועי שיזרז הליכי אישור ותכנון! כך זה יקל על יציאת פרויקטים חדשים לשוק.
4. ויסות הבניה על ידי הקבלנים: המדינה כבר בדרך לחוקק מס על קרקעות ששוכבות כאבן שאין לה הופכין בידי חברות וממתינות למי יודע מה.. אך כאן צריך להיזהר. מי שקרא את הפוסט המעניין של פיראט לפני מפר חודשים על ביטול המונופלים ועל כך שזה היה צריך להעשות בצורה מדורגת ומבוקרת מבין שגם פה כדי לא למוטט קבלנים צריך להיחל את החוק בצורה הדרגתית ומבוקרת.
5. הוזלת רכיב הקרקע: הקרקע אכן יקרה בעיה נוספת היא שיש מכרז של המנהל אז חברה שמציעה את המחיר הכי גבוה זוכה בקרקע. אך זהו מלכוד כי בצורה הזאת רכיב הקרקע ליח"ד גבוהה וכך הקבלן אם הוא רוצה לשמור על רווח יזמי גבוה (והוא רוצה) לא יכול לרדת במחיר מעבר לסף מסוים. הפיתרון אמור לבוא בצורת מכרז על מחיר הדירה - קבלן שיתחייב על המחיר הנמוך ביותר של דירה לצרכן הוא שיזכה במכרז.
6. לא מאמינה בהשכרה לטווח ארוך כפיתרון רחב היקף- זה לדעתי יצור ריכוזים של אוכלוסיה חלשה
זוהי דעתי אשמח לתגובות הארות והערות
כמו כן אני מאחלת לכולם שנה טובה ומוצלחת!
אני מקבל את הניתוח למעט נעלם אחד - רצון הממשלה למשול.
אתה למעשה מתאר מצב בו הממשלה, הבנקים והחברות העסקיות נהנות ממצב לא שפוי במצב הדיור רק דוגמא קונקרטית להסביר את גודל האבסורד:
ב- 2008 בעיר מגורי הורי בצפון הלא רחוק בית צמוד קרקע על חצי דונם כבן 30 עלה 300-400K ש"ח. כיום על אותו בית מבקשים 1-1.5M ש"ח. המשכורות באותו האזור לא עלו אלא רק נשחקו בגין עליית מחירים של מוצרים הכרחיים (נעזוב את חשובי האינפלציה של הלמ"ס שכוללים דברים כמו ריהוט, נסיעות לחו"ל, מוצרי מחשב,...) - אם היו עושים חשוב דומה רק על מוצרים שהמשפחה הממוצעת רוכשת בכל חודש (קוטג, ביצים, שמן, דלק, בשר, גני ילדים, משכנתא\שכ"ד) היו מגלים להערכתי עליית מחיר של כ- 30% ב- 3-4 השנים האחרונות.
אתה מציין שיש הון משפחתי ואתה צודק, לחלק מהמשפחות אכן יש הון שיכול לעזור לילדים. המשפחות בישראל הן לא כמו בסין. אין כמעט משפחות עם ילד יחיד ולא נדיר לראות משפחות עם 3-4 ילדים.
כשאני מדבר על מעמד הביניים יכולת הסיוע של ההורים היא בסדר גודל של 100-200K ש"ח לילד בממוצע - כמובן שיש משפחות שיכולות לתת לילד דירה ביום החתונה אבל זה מיעוט. במצב בו ניתן לקושש 300K ש"ח מההורים + 200K ש"ח חסכונות של הזוג מגיעים להון עצמי של 500K ש"ח שאיתו ניתן לרכוש דירה. בעבר ההון הזה איפשר ממון של 60-65% של דירה במעגל שני-שלישי מירושלים\ת"א. היו רבים שהיה להם פחות ונדרשו למשכנתא יותר גדולה.
כיום בכסף הזה אפילו בערים מרוחקות כמו חדרה, יבנה וכ"ו קשה לקנות בכסף הזה דירה.
לא מעט זוגות לוקחים משכנתא של 800,000 ש"ח ויותר. בהנחה שלא ניתן לקבל משכנתא בריבית קבועה זולה יותר מאשר אג"ח ממשלתי ארוך (נניח ממשלתי 142) הריבית על המשכנתא לא יכולה להיות נמוכה מ- 5-5.5% - הדבר הגוזר ריבית שנתית של 42,000 ש"ח או 3,500 ש"ח ריבית לחודש יחד עם החזר קרן של 2,200 ש"ח לחודש ל- 30 שנים. הדבר אומר שמי שהיה לו הון עצמי יפה של 500,000 ש"ח נדרש למצוא בכל חודש 5,700 ש"ח למשכנתא.
בישראל שלאחר עידן הקביעות - קשה לדעת מה יהיה כאן בעוד שנה קל וחומר בעוד 5 שנים. גם מי ששכרו גבוהה דהיום לא יכול לסמוך על כך לאורך זמן. ואני צופה שבמיתון הבא כשיעלה שעור המפוטרים ועבודות זמינות אחרות תהינה קשה למצוא. אז נראה את מי ששחה בלי בגד ים. אני צופה שבעתיד מתישהו נמצא את ישראל עם המוני לוקחי משכנתא שיתקשו לעמוד בה. 5700 ש"ח הם סכום גדול מאוד - למי שנאלץ לעבור בעבור משכורת ממוצעת במשק (אני מדבר על עמכא ישראל לא על מי שגר ברוטשילד בת"א או ברחביה\ממילה בירושלים).
מה שלדעתי יקרה במוקדם או במאוחר הוא פעולה ממשלתית שתעודד חברות לעבור לצפון ולדרום - דבר שימשוך עובדים לערים אלו - רק כדוגמא: מעבר של חברה מהרצליה לחדרה יאפשר לאותם העובדים להמשיך להגיע בכל יום - ולמי שרוצה ברכבת. למה שהחברות יעשו זאת? בשביל הנחות במס חברות והנחות בארנונות מקומיות. הדבר יצליח ערים שהן במעגלים של מרכזי התעסוקה חיפה והמרכז (נניח: יקנעם, חדרה, עכו,.....) - מה שיביא את התושבים הוא בשלב ראשון מקום העבודה ולאחר מכן מחירים סבירים לדיור.
רק כדוגמא, בעיר שסמוכה על כביש 6 חריש מדברים עם 600-700K ש"ח לאוכלוסיה החרדית - ברגע שהצבור הרחב יתחיל לדרוש פתרונות לא תהיה לממשלה איזו שלא תהיה ברירה אלא להתחיל לספק פתרונות שמתאימים לשכר החציוני במשק.
מתי יקרה? 5 שנים? 7 שנים? 3 שנים? לא יודע.
ע"פ הגישה הסוציאלית לא יתכן מצב בו המצב הלא הגיוני ימשך לאורך זמן. במקרה של עליית ריבית בארה"ב ולאחריה עליה בישראל יתכן ותהליך זה יוקדם.
גם אני שובר את הראש שלי בנסיונות להבין מה עובר על שוק הנדל"ן בארץ.
לי נראה שהמצב הוא חסר איזון בצורה קיצונית.
היום, רכישת דירה למשפחה ממוצעת הפכה להיות משהו שגוזר חלק לא פרופורציוני מן ההכנסה. דובר כאן למעלה על סכומים והחזרים חודשיים וכו".. אני פשוט לא מבין אין זוג רגיל יכול להתחייב על תשלומים שהם 40%-50% מהכנסתו לאורך 30 שנה (והיום חלק משמעותי מהמשכנתאות הן כאלה). גם אם בסוף יעמוד בזה, זה יהיה נצחון פירוס כי זה יהיה על חשבון דברים אחרים (חינוך טוב יותר לילדים, בילויים, אפילו הבטחת שנות זיקנה טובות יותר) לאורך הרבה שנים. למעשה, בהרבה מקרים יהיה אפשר לומר שאיכות החיים תוקרב על מזבח של חלום הדירה ולזה (הרבה פחות צריכה של אותה משפחה) יכולות להיות השלכות כלכליות לא פשוטות.
ד"א, פיראט דיבר על שני מקורות של הון עצמי משפחתי. אני חושב שמקורות קצת יותר מגוונים (כמו למשל, אורך חיים אחראי וחסכון מבוסס הכנסה חודשית לאורך השנים). גם הטבות מפליגות לעולים מרוסיה בשנות ה-90 הן יותר אגדה אורבנית. ההורים שלי הגיעו עם גל העליה הגדול ב-91. המשכנתא לה היו זכאים (וזה כל ההטבות שהם יכלו לקבל לטובת הדיור) בשנים ההן הייתה 97000 ש"ח בריבית 4% צמוד מדד שמתוכם 25000 ש"ח היתה "מתנה עומדת" (מענק על תנאי של החזקת הדירה במשך 15 שנה). אני מימשתי את זכואותי בתור זוג צעיר "ישראלי רגיל" כמה שנים לאחר מכן וקבלתי 70000 ש"ח באותה ריבית (4% צמוד מדד).
להרבה רוכשים החסם למחירי דירות הוא התשלום החודשי שנגזר מגובה הריבית (לא באופן לינארי כי יש גם את החזר קרן). באותו תשלום חודשי מי שקונה בסביבת ריבית נמוכה מוכן למחיר דירה יותר גבוה ממי שיקנה בסביבת ריבית גבוהה. בהבט הזה אנחנו בשפל היסטורי של ריבית המשכנתאות, לא בתחתית אבל די נמוך. ראו גרף (השלישי)
כל הטיעונים שעלו פה היו תקפים גם לפני 4 שנים ואחורה ולכן הם חלשים בעיניי.
בועת הנדל"ן היא בעיקר תוצר של הריבית הריאלית השלילית.
ברגע שהריבית תעלה, אם מבחירה (כנראה שלא) ואם מהכרח (אינפלציה), הבועה תתרוקן (ושאלוהים יעזור לכל הממונפים התמימים).
לכל קוראי הפורום בנידון:
אנא רצ"ב כתבה שפורסמה היום בכלכליסט : http://www.calcalist.co.il/markets/articles/0,7340,L-3582898,00.html
עיקרה: הנזק הנגרם למשק כתוצאה מפצוץ בועה (ביפן זו היתה בועת נדלן). ע"פ הכתבה מה שקרה ביפן של שנות ה- 90 הוא 1-1 (במובנו המתמטי) למה שקרה בארה"ב - הוא השווה בין הגרפים של מה שקדם לפיצוץ הבועה בשני המקומות.
הכתבה מביאה צטוט של מי שלווה כספים לפני פצוץ בועת הבורסה ב- 1929 ולאחר מכן נאלץ להחזיר אותם במהלך שנות ה- 30 0 אותם אנשים לא לוו יותר בחייהם גם לאחר שהציעו להם ריבית 0.
הכותב מביא דוגמאות מיפן כי כל הגופים פרטיים וצבורים הבינו שיש להם חוב ענק וערך נכסים נמוך ופעלו להקטנת המינוף התוצאה היא שכיום לחצי מהתאגידים הגדולים ביפן אין בכלל חובות.
לאחר משבר 2009 רואים כי גופי הענק האמריקאים דוגמאת IBM, google, AMD, ALTERAת XILINX, A, A, Apple יושבים על ערמות גדולות של מזומן ולא מעסיקים אנשים בהיקף שהכירו בעבר בעקבות היציאה מהמשברים הקודמים (זה לא במאמר אלא תוספת שלי). אובמה יושב ולא מבין, אבטלה בשמים, לחברות כסף אבל הן דוגרות עליו ולא נכנסות למספיק עסקאות חדשות.
גם בשוק המקומי רואים זאת, כלכלית [BstockB="726018"] ירושלים,[/BstockB] [BstockB="226019"] מבני תעשיה,[/BstockB] דרבן, [BstockB="611012"] אפריקה [/BstockB] ישראל, קרדן NV, [BstockB="1081116"] אלביט הדמיה,[/BstockB] ורבות וטובות פועלות להקטנת המינוף לאחר הטראומה של המשבר. אני בטוח שאפריקה של לפני 5 שנים היתה מוצאת איזה בניין יפה באמריקה לקנות עם המיליארד ש"ח בקירוב שיש להם בקופה.
בחזרה לנושא, אם בעוד 5 \ 3\ 7 \ 9 הנגיד האמריקאי יאלץ לעלות ריבית ובהתאמה בנק ישראל יעלה עם תוספת פרמיה ישראלית - המשפחה הממוצעת בישראל לא תוכל לקחת משכנתא של 800,000 - 1.2M ש"ח ממשכורת חציונית והדבר יגרום לירידה איטית בשווי הנכסים עד שפתאם יהיו כאן רבבות או מאות אלפים של משפחות שחייבים מיליון ש"ח כשהנכס שלהם יכול להמכר ב- 700,000 ש"ח וזה לאחר השקעת כל ההון העצמי, תשלום 5 שנים או יותר של משכנתא ובכל חודש עליהם למצוא כמעט 6000 ש"ח לפני שקנו את פרוסת הלחם הראשונה לאותו החודש.
בכזה מצב, אם ניקח את מה שכותב המאמר מציג אנחנו נראה ירידה בבקושים בישראל כי כולם יהיו עסוקים בהקטנת המינוף בדיוק כמו שקרה לאלביט הדמיה או [BstockB="1109917"] פלאזה סנטרס [/BstockB] על חשבון השקעות חדשות ורכישות חדשות. המשמעות של זה היא כניסה למיתון בעקבות מאות אלפים של ישראל שהבנק מחזיק באשכיהם (לגבי זוגות או יחידים שהם נשים מפאת צנעת הפרט לא נפרט) והבטחונות שלהם לא מכסים את החוב.
מתי זה יקרה? לא יודע אבל ככל שנשהה יותר שנים בהן עוד עוד זוגות לוקחים משכנתאות עתק שגדולות על השכר שלהן הסכנה למתון כלל משקי עולה.
במשפט אחד - קראו את המאמר הוא בהחלט שווה קריאה.
כתבה במוסף כלכליסט
http://www.calcalist.co.il/local/articles/0,7340,L-3582560,00.html
אהלן פיראט
מעניין מאוד, תודה לך.
מצאתי שגיאת כתיב, "אלא מאי" - אולם, עם זאת, הביטוי מארמית.
אגב שמעתי על השתלטות פיראטים על מיכלית נפט, האם זו הסיבה שאתה כל כך עסוק?
שנה טובה ומתוקה
ארז
"מה שהיה הוא שיהיה ומה שנעשה הוא שיעשה ואין כל חדש תחת השמש". קהלת בן דוד, מלך בירושלים
אגב שמעתי על השתלטות פיראטים על מיכלית נפט, האם זו הסיבה שאתה כל כך עסוק?
הי,
אני נוהג "לנתח" דברים - ה-thread הנ"ל הורחב מעבר לכך. אין בכך כל רע, אך מצאתי צורך להתייחס למספר נקודות מאוד מצומצם שנאמרו להלן (מסיבות שונות):
א
6. לא מאמינה בהשכרה לטווח ארוך כפיתרון רחב היקף- זה לדעתי יצור ריכוזים של אוכלוסיה חלשה.
אז mimi, את מגיעה מהטייה פסיכולוגית של ישראלית - פגשתי גם שיטות אחרות, אתן דוגמא. בין השנים 2001-2007 הייתי רבות בשוודיה (עיר בשם Linkoping). אינני יודע אם השיטה שאני הולך לתאר מתאימה לכל שוודיה, ל-state בה Linkoping ממוקמת או רק לעיר עצמה, אך השיטה בוודאות קיימת.
בערך חצי(!!) מהדירות בעיר הן דירות מסוג מאוד מיוחד ויש שכמותן בכל רחבי העיר (משכונות היוקרה ועד שכונות הסלאם). אלו דירות שאתה קונה בסכום כסף לא גדול (אני קניתי דירה מפוארת יחסית בשכונה טובה ב-28K$) ומשלם משהו שדומה לארנונה (לרשויות - אינני בטוח לאיזו מבין הרשויות שהזכרתי) על סך מאוד גבוה יחסית לדירה שהיא "שלך" (בתפיסה ישראלית - אני שילמתי בערך 1000$ לחודש). מכיוון שקיימות דירות מסוגים שונים בכל העיר, השיטה הזו לא מייצרת (ולא יכולה לייצר) [BstockB="715011"] אזורים [/BstockB] חלשים (כמובן שישנם [BstockB="715011"] אזורים [/BstockB] חלשים בעיר - אך בלי קורלצייה לשיטה).
פיראט דיבר על שני מקורות של הון עצמי משפחתי. אני חושב שמקורות קצת יותר מגוונים (כמו למשל, אורך חיים אחראי וחסכון מבוסס הכנסה חודשית לאורך השנים).
דיברתי על הון עצמי קבוצתי "מאסיבי". גם זכייה בלוטו מייצרת הון עצמי והיא קיימת, אך מתי מעט זוכים לה (ולא בערך 1/5 מהאוכלוסייה).
גם הטבות מפליגות לעולים מרוסיה בשנות ה-90 הן יותר אגדה אורבנית. ההורים שלי הגיעו עם גל העליה הגדול ב-91. המשכנתא לה היו זכאים (וזה כל ההטבות שהם יכלו לקבל לטובת הדיור) בשנים ההן הייתה 97000 ש"ח בריבית 4% צמוד מדד שמתוכם 25000 ש"ח היתה "מתנה עומדת" (מענק על תנאי של החזקת הדירה במשך 15 שנה). אני מימשתי את זכואותי בתור זוג צעיר "ישראלי רגיל" כמה שנים לאחר מכן וקבלתי 70000 ש"ח באותה ריבית (4% צמוד מדד).
בהקשר הזה - שמעתי טיעונים כשלך בעבר. הם פשוט לא מסתדרים לי עם העובדות כמו שאני מכיר אותן. אני מכיר לפחות 6 משפחות שעלו בתקופה הנידונה (היכרות ברמה כזו שמאפשרת לי להיות "חוצפן" ולשאול שאלות - לא תמיד קיבלתי תשובות). המשפחות אליהן אני מתייחס חיים בבתים ששווים כיום מעל 3M ש"ח.
כאשר שאלתי "איך", כולם ענו כמוך - "חיסכון לאורך זמן" ו"קנינו בזול מאוד". הבעייה היא שרובם שכירים במקצועות ביניים, כלומר שכר נטו משפחתי ממוצע של 12K ש"ח (ברוטו כ-19K ש"ח) ולכן בחישוב כלכלי קר - לא מסוגלים לקנות בית של 1.5M ש"ח ב-20 שנה (מה שלא יעשו) ללא הון עצמי ראשוני.
אחת המשפחות עימן דיברתי (שהיתה פתוחה ביותר לנושא) הסבירה שהיו הטבות ישירות (בניגוד לדבריך, הם טענו לאזור 300K ש"ח), אך היו גם הטבות עקיפות של פטור ממיסוי בשנים הראשונות ומכירת פטור על מסי יבוא של "ציוד" (מכוניות, ציוד חשמל, ...) שתרם להם (לדבריהם - לי אין מידע ממקור ראשון) עוד כ-150K ש"ח.
מה נכון? אינני יודע, אך העובדות (כפי שאני מכיר אותן) תומכות בגרסה שלי.
כל הטיעונים שעלו פה היו תקפים גם לפני 4 שנים ואחורה ולכן הם חלשים בעיניי.
יכול להיות שלוגיקה ואני לא הולכים ביחד. אבל אם בעבר התקיים סיבה (טיעונים) --> מסובב (עליית מחירי דיור) וכיום מתקיימת אותה סיבה (טיעונים), אז יש יסוד סביר להניח שהמסובב יקרה שוב. במילים אחרות - נראה לי שהמשפט שלך לוקה בכשל לוגי קשה.
בועת הנדל"ן היא בעיקר תוצר של הריבית הריאלית השלילית.
ברגע שהריבית תעלה, אם מבחירה (כנראה שלא) ואם מהכרח (אינפלציה), הבועה תתרוקן (ושאלוהים יעזור לכל הממונפים התמימים).
נימוק? תקדימים? לוגיקה? - אה נכון, לוגיקה ... - כולם יכולים לזרוק סיסמאות לאוויר, החכמה היא לנמק אותן.
אגב שמעתי על השתלטות פיראטים על מיכלית נפט, האם זו הסיבה שאתה כל כך עסוק?
עזבתי באמצע לצורך טיול :-).
בברכה,
שלום לכולם
אשתף אתכם במאמר מעניין שקראתי לנושא השקעות בנדלן
בגרמניה קיימות חברות שכון צבורי חצי ממשלתיות כדוגמת עמידר ,בחלקן שייכות לבנקים כגון דוייטשה בנק ,ניתן לרכוש דירות עי השקעה מינימלית של תשלום מקדמה 10%- ומצטרפים כחברים מלאים לחברת השיכון.
לאחר תשלום המקדמה מתחיל החיפוש על ידם לנכס מתאים ולאחר מציאת הנכס מקבל המשקיע לאחר 12 חודש פי 5 ולאחר 39 חודש פי 10 מההשקעה
ניתן בהשקעה ראשונית של 25% להכנס לדירה ולגור בה בדמי מפתח
ניסיתי לבדוק איך מגיעים לחברות אלו דרך גוגל לא הצלחתי
אשמח לשמוע מחברי הפורום האם משהוא שמע על אופציה שכזו ואיך ניתן לקדם הלאה,נשמע מאד מעניין
בברכת גמר חתימה טובה לכולם
בסך הכל רעיונותיך מעניינים ואני מסכים עם רובם. עם זאת יש לי מספר השגות:
לגבי נושא הריבית הריאלית השלילית, אז אתה שואל על תקדימים, ובכן - בועת הנדלן בארה"ב עד 2008 ... ריבית ראלית שלילית היא נשק חזק מאד.
לגבי מקורות ההון - שכחת את ההייטק שהזרים הרבה כסף לארץ למשפחות של מעמד הביניים שכירי הייטק.
לגבי העולים מרוסיה - אצל הדור הראשון של העולים היתה חסכנות רבה ומשמעת כלכלית שלצערנו לא תמצא אצל הישראלים. לא נדיר למצוא 3 דורות גרים בדירה אחת. במצב כזה יתכן שההורים של הזוג (מצד הבעל או האישה) יחברו את חסכונותיהם עם חסכונות הזוג ויקנו ביחד דירה גדולה (אפילו קוטג")) שם שני המשפחות יגורו. זו התנהלות כלכלית נכונה שבסופו של דבר תשאיר לדור השלישי ירושה נאה. אל תזלזל ביכולת החסכון והריבית דריבית ליצור הון משפחתי נאה (בתקופה בה הריבית הראלית היתה חיובית).
יכול להיות שלוגיקה ואני לא הולכים ביחד. אבל אם בעבר התקיים סיבה (טיעונים) --> מסובב (עליית מחירי דיור) וכיום מתקיימת אותה סיבה (טיעונים), אז יש יסוד סביר להניח שהמסובב יקרה שוב. במילים אחרות - נראה לי שהמשפט שלך לוקה בכשל לוגי קשה.
נימוק? תקדימים? לוגיקה? - אה נכון, לוגיקה ... - כולם יכולים לזרוק סיסמאות לאוויר, החכמה היא לנמק אותן.
שלום פיראט,
בו נקרא שוב את מה שכתבתי (והפעם לא כמשפטים בודדים):
כל הטיעונים שעלו פה היו תקפים גם לפני 4 שנים ואחורה ולכן הם חלשים בעיניי.
בועת הנדל"ן היא בעיקר תוצר של הריבית הריאלית השלילית.
ברגע שהריבית תעלה, אם מבחירה (כנראה שלא) ואם מהכרח (אינפלציה), הבועה תתרוקן (ושאלוהים יעזור לכל הממונפים התמימים).
למקרה שלוגיקה ואתה [BstockB="382010"] באמת [/BstockB] לא הולכים ביחד (דווקא התרשמתי ממך לטובה בפורום), אנסה להסביר בצורה פשוטה יותר:
הזינוק המהיר במחירי הדירות החל ב-2009.
כל אדם ששוקל לקנות דירה בימים אלו חייב לשאול את עצמו מה מיוחד בשנה הספציפית הזו?
האם הייתה עלייה מסיבית וחריגה של יהודים מצרפת או כל מקום אחר? לא.
האם מלאי הקרקעות לבנייה הצטמצם בפתאומיות? לא.
אני יכול להמשיך, אבל אעצור כאן.
הפואנטה היא שכל ניתוח לגבי הון משפחתי ומנטליות של קניית דירות או לחילופין מלאי קרקעות שמצטמצם והתחלות בנייה נמוכות היו תקפים גם לפני 2009 ולא גרמו לעליית המחירים.
אז מה בכל זאת האירוע המכונן של 2009? הריבית הריאלית הפכה שלילית! קרי, האפשרויות לחיסכון סולידי הצטמצמו מאוד ואילצו את החוסכים לחפש השקעות ספקולטיביות. המשקיעים התווספו לקוני הדירות המסורתיים ודחפו את המחירים מעלה.
קודמי eyal12 סיפק תשובה לגבי תקדים.
גמר חתימה טובה.
בנוסף לכך שהריבית הנמוכה היסטורית הדירה את רגליהם של בני העם והארץ מהחסכונות ודחפה אותם להשקעות אחרות כמו שטענו כאן לפני, קרו עוד שני דברים במקביל בערך (לא באופן בלתי תלוי).
1. התרסקות שוק ההון, ובכלל זה שוק האגח ב2008 הפחידה את מרבית העם אפילו מלהשקיע בקרנות 90/10 וזה צימצם את אפשרויות ההשקעה למקמים ודומיהם, שהבטיחו הפסד ראלי. העם הפסיד את המכנסים במשבר (חיסל את התיק בתחתית כמובן) ואז רק להשקיע בקירות...
2. לרוב האנשים אין שום קנה מידה לכמה "שווה" דירה. אולי הם יכלים להסתכל על כמה נמכרו דירות דומות או בכמה הן מוצעות וכו" אבל כמה היא שווה [BstockB="382010"] באמת,[/BstockB] מאיפה להם לדעת אם זה מיליון או מיליון וחצי או אפילו 2? זה פשוט סכום דמיוני עבורם שלא מתקשר לשום הוצאה או הכנסה אחרת. במה אנשים כן מבינים? במשכנתא. בהוצאה חודשית קבוע בסכום X. רוב האנשים (בכללם אני) כשהם שוקלים, שקלו או ישקלו לקנות דירה. יקחו את ההון העצמי (+ הורים) יכלו לשחק במחשבון משכנתא. בשנת 2009 עם משכנתא של 4000 שח לחודש ל25 שנה, אפשר היה לקבל הרבה הרבה יותר מאשר אותו החזר חודשי ב2006 למשל. לא חישבתי אבל אני מוכן להמר שפי 2 הלוואה בהחלט אפשרית רק בגלל שינוי הריבית [BstockB="351015"] החד [/BstockB] (למשכנתאות ארוכות).
אז ישראל ישראלי יושב בדירה ומשלם שכירות 3000 בשנת 2006 אם הוא רוצה לקנות אותה הוא צריך לקחת משכנתא של 5000 אז אולי הוא עושה את זה ואולי לא. עוברות 3 שנים, הוא משלם 4000 שכד ויכל לשלם את "אותם" 4000 לעצמו לכאורה בתור שכד אם יקח משכנתא ויקנה את הדירה. מה אכפת לו כמה יצא הסכום הסופי? מה אתם חושבים שהוא יעשה?
עם זאת כמובן שאין כאן הסבר יחיד, לטעמי הריבית היא פקטור חשוב מאוד אבל ממש לא היחיד.
א.
פוסט אחרון: קרנות ביטקוין ישראליות המצטרף האחרון לאתר: nik24689 פוסטים אחרונים תגובות שלא נקראו
