טיבי
כמה נתונים
דירה בברזיל , בריו , דקה מחוף הים הידוע , של 2 חדרים עולה סביב 800 אלף שח !!!!!
הריבית בברזיל היא... 7.25 אחוז , לפי נתוני הבנק המרכזי שם.
האינפלציה הרשמית היא 6 אחוז. לפי הנתונים של הבנק המרכזי שם.
אז איך אתה אומר שהמדיניות היא זהה לזו בישראל?
בישראל יש חריגה מיעד האינפלציה שהיא רשמית סביב 3 אחוז והריבית של בנק ישראל 1.75
אז אלו הנתונים עפ"י הבנקים המרכזיים , שם הריבית מעל גובה האינפלציה ופה לא.
שם אין בועת נדלן ופה יש.
תתמודד עם העובדות בבקשה.
יש קשר ישיר בין מדיניות הריבית למחירי הדירות
ואי אפשר להתכחש לנתונים.
ריבית גבוהה בברזיל מעניקה תשואה לחוסכים הסולידיים
ואז הם לא רצים לקנות נדלן כדי לשמור על שווי הכסף שלהם.
במילים אחרות - ריבית גבוהה נותנת עוד אפשרויות השקעה עם תשואה
ואז יורדת הסבירות להתנפחות של בועה כלכלית , בנדלן מניות או כל דבר אחר.
זה גם מראה את ההבדלים מהמדיניות ריבית פה.
ב 2008 הורידו ריבית בארה"ב לאפס בכדי לעזור לבנקים ללוות בזול וכדי לעזור ללוקחי המשכנתה לעמוד
בהחזרים.
בישראל לוקחי המשכנתא ב2008 לא היו בקשיים , עדיין לא התנפחה הבועה של המחירים
וגם הבנקים היו יחסית במצב סביר - אפילו אמרו זאת פישר ובראון שר האוצר אז ,
כך שלא היתה סיבה אמיתית לדעתי להורדה.
הסיבה שנבחרה...להימנע ממיתון או כל דבר אחר הוכחה היום , 5 שנים אחרי
כקטלנית למשק הישראלי , ולא נראה שבנק ישראל יודע איך לצאת מהצרה הזו
בטח לא אם רואים את העניין שזוג לא יכול לקנות דירה כבעיה חברתית
במדינה ולא כעניין כלכלי נטו
למבו,
הריבית בברזיל היא... 7.25 אחוז , לפי נתוני הבנק המרכזי שם.
האינפלציה הרשמית היא 6 אחוז. לפי הנתונים של הבנק המרכזי שם.
אז איך אתה אומר שהמדיניות היא זהה לזו בישראל?
צא ולמד: - ריבית ריאלית "רישמית" של הבנק המרכזי בברזיל 1.25% , ריבית ריאלית "רישמית" בישראל - 0.25% [ אינפלציה "רישמית" בישראל 12 חודשים אחרונים - 1.5%]
% ריבית ריאלית מריבית הבסיס בברזיל - 1.25/6 - 20% , בישראל 0.25/1.5 - 17%
אתה חושב שזה מקרה ?
גם הבנק המרכזי הברזילאי קונה מטבע מקומי על מנת למנוע ייסוף.
זה כמה דומה המדיניות.
למחיר דירה על חוף הים בריו אין כל קשר לדיון. דירה על חוף הים בקניה עוד יותר זולה, ובסומליה תקבל עודף מ 10,000 דולר.... . איך בכלל אפשר להשוות מחירי דיור בין מדינה מערבית, צפופה קטנה ומתקדמת לבין מדינת עולם שלישי ענקית ?
אתה מבקש ממני להתמודד עם עובדות - אבל כל מה שאתה מציג רק מחזק את הטיעון שלי - גם הריבית הריאלית בברזיל מאוד נמוכה - באותו שיעור כמו בישראל. כיצד אצלך זה הפך לריבית גבוהה לחוסכים - אני לא יודע. ואם אתה מאמין שנתוני האינפלציה הרישמיים בברזיל יותר אמינים מהנתונים בישראל - אז אנחנו חלוקים גם על כך.
הבנתי את הטיעון שלך - אתה חושב שמחירי הדירות תלויים רק בריבית. הסברתי את דעתי המנוגדת בפרוט רב ואינני רוצה לחזור עליה שוב.
JSPH,
אז איך תסביר הכיצד כל היזמים מוכרים סביב אותם המחירים?
ההסבר הוא פשוט - השוק משוכלל. כולם רואים את אתן עלויות - קרקע ליחידת דיור, בניה ליחידת דיור וכו. לא כולם מוכרים באותו מחיר - יש כאלה שממתגים עצמם ומוכרים במחירים בשמים אך לדוגמא אם באם המושבות בפתח תיקוה מוכרים קרקע ב- X - המחיר מתרגם למחיר דירה שזהה לכולם בסביבה - מי שרכש קרקע יותר בזול [כי קנה לפני מספק שנים ולא בנה - היום מחיר הקרקע כבר יותר גבוה] - ימכור באותו מחיר - הוא רוצה למקסם הרווח - כל זמן שיש עודף ביקוש -זה מה שיקרה.
אייל,
קח לדוגמא את ערי השרון - רעננה, רמת השרון, הוד השרון, כפר סבא - ערים אלו מוקפות באינסוף קרקעות חקלאיות, לעיתים צמודות לבנייני מגורים, ועדיין , מחיר הקרקע לבניה הוא אסטרונומי. למה אני לא יכול פשוט לקנות קרקע חקלאית שצמודה לביתי ולבנות שם? כי אסור לי . אני חייב לקנות רק מתוך פול קטן ומוגדר שמאושר לבניה ע"י הרשות המקומית. זה אולי לא קרטל יזמים , אבל זה מונופול של העיריות.
מי שקובע אילו קרקעות יופשרו אלו לא העיריות - זו תוכנית מתאר ארצית שנקבעת על ידי המדינה. זאת מתורגמת לתוכנית הפשרות של הוועדות המחוזיות (עדיין לא רמה עירונית) שמסנכרנות את הפעילויות הדרושות להפשרה - כביש, ביוב, חשמל, בית ספר , מרפאות וכו - ושם נתקעים הדברים - הערייה צריכה לדאוג לביוב - אין כסף להעביר קו חדש וארוך. חברת החשמל צריכה לדאוג לחשמל - הקווים בסביבה לא תומכים בהספק הנדרש וצריך לשדרג. צריך לסלול כבישים - אך קודם צריך להסכים על תכנון עם המון גורמים, אח"כ להפקיע קרקעות - אלו "חסמים" שכל הזמן מדברים עליהם.
אגב - במזרח אירופה אין כאלו דברים. הרשות המקומית (רמה אפילו של כפר) מפשירה קרקעות - על זה יזמים ישראלים הפסידו הון עתק - הם חשבו שהם בישראל ואם קונים קרקע חקלאית בזול ואז היא מופשרת הם התעשרו.... . מה הם גילו? - שהקרקע הופשרה אך להביא כביש, חשמל ומים זו לא בעיה של הרשות - זו בעיה של היזם. עכשיו לך תתמודד עם חברת חשמל שמסבירה לך "אין חשמל" ולהעביר קווי ביוב של קילומטר ולהסביר לעצמך שבשביל מים צריך לחפור באר....
תקרא בדוחות של פלאזה - פרויקט קרסה רדיו מרכז בוקרסט - הם מחקו 10 מליון יורו על טורבינית גז. מה למרכז מסחרי וטורבינות גז? זה בשביל לייצר חשמל לפרויקט כי לחברת החשמל אין.
אנחנו חיים בגן עדן. רק לא מבינים זאת.
לא בכדי אני טוען שהבעיה של מחירי הדיור היא בעיה של היצע, והממשלה אשמה.
הנה פתרון ממשלתי - יעיל זול, אפשרי ומכוון לאוכלוסיות הנכונות:
הממשלה תיזום בנייה של 150 אלף יחידות דיור להשכרה בתוך עשור - כך עולה מההסכם הקואליציוני בין הליכוד־ביתנו ליש עתיד. הדירות יוקמו על קרקעות חקלאיות בשולי 15 הערים הגדולות בישראל - 75 אלף דירות בחמש השנים הראשונות ו-75 אלף נוספות בחמש השנים שלאחר מכן.
לצורך קידום הפרויקט, תוביל הממשלה חקיקה להאצת התכנון ולקידום הפרויקט בוועדה אחת בלבד. החוק ייקרא פרויקט הדיור [BstockB="604611"] הלאומי,[/BstockB] ובמסגרתו יאוחדו תחת קורת גג אחת כל גופי התכנון במדינה. בתוך שלושה חודשים מחקיקת החוק תוקם חברה ממשלתית באחריות משרד הבינוי והשיכון, שתפעל לאיתור הקרקעות ותלווה את הבנייה.
הפרויקט יקודם בשיטת BOT, והקרקעות יוקצו ליזמים ללא תשלום תמורת בנייה של פרויקטים להשכרה, אך יישארו בבעלות המדינה. ההקמה תמומן באמצעות איגרות חוב ארוכות טווח שישולמו מתוך תשלומי השכירות. המשתתפים במכרזים יתחייבו להשכיר את הדירות במחיר הנמוך ב-30% ממחיר השוק, ובהשכרה ארוכת טווח למשך 10 שנים. הדירות ייועדו לאוכלוסיות שיוגדרו כמועדפות, בהן שוטרים, אחיות, כבאים ואנשי כוחות הביטחון.
יום אחרי שהשרים הסקטוריאליים בחוץ, פתאום יש פתרונות יצירתיים , פשוטים וזולים להתמודד עם מחירי הדיור.
אם 15 אלף משפחות בשנה ימצאו קורת גג בדיור להשכרה מסוג זה, מישהו עדיין חושב שגובה הריבית ישחק תפקיד במחירי הדיור?
צריך להבין שאנו נתונים לספינים תקשורתיים שנועדים להסתיר כשלונות ניהוליים אדירים של הממשלה ע"י הפניית אצבע מאשימה לגורם שלישי .
נותר רק לקוות שאם מקימים חברה ממשלתית חדשה (למה? מה רע בחברות הקיימות?) יעמידו שם צוות ניהולי רציני בחוזים אישיים קצובים ולא חס וחלילה להפוך זאת לעוד חברנ ממשלתית שמשמשת תגמול למקורבים חסרח כל כישרון או כישורים - ונא לא להתבלבל - זה מה שמרכיב את עיקר כ"א בחברות הממשלתיות
TBY,
זה אכן חלק מהפתרון - לא פתרון במלואו.
מערכת הבחירות האחרונה התנהלה באווירה של: די למרוח את זמנה של הממשלה על כן נסיגה ביו"ש לא נסיגה ביו"ש -יש מדינה לנהל . לא ניתן לשים את יהבה של הממשלה רק על "תהליך מדיני" ועל כן, בממשלה זו חברו יחדיו מפלגת שינוי במתכונת "יש עתיד" והמפד"ל בדמות הבית היהודי בקואליציה מסוג חדש שמטרתה להדגיש את המשותף ולא המפריד.
החרדים ששמשו כלשון מאזנים בין הימין לשמאל ישבו הן בממשלות הימין והן בממשלות השמאל ב~ 25 השנים האחרונות.
החרדים לא ביקשו את החוץ והבטחון, משרד אנרגיה או התעשיה והמסחר, הבחירה שלהם היתה: השיכון, הפנים ודומיהם - דרך משרדים אלו ניתן להשתמש בכספים על מנת להוציא מכרזי בניה במחירי למשתכן (לפעמים עד 50% הנחה ביחס למחיר השוק לנכס דומה) וכן שליטה בתקציב המשרדים.
אני מבקש לציין כי כל הטקסט הנוכחי אין מטרתו להשמיץ את החרדים - אלא שבמצב שנוצר כנראה לכולם ברור שכך הדברים לא יכולים להמשך, בממשלה החדשה: הפנים, השכון, האוצר וועדת הכספים בידי "יש עתיד" (המייצגת את ישראל הבורגנית,החילונית והשמאל המתון) והבית היהודי (המייצגת את הצבור הדתי [BstockB="604611"] לאומי,[/BstockB] המתנח"לי והימין המתון).
לדעתי, יש להם את כל הכלים להצליח לבצע הפחתה דרסטית במחירי הדיור בתוך 2-3 שנים. לא יעשו זאת הם ישלמו בקלפי בבחירות הבאות.
בניה של 150K דירות להשכרה במחיר נמוך ממחיר השוק הוא נכון אבל לא מספק.
לפתרון יש להכניס עוד כמה פרמטרים:
א) פנוי בנוי מסיבי ומהיר אשר מלווה בתוספת תשתיות ופתיחת חסימות בירוקרטיות (ואני מדבר על עשרות אלפי דירות בטווח זמן של 2-3 שנים סביב מרכזי הביקוש).
ב) הוצאת הסטודנטים ברבבות משוק השכירות באמצעות בניה של מעונות מסובסדים ובסטאנדרט נמוך.
ג) מסוי כבד על מי שקנה קרקעות ודוגר עליהן - מי שלא יכול לבנות שימכור את הקרקע במחיר השוק.
ד) מיסוי על דירות ריקות \ כאלו שבעליהן פוקדן רק בחול המועד סוכות ופסח - אסור כי המסוי יהיה ברמת הרשות המקומית אלא מדינתי כי זה מעודד את הרשות לייצר כאלו מתחמים לעשירי יהדות התפוצות שלא צורכת שירותים אפילו לא מייצרת אשפה אבל משלמת כפל ארנונה.
המשק זקוק ~ 40,000 דירות חדשות בשנה, מזה כעשור קיים חוסר היצע - אני מציע לייצר בשנתיים - שלוש הקרובות 150,000 דירות למגורים בנוסף לפרויקטי ההשכרה.
יתכן ויזם זה או אחר יקרוס או יזדקק להסדר, יתכן והבנקים ינזקו אפילו בהונם העצמי המאזני, אבל, המצב החמור יותר הוא השתעבדות של רבבות שכירים ועצמאים קטנים בשנה למשכנתאות הגדולות עליהם לפעמים פי 2-3 ממה שמאפשרת המשכורת הקיימת - דבר שיקטין את הביקושים המקומים ולא יאפשר יציאה עתידית מהמיתון.
טיבי אם אתה [BstockB="382010"] באמת [/BstockB] מאמין שהריבית הריאלית הרשמית בישראל היא 0.25 אז כנראה שלא יצאת מהבית וראית את המחירים בסופר
בדלק בחשמל בארנונה במים בשכירות הדירה ובכל אספקט משמעותי בחיים פה.
את הנתונים על ברזיל הורדתי מהאתר של הבנק המרכזי שם אז אל תספר לי על ריבית "ריאלית" כמעט כמו בישראל
אתה פשוט עושה מניפולציה על הנתונים כדי להראות ריבית ריאלית דומה בין ישראל לברזיל בעוד שבישראל מרמים בדיווח על האינפלציה האמיתית (ולא חסרות סיבות למה , בועת נדלן ואשראי בנקאי הם הבולטות)
כי בנק ישראל לא משנה סתם כי בא לו כל שנה את חישובי האינפלציה , שכר דירה ואוכל ודלק ירדו בעשרות אחוזים במשקלם במדד של בנק ישראל ב15 שנה האחרונות
....אולי כי אנחנו חיים במציאות וירטואלית...
בנוסף תקרא את זה
http://www.themarker.com/wallstreet/wall-street/1.1971870
הבסיס לאופטימיות שלך , שלא יגמר לעולם.
שהפד יזרים לבנקים כל חודש טרליונים למה רק 85 מליארד? אז בכלל השוק יטוס לחלל
והמניות של פרדי יגיעו ל-100 דולר
אני רק מקווה שברור לך ש -
בשנייה הראשונה שהפד לא מזרים כסף להחיות את הבנקים ולפמפם את השווקים הגלגלים נעצרים
וכל העסק יראה כמו ב2008 . במקרה האופטימי
למבו,
כבר כתבתי בעבר שהדובים הקולנייים ביותר הם שוורים שממתינים לתיקון כי פיספסו את גל העליות.
אתה מביא נתונים ואני מראה לך שאני צודק - אז אני עושה מניפולציה. שיהיה.
אגב מניות של פרדי (שאני לא מחזיק) עלו בערך פי 4 בתקופה האחרונה - ואתה יכול לבדוק מתי כתבתי כל פרדי... אני מחזיק את מניות הבכורה - כנראה בכל את אני מבין קצת....
לגבי קפריסין - בוא נשים דברים בפרופורציה - בגוש דן גרים יותר אנשים. זה שהם הפכו למקלט מס יפה ונוח בתוך גוש היורו גובה מהם מחיר היום - תשאל את האיסלנדים והליטאים - הם כבר בהתאוששות.
הפד לא מפמפם כלום, תקרא את שכתבתי על מדיניות הפד - הוא מממן קצת את גרעון המדינה אבל גם את צמצום תיקי האגח הענקיים של פרדי ופאני - הגרעון הממשלתי ירד - וזה כבר מתרחש - קיצוץ הוצאות מחד ועליה בגביית מיסים מאידך בגלל צמיחה והפד יעבור למדיניות נטראלית - יקנה רק את היקף הפדיונות בתיקו הענקי.
אתה פשוט לא מבין את הסיטואציה הכלכלית בארה"ב - הכסף הנזיל שישב בפקדונות מתחיל לחפש אפיקי השקעה - ו"הפמפום" של הפד זה כסף קטן בהשוואה לכספים שמתחילים להיכנס.
הגל בראשיתו, שיגבר והפד יהפוך למוכר נטו, אפילו לא ירגישו...
זה בסדר להיות פסימי ולשבת במקלט על מזומנים עם קסדה על הראש - דעתי שונה בתכלית, אני אופטימי ובשוק ובינתיים אני צודק.
טיבי , כשאתה כותב "הפד לא מפמפם כלום" ...... וגם "הגרעון הממשלתי ירד-וזה כבר מתרחש"
זה פשוט מדהים , ויש פה באתר מספיק חובבי כלכלה שעלולים להאמין לזה וחבל .
ארה"ב מנהלת כבר 4 שנים מדיניות של מעל 1 טרליון דולר גרעון ממשלתי שנתי.
יש להם פער בין ההכנסות להוצאות של מעל טרליון דולר בשנה.
זה עובדה.,
אני יכול לשים פה לינק של התקציב שלהם.
הגרעון הממשלתי בלי ההתחיבויות של פאני ופרדי והאובמהקר , מעל 16 טרליון דולר
אז איך אתה כותב שהגרעון הממשלתי יורד , זה לא ברור
עכשיו הפד מזרים 85 מליארד דולר בחודש (זה מה שהוא מודה רשמית) לבנקים
בקניית אגחים של משרד האוצר(הוא לא יכול ישירות אלה דרך הפרימרי דילרס שלו בלבד)
זה פימפום אכולשקשוקה.
וזה מחזיק את כל הבועה של הבורסות.
זה קל לטעון שזה לא נכון - כי ההזרמת כסף של הפד לא תיפסק בשנים הקרובות
הם לא מוכנים לקחת את הסיכון ולתת לשוק לפעול עפ"י היצע וביקוש אמיתי כמו שהיה פעם
ללא היד הנעלמה שמזרימה כסף חינם כל חודש.
אבל אנשים פה צריכים לזכור שהשוק על מכונת הנשמה של הפד כבר 5 שנים ולא נראה שזה הולך להיגמר בקרוב.
הסתירה הכי מעניינת בכל העניין הזה היא שכל פעם שברננקי או בכיר כלשהו מתאר לנו איך השווקים מתאוששים
ואיך ארהב יוצאת ממיתון והאבטלה מצטמצמת הכל חוזר לשיגרה - הפד אמור להקטין מעורבות בשווקים לא?
אז זהו שלא , הוא מגדיל מעורבות בשוק כבר 5 שנים ברציפות.
תכנית qe 1 היתה כמה מאות מליארדים על שנה וחצי , אח"כ qe 2 של 600 מליארד בשנה
ועכשיו 85 מליארד בחודש , מה שנקרא qe3.
אז למה צריך להאמין - למה שאומרים או למה שעושים בפועל?
פה גם ההבדל ביננו , אני זורם עם מה שבפועל עושים.
אז איך אתה כותב שהגרעון הממשלתי יורד , זה לא ברור
זה מאוד ברור, רק צריך לרצות לראות -
1 . עבר הקיצוץ הרוחבי של 85 מליארד דולר בתקציב.
2. ההוצאות המיוחדות על עיראק ואפגניסטאן הצטמצמו מאוד
3. המשק האמריקאי צומח - יותר מיסים משולמים
השילוב של קיטון הוצאות ממשלה בשילוב גידול בהכנסות מביא לירידה בהיקף הגרעון התקציבי - לא אמרתי ביטולו,
המשק האמריקאי צומח - יותר מיסים משולמים
בפעם האחרונה שפורסמו נתוני הצמיחה התוצאה הייתה 0.1% שנתי וזה עוד נתון שלא לוקח בחשבון את האינפלציה, דהיינו ארה"ב מתמתנת ולא צומחת.
http://www.bea.gov/newsreleases/national/gdp/gdpnewsrelease.htm
בפעם האחרונה שפורסמו נתוני הצמיחה התוצאה הייתה 0.1% שנתי וזה עוד נתון שלא לוקח בחשבון את האינפלציה, דהיינו ארה"ב מתמתנת ולא צומחת.
באו לפחות נהיה רציניים. מי מסתכל על נתוני צמיחה ברמה של חודש?!
להלן הנתונים:
http://www.tradingeconomics.com/united-states/gdp-growth
שכל אחד יסיק בעצמו המסקנות.
אגב, גם מספרי הגרעון נומינליים ורוב החוב של ארה"ב לא צמוד
לקרוא לירידה בגרעון מ1.2 טרלין בקצב שנתי ל1.15 טרליון גרעון בקצב שנתי
זה מצחיק.
זה כסף שלא ישולם לעולם ואתה יודע זאת היטב כמוני
זה כסף שלא ישולם לעולם ואתה יודע זאת היטב כמוני
חוב ממשלתי מתחת רמה מסויימת לא אמור להיות משולם......
הוא אמור להישחק עם האינפלציה
בכל מקרה - מה אתה נתפס לארה"ב - החוב הממשלתי שם קטנטן בהשוואה ליפן - אז מדוע אתה לא עוסק בזה?
אני יודע מדוע - כי בבלוגים הצהובים כותבים על ארה"ב ולא על יפן. יפן משעממת.
ביום שיתחילו בעיות באגח של יפן או צרפת - זה יהיה האיתות לקטסטרופה עולמית. עד אז זה רעשי רקע.
באו לפחות נהיה רציניים. מי מסתכל על נתוני צמיחה ברמה של חודש?!
על איזה חודש אתה מדבר? זה נתון צמיחה שנתי שמובא מהאתר הממשלתי הרשמי ולא מאתרי מסחר שמעוותים נתונים כגון זירו אדג" של ידידנו אודי
ניובי,
זה קצב שנתי של צמיחה חודשית....
אתה יכול למצוא את הנתון השנתי ל - 2012? 2011? - תעלה אותם עם לינק וכולנו נראה
זה נתון שנתי של צמיחה רבעונית לא חודשית(וזה עוד לפני שהתחילו הקיצוצים החודש הזה)
כל מה שאתה מחפש קיים בלינק שצירפתי
אתה בטח מתכוון למשפט הזה
" Real GDP increased 2.2 percent in 2012 (that is, from the 2011 annual level to the 2012 annual
level), compared with an increase of 1.8 percent in 2011.
"
אותי לא מעניין נתונים היסטורים, רק הנתון האחרון.
נ.ב: גם הנתון של צמיחה של 2.2% ב-2012 זה עיוות מהסיבה שהאינפלציה לא נלקחת בחשבון כפי שציינתי כך שלמעשה ארה"ב לא צומחת בכלל.
פוסט אחרון: חברת סולאראדג" - SEDG המצטרף האחרון לאתר: טסט1 פוסטים אחרונים תגובות שלא נקראו
