שלום רב,

לאחר הירידות האחרונות בשווקים העולם ואצלנו בישראל, השלימה האג"ח ירידה של יותר מ-5% ונמצאית ברגע זה במחיר של 80.5.

אני שוקל כניסה לנייר לטווח הארוך, ולהחזיקו עד לפירעון (או עד שהמציאות הכלכלית תיאלץ אותי לשנות תוכניות). התשואה ברוטו המוצעת נראית לי מספקת, לחברה הון עצמי חיובי, ממשיכה לבצע עסקאות חדשות בניגוד לחברות נדל"ן אחרות שמתמקדות נטו בצמצום עסקיהם והורדת רמת המינוף, ותוכניות להמרת אג"ח למניות בעבר הקרוב נשאו פרי.

אלון, מה דעתך על יחס הסיכון/סיכוי של אג"ח זה לטווח הזמן הארוך/עד פירעון. האם אתה מכיר אג"חים הנסחרים ברמת תשואה זהה אך ברמת סיכון נמוכה יותר לדעתך?

הירידה בשלושת החודשים האחרונים הינה בשיעור של 10% (מהשיא), כמו כן בזמן כתיבת שורות אילו יורדת 4.2% נוספים ביומי.

נכון שבמחיר נוכחי שווה קנייה, אך יש לקחת בחשבון תנודתיות השוק בימים אילו והחשש להמשך ירידות חדות.

כהשקעה לטווח ארוך, סבירות גבוה לתשלום קרוב, ובכל מקרה סיכון נמוך לחוב (לפי מחיר נוכחי). בתשואה של 16.5% אני מאמין כי מדובר בהשקעה טובה, אך מאוד יכול להיות כי כבר בימים הקרובים תוכל למצוא את מחיר השוק נמוך יותר.

לפיכך אני מאמין שהאסטרטגיה הטובה תיהיה טפטוף פנימה של חלק מהסכום הסופי שאותו תרצה להשקיע לזמן ארוך. כאשר הגדלת המנה תיהיה לפי תנאי השוק.

לגבי פרעון מלא, סבירות גבוה אך אני מאמין כי עוד קודם לכן ניתן (וכדאי יהיה) לצאת, מעבר לכך בגלל הנתונים הכלכליים הנוכחיים, לא ניתן להטיל חמש וחצי שנים קדימה.

ברמת תשואה זהה וסיכון דומה ניתן למצוא אגחים אפילו באותו הענף. יש להתמקד בחברות נדלן שעיקר השקעותיהם בישראל, אם שלוחות בחול ולא ההפך.

אלון,

"יש להתמקד בחברות נדלן שעיקר השקעותיהם בישראל, אם שלוחות בחול ולא ההפך."

אם יש בועת נדלן בארץ הם לא יפגעו?

פורסם ע"י: @%d7%90%d7%99%d7%99%d7%96%d7%a7

אלון,

"יש להתמקד בחברות נדלן שעיקר השקעותיהם בישראל, אם שלוחות בחול ולא ההפך."

אם יש בועת נדלן בארץ הם לא יפגעו?

כן, אך אני לא מאמין כי יש בועת נדלן בארץ!

כן יכול להיות מצב שבו מחירי הדירות ירדו ב10-15% , אבל אנ ילא מאמין כי תיהיה ירידה נוספת. בהתחשב בכך שהמחירים עלו בצורה משמעותית ובכך שמתחילת השנה העליות גדולות מהצפי האישי שלי לירידה (ועדיין העליות לא הסתיימו [לפחות באיזורי הביקוש], אני אומר את זה מניסיון) - אני חושב שיהיה מדובר בתיקון בלבד (בדומה לתיקון שמבצוע בשוק המניות לאחר עליות גדולות) ולא בהתפוצצות של בועה.

מעבר לכך, בגלל שהרבה מהאגחים של חברות אילו הם בעלי מח"מ קצר, ותזרים המזומנים שנה קדימה (ויותר מכך) ידוע בחברות הנדלן הישראליות (בגלל צורך ההתחשבנות - מסירה בפועל ולא מועד מכירה) עיקר הסיכון בחברות אילו תלוי בתזרים המזומנים ו/או במכירות נכסים ולא במכירות עתידייות (בהמתנה לפדיון).

בנוסף לכך, בתיק הנכסים של מרבים חברות הנדלן בארץ יש פיזור טוב (לדעתי) של יזמות למגורים והשקעה באיזורים מסחריים מניבים כמו גם ניהול תיק השקעות ותזרימי רווח מפרויקטי בינוי (פיתוח ותשתיות) שמבוצעות עבור גופים גדולים ו/או המדינה. קווי האשראי שלהם גדולים וכעת כאשר עיקר משבר האשראי מאחורינו (למרות שהאדוות מימנו עדיין קיימות) לא תיהיה להם בעיה מעותית למחזר את החוב (בבחירה נכונה של חברות להשקעה).

דרך אגב בנושא זה, מרבית החברות טרום המשבר נהגו בדיוק בדרך זו - מחזור חוב, כך שלא יהיה בכך סתייה מן הנורמה בענף...