שוק הנדל"ן למגורים בארצות הברית חווה שוב טלטלה עזה המשליכה על יכולתם של מיליוני אמריקאים לרכוש בית. נתונים חדשים מצביעים על כך שהריבית על המשכנתא הפופולרית ביותר בארצות הברית זינקה לרמתה הגבוהה ביותר מזה תשעה חודשים, מכה נוספת לרוכשים הפוטנציאליים שכבר מתמודדים עם שוק מאתגר במיוחד. תהליך זה אינו מתרחש בריק, אלא כפועל יוצא ישיר של המערכה הצבאית מול איראן, אשר שומרת על מחירי הנפט ברמות גבוהות, מתדלקת חששות מחודשים מפני חזרתה של האינפלציה, ודוחפת מעלה את תשואות אגרות החוב הממשלתיות המהוות עוגן לתמחור המשכנתאות.

איגוד בנקאי המשכנתאות האמריקאי (MBA) מדווח כי הריבית הממוצעת למשכנתא בריבית קבועה ל-30 שנה עלתה בתשע נקודות בסיס והגיעה לרמה של 6.65 אחוזים בשבוע שהסתיים ב-22 במאי. מדובר ברמה שלא נראתה מאז אוגוסט של השנה שעברה, טרם הבנק המרכזי פתח בסדרת הורדות ריבית שנועדה למנוע היחלשות נוספת בשוק העבודה. מהלך זה סייע בזמנו להוריד את ריבית המשכנתאות לאזור השישה אחוזים, מגמה שנעצרה באחת עם תחילת התקיפות של ישראל וארצות הברית על איראן בשלהי חודש פברואר.

במקביל לעלייה במחירי האשראי לדיור, סביבת המאקרו עוברת שינויים משמעותיים. שוק העבודה האמריקאי התייצב, כאשר שיעור האבטלה עומד כעת על 4.3 אחוזים, בדומה לנתוני אוגוסט האחרון. עם זאת, החזית האינפלציונית מספקת סיבות לדאגה. מה שהתחיל כעלייה נקודתית במחירי האנרגיה עקב המלחמה, החל לזלוג בהדרגה למחירי סחורות ושירותים נוספים. מדד המחירים לצרכן טיפס באפריל בקצב שנתי של 3.8 אחוזים, לעומת אינפלציה של 2.9 אחוזים באוגוסט הקודם. נתונים אלו מובילים יותר ויותר בכירים בפדרל ריזרב להביע חשש כי העלייה אינה תופעה חולפת הנגזרת רק ממחירי הנפט, אלא התפתחות עקשנית יותר. כתוצאה מכך, גוברים הקולות בבנק המרכזי כי ייתכן שיידרש דיון מחודש בהעלאות ריבית.

התגובה בשטח לא איחרה לבוא. נפח הבקשות לקבלת משכנתאות צנח ב-8.5 אחוזים בתוך שבוע בלבד, על פי נתוני ה-MBA. ירידה זו נבעה בעיקר מצניחה חדה בביקוש למחזור משכנתאות קיימות, שכן אין כל היגיון כלכלי למחזר הלוואה כאשר סביבת הריבית הנוכחית גבוהה משמעותית מזו שבה נלקחה המשכנתא המקורית. סך כל היקף הבקשות למשכנתאות הגיע לשפל שלא נראה מאז הקיץ שעבר, נתון המעיד על קיפאון הולך ומעמיק בקרב ציבור הרוכשים.

הזינוק האחרון בריביות התרחש בדיוק כאשר קווין וורש נכנס לתפקידו כיושב ראש הפדרל ריזרב החדש, מחליפו של ג'רום פאוול, שספג ביקורת פומבית נוקבת ומתמשכת מצד הנשיא טראמפ על מדיניות הריבית הגבוהה שהנהיג. שעות ספורות בלבד לאחר השבעתו של וורש בבית הלבן, טראמפ כבר מיהר להצהיר כי הוא מצפה לראות מגמה של ירידת ריביות. אולם, בניגוד לציפיות הנשיא, השווקים הפיננסיים קוראים את המפה באופן שונה לחלוטין ומתמחרים כעת אפשרות ממשית להעלאת ריבית נוספת עד לסוף השנה הנוכחית. חשוב להבין כי ריביות המשכנתא בארצות הברית אינן קשורות באופן ישיר ובלעדי לריבית קצרת הטווח של הפדרל ריזרב, אלא עוקבות מקרוב הרבה יותר אחר התנהגות התשואות של איגרות החוב הממשלתיות לעשר שנים, המושפעות מציפיות האינפלציה ארוכות הטווח.

בימים האחרונים נרשמה ירידה קלה בתשואות האג"ח הממשלתיות, על רקע תקוות זהירות לפריצת דרך דיפלומטית שתוביל לפתיחתו מחדש של מצר הורמוז, עורק אנרגיה חיוני. תזוזה זו עשויה להשתקף בנתוני המשכנתאות המתחרים של סוכנות פרדי מאק הצפויים להתפרסם בקרוב, לאחר שבשבוע שעבר דיווחה הסוכנות על ריבית ממוצעת של 6.51 אחוזים למשכנתאות ל-30 שנה, גם כאן מדובר ברמת שיא מאז שלהי הקיץ האחרון.

מעבר למחיר הכסף, הקטר שמושך את שוק הדיור מטה הוא המחסור הכבד בהיצע הדירות למכירה. תופעה מוכרת המכונה "נעילת ריבית" ממשיכה לשתק את השוק. בעלי בתים שמחזיקים במשכנתאות ישנות בריביות היסטוריות ונמוכות במיוחד, מעדיפים להישאר בביתם הנוכחי ולא לשפר דיור, שכן מעבר לבית חדש יאלץ אותם לקחת משכנתא חדשה בריבית גבוהה בהרבה שתרסק את כוח הקנייה שלהם. נתוני סוכנות מימון הדיור הפדרלית מראים כי בסוף שנת 2025, קרוב לשני שלישים מכלל המשכנתאות הפעילות נשאו ריבית הנמוכה מחמישה אחוזים, שיעור שאפילו לא מתקרב לרמות המוצעות בשוק בארבע השנים האחרונות.

מחסור זה בדירות יד שנייה המוצעות למכירה הוא גורם מכריע בהחרפת משבר יכולת ההשגה של דיור, סוגיה שכבר כעת מהווה נקודת תורפה משמעותית עבור זוגות צעירים ומשפרי דיור. כפי שציינה לאחרונה ננסי ונדן הוטן, כלכלנית ראשית באוקספורד אקונומיקס, במסגרת עדכון מדד יכולת ההשגה של החברה, המחסור מחמיר ככל שפחות ופחות בעלי בתים מעמידים את נכסיהם למכירה. קצב התחלופה של דירות בבעלות פרטית עמד על ממוצע של 4.7 אחוזים בלבד בארבעת הרבעונים האחרונים, נתון עגום במיוחד הנמוך אף מקצב התחלופה שנרשם בתקופות השפל העמוקות ביותר של המשבר הפיננסי העולמי הקודם. במציאות זו, השילוב של ריביות מטפסות והיצע נדל"ני דליל מייצר משוואה שמרחיקה עוד יותר את חלום הבעלות על בית ממיליוני אמריקאים.